Основные элементы и принципы системы ипотечного кредитования

 

Целью социальной и экономической политики любою государства является повышение уровня и качества жизни, совершенствование широкого спектра условии жизнедеятельности населения. Президент Российской Федерации В.В. Путин, подчеркивая важность и значимость жилищных условии, назвал жилье вопросом «фундаментальных условий» жизни людей, ведь как предмет потребления жилье многофункционально (обеспечивает сохранение физического существования человека; связано с удовлетворением первичных потребностей человека; является материальной основой развития семьи; создает условия для воспитания подрастающею поколения, отдыха; обеспечивает хранение материальных и духовных благ человека), в то время как все другие предметы потребления не обладают этими свойствами и являются в большей степени монофункциональным [30,с.45].

Ипотечное жилищное кредитование - долгосрочный, обеспеченный жилищной недвижимостью финансово-кредитный (долговой) инструмент, позволяющий получить желаемый уровень текущих жилищных услуг, предоставляемых жилищным фондом, под будущие доходы [62,с.90].

Кредит является важнейшим интегрирующим инструментом формирования, распределения и использования инвестиционных ресурсов на всех уровнях хозяйствующих систем. Исторически, под кредитом понимают долг, который возникает между членами общества и как определенные блага, предоставленные во временное пользование. Ипотечный кредит несет в своем содержании две составляющие - экономическую и правовую.

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI века до нашей эры и означал обеспечение ответственности должника кредитору определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство). Для этого оформлялись обязательства, а на границе земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека», отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже появились ипотечные книги [42,с.24].

Постепенно возник институт ипотеки, который стал: договором о залоге; договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены [46,с.65].

В экономическом отношении, ипотека - рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов; залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования кредитора - залогодержателя к должнику (залогодателю);

В правовом отношении, ипотека - залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника; способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество [23,с.56].

Предметом ипотеки может являться только недвижимость. В Приложении к распоряжению Заместителя Председателя Совета Министров Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1993 года № 96-рп «Основные положения о залоге недвижимою имущества - ипотеке» в пункте 6 главы I представлен перечень объектов недвижимости: земельные участки, в том числе из состава земель сельскохозяйственного назначения; предприятия; здания; сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, иное недвижимое имущество.

Недвижимость, как предмет ипотеки, подразделяется на имущество, которое может являться предметом залога, и имущество, ипотека на которое не допускается. Имущество, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, может являться предметом залога. Этой нормой законодательно закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутою государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и имеется возможность его отчуждения.

Система ипотечного жилищного кредитования - это модель организации взаимодействии между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком [35,с.39]. Такое определение дается исследователем жилищной ипотеки Л.Б. Лазарова. Такое понимание системы ипотечного кредитования в широком смысле возможным. Но на имеющемся этапе развития системы ипотечного кредитования необходимо становление не только взаимосвязей между ее субъектами, но и самих субъектов. Именно поэтому мы будем рассматривать систему ипотечного кредитования в узком смысле - как взаимосвязь ее элементов-участников рынка ипотечных кредитов.

Основными элементами системы ипотечного кредитования - участниками рынка ипотечных кредитов являются субъекты, которых можно условно разделить на две подгруппы: основные и второстепенные.

Основные субъекты:

-заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

-кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования, оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке, обслуживание выданных ипотечных кредитов;

-инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся паевые и пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, парные инвестиционные фонды, портфельные управляющие;

-государство определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка кредитования, создаст необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Существует и другая группа участников - второстепенные субъекты, деятельность которых связаны с финансовым и жилищным рынком.

Один из фундаментальных элементов рынка ипотечных кредитов и жилищного строительства является объект кредитования. В широком смысле, объект кредитования - вещь или процесс, под который предоставляется кредит, ради которого совершается кредитная сделка. Объектами кредитования могут быть только приобретение и обустройство земли под жилищное строительство, строительство и реконструкция жилья, приобретение жилья [40,с.51].

Ипотечное кредитование, как и любая система, обладает некоторыми характерными особенностями – принципами. К принципам ипотечного жилищного кредитования относятся: возвратность кредита, срочность кредита, платность кредита, обеспеченность кредита, целевой характер кредит, дифференцированный характер кредита.

Принцип возвратности кредит выражает необходимость своевременного возврата полученных от кредитора денежных средств по мере их высвобождения из доходов заемщика. Возвратность, по мнению Песселя М.Л., - это больше, чем принцип, это - неотъемлемый атрибут кредита и гарантией возврата должны быть честность заемщика, это способность обеспечить ресурсы для возврата долга и накопления доходов [21,с.42].

Принцип срочности кредита отражает необходимость возврата не в любое приемлемое для заемщика время, а в точно определенный срок, зафиксированный в кредитном договоре или заменяющем его документе.

Принцип платности кредита выражает необходимость не только прямого возврата заемщиком полученных от банка кредитных ресурсов, но и оплаты права на их использование. Экономическая сущность платы за кредит отражается в фактическом распределении дополнительно полученной за счет его использования прибыли между заемщиком и кредитором.

Принцип обеспеченности кредита выражает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств. При ипотечном жилищном кредитовании данный принцип соблюдается обязательным предоставлением в залог приобретенной на кредитные средства квартиры, а при необходимости используются и другие формы обеспечения, например, гарантия организации - работодателя заемщика.

Целевой характер кредита выражает необходимость целевого использования средств, полученных от кредитора. Основной целью получения ипотечного жилищного кредита является удовлетворение потребности заемщика в жилье путем приобретения квартиры. Это находит практическое выражение в соответствующем разделе кредитного договора, устанавливающего конкретную цель предоставления ссуды, а также в процессе банковского контроля за соблюдением этого условия заемщиком.

Нарушение данного обязательства может стать основанием для досрочного отзыва кредит. Целевое использование ипотечного жилищного кредита обеспечивается прямым переводом средств продавцу объекта, что подтверждается соответствующими документами об использовании заемщиком полученной ссуды.

Дифференцированный характер кредита определяет дифференцированный подход со стороны кредитной организации к различным категориям потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам. Практическая реализация не может зависеть как от индивидуальных интересов конкретного банка, так и от проводимой государством централизованной политики поддержки отдельных категорий граждан при приобретении ими жилья в кредит.

Этот принцип соблюдается при разработке банком собственной методики анализа кредитоспособности заемщика (включая анкету - заявление на получение ипотечного жилищного кредита), при составлении различных федеральных, республиканских и городских программ льготного ипотечного жилищного кредитования, целью которых является поддержка отдельных категорий граждан при приобретении жилья.

Как было сказано, ипотека с юридической точки зрения подразумевает залог имущества, то есть заемщик выдает кредитору залоговое обязательство - кредитор становится залогодержателем. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, которая составляется залогодателем и выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки [26,с.15].

С момента возникновения залогового правоотношения залогодержатель и залогодатель наделяются взаимными правами и обязанностями, которые выступают в качестве правовых средств достижения обеспечительной цели, присущей залоговому правоотношению. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее владельца на получение исполнения но денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанною в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств существования этого обязательства и право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество [44,с.296].

Ипотека жилых домов и квартир возможна лишь в том случае, если квартира или жилой дом находятся в частной собственности, то есть, в тех случаях с государственной или муниципальной собственностью ипотека невозможна.

На развитом рынке недвижимости существуют следующие виды ипотечного кредитования:

-ипотека с равномерными выплатами - метод погашения займа, при котором суммы периодических платежей неизменны,

-ипотека с переменными выплатами - вид ипотечного кредита, форма и размер выплат основной суммы долга и процентов по которому корректируется с учетом условий договора, преобладающих рыночных ставок и других факторов через фиксированные интервалы времени,

-ипотека с участием или «участвующая» ипотека - ипотечный кредит, по которому кредитор участвует в приросте стоимости недвижимости или доходе от реализации недвижимости [28].

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - это кредит, предоставленный кредитной организацией гражданину для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства (т.е. если кредит не выплачивается, то банк вправе забрать себе купленную на средства, взятые у него в кредит, квартиру).

Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщиком, а значит, появляется возможность взять кредит большей суммы на более длительный период (таблица 1.1).

Таблица 1.1 - Динамика ежемесячных выплат в зависимости от годовой процентной ставки и периода кредитования

Кредитный период, лет	Ежемесячные платежи, включая процентную ставку
5%	10%	15%	20%
	13,3	15,0	16,7	18,5
	6,6	7,5	8,4	9,2
	4,4	5,0	5,6	6,2
	3,3	3,8	4,2	4,6
	2,7	3,0	3,3	3,7
	2,2	2,5	2,8	3,1

 

Сумма кредита составляет не более 60 - 70% рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося предметом залога. Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату жилья, как правило, в сумме 30% его стоимости, за счет собственных средств.

Кредит и проценты по нему могут выплачиваться самыми различными схемами, что зависит от кредитора (банка, выдающего кредит).

При вычислении ежемесячных выплат наиболее распространена формула аннуитетных (равновеликих) платежей:

A = P * K (1.1)

где, A – размер платежа, руб.; K – коэффициент аннуитета; Р – сумма полученного кредита, руб.; i – это месячная ставка процентов за пользование кредитом, которая рассчитывается путем деления годовой ставки на 12 месяцев; n – количество месяцев, на протяжении которого кредит необходимо погасить.

Таким образом, заемщик выплачивает кредит равными платежами по фиксированной ставке процент. Это удобно для обеих сторон: как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора. Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30-35% совокупного дохода заемщика и созаёмшиков (если таковые имеются) за соответствующий расчетный период [63,с.83]. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаёмщиков.

Приобретенное жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение изыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по залогу перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Таким образом, рассмотренные элементы и принципы ипотечного кредитования позволяют нам, для более глубокого понимания социально-экономической сущности ипотеки, проанализировать существующие рынки и формы ипотечных жилищных кредитов.