Лекция 12. Составление отчета об оценке стоимости

Нормативное регулирование

· ФЗ «Об оценочной деятельности

· ФСО №3

· Пример отчета

· ФСО №5 (самостоятельно)

Составление отчета регламентируется:

· ФЗ «Об оценочной деятельности» (статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке)

· ФСО №3 «Требования к отчету об оценке» (общие требования, требования к составлению, содержанию отчета и т.д.)

· ФСО №5 «Виды экспертизы и т.д.

ФЗ «Об оценочной деятельности»:

· Общие требования относительно содержания отчета и формальные признаки, которые он должен удовлетворять

· Критерии отступления от рыночной стоимости (когда выбирается другой вид)

· Обязательная к указанию информация

В отчете должен быть указаны:

· Дата составления и порядковый номер отчета

· Основание для проведения оценки

· Место нахождения оценщика и сведения о членстве его в СРО

· Точное описание объекта оценки

· Реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки

· Используемые стандарты оценки (обязательны к применению ФСО и стандарты СРО, в которой состоит оценщик; МСО – для них нужны основания, так как они часто входят в противоречия, они не требуются законом)

· Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и допущения (отчет – документ одностороннего действия, подписывается только оценщиком, поэтому заказчик с допущениями может не соглашаться, он с ними может не согласиться). Иногда допущения оформляются отдельным документом, и его уже подписывают обе стороны

· Дата определения стоимости объекта оценки

· Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих качественные и количественные характеристики оценки т расчетов

ФСО №3

I. Общие положения

II. Требования к составлению отчета об оценке

III. Требования к содержанию отчета об оценке

IV. Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки

V. Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов

Общие положения

· Вводные положения и обязательность применения

· Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Стандарт имеет доказательную силу (используется в совете директоров и в суде, он может лежать в основе составления финансовой отчетности). Документ должен быть понятен пользователям. Профессиональное суждение не предполагает единое мнение разных специалистов на предмет стоимости объекта

Требования к составлению отчета об оценке

· Принципы (их пять):

o Существенности (должна быть приведена вся существенная информация)

o Обоснованности (все характеристики объекта и суждения о нем должны быть обоснованы)

o Однозначности

o Проверяемости (пользователь отчета должен быть полностью восстановить расчеты и получить аналогичный результат)

o Достаточности (любая другая информация не повлияет на результат)

· Хранение копии отчета об оценке в течение исковой давности (3 года)

· Отчет об оценке должен быть (5 «П») пронумерован постранично, прошит, подписан, скреплен печатью

· Могут быть дополнены стандартами для отдельных видов активов

Требования к содержанию отчета об оценке

· Основные факты и выводы (точное наименование объекта, результаты по разным подходам, итоговая величина)

· Задание на оценку

· Сведения о заказчике оценки и об оценщике

· Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки (все наши недочеты и сомнения должны быть там)

· Применяемые стандарты оценочной деятельности

· Описание объекта оценки

· Анализ рынка объекта оценки (важный, но к нему подходят формально; информация должны быть использоваться потом в расчетах)

· Описание процесса оценки объекта

· Согласование результатов

В приложении – копии использованных документов (иногда они больше самого отчета)

Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки

· Ссылки на источники (в т.ч. скриншоты)

· Информация, предоставленная заказчиком, должна быть заверена (оригиналы – у оценщика)

· Обоснование экспертного мнения

Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов

· Описание процедур, доступное неспециалисту

· Обоснование выбора методов

· Описание расчетов, обеспечивающее воспроизводимость

· Результат может быть округлен