Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестированияСтр 1 из 24Следующая ⇒
Литература и нормативно-законодательные акты 1. Федотова А.М. Основы оценки стоимости имущества. – М.: КноРус, 2014 2. Иванова Е.И. Оценка стоимости недвижимости. – М.: КноРус, 2013 3. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. – М.: КноРус, 2014 4. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью. – Р-н/Д. 2010 5. Иваницкая И.П. Введение в экономику недвижимости. – М.: КноРус, 2013 6. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в современной редакции). 7. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ (в современной редакции). 8. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ (в современной редакции). 9. Налоговый кодекс Российской Федерации от 5 августа 2000 года N 117-ФЗ. 10. Федеральный закон Российской Федерации от 1 декабря 2007 г. N 315-Ф3 "О саморегулируемых организациях". 11. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». 12. Федеральный закон от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 13. Приказ от 20 июля 2007 г. № 256 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)". 14. Приказ от 20 июля 2007 г. № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)". 15. Приказ от 20 июля 2007 г. № 254 «Об утверждении Федерального Стандарта Оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)". 16. Приказ от 22 октября 2010 г. № 508 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)». 17. Приказ от 4 июля 2011 г. № 328 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)». 18. Приказ от 7 ноября 2011 г. № 628 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)». 19. Приказ от 25 сентября 2014 г. N 611 «Оценка недвижимости (ФСО N 7)». 20. Приказ от 1 июня 2015 г. N 326 «Оценка бизнеса (ФСО N 8)». 21. Приказ от 1 июня 2015 г. N 327 «Оценка для целей залога (ФСО N 9)». 22. Черняк В.З. Управление недвижимостью. М.: Экзамен, 2007 23. Приказ от 1 июня 2015 г. N 328 «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО N 10)».
24. Приказ от 22 июня 2015 г. N 385 «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО N 11)». Тема № 1: «Недвижимость как объект для инвестирования» 1. Общие определения Экономика недвижимости - это совокупность процессов оценки и управления недвижимостью. Дисциплина «Экономика недвижимости» изучает 3 основных составляющих: - рынок недвижимости; - оценку недвижимости; - государственное управление рынком недвижимости. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (статья 130 Гражданского кодекса РФ от 21.10.1994 года в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ). Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 132 Гражданского кодекса РФ). В терминологии оценочной деятельности все объекты недвижимости, расположенные на земельных участках, называют «улучшениями земельного участка».
Классификация недвижимости
Основные объекты недвижимости в соответствии с определением гражданского кодекса РФ представлены в таблице 1. Таблица 1 – Основные объекты недвижимости
Классификация – это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с выбранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества и позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменение его потребительских и рыночных свойств. Классификацию недвижимости можно произвести фасетным методом, предполагающим параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды). Степень дробления при классификации должна быть достаточной для углубленного анализа состояния объектов недвижимости и их рыночной оценки. Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом приведена в таблице 2. Таблица 2 – Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом
Особый интерес для целей оценки недвижимости представляет классификация зданий. Пример классификации зданий по целевому назначению приведен на рисунке 1.
Рисунок 1 – Пример классификации зданий по целевому назначению
По данным сайта «РИА Новости» (http://www.riarealty.ru/affordablemm_infographics/20130227/399786780.html) эксперты Российской гильдии риэлторов по заказу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства разработали единую рыночную методику классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству. Согласно этой методике на первичном рынке многоквартирного жилья специалисты выделили 4 класса: эконом-класс, класс-комфорт, бизнес-класс и элит-класс. Единая методика классификация жилья на первичном рынке используется фондом содействия развитию жилищного строительства при проведении мониторинга цен и объемов предложения на рынке жилья в субъектах РФ. Признаки (характеристики), присущие каждому установленному типу жилья, приведены в таблице 3.
Таблица 3 – Классификация жилых новостроек по потребительскому качеству
Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов, в соответствии с которой выделяется 4 категории недвижимости: 1. Коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход. 2. Личная жилая собственность. 3. Предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью. 4. Объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение его в будущий период времени. В зависимости от сложившихся школ оценки в разных странах существуют отличия в классификации недвижимости, Так, например, в странах Европы недвижимость принято подразделять на три группы: 1. Категория А - недвижимость, используемая собственником для бизнеса: а) специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса; б) универсальная недвижимость – типичные для рынка недвижимости здания для продажи или аренды. 2. Категория Б – недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода. 3. Категория В – избыточная недвижимость (в резерве). В США выделяют 5 типов недвижимости: - жилая – для личного использования (потребления); - коммерческая – для бизнеса, включая продажу; - производственная; - инвестиционная – для вложения капитала; - специального назначения.
Инвестиции в недвижимость
Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и поэтому является привлекательным направлением инвестирования. Доход от недвижимости бывает в трёх формах: а) будущие периодические потоки денежных средств; б) увеличение стоимости недвижимости за счёт изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов недвижимости; в) доход от перепродажи объекта в конце срока владения. Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется рядом факторов: -В момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как другие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности; -Сохранность вложенных денежных средств вообще (недвижимость нельзя потерять, похитить в общепринятом смысле), а также от инфляции в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее); - Возможность получить от недвижимости доход в денежном выражении, либо иной полезный эффект, который может выражаться в комфортности проживания, престижности владения определённым объектом. Отрицательные стороны инвестиций в недвижимость: - ликвидность недвижимости низкая (не всегда можно в короткие сроки продать объект недвижимости, в большинстве случаев продажа может занимать очень длительный срок); - невозможно дать точный прогноз соотношения между ожидаемой выгодой инвестора и затратами на приобретение объекта недвижимости в условиях нестабильной экономической ситуации; - большие затраты времени и финансовых ресурсов при осуществлении сделок с недвижимостью (оформление документов занимает очень длительный срок, плюс высокие финансовые затраты). Функции рынка недвижимости.
Рисунок 9 – Функции рынка недвижимости
Одна из главных функции рынка недвижимости – ценообразующая, т.е. установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения – избыточные предложения. В цене концентрируется большой объём информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства. Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, а именно к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования всё больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, в т.ч. и государственным управлением недвижимостью. Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительской стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал. Санирующая функция – это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных участников. Информационная функция – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщённой объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах. Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. На рынке недвижимости действуют также и профессиональные участники. Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимости. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью. Инвестиционная функция – рынок недвижимости, это – привлекательный способ хранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимости. При этом само недвижимое имущество служит страховой гарантией инвестиционных рисков. Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками недвижимости. Из владельцев недвижимости формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке объекты недвижимости в конечном счёте переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим их высокопроизводительное использование Цели оценки недвижимости
В соответствии с ФСО № 2 «Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку». Оценка недвижимости необходима при: 1) операциях купли-продажи и сдачи в аренду; 2) акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей; 3) привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций; 4) страховании объектов недвижимости; 5) кредитовании под залог объекта недвижимости; 6) внесении объекта недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций; 7) при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов; 8) при реорганизации предприятий; 9) при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности; 10)ликвидации объектов недвижимости; 11)исполнении прав наследования; при приведении в действие судебного приговора; разрешении имущественных споров (раздел имущества при наследовании, разводе супругов, составлении брачного контракта); 12) при кадастровой оценке – для целей налогообложения объектов недвижимости, отдельных земельных участков и отдельно стоящих зданий, строений; уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости; 13)при выкупе или изъятии недвижимости у собственника для государственных и муниципальных нужд; 14) при передаче государственного имущества в доверительное управление или при приватизации; 15) при передаче объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципального образования и при других операция, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости. Общие положения сравнительного подхода Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объектов оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Сравнительный подход базируется на трёх основных принципах оценки недвижимости: 1 принцип спроса и предложения; 2 принцип замещения (это главный принцип); 3 принцип вклада. Основополагающим является принцип замещения, который говорит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов, рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдётся приобретение недвижимости аналогичной полезности. Для получения более точного результата оценки требуется тщательный подбор аналогов. Основные требования к аналогу объекта оценки следующие: 1 Аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам; 2 Цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях
Выбор элементов сравнения Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов): 1) права собственности на недвижимость; 2) условия финансирования; 3) условия и время продаж; 4) местоположение; 5) физические характеристики.
В некоторых случаях добавляются следующие элементы сравнения: 1) экономические характеристики (текущие затраты на поддержание объекта в функционально-пригодном состоянии, качество управления, условия и сроки аренды); 2) способ использования; 3) компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
Права собственности. Корректировка на права собственности – это разница между рыночной и договорной арендной платой, т.к. полное право собственности определяется при рыночной арендной плате. Корректировка вносится, если собственность продается вместе с существующим арендным договором. Если договорная арендная плата отличается от рыночной, то будущий владелец будет в течение оставшегося срока договора аренды получать денежные потоки, отличающиеся от рыночных.
Условия финансирования. Корректировка вносится, если есть кредит или отсроченный платёж. Стоимость объекта аналога уменьшается.
Условия и время продажи. Поправки на эти характеристики делаются в первую очередь. Корректировка на условия продажи отражает не типичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Главные трудности – это выявление не типичных мотивов сделки. При подозрении на нерыночные условия продажи данный объект следует рассматривать, как сравнимую продажу очень осторожно или вообще исключить его из перечня объектов сравнения. Время продажи – корректировка вносится с учётом тенденций изменения цен на рынке недвижимости. Основные факторы влияния: - инфляция; - изменения законодательства; - изменение спроса и предложения. Необходимо учесть, что рыночные условия могут изменяться как в целом, так и для отдельных видов собственности.
Физические характеристики. Учитываются отличия в: - размерах; - конструктивных элементах; - качестве материалов; - износе; - внешнем виде; - состоянии благоустройства; - функциональных возможностях; - эстетических характеристиках.
Корректировка на физические характеристики требует обсуждения каждого элемента различия. При этом величина корректировки не всегда может быть равна стоимости какой-либо детали отличия, так как не каждый типичный покупатель готов платить за изменение архитектурной детали.
При экспертном методе Х – стоимость объекта оценки; 1,0 – цена продажи объекта-аналога.
1) Если объект лучше аналога на 15% Х = 1.0 + 0,15 = 1,15. 2) Если оцениваемый объект хуже аналога на 15% Х = 1.0 – 0,15= 0,85. Область применения Обоснование решений о финансировании инвестиций в недвижимость (инвестиционный анализ). Следовательно, область применения – это оценка объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц. Основные недостатки 1) Необходимость прогнозирования долговременного потока дохода; 2) Влияние факторов риска на прогнозируемый доход; 3) Проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов (информация о доходности, как правило, конфиденциальна, нередко официальная информация не соответствует действительности); 4) Стоимостная оценка дохода (затруднение в оценке недвижимости, приносящей удобства, и уникальных объектов) Преимущества Единственно возможный подход при определении инвестиционной стоимости. Позволяет проводит совокупную оценку земельного участка и объекта капитального строительства, улучшений, находящихся на нём. Позволяет принимать обоснованные решения при анализе инвестиционных проектов.
Тема №11: «Процесс оценки недвижимости» 1. Виды оценки недвижимости
Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная. Массовая (кадастровая) – под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчётов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Последнее изменение этой страницы: 2017-02-05; просмотров: 555; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 18.191.102.112 (0.199 с.) |