Гроші в часі втрачають свою вартість

Зміна вартості грошей відбувається під впливом різних факторів, найважливішими з яких є інфляція і здатність грошей приносити дотхід за умови їх розумного інвестування в альтернативні проекти.

Концерція вартості грошей у часі пояснюється тим, що гроші (гривні, долари, євро та ін) коштують сьогодні більше, ніж у майбутньому. Можна виділити три головні причини цього явища:

-гроші, які є в наявності сьогодні, можна інвестувати під відсотки, в результаті чого у майбутньому грошей стане більше;

-купівельна спроможність грошей із часом зменшується через інфляцію;

-не можна бути повністю впевненим у тому, що в майбутньому гроші будуть отримані. Водночас, коли сьогодні гроші вже є «на руках» - це обєктивна реальність.

Причини: схильність інвестора до ліквідності, ризики інвестицій, інфляція

Висвітлюючи дане питання необхідно усвідомити, що між вартістю грошей в теперішньому і майбутньому часі існує взаємозв”язок.

 

Теперішній майбутній

Вихідна сума _____ накопичення _______________________ майбутня сума

Ставка проценту

 

Поточна сума__ дисконтування ____________________майбутня сума

Ставка дисконту

При розрахунках вартості об’єкта в часі використовується шість функцій грошової одиниці, розрахованих на основі складних відсотків.

Іншими словами, це означає, що не тільки основна сума, покладена на депозит, приносить проценти, а й нараховані на неї проценти залишені на рахунку.

Другим напрямом вивчення теми є Правила користування таблицями складних процентів

Розрахунки по 6 функціям грошової одиниці досить складні, тому застосовуються спеціальні таблиці складних процентів.

Таблиці мають наступний вигляд:

Рік

Майбутня вартість грошової одиниці

Накопичення грошової одиниці за період

Фактор фонду відшкодува-ння

Поточна вартість грошової одиниці

Поточна вартість ануїтету

Внесок на амортизацію грошової одиниці

Порядок користування таблицями складних процентів

1. Знайти сторінку з потрібною ставкою проценту

2. Знайти колонку потрібної функції грошової одиниці

3. Знайти в кологці рік (кількість), необхідний для розрахунків

4. Перетин колонки потрібної функції грошової одиниці і рядка(рік) дають потрібний фактор грошової одиниці.

Самостійна робота 21/9

Тема: Фінансові інструменти в оцінці

1.Фактор фонду відшкодування

2..Внесок на амортизацію грошової одиниці

 

Ключові терміни і поняття:

Фактор фонду відшкодування – величина періодичного інвестування, необхідна для накопичення грошової одиниці, включаючи накопиченні проценти;

Внесок на амортизацію грошової одиниці- регулярний платіж в рахунок погашення грошової одиниці кредиту і нарахованих процентів.

 

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

При вивченні даного питання необхідно розуміти, що фактор фонду відшкодування – величина зворотня майбутній вартості вартості ануїтету.

SFF = 1/Sn, де

SFF- фактор фонду відшкодування

При необхідності розрахунку величини періодичного інвестування в цілях накопичення потрібної суми використовується формула:

FYF = FY x SFF, де

f

FYFf –майбутня сума періодичного інвестування

FY- майбутня вартість потрібної для накопичення суми

Дана функція дає змогу розрахувати величину рівнозначної суми, що періодично вкладається, для напичення необхідної суми, включаючи накопичені проценти при заданій ставці доходності, величині майбутньої суми і строкові накопичення.

Наприклад: Прогнозується, що через 3 роки ціна за об”єкт складе 80000 грн. Покупець розраховує накопичити цю суму, вкладаючи періодично однакові платежі на банківський рахунок. Процентна ставка =12% річних. Визначити суму кожнорічного внеску.

FYFf= 80000 х 0,12 / (1+ 0,12) – 1 = 23708 грн

Сума нарахованих процентів = 80000 – (23708 х 3) = 8876 грн

Висновок: для накопичення суми в 80000 гривень покупцю, при умові збереження ставки проценту 12% річних, потребується здійснити кожнорічні вклади на депозит в розмірі 23708 гривень.

Приведені розрахунки справедливі, якщо переодична грошова сума депонується в кінці кожного періоду.

Фактор фондовідшкодування надає змогу розрахувати суму, необхідну для накопичення на депозиті грошової одиницію

Для цілей оцінки використовується при визначені кожнорічної суми необхідної для відшкодування інвестицій в покупку.

Наступна функція грошової одиниці, яка винесена на самостійне вивчення є 6-а функція грошовової одиниці Внесок на амортизацію грошової одиниці.

Розраховується як величина зворотна поточній вартості ануїтету.

ІА= 1/Ан

ІА- внесок на амортизацію грошової одиниці..

Дана функція застосовується при розрахунку платежів по погашенню кредиту, якщо платежі передбачаються однаковими по величині; При цьому кожний платіж включає в себе як виплати основної суми боргу так і нараховані проценти. Одиничний платіж в серії виплат розраховується

FVT=PV x IA, де

FVT - майбутня вартість одного платежу в серії виплат кредиту і % по ньому.

Всі функції грошової одиниці грунтуються на формулі майбутньої вартості грошової одиниці (1+r) ⁿ

Всі функції поділяють на прямі і зворотні

Пряма функція	Зворотня функція
Майбутня вартість грошової одиниці	Поточна вартість грошової одиниці
Майбутня вартість ануїтету	Фактор фонду відшкодування
Поточна вартість ануїтету	Внесок на амортизацію грошової одиниці

 

 

Самостійна робота 22/9

Тема: Методи розрахунку коефіцієнта капіталізації.

Питання:

1.Метод вирахування

2. Іпотеко-інвестиційний аналіз. Модель Елвуда.

Ключові терміни і поняття:

Ставка капіталізації – це коефіцієнт, який відображає взаємозв’язок прогнозного чистого операційного доходу і вартості об’єкта.

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

Вивчаючи тему, необхідно розуміти, що ставка капіталізації –один з найбільш розповсюджених методів оцінки нерухомості, що використовуються оцінювачами в Україні. Сутність методу капіталізації доходу витікає із важливого принципу оцінки – принципу очікування: вартість нерухомості визначається величиною очікуваного прибутку і інших вигод, які можуть бути отримані в майбутньому в результаті її використання кращим і найбільш ефективним методом.

Практикуючим оцінювачам відомо багато методів і прийомів розрахунку розміру ставки капіталізації.

До основних з них можна віднести:

- метод аналогів,

- метод, який базується на ставці дисконту;

- метод повернення капіталу

- метод вирахування

Метод вирахування при розрахунку коефіцієнта капіталізації застосовується у випадку, якщо прогнозується ріст вартості оцінюваного об’єкта в майбутньому.

Коефіцієнт капіталізації визначається шляхом вирахування з ставки дисконту надбавки за майбутній приріст капіталу розраховується шляхом множення прогнозного росту вартості об’єкта на фактор фонду відшкодування.

Наприклад:

Ставка дисконту = 28%=0,28

Очікується, що вартість об’єкта за майбутні 5 років зросте на 40% = 0,4

Фактор фонду відшкодування за 5 років при ставці дисконту 0,28 - 0,1149438

Надбавка на майбутній приріст капіталу:

0,4 х 0,1149438=0,046

Коефіцієнт капіталізації:

0,28 – 0,046 = 0,234

Висновок: коефіцієнт капіталізації для об’єкта, вартість якого прогнозується до збільшення на 40% в продовж майбутніх 5 років, при ставці дисконту 28% складає 0,234

Метод вирахування при розрахунку коефіцієнта капіталізації використовується у випадку, коли прогнозується ріст вартості об’єкта.

Найбільшу увагу при вивченні даної теми необхідно приділити І потечно-інвестиційному аналізу, який є технікою оціночних процедур, що використовується для визначення вартості нерухомого майна за наявності в ньому інтересів власного та позикового капіталу.

Вартість власного капіталу розраховується шляхом дисконтування грошових доходів (в т.ч. реверсії) нормою віддачі на власний капітал після відрахування плати за обслуговування боргу (кредиту).

Вартість позикового капіталу розраховується шляхом дисконту­вання платежів нормою відсотку по обслуговуванню боргу.

Метод Елвуда враховує при розрахунку коефіцієнта капіталізації окрім факторів, які враховуються методом зв’язаних інвестицій для власного і позиченого капіталу, також зміну вартості майна за прогнозний період:

Формула Еллвуда у загальному має вигляд

R=V –MхC + dep –app(SFF), де

R-коефіцієнт капіталізації

V-ставка доходу на власний капітал

M-відношення величини іпотечного кредиту до вартості

С- іпотечний коефіцієнт

Dep- зменшення вартості майна за прогнозний період

арр –підвищення вартості майна за прогнозний період

SFF –фактор фонду відшкодування при ставці V для прогнозного періоду володіння

Іпотечний коефіцієнт розраховується за формулою:

R= V+Р(SFF) – f

f-іпотечна стала

Р-частина іпотечного кредиту, яка буде погашена протягом прогнозного періоду

Іпотечний коефіцієнт знаходять за допомогою спеціальних таблиць, розрахованих Елвудом.

Метод Елвуда не знаходить застосування в практиці оцінки нерухомості в Україні, оскільки іпотечне кредитування тільки розвивається.

ЛІТЕРАТУРА

1.Пазинич В.І. Оцінка об’єктів нерухомості: навч. пос. К.: Центр учбової літератури, 2009, ст. 231 -240

1. Яшкіна Н.В. Оцінка бізнесу: Навчальний посібник. – К.: Алерта, 2010. с. 109-130

ПИТАННЯ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЮ:

 

1. Сутність поняття ставка капіталізації
2. В яких випадках застосовується метод вирахування. Сутність даного методу
3. Як розраховується вартість власного і позичкового капіталу
4. Сутність методу Елвуда.

Самостійна робота №23/9

Тема: Методи визначення ставки дисконту.

Питання:

1.Метод виділення

2.Метод моніторингу

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

Вивчення питань теми необхідно розпочати з визначення поняття ставки дисконтування. Ставка дисконтування – це коефіцієнт, який використовується для розрахунку теперішньої вартості грошової суми, яку отримають в майбутньому.

В західній практиці для розрахунку ставки дисконтування застосовуються такі методи:

1. метод кумулятивної побудови

2. метод порівняння альтернативних інвестицій

3. метод виділення

4. метод моніторингу

Після визначення методів розрахунку ставки дисконтування логічним буде перехід до вивчення методу виділення.

Метод виділення –ставка дисконтування, як ставка складного проценту, розраховується на основі даних по здійснених угодах з аналогічними об’єктами на ринку нерухомості. Даний метод досить трудомісткий. Механізм розрахунку заклечається в реконструкції пропозицій про величину майбутніх доходів і наступним співставленні майбутніх грошових потоків з початковими інвестиціями (ціною купівлі). При цьому розрахунок буде коливатися в залежності від обсягу вихідної інформації і розміру оцінюваних прав.

Найкращий варіант розрахунку ставки дисконтування методом виділення – інтервюрування покупця (інвестора) і вияснення, яка ставка була використана при визначені ціни продажу, як будувався прогноз майбутніх грошових потоків. Якщо інформація отримана, то можна розрахувати внутрішню норму прибутку аналогічного об’єкта. На отриману величину оцінювач буде орієнтуватися при визначені ставки дисконтування.

Проте, необхідно враховувати, що в якості аналогічних повинні підбиратися угоди купівлі-продажу таких спів ставних об’єктів, існуюче використання яких є найкращим і найбільш ефективним.

Алгоритм розрахунку ставки дисконтування за методом виділення:

1.Моделювання для кожного об’єкта-аналога в продовж визначеного періоду часу за сценарієм найкращого і найбільш ефективного використання потоківвитрат;

2. Розрахунок ставки доходності інвестицій по об’єкту

3.Отримані результати опрацювати будь-яким статистичним чи експертним способом з метою приведення характеристик аналізу до об’єкта оцінки.

Заключним етапом вивчення є Метод моніторингу, який ґрунтується на постійному моніторингу ринку, відслідковуються за даними оборудок основні економічні показники інвестицій в нерухомість. Дану інформацію необхідно групувати за різними сегментами ринку і регулярно опубліковувати. Такі дані служать орієнтиром для оцінювача, дозволяють проводити якісне порівняння отриманих розрахункових показників зі середньо ринковими, перевіряючи при цьому обґрунтованість різного роду допусків.

У разі необхідності врахування впливу ризиків на величину доходу, в ставку дисконту при оцінці одиничних показників необхідно вносити поправки. Якщо дохід утворюється з двух основних джерел, один з яких можна рахувати гарантованим і надійним, то до нього застосовується одна ставка доходу, а інше джерело дисконтується за підвищеною ставкою. Даний метод дозволяє врахувати різну міру ризику при отримані доходу від одного об’єкта нерухомості. По аналогії можна враховувати і різні міри ризику отримання доходу від об’єкта нерухомості по роках.

 

Самостійна робота № 24/9

Тема:Комбіновані методи оцінки нерухомості

1.Метод підрядчика

2.Метод залишку

3.Метод підприємницької оцінки

Ключові терміни і поняття:

- метод підрядчика

- метод залишку

- метод підприємницької оцінки

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

Метод підрядчика застосовується для оцінки об’єктів нерухомості, щодо яких відсутня інформація про ринкові продажі. З використанням цього методу оцінюються такі об’єкти муніципальної власності, як спортивня комплекси, старі будівлі шкіл, дитячих садків, бібліотеки та інші унікальні об’єкти.

Відповідно до положень методу підрядчика, вартість об’єкта нерухомості як неординарного комплексу складається із вартості земельної ділянки та вартості будівель, скоригованих на міру зносу.

Метод залишку використовується для оцінки бізнесу, що може бути розвинутий на визначеній земельній ділянці. Тобто, це оцінка земля і комплексу комерційних чи виробничих приміщень, що можуть бути розвинуті на цій земельній ділянці.

Сутність методу визначається таким рівнянням:

А= В+С+Д, де

А – оцінна вартість завершеного об’єкта, тобто побудованого чи реконструйованого на відповідній земельній ділянці;

В- вартість розвитку об’єкта, тобто вартість проектування, будівництва, але без врахування витрат на придбання земельної ділянки;

С – прийнятний для девелопера дохід, що може бути отриманий у результаті реалізації проекту розвитку;

Д- витрати на придбання земельної ділянки (придбання повного права власності чи права довгострокової оренди)

За своєю природою метод підприємницької оцінки є комбінованим і передбачає проведення трьох оцінок:

- оцінка за методом відновної вартості;

- оцінка за методом приведеного чистого доходу;

- оцінка вартості розпродажу за ринковими чи нормативними цінами.

ПИТАННЯ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЮ:

1. Які комбіновані методи оцінки нерухомості ви можете назвати
2. Охарактеризуйте кожний з комбінованих методів оцінки та вкажіть сферу їх застосування
3. В чому полягає алгоритм методу підприємницької оцінки
4. Який зарубіжний досвід використання даного методу

 

Самостійна робота №25/9

Тема: Одиниці та елементи порівняння

1.Вибір одиниць та елементів порівняння

2.Аналіз та коригування елементів порівняння

.

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

Вивчення питань теми необхідно розпочати виявлення того, що порівняння і зіставлення оцінованого об’єкту з об’єктами-аналогами проводяться по двох компонентах:

- одиницям порівняння

- елементам порівняння

За одиниці порівняння приймають одиниці, що традиційно засто­совуються на місцевому ринку. Одночасно може бути використано від одного до декількох одиниць порівняння.

До елементів порівняння належать характеристики об'єктів неру­хомого майна та угод купівлі-продажу, які спонукають зміни цін на нерухоме майно

Доцільно скласти таблицю характеристик одиниць і елементів порівняння

Одиниці порівняння	Елементи порівняння
1. Ціна за одиницю площі ділянки;	Елементи порівняння щодо умов угоди купівлі-продажу нерухомості та стану ринку:
2. Ціна за одиницю площі приміщень, що підлягають здачі в оренду;	права власності на нерухомість, які передаються;
3. Ціна за одиницю загальної площі приміщень;	умови продажу;
4. Ціна за одиницю об'єму споруди;	умови фінансування угоди купівлі-продажу;
5. Ціна за кімнату;	стан ринку;
6. Ціна за квартиру;	дата продажу.
Ціна за одиницю нерухомого майна, яке приносить доход	Елементи порівняння щодо безпосередньо об'єкта нерухомості:
	місцеположення;
	фізичні характеристики;
	економічні характеристики;
	характер використання;
	компоненти вартості, що не пов'язані з нерухомістю.

Примітка:Коригування цін продажу об'єктів порівняння здійснюється в

такій послідовності:

- на умови угоди купівлі-продажу та стану ринку шляхом застосу­ванням кожного наступного коригування до попереднього результату;

на умови, що відносяться безпосередньо до об'єкта нерухомостішляхом застосування коригуючих показників до отриманого результату коригування на умови продажу та стану ринку.

 

Самостійна робота № 26/9

Тема: Особливості використання порівняльних підходів оцінки об’єктів нерухомості

Ключові терміни і поняття:

-умови фінансування;

-умови продажу;

-фізичні характеристики;

-економічні характеристики.

 

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

Грунтуючись на знаннях щодо сфери застосування порівняльного підходу, необхідно усвідомити, що даний підхід оцінки об’єктів нерухомості передбачає проведення широкого кола заходів із обґрунтуванням ознак порівняння оцінюваного об’єкта і об’єктів –аналогів, визначення кількісних залежностей обраних для оцінки нерухомості параметрів,, коригування значень досліджуваних показників і визначення підсумкового розміру вартості об’єкта нерухомості. В системі заходів порівняльної оцінки об’єктів нерухомості дуже важливою позицією о обґрунтування ознак (елементів) порівняння об’єктів нерухомості.

У цілому процедура оцінки об’єктів нерухомості з використанням порівняльного підходу складається з таких етапів:

-загальний огляд підходу;

-дослідження даних про проведені продажі;

-визначення діапазону вартості об’єктів;

-обгрунтування підсумкової вартості об’єкта нерухомості.

Залежно від цілей, особливостей об’єктів нерухомості та конкретних умов оцінки порівняльний підхід може бути представлений трьома методами:

--метод відновної вартості за аналогами;

-метод порівняння;

-метод інвестицій.

 

Самостійна робота 27/9

Тема: Оцінка на основі одиниці порівняння

1. Порівняльний аналіз на основі одиниці порівняння

2. Порівняльний аналіз на основі одиниці порівняння, що приносить дохід

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

Розпочати вивчення теми доцільно з визначення сутності порівняльного аналізу.

Потім необхідно перейти до визначення етапів реалізації порівняльного аналізу на основі одиниці порівняння.

Етапи реалізації методу:

1. Виявлення нещодавніх продаж аналогічних об'єктів нерухомого майна на відповідному ринку.

2. Аналіз ринкової ситуації та даних по об'єктах порівняння і пе­ревірка отриманої по них інформації.

3. Визначення одиниць та елементів порівняння по об'єктах про­даж нерухомого майна та проведення порівняльного аналізу по кожній одиниці.

4. Проведення коригування вартості одиниць порівняння по еле­ментах порівняння об'єктів продажу

5. Зведення показників вартості об'єктів, що порівнюються, до ринкової вартості об'єкта оцінки.

Для набуття більш ґрунтовних знань необхідно висвітлити послідовність проведення коригувань цін продажу.

Коригування цін продажу об'єктів порівняння здійснюється втакій послідовності:

• на умови угоди купівлі-продажу та стану ринку шляхом застосу­ванням кожного наступного коригування до попереднього результату;

• на умови, що відносяться безпосередньо до об'єкта нерухомості шляхом застосування коригуючих показників до отриманого резуль­тату коригування на умови продажу та стану ринку.

Для визначення коригуючих показників застосовуються різні ме­тодики, за якими здійснюється обґрунтування прийнятих показників коригування.

За наявності достатньої кількості достовірної інформації про угоди купівлі-продажу застосовуються методи математичної статистики.

Вартість об’єкта, визначенв виходячи з величини одиниці порівняння розраховується за формулою:

С= В х Х (1) Де. С – вартість об’єкта В- коефіцієнт, отриманий для одиниці порівняння об’єкта з аналогом; Х- елемент порівняння оцінюваного об’єкта.

Наприклад: Вартість 1 м.кв. об’єкта –аналога складає 10000 гривень. Площа об’єкта оцінки дорівнює 80 м.кв.

Вартість об’єкта буде складати: 80 х 10000 = 800000 гривень

Даний метод доцільно застосовувати, коли більшість об’єктів порівнянн оцінюваного об’єкта співпадають з характеристиками об’єкта-аналога. Порівняння проходить за одним елементом. Закінчуючи вивчення теми необхідно розглянути питання: Порівняльний аналіз на основі одиниці порівняння, що приносить дохід

Деякі види нерухомості порівнюються за ціною в розрахунку на одиницю порівнянн, що приносить дохід.

Найбільш поширений такий підхід при розрахунку величини орендної плати за порівняльні приміщення.

Наприклад:

Ринкова ставка орендної плати за 1 м.кв. площі приміщень об’єкта-аналога складає 9 гривень в місяць. Всі комунальні платежі за оцінюване приміщення і його зміст перекладаються на орендатора і у вартість орендної плати не включаються. Площа оцінюваного приміщення 120 м.кв.

Величина орендної плати відповідно формули 1 складе:

120 х 9 = 1080 гривень

Даний метод застосовують, коли одиницею порівняння виступаї дохід, який приносить об’єкт аналог

 

 

Самостійна робота № 28/9

Тема: Метод інвестицій

1.Сутність методу інвестицій

2.Алгоритм методу інвестицій оцінки вартості

Ключові терміни і поняття:

- метод інвестицій

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

Продовжуючи вивчення теми порівняльний підхід до оцінки нерухомості доцільно ознайомитися з методом інвестицій.

Метод інвестицій використовується в ситуаціях, коли необхідно оцінити вартість об’єктів нерухомості, переданих власником в оренду різноманітним наймачам, які платять орендну плату, тобто приносять дохід, прибуток власнику об’єкта. Така діяльність отримала назву інвестування власника в нерухомість.

За своїм змістом метод інвестицій базується на використанні ідей і засобів методу порівняння. Так, для перетворення розміру орендної плати у вартість нерухомості використовують норму доходу на капітал. ЇЇ розмір визначають шляхом порівняння з подібними величинами дохідності на інших інвестованих об’єктах нерухомості – аналогах. Використання інформації дохідності об’єктів-заналогів дозволяє віднести метод інвестицій до групи порівняльних методів.

Метод інвестицій зазвичай використовують для визначення попередньої оперативної оцінки доцільності інвестування в нерухомість.

Розглядаючи наступне питання необхідно визначити, що алгоритм методу інвестицій оцінки вартості об’єктів нерухомості базується на розрахунках розміру капіталізації поточних значень орендної плати з використанням того рівня дохідності, який найбільш характерний для певного бізнесу на конкретному сегменті ринку.

Вартість об’єктів нерухомості при використанні методу інвестицій може визначатися таким чином:

В = По/До

По- прибуток орендного бізнесу

До- дохідність орендного бізнесу (рівень дохідності, %)

Самостійна робота №29/9

Тема: Земля як обєкт економічної оцінки

Питання:

1.Призначення та функції оцінки землі

2. Міські землі як товар та обєкт оцінки

3.Економіко-планувальне зонування

4.Поняття і завдання бонітування грунтів

Ключові терміни і поняття:

Оцінка землі - це єдиний процес визначення порівняльної цінності земель за природною й економічною родючістю та їх місцеположенням

Земельна рента - це частина прибутку, одержана внаслідок кращої якості землі та її місцеположення відносно пунктів реалізації сільськогосподарської продукції і баз постачання і господарств

Бонітування грунтів - це порівняльна оцінка якості грунтів за їх основними природними властивостями, які мають сталі характер та суттєво впливають на врожайність сільськогосподарських культур, вирощуваних у конкретних природні кліматичних умовах.

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

В основі методології оцінки земель знаходиться теорія трудової вартості, яка гласить - праця перетворила землю як дар природи у засіб виробництва. На її освоєння суспільство витрачає кошти, ефективність яких виражається величиною вартості землеробської продукції. Протилежними до цього у 50-і роки були пропозиції, щоб за критерій оцінки земель брати лише природну родючість. Таке твердження викликало суперечки, оскільки родючість ґрунту помітно змінюється залежно від способу виробництва, зокрема в умовах інтенсивного сільськогоспо­дарського виробництва.

Розгдядаючи питання даної теми необхідно визначити призначення та функції оцінки землі.

Методологія оцінки землі - це вчення про методи досяг­нення істини у науковому пізнанні і зведення знань в єдину систему.

В основі оцінки земель і за природною, і за економічною родючістю ґрунтів знаходиться єдиний предмет пізнання - агровиробнича група ґрунтів або ґрунтова підміна як окрема, самостійна таксономічна одиниця.

Дальше необхідно перейти до розгляду питань оцінки міських земель з точки зору землі, як товару та об’єкту оцінки.

Необхідно усвідомити, що визначення земельної ренти необхідне для вилучення плати за землю у вигляді земельного податку й орендної плати залежно від якості земель і місцезнаходження земельних ділянок.

Важливим при здійсненні оцінки земель є дані економіко-планувального зонування.

Територія міста, особливо значного, характеризується складним поєднанням природних і антропогенних ландшафтів, розвинутою планувальною структурою. Рентоутворення в межах міста, як правило, відбувається на достатньо великій та внутрішньо неоднорідній території, динамічність процесів перетворення якої призводить до різного прояву рентоутворюючих факторів. Виникає необхідність земельно-оціночної структуризації, де головним є встановлення відносної неоднорідності території за рентоутворюючими факторами, котрі впливають на потенційну прибутковість та інші соціально-економічні переваги від використання міських земель.

Це зумовлює необхідність проведення економіко-планувального районування території міста, яке лежить в основі нормативної грошової оцінки (або, інакше кажучи, масової міських оцінки) земель і виступає регулятором їх ефективного використання.

Методики проведеннея грошової оцінки міських земель різного функціонального призначення мають певні особливості для кожної категорії земель, проте всі вони базується на загальному підході- капіталізації рентного доходу або економічного ефекту, що виникає в результаті використання землі, в залежності від місця розташування, якості та функціонального використання земельної ділянки.

Метою економіко-планувального районування є проведення земельно-оціночної диференціації території міста.

При проведенні економіко-планувального районування вирішуються наступні задачі:

- аналіз природно-планувальних особливостей території міста як просторового базису соціально-економічного та містобудівного розвитку;

- делімітація земельно-оціночних одиниць;

- пофакторна та інтегральна оцінка ступеня рентної цінності міських земель у розрізі земельно-оціночних одиниць;

- об’єднання земельно-оціночних одиниць у економіко-планувальні райони, а потім і зони, за ступенем цінності території та її функціональним призначення

Наступним питанням є визначення завдання бонітування грунтів. Бонітування грунтів і економічної оцінки земель, як державного земельного кадастру загалом, сформульовані у Земельному кодексі України, де зазначено, що він призначений для забезпечення необхідною інформацією органів державної влади та органів місцевого самоврядування, зацікавлених підприємств, установ і організацій, а також громадян з метою регулювання земельних відносин, раціонального використання та охорони земель, визначення розміру плати за землю цінності земель у складі природних ресурсів, контролю за використанням і охороною земель, економічного та екологічного обгрунтування бізнес-планів та проектів землеустрою.

При бонітуванні ґрунтів об'єктом є грунт - верхній шар земної кори, здатної забезпечувати рослини під час їх росту і розвитку водою та поживними речовинами.

Можливою умовою і передумовою бонітування грунтів є їх класифікація, яка представляє собою розподіл грунтів на класи, типи на основі найбільш суттєвих відмінностей, особливо термічних і морфологічної будови.

При бонітуванні ґрунтів слід складати дві шкали: першу, основну -за властивостями ґрунтів і другу - за урожайністю сільськогос­подарських культур або продуктивністю кормових угідь.

Одержані дані за окремими ознаками природних властивостей ґрунтів й урожайності основних культур використовуються для складання попередніх шкал бонітування ґрунтів у балах.

Самостійна робота№30/9

Тема: Грошова оцінка земель сільськогосподарського, несільськогосподарського призначення

Питання:

1.Процедура грошової (нормативної) оцінки земель сільськогосподарського призначення

2. Грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв»язку, оборони та іншого призначення

3. Грошова оцінка земель лісового, водного фонду

Ключові терміни і поняття:

-земля, земельна ділянка,

- нормативна грошова оцінка земельних ділянок

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

 

Ґрунтовне реформування земельних відносин може бути здійснено лише за наявності грошової оцінки земель, яка необхідна при паюванні земель, передачі їх у власність, у спадщину; під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розмірів внеску до статутних фондів колективних сільськогосподарських підприємств, спільних підприємств, об'єднань, кооперативів тощо. Вона є вихідною базою для здійснення операцій із земельними частками(паями), а також для встановлення стартової ціни земельних ділянок при їх продажу на аукціонах.

Грошова оцінка земель здійснюється - землевпорядною службою Держкомзему України із залученням науково-дослідних установ і організацій, які займаються; дослідженнями питань оцінки і використання земельних ресурсів, за методикою, розробленою Інститутом аграрної економіки разом з Держкомземом України, за участю науково дослідних установ і організацій Української академії аграрних наук, та затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року №213 у відповідності з порядком грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" (с.283), затвердженим спільним наказом Деріккомзему України, Мінсільгосппроду України, Держкоммістобудування України та Української Академії аграрних наук від 27 листопада 1995 року N 76/230/325/150.

Вивчення даного питання необхідно розпочати з ознайомлення з методикою нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів.

Грошова оцінка земель визначається розміром щорічно одержаного рентного доходу з урахуванням строку його капіталізації. Останній залежить від розміру процентної ставки за користування довгостроковим кредитом. В методиці прийнято термін капіталізації в 33 роки, що відповідав г. трипроцентній платі за користування кредитом. Низька процентна ставка зумовлюється тим, що на відміну від інших засобів виробництва земля є найбільш стабільним об'єктом вкладання капіталу і залишається постійною у сфері виробництва.

В основу методики визначення грошової оцінки земель покладено рентний дохідна вирощуванні зернових культур, які в структурі посівів займають найбільшу,питому вагу і вирощуються практично на; всіх землях.

Інформаційною базою визначення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика та економічна оцінка земель, бонітування ґрунтів). Економічна оцінка земель проведена в Україні в 1988 році на основі результатів господарської діяльності з 1980-1986 рр. Вказаний період характеризується стабільністю цін на промислову і сільськогосподарську продукцію, що дає підстави використовувати відношення рентних доходів, які одержували на землях різної якості, виражене в балах.

Для визначення грошової оцінки земель по Україні розраховується диференціальний рентний доход з орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур (у центнерах) за формулою:

Pдн = (УхЦ-3-3xKнр):Ц (1)

де Рдн - диференціальний рентний доход з гектара орних земель (у центнерах);

У - урожайність зернових з гектара (у центнерах);

Ц - ціна реалізації центнера зерна;

З - виробничі затрати на гектар;

Кнр - коефіцієнт норми рентабельності.

Крім диференціального рентного доходу, в сільському господарстві створюється абсолютний; рентний доход.

Наступне питання теми базується на Методиці визначення показників грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення різних за галузевим характером має свої особливості.

В основу грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення покладено капіталізований рентний дохід від цільового використання та здійсненого поліпшення їх облаштування.

Рентний дохід, який створюється за рахунок облаштування земельної ділянки, визначається за формулою:

Рпнп = (ТП - 3 - 3 х Кнр) х Взп/Воф,

Рпнп -рентний дохід, грн. на кв. м.;

ТП -нормативний обсяг товарної продукції підприємства, яке с власником або користувачем оцінюваної земельної ділянки, гри на кв. м.; З-виробничі затрати, грн на кв. м.;

Кнр коефіцієнт норми рентабельності, який визначає обсяги витрат на розширене відтворення виробництва (приймається на рівні 0,12);

Взп балансова вартість будівель і споруд, розташованих в межах земельної ділянки та інженерно-транспортної інфраструктури, яка розташована за межами земельної ділянки і знаходиться на балансі даного підприємства, грн.;

Воф - балансова вартість основних фондів підприємств, грн. Нормативний обсяг товарної продукції (ТП)-розрахункова величина, яку отримують як добуток виробничих затрат (3) та коефіцієнтанормативної рентабельності (Кнр =1,15).

В основу розрахунку грошової оцінки земель під водою покладено нормативний середньорічний ефект від використання водного об'єкта, що розташований на оцінюваній земельній ділянці. Його розраховують як частку загальної суми середнього ефект