Тема 9. Оцінювання нерухомості

На вивчення даної теми відводиться 88 годин, з них на самостійне вивчення 38 годин

Самостійна робота № 12/9

Тема:Фінансово-економічні аспекти оцінки та управління нерухомістю

Питання:

1.Сутність та місце нерухомості в системі фінансово-економічних відносин

2.Фінансово-економічні аспекти оцінки окремих компонентів нерухомості

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

 

За економічним змістом нерухомість – це складова національного багатства держави, тобто сукупність матеріальних благ, об’єктів, накопичених в країні в результаті праці людей, а також частина природних ресурсів, придатних для економічного і соціального використання.

Нерухомість – це фінансова категорія і форма вкладення капіталу. Економічна теорія розрізняє такі фактори виробництва: земля, капітал (активи), робоча сила, менеджмент. В ринковій економіці фактори і результати виробництва мають вартісну оцінку, значення якої формується у відповідному сегменті ринку.

Найбільшу увагу при вивченні даного матеріалу необхідно приділити тому, що ринок нерухомості за формою належить до товарного ринку, а за економічним змістом – до фінансового ринку.

Призначенням ринку нерухомості є торгівля землею, виробничими і невиробничими об’єктами, що на ній забудовані, в тому числі житловими будинками, квартирами. Субєктами цього ринку виступають фізичні та юридичні особи, які можуть купувати об’єкти нерухомості як для особистого так і для виробничого споживання, земельні ділянки для сільськогосподарської діяльності і несільськогосподарської діяльності, приміщення для офісів, комерційної діяльності.

Нерухомість як товар має ряд відмінностей від інших товарів. Це об’єкт довгострокового інвестування. Нерухомість займає певний простір, що визначає її місцезнаходження.

Тенденції вартості різноманітних груп нерухомості є відображенням соціально-економічної системи на програму, що реалізується урядом як в цілому, так і в окремих секторах ринку нерухомості.

Особливе місце у вивченні теми займають фінансово-економічні аспекти оцінки окремих компонентів нерухомості.

Західноєвропейські експерти виділяють три визначальні компоненти нерухомості:

- ресурс

- актив

- обєкт управління в загальній системі управління.

Фінансово –економічні аспекти об’єктів нерухомості проявляються через компоненти управління нерухомістю.

До них відносять:

1.Функціональний компонент – а) кількісні і якісні вимоги характеристик нерухомості,виходячи із стратегічних цілей розвитку фірми. Б) Цілі, задачі, етапи розвитку бізнесу – стан нерухомості

2. Фінансовий компонент - а) вплив на показники фінансового стану і ефективність управління. Б) ліміти фінансових засобів в) обмеження, баланси, критерії фінансово-економічної ефективності.

3.Фізичнеий компонент –а) вплив на нормативи утримання нерухомості. Б) Ремонтні та інші роботи з експлуатації нерухомості. В)Планування, оперативне регулювання, моніторинг

Усі три компоненти тісно пов’язані між собою при проведенні операцій оцінки нерухомості.

Показники фінансового стану, вартісні оцінки окремих об’єктів нерухомості, майнового стану та бізнесу в цілому мають оперативний характер. Інтеграція цих трьох компонентів в просторі фінансових показників належать до найскладніших завдань фінансового управління.

 

Самостійна робота № 13/9

Тема: Характеристика життєвого циклу об’єктів нерухомості

Питання:

1.Сутність поняття девелопер.

2.Операції з розвитку проекту нерухомості забудовником

Ключові терміни і поняття:

- девелопер – підприємець, що ініціює й організовує найкращий з можливих варіантів розвитку об'єктів нерухомості, включаючи фінансування проекту та реалізацію створеного об'єкта нерухомості;

- девелопмент - як форма підприємницької діяльності виражається в інвестиційному процесі розвитку (створення) об'єктів нерухомості

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

 

Розпочинаючи вивчення теми необхідно визначити, що економічне зростання будь-якої країни з ринковою економікою посилюється ефективним функціонуванням ринку нерухомості. Запорукою розвитку такого ринку в країні є попит на якісні об'єкти нерухомості, для фінансування, проектування, зведення та управління якими необхідна узгоджена робота команди фахівців. Цим зумовлена поява нових учасників ринку нерухомості, діяльність яких пов’язана з формуванням споживчої вартості об'єктів нерухомості. Такими учасниками є девелоперські компанії, функціонування яких в Україні ускладнюється відсутністю цивілізованого ринку нерухомості, зокрема, його складової - ринку девелоперських послуг. Діяльність самих девелоперських компаній на ринку є малодослідженою у науці. Через це, має місце ототожнення науковцями та практиками девелоперських компаній з такими суб’єктами ринку нерухомості, як будівельні організації, консалтингові компанії та компанії з управління нерухомістю, незважаючи на те, що їх функції істотно відрізняються.

Вагомим чинником ефективного використання об’єктів нерухомості є їх висока якість та дохідність. Перед інвесторами постала нагальна проблема максимізації прибутку та вчасного виконання договірних зобов’язань стосовно будівництва проекту; перед кредиторами - вчасне повернення кредитів та cплата відсотків; перед державними органами влади - дотримання правил оформлення проектної документації, використання земельної ділянки, відповідність державним нормам будівництва, забезпечення охорони навколишнього середовища. Сприяти розв’язанню цих проблем покликана девелоперська компанія.

Подальше вивчення теми передбачає визначення місця девелопменту серед видів підприємницької діяльності, що здійснюються на ринку нерухомості

 

 

 

Рис 1. – Місце девелопменту серед видів підприємницької діяльності, що здійснюються на ринку нерухомості

До обов’язків девелопера входять: вибір і визначення концептуальної комерційної ідеї проекту, вибір майданчика, оптимально відповідної концептуальній ідеї і придбання прав на неї, маркетинг, пошук механізмів залучення інвесторів (в тому числі через розвиток схем колективного інвестування, зміцнення зв'язків з фінансовим ринком), організація фінансування проекту, організація і управління проектуванням, будівництвом, здача завершеного об'єкта в оренду з подальшою експлуатацією або продаж об'єкта. У залежності від функціональної спрямованості розрізнюють офісний, торговий, житловий, готельний, спортивний, розважальний, рекреаційний та комбінований девелопмент.

Необхідно відмітити, що Український ринок девелопмента поки що є слабкорозвиненим, тому існує необхідність у виділенні девелопменту як особливої форми підприємницької діяльності на ринку нерухомості, що виступає однією з умов активного засвоєння світового досвіду розвитку підприємництва в цій сфері ринкової економіки.

Наступнис кроком у вивченні теми є розгляд операцій з розвитку проекту нерухомості забудовником (девелопером), які можна розділити на три стадії:

1. Визначення економічної доцільності і реалізації проекту:

–прогноз динаміки населення та його сімейної структури

–визначення економічної доцільності та можливості реалізації проекту

–визначення економічних параметрів містобудівної ситуації

1. Визначення кращих умов реалізації проекту і розроблення детального плану його здійснення:

–визначення меж конкретних земельних ділянок, необхідних для реалізації проекту

– виконання необхідних проектних робіт та розрахунок вартості реалізації прокету

– визначення можливих джерел фінансування

3.Практична реалізація проекту:

- залучення будівельних організацій

- фінансування будівельно-монтажних робіт

- приймання побудованого об’єкта нерухомості.

Отже, стадії девелопменту цілком відбивають усі етапи життя об’єкта нерухомості – від задуму до закриття:

1.Передпроектна стадія – аналіз ринку нерухомості, вибір об’єкта нерухомості, формування стратегії проекту, інвестиційний аналіз, оформлення вихідної –дозвільної документації, залучення кредитних і інвестиційних засобів.

2.Стадіяпроектування – розроблення фінансової схеми, організація фінансування, формування архітектурно-інженерної групи, залучення для консультацій брокера, що реалізовуватиме площі, керівництво проектуванням, проведення тендера на будівельно-монтажні роботи

3.Стадія будівництва – координація ведення будівництва, контроль якості будівництва і кошторисів затрат

4.Стадія реалізації – маркетинг, реалізація площ, контроль за експлуатацією будинку і роботою інженерних систем після закінчення будівництва до моменту повної окупності, модернізація, ремонт, інновації після моменту повної окупності проекту

4. Стадія закриття об’єкта – повна ліквідація його початкових і набутих функцій. Як результат – знос або якісно новий розвиток.

 

Самостійна робота № 14/9

Тема: Класифікація земель за категоріями

Питання:

1.Зв”язок і відмінності понять “ земля” і “ земельна ділянка”

2.Класифікація земель за категоріями

Ключові терміни і поняття:

- земля;

- земельна ділянка

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

Земельні ресурси є частиною природи, і в цьому зв'язку земля як об'єкт нерухомості є єдиним об'єктом, що поєднує в собі елементи предмета та засоби праці. У людському суспільстві земля - засіб виробництва, але це предмет праці, тому що в будь-якій сфері діяльності людина тією чи іншою мірою впливає на неї. Сукупність цих двох якостей робить землю специфічним засобом виробництва, що функціонує в усіх галузях народного господарства.

При вивченні теми необхідно усвідомити, що як засіб виробництва земля має низку особливостей:

- не є результатом попередньої праці;

- просторово обмежена;

- незамінна іншими засобами виробництва;

- має постійне місце розташування; / не зношується при правильному використанні;

- територіальне різноякісна;

- характеризується специфічною корисністю кожної конкретної зе­мельної ділянки;

- має родючість, і в сільському господарстві найбільш ефективно використовуються всі її корисні якості;

- практично в усіх сферах діяльності людини (крім сільського і лісово­го господарства) постає в основному як просторовий операційний базис, тому нерозривно пов'язана з фізичними об'єктами, на ній розташованими, - будинками, спорудами, дорогами, меліоратив­ними спорудами, іншими матеріальними елементами, створеними працею людини, так званими поліпшеннями.

Таким чином, земля як об'єкт ринкових відносин займає унікальне положення в усій системі підприємницької діяльності людей і суспільства в ці­лому, що зумовлено її невідтворюваним характером та багатофункціональ­ним призначенням.

При вивченні теми варто розрізняти терміни «земля» і «земельна ділянка», що використову­ються в різному значенні.

Земля, як правило, вживається в тому випадку, шли мова йде про неосвоєну власність.

Термін «земельна ділянка» озна­чає частину території, на якій виконані якісь роботи (поліпшення), що дозволяють використовувати цю ділянку відповідно до цільового призначення.

У законодавстві України міститься таке визначення земельної ділянки: це частина земної поверхні з установленими межами, яка характеризується певним місцем розташування, господарським використанням, правовим ре­жимом та іншими суттєвими ознаками, з визначеними щодо неї правами.

Весь земельний фонд України - це майже 60 мільйонів гектарів землі. Зважаючи на велике значення землі в усіх сферах життєдіяльності україн­ського народу, Конституція відокремила землю від інших об'єктів нерухо­мості й запровадила принцип її особливої охорони з боку держави. Такий порядок лишився незмінним упродовж усієї історії існування спочатку Ра­дянського Союзу, а потім незалежної держави України.

Наступне питання необхідно необхідно присвятити класифікації земель за категоріями.

Згідно із новим Земельним кодексом в Україні землі за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії:

а) землі сільськогосподарського призначення;

б) землі житлової та громадської забудови;

в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призна­чення;

г) землі оздоровчого призначення;

г) землі рекреаційного призначення;

д) землі історико-культурного призначення;

е) землі лісового фонду;

є) землі водного фонду;

ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогос­подарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відпо­відної виробничої інфраструктури або призначені для цих цілей. До земель сільськогосподарського призначення належать:

-сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножа­ті, пасовища та перелоги);

-несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, поле­захисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що відне­сені до земель лісового фонду, землі під господарськими будівля­ми й дворами, землі тимчасової консервації тощо).

До земель житлової та громадської забудови належать земельні ділян­ки в межах населених пунктів, які використовуються для житлової забу­дови, розміщення громадських будівель і споруд, інших об'єктів загаль­ного користування.

Землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення — це ділянки суші й водного простору з природними комплексами та об'єктами, що мають особливу природоохоронну, екологічну, наукову, естетичну, рек­реаційну та іншу цінність, яким відповідно до закону надано статус терито­рій і об'єктів природно-заповідного фонду.

До земель природно-заповід­ного фонду відносять природні території та об'єкти (природні заповідники, національні природні парки, біосферні заповідники, регіональні ландшаф­тні парки, заказники, пам'ятки природи, заповідні урочища), а також штуч­но створені об'єкти (ботанічні сади, дендрологічні парки, зоологічні парки, парки-пам'ятки садово-паркового мистецтва). Всі ці землі можуть пере­бувати у державній, комунальній та приватній власності.

До земель оздоровчого призначення належать землі, що мають природні лікувальні властивості, які використовуються або можуть використовуватися для профілактики захворювань і лікування людей.

Необхідно відмітити, що згідно з новим Земельним кодексом, на цих землях забороняється діяльність, яка суперечить їх цільово­му призначенню або може негативно вплинути на їх природні лікувальні влас­тивості. На територіях лікувально-оздоровчих місцевостей та курортів уста­новлюються округи й зона гігієнічно-санітарної охорони, в межах яких забо­роняється передача ділянок у власність і надання в користування підприємс­твам, установам, організаціям та громадянам для діяльності, несумісної з охороною природних лікувальних властивостей і відпочинком населення.

Землі рекреаційного призначення використовуються для організації відпо­чинку населення, туризму й проведення спортивних заходів.

У ст. 51 Зе­мельного кодексу України визначено склад цих земель -земельні ділянки зелених зон і зелених насаджень міст та інших населених пунктів, навчаль­но-туристських та екологічних стежок, маркованих трас, земельні ділянки, зайняті територіями будинків відпочинку, пансіонатів, об'єктів фізичної куль­тури і спорту, туристичних баз, кемпінгів, яхт-клубів, стаціонарних та на­метових туристично-оздоровчих таборів, будинків рибалок і мисливців, ди­тячих туристичних станцій, дитячих та спортивних таборів, інших аналогіч­них об'єктів, а також земельні ділянки, надані для дачного будівництва й спорудження інших об'єктів стаціонарної рекреації.

До земель історико-культурного призначення належать землі, на яких роз­ташовані

-історико-культурні заповідники, музеї-заповідники, меморіальні пар­ки, меморіальні (цивільні та військові) кладовища, могили, історичні або меморіальні садиби, будинки, споруди і пам'ятні місця, пов'я­зані з історичними подіями;

-городища, кургани, давні поховання, пам'ятні скульптури та мега­літи, наскальні зображення, поля давніх битв, залишки фортець,військових таборів, поселень і стоянок, ділянки історичного куль­турного шару, укріплень, виробництв, каналів, шляхів;

- архітектурні ансамблі й комплекси, історичні центри, квартали, пло­щі, залишки стародавнього планування і забудови міст та інших на­селених пунктів, споруди цивільної, промислової, військової, культо­вої архітектури, народного зодчества, садово-паркові комплекси, фонова забудова.

До земель лісового фонду віднесено землі, вкриті лісовою рослинністю, а також не вкриті лісовою рослинністю, нелісові землі, які надані та вико­ристовуються для потреб лісового господарства, до таких не належать землі, зайняті:

-зеленими насадженнями у межах населених пунктів, які не віднесе­ні до категорії лісів;

-полезахисними лісовими смугами, захисними насадженнями на сму­гах відведення залізниць, автомобільних доріг, каналів, гідротехніч­них споруд та водних об'єктів;

- окремими деревами і групами дерев, чагарниками на сільськогос­подарських угіддях, присадибних, дачних та садових ділянках.

До земель водного фонду належать землі, зайняті:

-морями, річками, озерами, водосховищами, іншими водними об'єктами, болотами, а також островами;

-прибережними захисними смугами вздовж морів, річок та навколо водойм;

- гідротехнічними, іншими водогосподарськими спорудами і канала­ми, а також землі, виділені під смуги відведення для них;

-береговими смугами водних шляхів.

До земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення відносяться земельні ділянки, надані в установленому порядку підприємствам, установам та організаціям для здійснення відпо­відної діяльності.

Так, до земель промисловості належать землі, надані для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд промис­лових, гірничодобувних, транспортних та інших підприємств, їх під'їзних шля­хів, інженерних мереж, адміністративно-побутових будівель, інших споруд.

До земель транспорту належать землі, надані підприємствам, установам та організаціям залізничного, автомобільного транспорту і дорожнього госпо­дарства, морського, річкового, авіаційного, трубопровідного транспорту та міського електротранспорту для виконання покладених на них завдань щодо експлуатації, ремонту і розвитку об'єктів транспорту.

До земель зв'язку належать земельні ділянки, надані під повітряні і кабель­ні телефонно-телеграфні лінії та супутникові засоби зв'язку.

Землями енергетичної системи визнаються землі, надані під електрогенеруючі об'єкти (атомні, теплові, гідроелектростанції, електростанції з вико­ристанням енергії вітру і сонця та інших джерел), під об'єкти транспорту­вання електроенергії до користувача.

Землями оборони визнаються землі, надані для розміщення і постійної діяльності військових частин, установ, військово-навчальних закладів, під­приємств та організацій Збройних Сил України, інших військових форму­вань, утворених відповідно до законодавства України.

ЛІТЕРАТУРА

1. Земельний кодекс України (Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2002, N 3-4, ст.27 (зі змінами і доповненнями)

2.Економіка нерухомості: Підручник. А.М.Асаул, І.А.Брижань,В.Я.Чевганова К.,2004, с.24-32

ПИТАННЯ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЮ:

1. Назвіть особливості землі як засобу виробництва
2. Дайте визначення поняття термінам земля і земельна ділянка
3. На які категорії за основним цільовим призначенням поділяють землі
4. Дайте характеристику кожній категорії земель.

Самостійна робота № 15/9

Тема: Ріелторська діяльність

Питання:

1.Характеристика ріелторської діяльності

2. Технологія надання ріелторських послуг

3. Основні напрями ріелторської діяльності

.

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

Розпочинати вивчення питань теми необхідно з вияснення торго, що ріелторська діяльність належить до посередницької діяльності.

Посередницька діяльність на ринку нерухомості й організаційно-правове оформлення є прерогативою представників ріелторської мережі, що про­фесійно займаються дозволеними законодавством операціями з об'єкта­ми нерухомості- земельними ділянками, житловим фондом і комерцій­ною нерухомістю.

Із появою ринку нерухомості виникли ріелторські фірми, що професійно здійснюють операції з усіма об'єктам нерухомості. Такими операціями можуть бути:

- оформлення договорів купівлі-продажу, дарування, обміну (в тому числі посередницьких);

- здавання в оренду помешкань, що перебувають у власності як юри­дичних, так і фізичних осіб (у тому числі посередницька операція);

- розселення комунальних квартир, відселення мешканців із будин­ків, які планують реконструювати;

- продаж об'єктів нерухомості з аукціонів і на конкурсній основі.

У даний час правове регулювання ріелторської діяльності здійснюється ак­тами Кабінету Міністрів України, а також нормативними актами виконавчої влади суб'єктів України.

Поряд із державним регулюванням ріелторської діяльності існує і громад­ське регулювання. Воно виникає в тому випадку, якщо представники тієї або іншої професії створюють саморегулівні професійні громадські об'єд­нання (СОО). Саме такого роду організації накладають достатньо жорсткі права й обов'язки на учасників об'єднання. Для членів СОО є обов'язкови­ми до застосування стандарти (правила) професійної діяльності, підготов­лені й прийняті в такому об'єднанні.

При розгляді наступного питання теми необхідно визначити, що існують певні прийоми і методи ведення підприємницької діяльності із на­дання ріелторських послуг. Технологія надання ріелторських послуг може зводитися до таких основних етапів.

I. Одержання заявки на послугу:

II. Попередній огляд об'єкта і підписання договору про надання послуги:

III. Збирання і аналіз даних про об'єкт:

IV. Юридичне супроводження договору:

V. Проведення договору з нерухомістю й оплата послуг ріелтору.

Перелічені етапи демонструють типову схему відносин між ріелторською фірмою і замовником. Вона виглядає таким чином:

1 етап. Пропозиція клієнту визначеного набору послуг.

2 етап. Вибір замовником послуги.

3 етап. Підписання договору.

4 етап. Надання послуги.

5 етап. Здійснення договору з нерухомістю.

6 етап. Оплата послуг ріелтору за виконану роботу.

Склад кожної послуги досить жорстко формалізований і обмежений рам­ками наданих фірмою послуг, а спеціалісти кожного структурного підроз­ділу ріелторської фірми працюють за внутрішніми правилами надання від­повідного профілю послуг. Замовник, у свою чергу, має чітко усвідомлю­вати склад та результат наданої послуги. Недооцінка ріелторами особли­востей сприйняття замовником складу ріелторської послуги зумовлює ризик утрати замовника.

Після ознайомлення з етапами надання ріелторських послуг перейти до вивчення основних напрямів ріелторської діяльності.

Професійна діяльність ріелторів здійснюється за такими основними напря­мами.

1. Ріелтор виступає як агент. Реалізацію такого статусу ріелтор здійснює на основі агентського договору, який він укладає зі споживачем послуг. Ріелтор-агент зобов'язаний здійснити відносно зазначеного в договорі об'єкта нерухомості визначені юридичні дії (наприклад, укласти один або декілька договорів із ним) від свого імені і за рахунок споживача або від імені та за рахунок споживача.).

2. Ріелтор виступає як повірений. У цьому випадку на ріелтора поклада­ються зобов'язання здійснити від імені й за рахунок довірителя визна­чені юридичні дії відносно об'єкта нерухомості, що належить довірителю або використовується їм.

3. Ріелтор виступає як брокер. Між споживачем послуг та ріелтором під­писується договір комісії. Відповідно до нього ріелтор бере на себе зо­бов'язання від свого імені й за рахунок комітента здійснити один або декілька правочинів щодо об'єкта нерухомості.

4. Ріелторська фірма виступає як дилер. Дилерська діяльність здійснюєть­ся у випадку, коли об'єкт нерухомості перебуває у власності самого ріелтора (був придбаний раніше з метою наступного продажу).

5. Посередницька діяльність ріелтора. Ріелтор надає послуги з пошуку контрагентів для осіб, що виявили зацікавленість придбати або продати якийсь об'єкт нерухомості з метою наступного складання відповідних договорів.

6. Торгова діяльність ріелтора. У такому статусі ріелтор виконує такі функції:

- надає послуги з інформаційного забезпечення учасників договору;

- надає консультаційні послуги і послуги з оформлення документів;

- надає послуги з належного та безпечного проведення розрахунків по договорах.

ЛІТЕРАТУРА

1.Пазинич В.І. Оцінка об’єктів нерухомості: навч. пос. К.: Центр учбової літератури, 2009, ст.45-50

ПИТАННЯ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЮ:

1.Назвіть операції, які можуть здійснювати ріелторські фірми

2.Як регулюється ріелторська діяльність в Україні

3.Опишіть технологію надання ріелторських послуг

4.Охарактеризуйте основні напрями ріелторської діяльності

 

 

Самостійна робота №16/9

Тема: Роль та задачі держави у формуванні ринку нерухомого майна

Питання:

1.Державне регулювання ринку нерухомого майна

2.Функції Бюро технічної інвентаризації у процесах реєстрації прав власності на обєкти нерухомості

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

 

Перше питаня стосується визначення особливостей державного регулювання ринку нерухомого майна. Необхідно відмітити, що за останні роки в Україні сформувався ринок нерухомості. Понад 12 млн. жителів України здійснили приватизацію своїх земельних ділянок загальною площею приблизно 4 млн. гектарів. Мешканці міст приватизували приблизно 5 млн. квартир та одноквартирних будинків.

Приватизовано та акціоновано понад 60 тисяч підприємств, левову частку вартості яких складає нерухоме майно. Власниками різноманітних об’єктів нерухомості стали понад 80% населення України.

Значна частина приватизованої нерухомості вже потрапила на вторинний ринок. Стихійний ринок нерухомості поступово набуває цивілізованих рис. Його функціонування в Україні забезпечується низкою законодавчих актів, починаючи з Конституції України та закінчуючи нормативними актами органів місцевого самоврядування. Проте залишається велика кількість невирішених проблем, пов’язаних із здійсненням операцій з нерухомим майном та захистом прав громадян на ринку нерухомості.

Важливу роль мають відіграти органи державної реєстрації об'єктів нерухомого майна та прав власності.

Верховною Радою України прийнято Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухомоме майно та їх обмеження" від 1.07.2004 року № 1952 -ІV, яким визначається система органів, які будуть здійснювати державне регулювання в цій сфері. Зокрема, це центральний орган виконавчої влади з питань містобудування та архітектури, Міністерство юстиції України, що визначатимуть зміст та порядок ведення державного реєстру об'єктів нерухомого майна та прав на них. До органів державного регулювання в цій сфері також віднесено Центральне бюро технічної інвентаризації та територіальні бюро технічної інвентаризації. Територіальні бюро технічної інвентаризації мають функціонувати як державні підприємства.

Далі необхідно ознайомитися із функціями Бюро технічної інвентаризації та визначити його роль у процесах реєстрації прав власності на обєкти нерухомості

Необхідно відмітити, що на сьогоднішній день в Україні продовжується процес здійснення ринкових реформ, який включає в себе, зокрема, приватизацію державного майна, корпоратизацію державних підприємств з метою наступної їх приватизації, земельну реформу, розгортання іпотечної справи тощо. Належне місце у сучасному процесі реформування відносин власності, поряд з названими явищами, поступово займає такий важливий вид діяльності, як державна реєстрація прав на нерухоме майно.

У цьому сенсі державна реєстрація прав на нерухоме майно є важливим чинником гарантування і захисту прав власників, забезпечує офіційне визнання і юридичне закріплення державою прав фізичних і юридичних осіб на нерухоме майно.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно забезпечує можливість відображення, так би мовити, як статичного, так і динамічного процесу відносин власності, що, з одного боку, знаходить своє відображення у збереженні відомостей у спеціальному реєстрі про дійсного власника нерухомого майна, з іншого – про наступні переходи права власності на нерухомість.

Дальше необхідно перейти до вивчення законодавчої бази систему реєстрації прав власності на нерухоме майно ще не можна назвати стабільною і чітко налагодженою. Підтвердженням цього слугує те, що реєстрацію прав на земельні ділянки здійснюють органи по земельних ресурсах. Реєстрацію прав власності на нерухоме майно, що знаходиться на земельних ділянках, проводять бюро технічної інвентаризації. Реєстрацію заборон та арештів на відчуження, іпотеки нерухомого майна - нотаріуси.

Повноваження щодо ведення державного земельного кадастру, в тому числі державної реєстрації земельних ділянок, закріплені за Держкомземом Земельним кодексом України.

Повноваження щодо реєстрації прав власності на нерухоме майно закріплені за бюро технічної інвентаризації (далі – БТІ) Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 року № 7/5 (із змінами і доповненнями).

Положення про Єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, затверджене наказом Міністерства юстиції України від 9 червня 1999р. № 31/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції України від 18 серпня 2004 р. N 85/5), регулює порядок ведення нотаріусами відповідного реєстру.

Тимчасовий порядок державної реєстрації іпотек, затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 31 березня 2004 року № 410, регулює, відповідно, порядок реєстрації нотаріусами іпотек нерухомого майна.

З 1 січня 2004 року набув чинності Цивільний кодекс України, прийнятий Верховною Радою України 16 січня 2003 року.

Статтею 182 цього Кодексу встановлено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Згідно зі статтею 331 Цивільного кодексу України, якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Впродовж останніх років створювалась система реєстрації прав власності на об’єкти нерухомого майна (крім земельних ділянок), найголовнішим структурним елементом якої є БТІ, які здійснюють функції з реєстрації прав власності на об’єкти нерухомого майна, що розташовані на земельних ділянках, облік нерухомого майна, оформлюють право власності на таке майно та безпосередньо здійснюють реєстрацію прав на нерухоме майно, вносять дані до електронного Реєстру прав власності на нерухоме майно, згідно з Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 року № 7/5.

БТІ функціонують по всій території України, працюють в налагодженому зв’язку з нотаріальними органами та іншими установами, які здійснюють операції з нерухомим майном. Бюро на належному рівні забезпечені приміщеннями, сучасною оргтехнікою, іншими матеріальними ресурсами, кваліфікованими кадрами з великим досвідом роботи в цій галузі. Окрім цього, БТІ за час діяльності накопичили значний обсяг інформації про права на об’єкти нерухомості.

Дещо пізніше Міністерством юстиції України було прийнято наказ «Про затвердження Порядку ведення Реєстру прав власності на нерухоме майно від 28 січня 2003 року № 7/5.

Згідно з п. 1.2 Порядку реєстр прав власності на нерухоме майно - це єдина комп’ютерна база даних, що забезпечує довічне зберігання інформації про права власності на нерухоме майно, її видачу та захист від несанкціонованого доступу.

Державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно здійснюють Бюро технічної інвентаризації у межах визначених адміністративно-територіальних одиниць.

БТІ приймають заяви про внесення записів до Реєстру прав, внесення змін до записів, скасування записів у Реєстрі прав, приймають запити, надають витяги з Реєстру прав та виконують інші функції, передбачені цим Порядком. У разі припинення виконання своїх функцій БТІ зобов’язане передати всі документи та матеріали, пов’язані з виконанням своїх функцій, держателеві Реєстру прав.

Видача витягів з Реєстру прав, а також оформлення свідоцтв про право власності на нерухоме майно здійснюється на спеціальних бланках встановленої форми, що сприяє захисту інформації.

Самостійна робота № 17/9

Тема: Фактори відносної цінності території.

Ключові терміни і поняття:

- ціна;

- вартість

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

 

Розпочати вивчення питань теми необхідно з усвідомлення того, що як і будь-який товар на ринку, об'єкти нерухомості мають ціну. Вартість об'єкта нерухомості - це ціна конкретного договору його купівлі-продажу. Через те, що ціна в будь-якому реальному і планованому договорі певним чином пов'язана з вартістю об'єкта нерухомості, часто цей термін вико­ристовується як синонім вартості при обміні. Ціна за договором може значно відрізнятися від ринкової вартості. Це залежить від низки причин, наприк­лад наявності аналогів або стабільності ринку.

Наприклад, під час кризи в Росії 17 серпня 1998 р. з метою термінового одер­жання грошей продавці охоче йшли на 10-20-процентне зниження ціни, аби швидше продати. Часто початкова ціна свідомо завищується на 15-20%, щоб потім цю суму скостити в процесі торгу.

Часом ціна об'єкта нерухомості формується під впливом особистих уяв­лень учасників договору і не піддається прогнозам.

Далі необхідно необхідно визначити фактори від яких залежить вартість. Роз­глянемо основні з них.

1. Об'єктивні фактори. Як правило, це економічні чинники, що визначають середній рівень вартості конкретних договорів між суб'єктами нерухо­мості. Такі фактори можна розділити на:

- макроекономічні чинники, пов'язані із загальною кон'юнктурою ринку (податки, митні збори, динаміка курсу долара, інфляція, безробіття, рівень і умови оплати праці, потреба в об'єктах нерухомості, розви­ток зовнішньоекономічної діяльності);

- мікроекономічні чинники, що характеризують об'єктивні параметри конкретних договорів.

2. Фактори, пов'язані з феноменом масової свідомості, і чинники психо­логічного характеру:

- масована реклама;

- інфляційні прогнози;

- симпатії;

- соціальна однорідність мешканців будинку;

- поінформованість та ін.

3. Фізичні фактори:

- місце знаходження - відстань від центру, престижність району, сту­пінь розвитку інфраструктури і транспортного сполучення (особли­во близькість станцій метро, зупинок транспорту тощо);

- архітектурно-конструктивні рішення - залежно від подальшого використання будинку вартість його збільшуватиметься або змен­шуватиметься;

- стан об'єкта нерухомості;

- наявність комунальних послуг (електроенергія, водопостачання, теп­ломережа та ін.);

- об'єктивні недоліки об'єкта (перший або останній поверхи, вікна на подвір'я, погане планування, перспектива зносу тощо);