Расчёт рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом

Внесение корректировок

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый аналог на основании всех приемлемых характеристик, а затем произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога.

Корректировка на торг

Рынок жилой недвижимости имеет ряд специфических особенностей, одной из которых является возможность переговоров покупателя и продавца на предмет снижения стоимости купли – продажи, причем данные переговоры в подавляющем большинстве случаев приводят к положительному результату для покупателя. На этапе расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом к заявленным продавцами стоимостям продажи применяется поправка (скидка) на фактор цены предложения. В результате телефонных переговоров с продавцом объектов-аналогов и по разговорам с риелторами, было установлено, что торг на подобные квартиры в среднем составляет от 1 до 4%.

Корректировка на дату продажи (предложения)

Периоды предложения объекта оценки и объектов–аналогов совпадают, поэтому корректировка по данному элементу сравнения не вносится.

Корректировка на условия сделки

Объект оценки и объекты–аналоги характеризуются одинаковыми рыночными условиями продажи, поэтому корректировка по данному элементу сравнения не вносится.

Корректировка на местоположение

Цена предложения недвижимости зависит от места расположения объекта оценки. Это обусловлено сложившимся общественным мнением, различной привлекательностью районов города/регионов государства, удобством положения для объектов недвижимости определенного функционального назначения. Так как объект оценки и объекты-аналоги находятся в Центральном районе, корректировка не требуется.

Корректировка на этаж

Корректировка на этаж, на котором расположена квартира – величина отражающая коэффициент удорожания объекта в зависимости от этажа расположения и количества этажей в доме. По данным агентств недвижимости первые и последние этажи зданий пользуются меньшим спросом. Корректировка применяется, если оцениваемая квартира расположена на первом или последнем этажах. Объект оценки, как и объекты-аналоги 1,2 расположены на среднем этаже, объект – аналог 3 расположен на последнем этаже, объект – аналог 4 – расположен на первом этаже. Вводим корректировку на этаж.

Корректировка на этажность дома

Анализ рынка показал, что местоположение в жилых домах различной этажности не является ценообразующим фактором для подобных объектов, поэтому корректировка для объектов-аналогов не вводилась.

Корректировка на общую площадь

Корректировка на размер общей площади вносится, если площадь оцениваемого объекта значительно отличается от площади объекта-аналога. Стоимость удельной величины объектов недвижимости зависит от площади самих объектов, то есть для помещений, при прочих равных условиях, цена единицы площади больших помещений ниже, чем меньших по площади. При сравнении аналогов эта разница устраняется введением корректировки на площадь. Поскольку разница в площади объектов-аналогов по сравнению с объектом оценки незначительна, корректировка на общую площадь не вводилась.

Корректировка на площадь кухни

Оценщик, проанализировав все объекты-аналоги, пришёл к выводу, что площадь кухонь объектов-аналогов отличается незначительно, что не влияет на стоимость объекта оценки.

Корректировка на вид из окон

Оценщик, проанализировав все объекты-аналоги, пришёл к выводу, что ни у одного из объектов-аналогов окна не выходят на памятники культуры или памятники природы, что повышало бы стоимость таких объектов, в связи с чем корректировка не требуется.

Корректировка на санузел

Анализ рынка показал, что количество и тип санузлов в квартирах не является ценообразующим фактором, поэтому корректировка для объектов-аналогов не вводилась.

Корректировка на качество отделки

Внесение поправки на состояние квартиры объекта обусловлено различиями в качестве отделки объектов-аналогов и оцениваемого объекта, а также возможным наличием дополнительных улучшений, увеличивающих или снижающих стоимость аналогов по сравнению с оцениваемыми объектами. Объект оценки, как и объекты – аналоги 1 и 3 –квартиры, требующие косметического ремонта, объект – аналог 2 квартира с проведенным косметическим ремонтом, объект – аналог 4 – квартира с хорошим ремонтом.

По остальным показателям Объект оценки и выбранные аналоги не имеют существенных отличий.

Стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом методом сравнения продаж, составляет:1 810 620 (один миллион восемьсот восемьдесят десять тысяч шестьсот двадцать) рублей.

Согласование результатов расчётов рыночной стоимости различными подходами

Процедура согласования результатов не проводилась, поскольку в процессе оценки использовался единственный подход. Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта – 1-комнатная квартира общей площадью 30кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, Салютная, д.2, кв.490составляет: 1 810 620 (один миллион восемьсот восемьдесят десять тысяч шестьсот двадцать) рублей.