Сведения о заказчике и об оценщике

Оглавление

Оглавление.................................................................................................................................................... 3

2. Задание на оценку...................................................................................................................................... 5

3. Заявление о соответствии.......................................................................................................................... 6

4. Содержание и объём работ, проведённых в рамках оценки................................................................... 6

5. Сведения о заказчике и об оценщике........................................................................................................ 7

5.1. Информация о Заказчике....................................................................................................................... 7

5.2. Информация об оценщике...................................................................................................................... 7

5.3. Информация о юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор................................ 7

6. Основные допущения, сделанные при расчёте, ограничения применения результатов........................ 8

7. Перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения..... 8

7.1. Нормативная документация.................................................................................................................... 8

7.2. Аналитическая информация, данные об оцениваемых объектах............................................................... 8

8. Применяемые стандарты оценочной деятельности................................................................................ 9

9. Описание Объекта оценки.......................................................................................................................... 9

9.1. Состав имущественных прав................................................................................................................... 9

9.2. Описание технических характеристик.................................................................................................... 10

10. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования............................................................. 11

10.1. Краткий обзор социально-экономических и климатических условий Челябинской области и г. Челябинска 12

10.2. Обзор рынка жилой недвижимости г. Челябинска................................................................................ 14

11. Описание подходов, используемых в оценке. Анализ их применимости к оцениваемым объектам. 15

11.1. Описание подходов в оценке............................................................................................................... 15

11.2. Описание подходов, используемых в данной оценке............................................................................ 16

12. Расчёт рыночной стоимости Объекта оценки сравнительным подходом............................................ 16

12.1. Выбор объектов-аналогов................................................................................................................... 17

12.2. Внесение корректировок..................................................................................................................... 20

13. Согласование результатов расчётов рыночной стоимости различными подходами............................ 22

14. Расчёт накопленного износа здания....................................................................................................... 22

15. Используемая литература и нормативно-техническая документация................................................. 24

Приложение № 1 Фотоматериалы.............................................................................................................. 27

 

ПРИЛОЖЕНИЯ:

1) Приложение 1 – Фотоматериалы;

2) Приложение 2 – Материалы, использованные в отчете;

3) Копия свидетельства государственной регистрации права серия 74 АА992993 от 13.02.2009;

4) Копия свидетельства государственной регистрации права серия 74 АМ 029683 от 22.12.2004;

5) Копия свидетельства о праве на наследство по закону серия 74АВ 025650 от 03.02.2009;

6) Копия свидетельства о праве на наследство по закону от 10.11.2004;

7) Копия договора №257 безвозмездной передачи квартир в совместную собственность граждан от 03.04.1992г;

8) Копия доверенности серия 74АА №1412386;

9) Копия технического паспорта от 17.05.2013;

10) Копия кадастрового паспорта от 23.01.2014;

11) Копия свидетельства оценочной компании о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц;

12) Копия свидетельства МНС России о постановке на учет в налоговом органе оценочной компании юридического лица;

13) Копия свидетельства ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

14) Копия свидетельства о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

15) Копия страхового полиса на страхование ответственности оценщика.

16) Копия диплома специалиста-оценщика.

1. Основные факты и выводы

В соответствие с договором 018 -О/С от 21.04.2015г на оказание услуг по оценке, Исполнитель выполнил расчет рыночной стоимости недвижимого имущества –1-комнатной квартиры общей площадью 30кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, Салютная, д.2, кв.490.Оценка проведена по состоянию на 21 апреля 2015 года.

Оценка проведена в соответствии с законодательством об оценочной деятельности на территории РФ.

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов:

Затратный подход	Не использовался
Сравнительный подход
Доходный подход	Не использовался

Используя стандартные подходы и методы, Оценщиками была получена рыночная стоимость1-комнатной квартиры общей площадью 30кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, Салютная, д.2, кв.490, которая на дату оценки составила, без учета НДС:1 810 620 (один миллионвосемьсот восемьдесят десять тысяч шестьсот двадцать) рублей.

Выводы, содержащиеся в Отчёте, основаны на расчётах, заключениях и информации, полученной в результате исследования рынка, на опыте и профессиональных знаниях оценщика, на встречах, деловых беседах, в ходе которых была получена необходимая информация.

Предлагаемый Вашему вниманию отчет об оценке содержит описание оцениваемого имущества, собранную информацию, этапы проведенного исследования и сделанные выводы. Кроме того, в состав отчета включены гарантии нашей объективности и независимости, а также ограничительные условия и сделанные допущения.

Оценка была проведена, а настоящий отчет составлен в соответствии с требованиями:

§ Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской федерации»;

§ Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» № 256, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007;

§ Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» № 255, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007;

§ Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» № 254, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007;

§ Стандартов Некоммерческого партнерства – НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО».

Задание на оценку

Объект оценки:	1-комнатная квартира общей площадью 30кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, Салютная, д.2, кв.490
Имущественные права на объект оценки	Общая долевая собственность
Цель оценки	Определение рыночной стоимости
Предполагаемое использование результатов оценки	Обеспечение по ипотечному кредиту
Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки	см. п.6 настоящего Отчёта
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость
Дата оценки	21.04.2015
Дата осмотра	21.04.2015
Срок проведение оценки:	21.04.2015 - 25.04.2015

Заявление о соответствии

Исполнитель, подписавший данный отчет, настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися знаниями и убеждениями:

1. Приведенные в настоящем Отчете данные, на основе которых проводилась оценка Объекта, были собраны Исполнителем и обработаны добросовестно и основательно, в связи, с чем обеспечивают достоверность настоящего Отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

2. Анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям; являются личными, независимыми и профессиональными.

3. Оценка Объекта проводилась Исполнителем при соблюдении требований к независимости Оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

4. У Исполнителя не было ни текущего, ни будущего имущественного интереса в оцениваемом объекте, отсутствуют какие-либо дополнительные обязательства (кроме обязательства по настоящему договору) по отношению к какой-либо из сторон, связанных с оцениваемым объектом.

5. Оплата услуг Исполнителя не связана с определенной итоговой величиной стоимости объекта, и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента.

6. Работа по оценке выполнена в соответствии с Законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ:

а) ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ»

б) Федеральными стандартами оценочной деятельности

и иными нормативными правовыми актами РФ, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Содержание и объём работ, проведённых в рамках оценки

Процесс оценки – это документально и логически обоснованная процедура исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта, основанная на общепринятых методах и подходах к оценке. Задача оценщика – определение и количественная интерпретация степени полезности оцениваемого имущества. Суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта, резюмируется в итоговом суждении.

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включала в себя следующие этапы:

Анализ правовой и технической документации: процесс оценки начинается с изучения правоустанавливающей, технической документации на объект оценки.

Обследование объекта оценки: осмотр, описание объекта оценки, его местоположения и окружения, выявление их особенностей, достоинств и недостатков.

Сбор общих данных и их анализ: сбор и анализ сведений, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки.

Сбор специальных данных и их анализ: сбор более детальной информации, относящейся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним объектам-аналогам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, публикаций в специализированных периодических изданиях, консультаций с представителями административных органов, сотрудниками агентств, коллегами-оценщиками.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений, будущего использования объекта оценки Заказчиком.

Применение подходов к оценке объекта: для оценки рыночной стоимости объекта рассматриваются три подхода: затратный, сравнительный и доходный. Каждый из них приводит к получению различных ценовых характеристик, которые при дальнейшем сопоставлении позволяют установить окончательную оценку стоимости.

Подготовка отчета об оценке: на данном этапе согласовываются все результаты, полученные на предыдущих этапах, и обобщенно излагаются в виде отчета, содержащего сведения доказательственного значения и представляющего собой профессиональное суждение специалиста о стоимости, основанное на тщательном анализе факторов, влияющих на итоговую величину стоимости объекта оценки.

Информация о Заказчике

ФИО	Агафонов Алексей Викторович
Паспортные данные	Паспорт: серия 7502 № 980281, выдан: Тракторозаводским РУВД гор. Челябинска, дата выдачи: 05.11.2002
Адрес	г. Челябинск, ул. 1-Пятилетки, д.10-а, кв.101

Информация об оценщике

Оценщик
Диплом об образовании
Информация о членстве в СРО	Свидетельство о членстве в СРО НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» № 3636 от 19.06.2013
Страхование ответственности	Ответственность оценщика на сумму 300 000 рублей застрахована страховой компанией ОСАО «Ингосстрах», страховой полис № 433-177-001425/13 (действителен до 17 июня 2014)
Стаж в оценочной деятельности	2 года

5.3. Информация о юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор

Закрытое акционерное общество «Аудит-Классик сервис», действует в соответствии со следующими документами:

1. Уставом, утвержденным решением собрания акционеров (протокол № 5 от 25.07.2002), зарегистрированным Инспекцией МНС России по Тракторозаводскому району г. Челябинска;

2. Свидетельством о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц 14.08.2002 за государственным регистрационным номером 2027403766729 (свидетельство серии 74 № 002124075). Основной государственный регистрационный номер – 1027403766653;

3. Свидетельством МНС РФ о постановке на учет в налоговом органе юридического лица, образованного в соответствии с законодательством РФ, по месту нахождения на территории РФ, серия 74 № 002186424 от 14.08.2002, выданным Инспекцией МНС РФ по Тракторозаводскому району г. Челябинска с подтверждением постановки юридичес­кого лица на учет от 28.08.2002 в Инспекции МНС по Центральному району г. Челябинска. Код причины постановки на учет – 745301001.

В штате ЗАО «Аудит-Классик сервис» состоят три специалиста-оценщика, соответствующих требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Оценочная компания имеет следующие реквизиты:

Наименование	Закрытое акционерное общество
Местонахождение	454091, г. Челябинск, ул. Пушкина
Реквизиты
Контакты

 

Нормативная документация

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации, часть I от 30.11.1994 № 51-ФЗ;

2. Налоговый кодекс РФ;

3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ;

4. Федеральные стандарты оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденные приказами Минэкономразвития России № 256, № 255 и № 254 от 20 июля 2007 года;

5. Стандарты Некоммерческого партнерства НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО».

Описание Объекта оценки

Состав имущественных прав

Оценка проводилась при условии права собственности на объект оценки. Под «правом собственности» понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования при ограничении его суверенности исключительно условиями, специально установленными государством в отношении осуществления прав частной собственности, налогового регулирования, нормами гражданского права и т.п. Существующие ограничения (обременения) права – не зарегистрировано.

Право на объекты оценки подтверждено следующими документами:

Объект оценки (права)	Документы-основания	Субъект права	Вид права
1-комнатная квартира общей площадью 30кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, Салютная, д 2, кв.490	1. Свидетельство государственной регистрации права серия 74 АМ 029683 от 22.12.2004; 2. Свидетельство о праве на наследство по закону от 10.11.2004; 3. Договор №257 безвозмездной передачи квартир в совместную собственность граждан от 03.04.1992г.	Бирман Ирина Давидовна (паспорт выдан УВД Калининского района города Челябинска, серия 75 03 №906260, дата выдачи 15.10.2003)[1]	Общая долевая собственность: доля в праве 1/2
1. Свидетельствоо государственной регистрации права серия 74 АА992993 от 13.02.2009 2. Свидетельства о праве на наследство по закону серия 74АВ 025650 от 03.02.2009;	Бирман Борис Давидович (паспорт выдан УВД Центрального района города Челябинска, серия 75 04 №227501, дата выдачи 05.10.2004)	Общая долевая собственность: доля в праве 1/2

9.2. Описание технических характеристик

Описание подходов в оценке

Определение рыночной стоимости объекта осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок объектов недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости оборудования, обычно используют три основных подхода:

- затратный подход;

- сравнительный подход;

- доходный подход.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объектов за вычетом износа. Он основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении объекта и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по назначению и качеству объекта. Оценка имущества таким методом осуществляется двумя способами: использованием мультипликатора или тренда для приведения исторической стоимости (себестоимости) к настоящему моменту, либо путем определения состава материалов, трудозатрат и др. расходов, необходимых для воспроизводства в точности такого же объекта.

Сравнительный подход основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть данный метод основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленное на продажу имущество заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или предложены в продажу. Затем, делаются поправки на различия (корректировки), которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В условиях «пассивного» рынка продаж некоторые выводы о стоимости объектов могут быть сделаны и из информации о ценах предложения.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом инвестор получает доход на свои капиталовложения, а так же возврат всех или части своих инвестиций в конце инвестиционного периода (реверсия). То есть, рыночная стоимость объекта недвижимости может быть определена как сумма предполагаемых доходов от использования помещения с учётом в перспективе её перепродажи (реверсии). Расчёт стоимости данным подходом подразумевает под собой преобразование величины дохода, ожидаемого в будущем, в текущую стоимость. Стоимость инвестиций в конце инвестиционного периода может быть такой же, большей или меньшей, чем первоначальный объем капиталовложений. Цель инвестора состоит в том, чтобы текущая стоимость реверсии превышала размер первоначальных капиталовложений. Благоразумный инвестор взвешивает риск инвестиций по сравнению с потенциальным ростом стоимости приобретаемого объекта.

Выбор объектов-аналогов

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщики справедливо сделали вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

В целях оценки Исполнителем была проанализирована большая совокупность аналогов. На основе предварительного анализа была подготовлена выборка наиболее близких аналогов, в стоимость которых вносились последовательные корректировки для достижения их сопоставимости с объектом оценки.

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Специалисты не обнаружили информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объекта методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок. Выбор сопоставимых объектов производился на основании интернет сайтов: www.domchel.ru, www.chelreal.ru, www.74dom.ru.

В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв. м. общей площади Объекта. При корректировке цен объектов сравнения все корректировки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость Объекта посредством необходимых поправок цен предложения сравнимых объектов недвижимости: на права на недвижимость, условия финансирования, условия сделки, дату продажи, местоположение, физическое состояние и т.д.

В ходе анализа рынка были выбраны сопоставимые объекты, предложенные для продажив январе 2014 года. Характеристики сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости 1 кв. м. Объекта оценки при использовании сравнительного подхода (см. ниже).

Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается по следующей формуле:

где: – рыночная стоимость Объекта оценки, руб.;

– общая площадь квартиры, кв.м.;

– среднее арифметическое значение скорректированных стоимостей 1 кв. м.

Далее на основе предварительного анализа была подготовлена выборка однородных объектов, являющихся аналогами объекта оценки недвижимости.

Обзвон продавцов подобранных объектов-аналогов показал, что на дату оценки объекты уже были выставлены на продажу.

 

 

Внесение корректировок

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый аналог на основании всех приемлемых характеристик, а затем произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога.

Корректировка на торг

Рынок жилой недвижимости имеет ряд специфических особенностей, одной из которых является возможность переговоров покупателя и продавца на предмет снижения стоимости купли – продажи, причем данные переговоры в подавляющем большинстве случаев приводят к положительному результату для покупателя. На этапе расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом к заявленным продавцами стоимостям продажи применяется поправка (скидка) на фактор цены предложения. В результате телефонных переговоров с продавцом объектов-аналогов и по разговорам с риелторами, было установлено, что торг на подобные квартиры в среднем составляет от 1 до 4%.

Корректировка на дату продажи (предложения)

Периоды предложения объекта оценки и объектов–аналогов совпадают, поэтому корректировка по данному элементу сравнения не вносится.

Корректировка на условия сделки

Объект оценки и объекты–аналоги характеризуются одинаковыми рыночными условиями продажи, поэтому корректировка по данному элементу сравнения не вносится.

Корректировка на местоположение

Цена предложения недвижимости зависит от места расположения объекта оценки. Это обусловлено сложившимся общественным мнением, различной привлекательностью районов города/регионов государства, удобством положения для объектов недвижимости определенного функционального назначения. Так как объект оценки и объекты-аналоги находятся в Центральном районе, корректировка не требуется.

Корректировка на этаж

Корректировка на этаж, на котором расположена квартира – величина отражающая коэффициент удорожания объекта в зависимости от этажа расположения и количества этажей в доме. По данным агентств недвижимости первые и последние этажи зданий пользуются меньшим спросом. Корректировка применяется, если оцениваемая квартира расположена на первом или последнем этажах. Объект оценки, как и объекты-аналоги 1,2 расположены на среднем этаже, объект – аналог 3 расположен на последнем этаже, объект – аналог 4 – расположен на первом этаже. Вводим корректировку на этаж.

Корректировка на этажность дома

Анализ рынка показал, что местоположение в жилых домах различной этажности не является ценообразующим фактором для подобных объектов, поэтому корректировка для объектов-аналогов не вводилась.

Корректировка на общую площадь

Корректировка на размер общей площади вносится, если площадь оцениваемого объекта значительно отличается от площади объекта-аналога. Стоимость удельной величины объектов недвижимости зависит от площади самих объектов, то есть для помещений, при прочих равных условиях, цена единицы площади больших помещений ниже, чем меньших по площади. При сравнении аналогов эта разница устраняется введением корректировки на площадь. Поскольку разница в площади объектов-аналогов по сравнению с объектом оценки незначительна, корректировка на общую площадь не вводилась.

Корректировка на площадь кухни

Оценщик, проанализировав все объекты-аналоги, пришёл к выводу, что площадь кухонь объектов-аналогов отличается незначительно, что не влияет на стоимость объекта оценки.

Корректировка на вид из окон

Оценщик, проанализировав все объекты-аналоги, пришёл к выводу, что ни у одного из объектов-аналогов окна не выходят на памятники культуры или памятники природы, что повышало бы стоимость таких объектов, в связи с чем корректировка не требуется.

Корректировка на санузел

Анализ рынка показал, что количество и тип санузлов в квартирах не является ценообразующим фактором, поэтому корректировка для объектов-аналогов не вводилась.

Корректировка на качество отделки

Внесение поправки на состояние квартиры объекта обусловлено различиями в качестве отделки объектов-аналогов и оцениваемого объекта, а также возможным наличием дополнительных улучшений, увеличивающих или снижающих стоимость аналогов по сравнению с оцениваемыми объектами. Объект оценки, как и объекты – аналоги 1 и 3 –квартиры, требующие косметического ремонта, объект – аналог 2 квартира с проведенным косметическим ремонтом, объект – аналог 4 – квартира с хорошим ремонтом.

По остальным показателям Объект оценки и выбранные аналоги не имеют существенных отличий.

Стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом методом сравнения продаж, составляет:1 810 620 (один миллион восемьсот восемьдесят десять тысяч шестьсот двадцать) рублей.

Величина совокупного износа

Показатель	Значение
Физический износ, %
Функциональный износ, %
Экономический износ, %
Совокупный износ, %

Источник: Расчетные данные Оценщика

На основании визуального осмотра и расчётных данных Оценщик пришел к выводу, что процент износа здания многоквартирного жилого дома, в котором расположен Объект оценки, составляет 33 %

15. Используемая литература и нормативно-техническая документация

При подготовке данного отчёта нами были использованы следующие материалы:

Данные, предоставленные заказчиком:

· Копия свидетельства государственной регистрации права серия 74 АА 992993 от 13.02.2009;

· Копия свидетельства государственной регистрации права серия 74 АМ 029683 от 22.12.2004;

· Копия свидетельства о праве на наследство по закону серия 74АВ 025650 от 03.02.2009;

· Копия свидетельства о праве на наследство по закону от 10.11.2004;

· Копия договора №257 безвозмездной передачи квартир в совместную собственность граждан от 03.04.1992г;

· Копия доверенности серия 74АА №1412386;

· Копия технического паспорта от 17.05.2013;

· Копия кадастрового паспорта от 23.01.2014.

Нормативные акты:

· Конституция РФ;

· Гражданский кодекс Российской Федерации;

· Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Стандарты оценки:

· Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года № 256;

· Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержден приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года № 255;

· Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержден приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года № 254;

· Стандарты и правила оценочной деятельности некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО».

Научная литература:

· Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости» Санкт-Петербург 1997 г.

· Генри С. Харрисон «Оценка недвижимости», Москва 1994 г.

Информационно-аналитические материалы:

· интернет-сайты: www.domchel.ru, www.74dom.ru, www.chelreal.ru

 

 

Генеральный директор 24.01.2014	__________________________________________И.М Иванов
Специалист фирмы, проводивший оценку:
Оценщик 21.04.2015	_________________________________________П.П. Сидоров Свидетельство о членстве в СРО НП «Сообщество специалистов- оценщиков «СМАО» № 3636 от 19.07.2013

Приложение № 1 Фотоматериалы

Фасад здания – вид 1

Прилегающая территория

Расположение квартир

Вид из окна жилой комнаты

Жилая комната

Кухня

Санузел

[1][1]Паспортные данные взяты из Свидетельства о государственной регистрации права серии 74 АМ 029683

[2]

 

Оглавление

Оглавление.................................................................................................................................................... 3

2. Задание на оценку...................................................................................................................................... 5

3. Заявление о соответствии.......................................................................................................................... 6

4. Содержание и объём работ, проведённых в рамках оценки................................................................... 6

5. Сведения о заказчике и об оценщике........................................................................................................ 7

5.1. Информация о Заказчике....................................................................................................................... 7

5.2. Информация об оценщике...................................................................................................................... 7

5.3. Информация о юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор................................ 7

6. Основные допущения, сделанные при расчёте, ограничения применения результатов........................ 8

7. Перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения..... 8

7.1. Нормативная документация.................................................................................................................... 8

7.2. Аналитическая информация, данные об оцениваемых объектах............................................................... 8

8. Применяемые стандарты оценочной деятельности................................................................................ 9

9. Описание Объекта оценки.......................................................................................................................... 9

9.1. Состав имущественных прав................................................................................................................... 9

9.2. Описание технических характеристик.................................................................................................... 10

10. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования............................................................. 11

10.1. Краткий обзор социально-экономических и климатических условий Челябинской области и г. Челябинска 12

10.2. Обзор рынка жилой недвижимости г. Челябинска................................................................................ 14

11. Описание подходов, используемых в оценке. Анализ их применимости к оцениваемым объектам. 15

11.1. Описание подходов в оценке............................................................................................................... 15

11.2. Описание подходов, используемых в данной оценке............................................................................ 16

12. Расчёт рыночной стоимости Объекта оценки сравнительным подходом............................................ 16

12.1. Выбор объектов-аналогов................................................................................................................... 17

12.2. Внесение корректировок..................................................................................................................... 20

13. Согласование результатов расчётов рыночной стоимости различными подходами............................ 22

14. Расчёт накопленного износа здания....................................................................................................... 22

15. Используемая литература и нормативно-техническая документация................................................. 24

Приложение № 1 Фотоматериалы.............................................................................................................. 27

 

ПРИЛОЖЕНИЯ:

1) Приложение 1 – Фотоматериалы;

2) Приложение 2 – Материалы, использованные в отчете;

3) Копия свидетельства государственной регистрации права серия 74 АА992993 от 13.02.2009;

4) Копия свидетельства государственной регистрации права серия 74 АМ 029683 от 22.12.2004;

5) Копия свидетельства о праве на наследство по закону серия 74АВ 025650 от 03.02.2009;

6) Копия свидетельства о праве на наследство по закону от 10.11.2004;

7) Копия договора №257 безвозмездной передачи квартир в совместную собственность граждан от 03.04.1992г;

8) Копия доверенности серия 74АА №1412386;

9) Копия технического паспорта от 17.05.2013;

10) Копия кадастрового паспорта от 23.01.2014;

11) Копия свидетельства оценочной компании о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц;

12) Копия свидетельства МНС России о постановке на учет в налоговом органе оценочной компании юридического лица;

13) Копия свидетельства ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

14) Копия свидетельства о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

15) Копия страхового полиса на страхование ответственности оценщика.

16) Копия диплома специалиста-оценщика.

1. Основные факты и выводы

В соответствие с договором 018 -О/С от 21.04.2015г на оказание услуг по оценке, Исполнитель выполнил расчет рыночной стоимости недвижимого имущества –1-комнатной квартиры общей площадью 30кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, Салютная, д.2, кв.490.Оценка проведена по состоянию на 21 апреля 2015 года.

Оценка проведена в соответствии с законодательством об оценочной деятельности на территории РФ.

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов:

Затратный подход	Не использовался
Сравнительный подход
Доходный подход	Не использовался

Используя стандартные подходы и методы, Оценщиками была получена рыночная стоимость1-комнатной квартиры общей площадью 30кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, Салютная, д.2, кв.490, которая на дату оценки составила, без учета НДС:1 810 620 (один миллионвосемьсот восемьдесят десять тысяч шестьсот двадцать) рублей.

Выводы, содержащиеся в Отчёте, основаны на расчётах, заключениях и информации, полученной в результате исследования рынка, на опыте и профессиональных знаниях оценщика, на встречах, деловых беседах, в ходе которых была получена необходимая информация.