Лектор: Опилат Наталья Ивановна, к.ю.н., доцент.

ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО.

Лектор: Опилат Наталья Ивановна, к.ю.н., доцент.

Учебно-методическое пособие в электронном варианте на кафедре трудового, экологического права и гражданского процесса.

 

Учебники:

Иконитская Ирина Александровна, Красов Олег Игоревич.

Земельное право под редакцией Чубукова 2008 года.

Не рекомендуется использование учебника Ерофеева.

Комментарий к Земельному кодексу под редакцией Красова.

Комментарий под редакцией Голиченкова, Козыря, Волкова – одни из авторов проекта действующего Земельного кодекса, преподаватели кафедры земельного права в МГУ.

 

 

Тема № 1. Понятие земельного права.

1. Земельные отношения как предмет ЗП. Методы ЗП.

2. Концепции ЗП. Соотношение ЗП с конституционным, экологическим, гражданским и иными смежными отраслями.[1]

3. Система и принципы ЗП.

4. Понятие и система источников ЗП.

 

ЗК РФ принят 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.

ФЗ о введении в действие ЗК РФ № 137-ФЗ от 25.10.2001 года.

 

Вопрос № 1. Земельные Отношения как предмет ЗП. Методы земельного права.

В России происходило 4 земельные реформы:

1. 1861 года (связана с отменой крепостного права, в результате данной судебной реформы появился новый субъект земельных отношений – крестьянская община),

2. 1905 года («Столыпинская реформа» - задачей реформы была капитализация земельных отношений в деревне – крестьян необходимо было наделить землей на праве частной собственности и, таким образом, развивать земельные отношения).

3. 1917 года (Большивистская реформа – основная идея – национализация земли и иных природных ресурсов, уничтожение частной собственности на землю в соответствии с Декретом о земле 1917 года, в результате до 1990 года устанавливается Советский земельно-правовой строй, в основе которого лежала исключительная собственность на землю, происходит «раскрестьянивание»).

4. 1990-ые годы (правовая основа – Закон РСФСР «О земельной реформе в РСФСР», первоначальная цель – денационализация, установление различных форм собственности на землю, их равная правовая защита и признание различных организационно-правовых форм юридических лиц, работающих на земле).

В настоящее время задачи в земельной реформе изменились – и основной задачей является создание новых земельных отношений.

Специфика земельных отношений связана со спецификой объекта (земля). Данный объект (земля) в отношениях выступает в нескольких качествах:

Во-первых, она является природным объектом, составной частью окружающей природной среды, она отличается естественны происхождением, находится во взаимосвязи с другими природными объектами, компонентами природной среды и выполняет экологическую функцию). Определение «природного объекта «дается в статье 1 ФЗ «Об охране окружающей среды».

Во-вторых, земля выступает в качестве природного ресурса и содержит полезные свойства, которые используются или могут быть использованы человеком в процессе хозяйственной и иной деятельности. Земля в этом качестве является основным средством производства в сельском, лесном хозяйствах. Также земля выполняет функцию пространственного базиса для всех отраслей экономики, это также и место жительства.

В-третьих, земельные участки, в соответствии со статьей 130 ГК РФ, являются недвижимым имуществом и в этом качестве они вовлекаются в гражданский оборот, могут быть предметом гражданско-правовых сделок.

Именно в связи с особенностями земли, она одновременно является объектом многих отраслей права. Земля является уникальным объектом, по поводу которого возникает совокупность общественных отношений, регулируемых нормами различной отраслевой принадлежности (гражданского права, земельного права, природоресурсного права, экологического права и т.д.). Центральное место регулятора земельных отношений является Земельное право.

В соответствии с п. 1 ст. 3 ЗК РФ Земельные отношения – отношения по использованию и охране земли как основы жизни и деятельности народов, проживающего на соответствующей территории.

 

Методы правового регулирования – способы и средства правового регулирования отношений участников. В целом, существует два метода: императивный, характерный для публичных отраслей права, и диспозитивный, характерный для отраслей частного права. Земельное право содержит и публично-правовые, и частноправовые начала. Следовательно, императивный метод применяется в сфере государственного регулирования (ведения кадастра, государственного контроля, землеустройства и т.д.), а диспозитивный метод, допускающий вариантность поведения, проявляется в отношениях по владению, пользованию, распоряжению земельными участками, гражданско-правового регулирования гражданского оборота земельных участков.

 

Вопрос № 2. Концепции земельного права.

Принято считать, что ЗП как самостоятельная отрасль права возникла в 1917 году на основе Декрета о земле, принятом 26.10.1917 года на 2 Всесоюзном съезде.

До 1917 года основная масса земельных отношений рассматривалась как объект гражданского права.

Исторически первая концепция земельного права – «Земельное право в широком смысле»: первоначально в предмет ЗП включались наряду с земельными отношениями горные, водные, лесные отношения, ЗП было универсальным регулятором природоресурсных отношений. Более того, в 1930-х годах существовала надуманная концепция земельно-колхозного права.

Вторая концепция – «Земельное право в узком смысле». В 1960-х годах с развитием природоресурсного законодательства произошло расщепление предмета ЗП. «Основы земельного законодательства» 1968 года закрепили, что они регулируют только земельные отношения, а горные, водные, лесные отношения регулируются специальным законодательством.

Третья концепция ЗП связана с формированием и существованием экологического права. Сторонники широкого толкования экологического права считаю, что в его предмет включаются не только отношения по охране окружающей природной среды, но и все природоресурсные отношения. В частности, приверженец этой теории – Голиченков.

Четвертая концепция появилась в связи с принятием ГК 1994 года, ее выдвинул ученый Дозорцев, который пришел к выводу о том, что ЗП утратило свое самостоятельное значение в связи с введением частной собственности на землю, предмет ЗП, по его мнению, распался на имущественные отношения по поводу земли, которые, соответственно, регулируются гражданским правом, и административные отношения, которые регулируются государственным и административным правом.[2] Суханов против такой концепции.

Концепция Красова Олега Игоревича – современные тенденции позволяют сделать вывод о формировании общих подходов в определении правового режима всех элементов понятия «недвижимость»: главную роль в этом процессе играет земля как основа недвижимого имущества, эти обстоятельства – объективная предпосылка расширения сферы действия ЗП как «права недвижимости». Красов делает вывод о том, что фактически ЗП уже сейчас охватывает очень многие отношения, объектом которых является земля, поэтому отрасль ЗП сформирована уже как самостоятельная отрасль права.

Согласно статье 3 ЗК РФ, законодатель признает концепцию узкого толкования земельного права. Согласно п. 2 ст. 3 ЗК к отношениям по использованию и охране недр, водных объектов, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране и использовании других природных ресурсов, об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и объектах, об охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации, специальные федеральные законы (специальным законодательством).

 

Вопрос № 4. Источники ЗП.

НПА, содержащие земельно-правовые нормы. Классификацию НПА, являющихся источниками, можно проводить по объему правового регулирования:

· Специфические источники ЗП. Основным является ЗК РФ.

· НПА, которые регулируют земельные отношения в составе экологических или в совокупности с иными природоресурсными отношениями. Это ЛК РФ, Водный кодекс, Закон о недрах, ФЗ об охране окружающей среды и др.

· НПА иных смежных отраслей. Это ГК РФ и др.

Земельные отношения – предмет совместного ведения РФ и субъектов РФ, согласно статьи 72 Конституции РФ. Следовательно, классификация источников по юридической силе выглядит в соответствии с совместным ведением.

Помимо НПА источниками ЗП являются международные нормы, и подзаконные акты, и др.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА"

"СПРАВОЧНИК ЮРИСТА ПО ЗЕМЕЛЬНОМУ ПРАВУ"

(2-е издание)

21.05.2007

СУХОВА Е.А.

 

Ныне действующее земельное законодательство в соответствии с Конституцией РФ находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. Земельное законодательство состоит из:

1) Конституции РФ;

2) Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ);

3) федеральных законов, нормы которых должны соответствовать ЗК РФ;

4) законов субъектов РФ, принимаемых в соответствии с федеральными законами;

5) указов Президента РФ;

6) постановлений Правительства РФ;

7) ведомственных актов;

8) нормативных правовых актов субъектов Федерации и органов местного самоуправления.

Конституция РФ - Основной Закон государства, предусматривающий основы конституционного строя, права и свободы человека и гражданина, федеративное устройство, полномочия главы государства, законодательных, исполнительных и судебных органов власти, являющихся самостоятельными, и органов местного самоуправления.

Конституция РФ и федеральные законы имеют верховенство на всей территории Российской Федерации (п. 2 ст. 4 Конституции РФ). Следовательно, положения и нормы Конституции России имеют высшую юридическую силу. Земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах, об охране окружающей среды отнесены к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (п. 1 ст. 72 Конституции РФ). Тем самым Конституция РФ подразделяет земельное законодательство на федеральные правовые акты и правовые акты субъектов РФ. В этом проявляется их наиболее общая классификация.

Конституция РФ содержит ряд положений, которые являются отправными для земельного законодательства.

Так, непосредственно на регулирование земельных отношений направлены следующие статьи Конституции РФ:

1) ст. 9 - о земле и иных природных ресурсах, находящихся в различных формах собственности;

2) ст. 36 - о праве частной собственности на землю и регулировании условий и порядка пользования ею на основе федерального закона;

3) ст. 42 - о праве каждого на благоприятную окружающую среду;

4) ст. 58 - об обязанности каждого сохранять природу, бережно относиться к ее богатствам;

5) ст. 72 - об отнесении к совместному ведению Федерации и ее субъектов земельного, водного, лесного законодательства, законодательства о недрах, об охране окружающей среды.

В ч. 1 ст. 9, например, закрепляется принцип использования и охраны земли и других природных ресурсов как основы жизнедеятельности народов в Российской Федерации, который определяет отношение общества и государства к этим природным ресурсам как составной части природы, являющейся необходимым условием существования самой человеческой жизни. Данный конституционный принцип требует рационального использования и охраны земли и других природных ресурсов как среды обитания народов, проживающих на территории РФ. Вся деятельность, связанная с использованием и охраной земли и других природных ресурсов, должна основываться на учете значения земли и других природных ресурсов как основы жизни и деятельности человека. Поэтому использование земли и других природных ресурсов в целях обеспечения устойчивого развития и жизнедеятельности народов, проживающих на территории РФ, должно осуществляться при условии сохранения благоприятной окружающей среды и природных ресурсов для нынешнего и будущих поколений. В ч. 2 ст. 9 устанавливается множественность форм собственности на землю и другие природные ресурсы, возможность нахождения их в частной, государственной, муниципальной и других формах собственности.

Статья 36 (ч. 2) устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно. Вместе с тем в общественных интересах указанная статья вводит ограничения хозяйственной свободы пользователей земли, которые состоят в том, чтобы при этом не наносился ущерб окружающей среде и не нарушались права и законные интересы иных лиц.

Несомненную значимость для регулирования земельных правоотношений представляют собой также положения Конституции РФ:

- о гарантировании экономического пространства, поддержки конкуренции, свободы экономической деятельности (ст. 8);

- о равенстве всех перед законом и судом (ст. 19);

- об обязанности каждого платить законно установленные налоги и сборы (ст. 57) и некоторые другие.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 <1> является головным отраслевым законом, обладающим приоритетом в регулировании земельных отношений. Его принятие стало важным событием в жизни Российской Федерации. Прежний ЗК РСФСР 1991 г. давно не отвечал потребностям современных общественных отношений, более половины его статей были отменены еще в 1993 г. при приведении законодательства в соответствие с Конституцией РФ. Значительная часть отношений, связанных с землей, регулировалась подзаконными актами.

Кодекс создает правовые гарантии провозглашенных в Конституции РФ земельных прав граждан; устанавливает приоритет охраны земли перед использованием земли в качестве недвижимости; приоритет охраны жизни и здоровья человека при решении вопроса о затратах, возникающих в связи с использованием земель; приоритет ценных и особо охраняемых земель перед другими категориями земель.

Земельный кодекс РФ восполнил пробелы, возникшие в земельном законодательстве в предшествующие годы, а также создал ряд новых правовых норм. В частности, урегулированы отношения собственности на землю, изменены порядок и условия предоставления земельных участков в постоянное бессрочное пользование, введено понятие делимых и неделимых земельных участков. Важное место занимают положения, предусматривающие основания и порядок прекращения прав на землю, отсутствующие в ЗК РСФСР. В ЗК РФ позитивным моментом является также установление платности землепользования.

Земельным законодательством устанавливаются нормы, специально регламентирующие использование земель сельскохозяйственного назначения. Так, в целях установления правовых основ государственного регулирования обеспечения воспроизводства плодородия земель сельскохозяйственного назначения при осуществлении собственниками, владельцами и пользователями, в том числе и арендаторами, земельных участков хозяйственной деятельности на уровне Российской Федерации был принят Федеральный закон от 16.07.1998 "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения". Предметом правового регулирования названного Закона являются среди прочих деятельность по обеспечению производителей сельскохозяйственной продукции агрохимикатами и пестицидами, торфом и продуктами его переработки, гипсом, известковыми и органическими удобрениями, технологиями, техникой, а также деятельность по осуществлению агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных, противоэрозийных и иных мероприятий по проведению научных исследований в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения.

Вопросам особой охраны сельскохозяйственных угодий как главного средства производства посвящен также Закон РФ от 10.01.1996 "О мелиорации земель". В данном Законе устанавливаются правовые основы деятельности в области мелиорации земель, определяются полномочия органов государственной власти, органов местного самоуправления по регулированию указанной деятельности, а также права и обязанности граждан (физических лиц) и юридических лиц, осуществляющих деятельность в области мелиорации земель и обеспечивающих эффективное использование и охрану мелиорированных земель.

Вопросы осуществления функции ведения государственного земельного кадастра регулируются Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре". Данный Закон включает в себя 5 глав, в которых последовательно закреплен порядок ведения государственного земельного кадастра и использования содержащихся в нем сведений.

Значительное число земельных норм содержится в федеральных законах, затрагивающих наряду с иными вопросы охраны, использования и оборота земель. Так, отношения, связанные с государственной регистрацией прав на земельные участки, регулируются Федеральным законом от 21.07.1997 N 112-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Правовые режимы земель, предоставленных гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, а также гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, регулируют соответственно Федеральный закон от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" и Федеральный закон от 15.04.1998 "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях".

Особенности правового режима отдельных категорий земель определены в Законах: от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях"; от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах"; в Лесном, Водном, Градостроительном кодексах и иных.

К федеральным законам, содержащим нормы земельного права, также относятся Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ), Уголовный кодекс РФ (далее - УК РФ), Кодекс РФ об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ). Так, ГК РФ содержит гл. 17, регулирующую право собственности и иные вещные права на землю. В КоАП РФ и УК РФ содержатся составы земельных правонарушений (преступлений), за которые устанавливается и применяется соответственно административная и уголовная ответственность.

На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов субъектов РФ органы исполнительной власти субъектов РФ в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права. Среди нормативных правовых актов, принятых субъектами РФ в области регулирования земельных отношений в рамках компетенции, установленной ЗК РФ, можно назвать: Закон г. Москвы от 14.05.2003 N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве"; Закон Кемеровской области N 56-ОЗ от 18.07.2002 "О предоставлении и изъятии земельных участков на территории Кемеровской области"; Закон Рязанской области от 04.11.2004 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области"; Закон Калининградской области от 03.06.2005 N 596 "О резервировании земельных участков для государственных и муниципальных нужд" и др.

Особое место в системе законодательства занимают указы Президента РФ, объявленного в соответствии со ст. 80 Конституции РФ главой государства. Подзаконными они считаются потому, что не должны противоречить Конституции РФ и федеральным законам (ч. 3 ст. 90).

Правительство РФ во исполнение своих полномочий также активно участвует в формировании земельного законодательства. Акты Правительства РФ принимаются на основании и во исполнение Конституции РФ, федеральных законов, нормативных указов Президента РФ и являются обязательными к исполнению в Российской Федерации (ст. ст. 110, 115 Конституции РФ). Правительством, в частности, в последние годы были приняты следующие Постановления:

- "Об утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости" от 19.08.2004 N 418;

- "Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц" от 7 мая 2003 г. N 262;

- "О государственном земельном контроле" от 19.11.2002 N 833;

- "О методике определения сопоставимой по кадастровой стоимости площади сельскохозяйственных угодий" от 22.04.2002 N 261.

К ведомственным актам принято относить приказы, инструкции, правила, наставления, принимаемые центральными органами исполнительной власти, к которым относятся министерства, государственные комитеты и ведомства (Центральный банк, Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и др.). Их акты регулируют отношения внутри системы своего ведомства.

Примерами нормативных ведомственных актов, затрагивающих земельные отношения, могут служить:

- Приказ Росземкадастра от 27.01.2003 N П/6 "Об утверждении бланков документов, необходимых для осуществления государственного земельного контроля";

- Приказ Росземкадастра от 17.10.2002 N П/337 "Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель поселений";

- Приказ Минимущества России, МНС России, Минфина России и Росземкадастра от 23.04.2001 N 87/БГ-3-04/130/109/П/77 "О проведении совместных мероприятий по обеспечению поступления доходов от арендной платы за землю в федеральный бюджет Российской Федерации";

- Приказ Минсельхозпрода России от 03.03.1997 N 80 "Об организации использования мелиорированных пастбищ региона Черные земли".

На основании и во исполнение ЗК, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ органы местного самоуправления также в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

 

Следовательно, ЗП – самостоятельная отрасль в системе Российского права.

Вопрос № 1. Общие положения права собственности на землю.

Собственность – общественно производные отношения между людьми по поводу земли как естественного условия всякого производства.

Право собственности – это юридическое закрепление данных общественных отношений.

В свою очередь, право собственности рассматривается в объективном и в субъективном смыслах. В объективном смысле право собственности на землю представляет собой комплексный межотраслевой институт.

Функции права собственности на землю как института:

1. Закрепляет право собственности на конкретный земельный участок к конкретным субъектам.

2. Нормы этого института закрепляют правомочия собственника по поводу земельного участка, принадлежащего лицу.

3. Нормы этого института устанавливают правовые средства охраны прав и интересов собственника.

Право собственности в субъективном смысле представляет собой меру возможного поведения собственника: владение, пользование и распоряжение. Владение – это правомочие, основанное на титуле, означающее возможность фактически обладать земельным участком. Пользование означает возможность эксплуатировать земельный участок, получать доходы, извлекать полезные свойства данного земельного участка и т.д., однако лишь в связи с целевым назначением земель. Распоряжение означает возможность собственника определять юридическую судьбу земельного участка, но также без изменения целевого назначения земельного участка.

Пользование собственника земельного участка, в соответствии со статьей 40 ЗК РФ, заключается в том, что собственник имеет право:

1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование;

 

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

· использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

· сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

· осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов;

· своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

· своевременно производить платежи за землю;

· соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

· не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;

· выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

 

Общие ограничение правомочий собственника земли определены в статье 36 Конституции РФ: можно свободно владеть, пользоваться и распоряжаться землей при соблюдении двух условий:

1. Непричинении вреда окружающей среде – «Экологический императив».

2. Собственник не вправе нарушать права и законные интересы других лиц.

Формы собственности на землю. Суханов считает, что форма собственности – это экономическая категория. Экономические отношения присвоения выступают в различных формах в зависимости от того, кто является субъектом (отдельный индивид, группа лиц, государство, общество в целом), соответственно, различают индивидуальные, групповые и общественные формы присвоения. ЭТИ ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ФОРМЫ ПРИСВОЕНИЯ И ПРИНЯТО НАЗЫВАТЬ ФОРМАМИ СОБСТВЕННОСТИ.

В действительности, в содержании права собственности нет никакого различия в зависимости от форм собственности.

В зависимости от способа присвоения выделяют публичную и частную собственности.

В соответствии со статьей 56 ЗК РФ, могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК, федеральными законами.

 

Сервитут.

Сервитут – ограниченное вещное право пользования чужим земельным участком в том или ином отношении.

Российским законодательством установлен частный и публичный сервитуты. Частный сервитут устанавливается договором или на основании решения суда. Согласно статьи 274 ГК РФ собственник земельного участка вправе требовать от собственники соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком. Он может быть установлен для прохода, проезда, в целях содержания и строительства объектов инженерной инфраструктуры. Сервитут обременяет земельный участок, однако обременение не лишает собственника земельного участка права владеть, пользоваться и распоряжаться этим земельным участком.

Сервитут переходит вместе с земельным участком. По договору о сервитуте может устанавливаться плата за пользование.

Публичный сервитут устанавливается НПА РФ, субъектов РФ, органов МСУ.

Для установления публичного сервитута проводятся публичные слушания.

Публичный сервитут может быть использован для прохода, проезда, публичного использования и т.д. В отличие от частного, публичный сервитут, как правило, бесплатный, но если его установление существенно затрудняет пользование участком собственником, он вправе требовать соразмерную плату. А если его установление приводит к невозможности использования участка собственником по целевому назначению, он вправе требовать выкупа земельного участка с возмещением ему убытков либо предоставления равноценного земельного участка.

Сервитуты, как и иные права на землю, подлежат государственной регистрации.

 

 

Аренда земельных участков.

По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование для его целевого хозяйственного использования. Плоды, продукция, полученные в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются собственностью арендатора. Статья 607 ГК РФ гласит: в отношении аренды земельных и иных природных ресурсов специальным законом могут устанавливаться специальные правила, т.е. ограничения или иные особые правила. В качестве арендодателя выступают собственником или управомоченные им или законом лица. В качестве арендатора могут выступать любые субъекты земельных правоотношений (а в п.1 ст. 21 ЗК РФ в качестве арендатора названы только иностранные граждане и иностранные ЮЛ).

Существенные условия: предмет и цена. Согласно статье 607 ГК РФ в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установит имущество, подлежащее передаче в аренду. При отсутствии таких данных условия о предмете считаются несогласованными, а договор – незаключенным. Цена – арендная плата, которая устанавливается договором в отношении земельных участок граждан и юридических лиц.

Порядок и условия определения платы за использование земельных участков, находящихся в федеральной собственности, устанавливает Правительство РФ. В отношении земель, находящихся в собственности субъектов и земель, собственность на которых не разграничена, определяется органами государственной власти субъекта РФ и в отношении земель, находящихся в муниципальной собственности, органами МСУ (ст. 65 ЗК РФ) – смотри постановление Правительство от 25.01.2008 года № 30.

Срок не является существенным условиям, договор может быть заключен как на срок, так и бессрочно. Однако, в отношении отдельных категорий земель закон устанавливает предельные сроки аренды (см. Лесной кодекс – 49 лет, ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения – 49 лет).

Договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, если он заключается на срок более 1 года.

Статья 22 ЗК РФ предусматривает более широкий перечень прав арендатора по сравнению с ГК РФ: в частности, арендатор может передать свои права и обязанности третьим лицам без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Ст. 5 ФЗ «О ГУПах и МУПах» - ГУП, МУП. Казенные предприятия, являющиеся арендаторами, не вправе сдавать участок в субаренду, передавать права и обязанности по договору другим лицам, отдавать права в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

 

Сделки.

Объектами сделок не могут быть земельные участки, изъятые из оборота или ограниченные в обороте в соответствии со ст. 27 ЗК РФ. Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения, в том числе и по совершению сделок с земельными участками, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено специальным законодательством.

Существенным условием таких сделок является предмет, поэтому в договоре обязательно указание идентификационных юридически значимых признаков (размер земельного участка, его местоположение, описание границ земельного участка, кадастровый паспорт земельного участка, указываются все имеющиеся обременения, сведения о недвижимом имуществе, расположенном на данном земельном участке и др.). Форма договора, как правило, является письменной, составляется единый документ, в случаях, предусмотренных законом такие договоры подлежат государственной регистрации, и переход в обязательном порядке подлежит государственной регистрации.

Наследование.

Особенности наследования могут быть связаны с тем, что законодатель запрещает дробление некоторых земельных участков (см. часть 3 ГК РФ). Так, запрещается дробить фермерские участки.

Приобретательная давность.

Предусмотрена статьей 234 ГК РФ. Должны соблюдаться следующие условия:

1. Лицо владеет земельным участком, на который права не оформлены надлежащим образом.

2. Владение участком земли должно быть добросовестным – прежде всего, имеется в виду, что фактическое владение не может быть основано на каком-либо незаконном действии, например, образующим состав преступления или правонарушения.

3. Владение земельным участком должно быть открытым, т.е. о факте владения должны быть осведомлены любые другие лица.

4. Владение является непрерывным, на протяжении 15 лет.

5. Согласно разъяснения Пленума ВАС РФ, статью 234 ГК РФ можно применять только после истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

 

Добровольный отказ

Ст. 53 ЗК (в рамках ст. 235 ГК).

Добровольный отказ от права собственности (п. 2 ст. 53 ЗК) – односторонняя сделка. Осуществляется отказ посредством подачи заявления собственником в государственный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.