Этап 2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации проводится на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на 1 этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации (приложение по результатам).

При наличии пириродно-экономической зональности территории субъекта Российской Федерации базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту Российской Федерации на 1 этапе государственной кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяется:

· фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов, а также рассчитываются фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий. Расчеты показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам проводятся в соответствии с п. 2.1, 2.2 Методики государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации;

· рассчитываются по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта Российской Федерации по результатам первого этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту Российской Федерации;

· базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту Российской Федерации на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности н затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.

31.понятие и классиф объектов недв-ти. Недв им-во – физ объект с фикс местопол в пр-ве и все, что неотделимо с ними связ. как над пов-тью з, так и под ней или все, что явл обслуж -им предметом, а т/ж права, интересы и выгоды, обусл-е владением объектами. Под физ объектами поним нера-сторжимо связ м/у собой з-уч и расп-е на них строения. Понятия недв как объекта оц. и в опр ГК разл: Как об. оц недв-з. как физ объект и все что с ней прочно свя-зано, зем уч, уч недр, вод объекты, леса, мн. нас, зд, соор. Недв в опр-и ГК-это обяз-сть гос рег, зем. уч, уч недр, вод об, мн. нас, зд и соор, мор, возд суда и др. Т.о. недв–это 1предприятие как имущ комплекс, 2зем уч-к, неотъем частью кот м/б: зем уч-ки, уч-ки недр, водные об, зд, соор, инж сети; стац сооруж благ-ва терр уч-ка и др. Недв им-во нах в своб гражд обороте и явл объектом разл сделок, что порожд потр-ть в оц. его ст-ти. Клас-й теории оценки недв-ти удел больш внимание. Юр. вопросы права связаны с недв и поэ-тому важно понять приро-ду недв. Согл ГК собств-ик з.у. вправе исп-ть по своему усмотр все, что нах-ся над и под пов-ью этого уч-ка. Право соб-ти и др вещ права на недв вещи, огр-ия этих прав, их возн-ение, переход и прекр-ие подл гос рег в едином гос реестре органами, осущ-ми гос рег прав на недв-сть и сделок с ней

32.Виды прав на землю и другие объекты недвижимости. 1Постоянное (бессрочное) пользование-пред-ся гос и мун учр, фед казенным предприятиям, а также орг гос власти и орг мест сам-я. В соот. с ФЗN137 юр лица, за искл. мун учр, фед каз. прред-й, орг гос вл и орг МС обязаны переоформить право пост.(бессрочного) пол-я з/у на право аренды з/у или приобрести з/у в соб-ть по своему желанию.Гр-не и юр. л,имеющие в соб-ти зд-я,строения,соор-я,расп-е на з/у,нах-ся в гос или мун соб-и,приобретают права на эти з/у на основе исключительного права.Искл-м правом на обл-т гр-не и юр.л-соб-ки зд,стр,соор.2Пожизн-е наслед.влад з/у-распор-е з/у не доп-ся,за иск-м перехода прав на з/у по насл-у. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок. 3Аренда земельных участков-з/у,за искл изъятых из оборота земель,нах-ся в фед соб,м.б пред-ны их собств-и в аренду.Объектом аренды з/у из земель с/х назн м.б т-ко уч-ки,прош-е ГКУ.По ист-ии срока дог.ар.з/у его ар-р имеет преим-е право на -е нового дог.ар з/у,за иск-м сл-в,когда соб-к зд и соор,нах-ся на чужом уч-ке имеет искл-е право его ар или им-ся основания для прекр-я дог.ар.Ар-р з/у вправе передать свои права и об-ти по дог-у ар.з/3лицу,в т.ч отдать ар-е права з/у в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хоз-го тов-ва или об-ва либо паевого взноса в произв-й кооп-в в пределах срока до.ар з/у без согласия соб-ка земельного участка при условии его уведомления,если дог.ар з/у не пред-но иное.В указх сл-х ответственным по до-у ар.з/у перед арен-лем становится новый ар-з/у,за искл-м передачи ар-х прав в залог.При этом заключ-е нового дог.ар з/у не требуется. При продаже з/у,нах-ся в гос или мун соб,ар-р данного з/у имеет преим-е право его покупки в порядке,устан-м граж.закон-м.В сл-е наслед-я з/у лицами,не дост-ми соверш-я,их закон.пред-ли м.перед эти з/у в ар. на срок до достиж-я наслед-ми соверш-я.4Право огран-го польз-я чужим з/у(сервитут).Част.сер-т уст-ся в соот.с граж.закон-м.Публ-й сер.уст-ся з-м или иным НПА РФ,субРФ,органа МСУ в сл-х,если это необ-мо для обесп-я интер-в гос,МСУ или мест.насел-я,без изъятия з/у.Устан-е публ.сер осущ с учетом рез-в общ-х слушаний.Могут устан-ся публ сер для:-прохода или проезда ч/з з/у;-исп-я з/у в целях ремонта комм-х,инж-х,эл-х и др.линий и сетей, об-в тран-й инфр-ры;-размещ-я на з/у меж.и геод-х зн-в и подъездов к ним;-пров-я дрен-х работ на з/у;-забора воды и водопоя;-прогона скота ч/з з/у и т.д.Сер м.б срочным или пост-м.5Безвозмездное сроч.пол-е з/у,могут пред-ся з/у:-из зем,нах-ся в гос или мун соб-ти,испол-ми орг-ми гос.вл или орг МСУ-гос и мун уч-м,фед.каз-м пред-м,гос вл и ор МСУ,на срок не более чем1год;-из земель,нах-ся в соб-ти гр-н или юр.л,иным гр-м и юр.л на основании дог;-из земель орган-й,гр-м в виде служ-го надела.

33 Зем участок как объект зем отн - часть пов-ти земли (в т ч почв слой), гр-цы кот опис и удост в устан порядке, а также все, что нах над и под поверх з-уч, если иное не предусм фед з-ми о недрах, об исп возд пр-ва и ин фед законами. З/уч м/б делимым и недел. Делимым явл зем /уч, кот м/б разд на части, кажд из кот после раздела обр самост з\уч, разреш исп-е кот-го может осущ без перевода его в состав земель иной катег, за искл случаев, уст-х фед законами. З\уч имеет фикс S, местопол, прав статус и др. хар-ки, отраж-е в ГЗК и док-х гос рег прав на з. Сложность оц з закл: 1в специфике объекта, неразраб НП базой, неразвитость зем рынка в Р, з. явл прир рес, кот невозм своб воспроизв в отл от др объектов недв, имеет многофункц хар-р

 

 

34.Хар-ка земли как объекта недв.З.уч - часть зем пов-ти, имеющая юр и геод-ки опр границы, поворотн точки, закрепл на местн меж знаками. Объект недв опр-ся как физ уч. з. и отн-ся к нему выпол-ные чел-ом улучш-я, в т.ч. постройки. В дан случае недв-ть- уч-ок з. со всеми зд, соор, эл-ми благ-ва, наход-ся на этом уч-ке. Граница з/уч - замкн контур, кот. огранич з\уч, состоящий из линии м/у меж знаками. Хар-ами объектов недв явл стацион-сть; материал-ть; физ параметры (разм, формы, улучш, ландш, окр среда, неудобства); полезность -основа ст-ти недв; пригодность-износ; огранич хар- предл-ия, кот спо-соб. созданию ст-ти; долговеч-ность; разнор-ть, уник-ть и неповт-сть; степень ликвидности.

35. элементы налога на недвижимость. В п. 1 ст. 17 НК РФ подчеркивается, что налог считается установленным лишь в том случае, когда определены налогоплательщики и элементы налогообложения, а именно:

- объект налогообложения;

- налоговая база;

- налоговый период;

- налоговая ставка;

- порядок исчисления налога;

- порядок и сроки уплаты налога.

36. какие показатели учитываются при определении кадастровой стоимости земельного фонда. Интегральными показателями земельных участков по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению являются: 1. По плодородию почв – балл бонитета(совокупный почвенный балл); 2. Технологическим свойствам – индекс технологических свойств; 3. Местоположению – эквивалентное расстояние, км, до пунктов реализации сельхоз продукции и баз снабжения материально техническими ресурсами.

37. Процесс и технология оц. земель. Процесс оц.-послед-сть действий, вып-ых в ходе опр-я ст-ти.Он вкл 8 этапов. На этапе постановки задачи идентиф-ся и подробно опис оцен-ый объект; устан-ся: цель оц, вид оценоч. ст-ти и дата. На 2-ом этапе опр график работ по оц, ист-ки и способы сбора инф, затраты на сбор и обр инф, оценоч методол, вознагр оценщика. 3.Сбор и обр данных вкл сбор данных, проверку их полноты и достов-ти 4. Оц. ст-ти з/у. 5Оц. ст-ти объекта на основе 3-х методов: прям срав-я продаж, затрат, дох. 6.Опр вар-та наил и наиб эфф-го исп вкл соотв-ие правовым треб-ям и огр-ям, физ возм-ть, экон осуществи-мость и макс прод-ть. 7. На этапе соглас-я пров проверку данных, мат расчетов и сост оконч закл-ие об оцен. ст-ти. На 8 этапе сост отчет об оц..

Механизм налогообл недв

З.Н –один из мн-тв мобилизации собств доходов в бюджеты. Поступление от налогооб. зем. будет поступать в регион. бюджет. Нал. орган облад правом на взыскание т/о 1-ой составной части налога на недв-ть. При усл дост-ти ден. ср-в на банк. счете налогопл-ка для удовл-ия всех предъявл-ых счету треб-ий налог подлежит уплате в 1очер порядке. Налог на недв-ть явл элементом затр. орган-ции, связ-й с осущ-ем предпр деят-ти. Для индив. пред-ей проблема уплаты налога на недв-ть реш.след обр: 1-ый случай–при исп О.Н. в предпр. целях налог на недв-ть, уплаченный с таких обьектов подлежит вычету при опреде-лении нал базы; 2-ой случай-при исп О.Н. физ/л. т/о для про-живания налог на недв-ть выче-ту не подлежит. Нал обяз-ть по уплате налога возн с момента гос. рег права соб-ти, а для вновь возведен-ных О.Н возн с 1-го числа календ. года, след-го за датой рег-ции пр.собс.на з.у. согл закону РФ «О налоге на им -во с физ/л»Для исчисл нал базы по налогу на нед-ть д.б созданы Рег Гос.Органы по учету и оц. нед-ти, им-ва. Учетом будет зан. Агенство кадастра недв-ти, оценивать- частные либо гос. органы.Нало-гообладатели им-ва- система прав и экон отношений м/у гос-ом и орг. МСУ с 1-ой стороны и налогоплат-ми с др. стороны. В практике РФ зем. налог отн к ресурсным платежам рентного хар-ра. Согл НК РФ сущ след перечень имущ налога: 1налог на им-во орг-ции; 2налог на им-во ф/л.; 3-зем.налог; 4налог на нед-ть; 5налог на им-во перех-ее в порядке наследования; 6лесной налог; 7водный налог.

 

39.В чем заключаются особенности земли как объекта стоимости оценки Э кономически обоснованная стоимостная оценка земли является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность ее одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели.Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями: а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:· как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания;· как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех развитых странах государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта; г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем, как правило, увеличивается;д) использованием и охраной земли в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территорияхВсе вышеперечисленные отличия оказывают существенное влияние на процесс проведения оценки земель, как уникального, не повторяющегося объекта. Основным моментом при проведении стоимостной оценки земли, на мой взгляд, является тот факт, что при проведении типовых оценочных процедур и использовании методов и подходов, необходимо всегда учитывать фактор уникальности каждого земельного участка и в каждом конкретном случае тщательно разрабатывать систему допущений и ограничений каждого рассматриваемого объекта оценки.

Принц оц. недв.

Осн принц оц м/о разд на 4 гр: а) основан. на представл-х польз-ля; б)принц, вытек из процесса эксплуат. недв; в)принц, обусл-е действием рыноч среды; г)принц лучш и наиб эфф исп К 1 гр. отн: 1 принц полезности – чем > объект недв способен удовл. потребн-ть собств-ка, тем выше его полезность и ст-ть, 2замещения – приналичии опр. кол-ва однород. объектов недв самым выс спросом будут польз объекты с наим ценой; 3ожидания –принц. опр тем, какой доход или удобства от исп. объекта недв ожидает получ. потенц собст-ик. Этот пр. в основе доход подхода. 2 гр: 1Принц. вклада -для оц. ст-ти об. недв. необх опр вклад кажд фактора и его важн элементов в форм-ие полезности и ст-ти объекта; 2Остаточ. прод-ть -остаток дохода, отнесенный к объекту недв, после того как оплачены затраты на труд, оборуд и техн. ср-ва, менедж. 3сбаланс-т и-для кажд типа з-п-ия необх опр-ые компоненты объекта, оптим сочет. кот обесп. макс ст-ть недв. 4разделения -физ эл-ты недв-ти и имущ права на них м/о разд и соед так, чт. достик. макс. ст-ти объекта. 3гр: 1спроса и предл- цена недв изм в рез-те вз/д спроса и предл. Принц выр. вз/зав-ть м/у растущей потреб-ю в объектах недв в усл. соц-экон разв общ-ва и огран-тью з/уч и экон. издержками на стр-во улучшений. 2конкур -цены на объекты недв устанавл посредством пост соперн-ва субъектов рынка, кот. стрем к получ. макс. прибыли.3 соответствия – макс. ст-ть объекта недв. возн к\а есть разумн. уровень архит. однородности и совместим. характер з/п-ия.4. изменения внеш среды- учет при оц. возм-х изменений экон, соц и юр усл, при кот они использ, а т/ж внеш окружения и перспектив развития района

Состав платежа за прир рес.

При налогообл прир рес налог на недв объед в себе 2 части:1) рентная сост-щая –плата за польз-ие з/уч с разн прир-геогр хар-ми;2) воспроизв-ная состав-я - плата, направляемая на охр,защ и восстан прир рес. Рентная состав-ая. Зем рента – фиксир. платеж за право польз-ие з/уч. Рентные платежи: 1)абс.рента – её размер не зав от хар-ик з/уч и уплач т/о за право влад и польз з/уч. Она показ. ср. велич. извлекаемой прибыли от исп-ия ср по кач прир-х рес опр-го вида; 2) диф рента- её размер зав от кач з/уч и вложенных в его разв ден- ср-в.Это добав прибыль,кот. возн.в рез-те разницы в затратах труда на ср. и улучш. уч-х. ДР дел на 2 вида: 1)ДР 1 – добав прибыль, кот появл в рез-те разницы затрат труда и связ с различием в плодор.и местопол. з/уч2) ДР 2 – добав прибыль, возник-я в рез-те послед-ых вложений капитала в з. при интенсификаций с-х. В случ. аренды з. до оконч. срока аренды ДР 2 остается у арендатора. При изъятии абс ренты размер ар платы не изм в зав-ти от плодор з/уч.В целях изъятия ДР 1 ар.плата за землю вкл либо часть, либо всю сумму земли. Возн-ие ДР 1 своиств. краткоср. исп-ию прир рес. Ар плата, поступ-ая собственикам з. в виде изъятия ДР 2 сост из след-х элементов: 1)% на вложенный капитал; 2) амортизация на влож.капитал;3)часть ср. прибыли предп-ля; 4)часть зарплаты с-х раб-в.

Воспроизводственная сост-щая.

Необх-ть охраны и восст-е прир.рес созд причину д/рассм-я налога на недв с точки зр воспр-ва. Налог на недв д/н формировать фонд охр и воспр-ва прир рес.Этот фонд необх для оплаты труда раб-в гос охраны прир рес, оборуд-я для обеспечения мониторинга терр, провед з/у-х работ и др.При взимании воспр-й сост-щей налога должны компенс-ся общ-необх-е затраты труда.При повышении платности польз-я прир.ресурсами можно снизить привлек-ть исп-ия прир.ресурсов.

42.Для каких целей необходима оценка земли в РФ. Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствует стоимостная оценка земель. Можно выделить четыре основных цели оценки земельных участков: 1удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли (Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах); 2создание базы для налогообложения(налог на землю или недвижимость, налог на доходы физических и юридических лиц от сдачи в аренду недвижимости, регистрационные сборы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; плата за предоставление информации из единого кадастра недвижимости или земельного кадастра; 3реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий (Для реализации этой цели для юридических лиц предусмотрен переход от права постоянного бессрочного пользования земельными участками к праву собственности или аренде); 4составление ГКН, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны (Отражение стоимости зем.ресурсов в гос. кадастре будет иметь огромное значение для их эффективного использования и реального возмещения наносимых убытков).