Из каких основных этапов состоит метод изъятия

Метод дисконтирования

Дисконт-ие-процесс приведения ден поступлений от инвестиций к их текущей ст-ти. Ценность, кот. обладает капит. плата на наст момент > чем та, кот. они будут иметь через год на величину год. ставки %-та. Этот метод более сложен, но он позв. оценить объект, в случае получения от него нестабильных ден. потоков и прим.в случае когда: 1)предп., что буд. ден. потоки будут существенно отл от текущих; 2)к/а им. данные, кот. позв. обосн. размер буд. потоков ден. ср-в от недв, 3)потоки доходов и расходов носят сезон. хар-р. 4)к/а объект недв стр-ся или построен и ввод. в экспл-ию. При расчете этим методом нужны след. данные: 1длит-ть прогнозного периода; 2прогнозные величины ден. потоков; 3ставка диск-ия. Алгоритм расчета: 1)опр. прогн. периода(ср 3-5 лет);2) прогнозир-ие величин ден. потоков. Для этого нужен:а) анализ рез-в фин. отчетности о доходах и расходах объ-в недв; б) анализ рынка аналог недв; в) опр доходы и расходы на основе нов проекта исп-ия объ-та недв.

При опр ст-ти объ-та недв исп след виды дохода от объ-та недв: 1) потенц. вал. доход; 2)действит. вал. дох; 3)чист. опреацион. дох; 4) ден поток до уплаты налога; 5) ден поток после уплаты подоход налога.

Ставка дисконтирования- коэф-т, исп-ый для расчета текущ. ст-ти денег, кот-е будут получены в будущем. Ден потоки и ст. диск-ия должны соотв. др. др. и одинак. исчисл. Ст. диск-я опр методами: 1) кумулятивного (суммарного) построения (его чаще всего исп росс оценщики);2) выделения;3) сравн. альтерн-х инвестиций; 4) мониторинга. При кум-м постр исп 2 составляющие ст-ки диск-я: а) безрисковая ставка; б) премия за риск. При методе выделения ст-ка диск-я, как ставка слож.%-та,кот рассч. на основе данных о соверш-х сделках с аналог. объектами недв. Метод трудоемок. Наил. вариант расчета ст. диск.в дан. случае- опрос пок-ля и выясн-ие, какая ставка была исп-на при опр-ии цены продажи, как строился прогноз буд. ден. потоков.

Метод мониторинга осн на регул. монит. рынеа, отслежив-ии по данным сделок осн. экон. пок-лей инвестиций в недв. Такую инф необх обобщ по разл сегментам рынка и регул публик. Если необж учесть влияние риска на величину дохода, в ст. диск. при оценке единичн. объектов внос поправки.

20 Единый с/х налог ФЗ от2001г. №187 «О внесении изм и доп в часть II НКРФ» и в некот др актах зак-ва РФ по налогу и сбору устан единый с/х налог. Его цель- создание льготного на рег уровне упрощ-го налогообл-ия. Этот налог предст собой всю сов-ть налогов и сборов в т ч на им-во орг-ции, налог на им-во физ.лиц, части нежилых строений и помещ. Объектом ЕСХН явл с/х угодия. НБ -S с/х угодий, сопост-ая по кад ст-ти. Все, что наход над пов-тью зем. уч.- леса, мн.нас, водн объекты - отдельно облаг налогом. Все, что нах под поверх земли для них предусм отд режим налогообл-ия. Налог на им-во не зав от происх-ия доходов налогоплат-ков. Единственным случаем, когда налог зав от до-ходов явл налогообл-ие прир ресурсов. Зд происх полное изъятие ренты и сверхприбыли налогоплат-ов. С/ма налогооблож для с\х товаропроизв-ей –ЕСХН- отн к спец налог режимам

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом

21 Методы, исп-ся при опр ставки кап-ции дохода: 1.с учетом возмещения кап затрат, 2м-д связанных инвестиций, или техника инв-ой группы, 3 м-д прямой кап-ции, 4рыноч выжимки,5кумулятив построения. М-д рын выжимки сам прост, быстр д/опр ст-ти к-л недв с пом собранных на конкур рынке данных по сопост продажам анал-х по своим хар-м и полезности объектов (Став=ЧОД/С). Такая ст. наз общей. Для более точ вычисл ст необх исп данные по неск сопост объектам, для кот данные оц и продажи близки. М-д кумул постр делит ст. на сост части: %ная ст и ст возмещ. Капитала

22. Метод кап-ции дохода исп если потоки доходов стабильны длит период врем и возр устойч темпами. Под капит-ей дохода поним получение текущей ст-ти будущих выгод от владения недв им-вом. Рез-т сост из ст-ти зд и соор и из ст-ти з-ус, т.е. явл ст-тью всего объекта. Формула: С=ЧОД/Коэф кап-ции. Т.о. метод предст собой опр-ие ст-ти недв ч/з перевод годового ЧОД в тек ст-ть. Данный метод не рекомя испь, когда О.Н: 1 треб значит реконстрили нах-ся в стадии незаверш-го стр-ва;2 к/а отсут инф по реал сделкам. Этапы:-опр ожид-го дохода при его наил и эфф исп-ии (оцен-щик исп виды дохода: ПВД, ДВД, ЧОД, ДП до уплаты нало-гов); -расчет ставки кап-ции; -опр ст-ти О.Н. по ф-ле.Преим-ва: метод отраж рыноч конъю-нктуру,т.к. анализ больш кол-во сделок с недв.Опр-щим шагом в м-де кап-ции явл выбор соотв-щих ставок кап-ции. Ст кап-ции вкл ст дохода на капитал и нор-му возврата, учит-ую возмещ первонач влож-х средств. Как и люб ставка она отраж риски, кот подверг ср-ва, вкл-ые в дан актив. Доходы, кот приносит недв, д/ы удовл 2 гр экон инте-ресов: физ инт(земля, улучш) и финан инм(собст, заемный капитал) Кап-ция дохода предп получение в буд больше дохо-да чем расходуется. Ставка кап-ции опр-ся сбором инф в отн ставки, кот инвестор полу-чает на вмещение капитал приблизительно с той же степ риска. Ставку капит. иногда можно опр рассчитав норму прибыли получаемой инвесторами, вклад капитал в анал объект недв. Инвестор оцен, какой доход он может получить в буд и какую макс возм сумму фин ресурсов допуст вложить в данное дело.

23.Виды прав на землю и другие объекты недвижимости. 1Постоянное (бессрочное) пользование-пред-ся гос и мун учр, фед казенным предприятиям, а также орг гос власти и орг мест сам-я. В соот. с ФЗN137 юр лица, за искл. мун учр, фед каз. прред-й, орг гос вл и орг МС обязаны переоформить право пост.(бессрочного) пол-я з/у на право аренды з/у или приобрести з/у в соб-ть по своему желанию.Гр-не и юр. л,имеющие в соб-ти зд-я,строения,соор-я,расп-е на з/у,нах-ся в гос или мун соб-и,приобретают права на эти з/у на основе исключительного права.Искл-м правом на обл-т гр-не и юр.л-соб-ки зд,стр,соор.2Пожизн-е наслед.влад з/у-распор-е з/у не доп-ся,за иск-м перехода прав на з/у по насл-у. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок. 3Аренда земельных участков-з/у,за искл изъятых из оборота земель,нах-ся в фед соб,м.б пред-ны их собств-и в аренду.Объектом аренды з/у из земель с/х назн м.б т-ко уч-ки,прош-е ГКУ.По ист-ии срока дог.ар.з/у его ар-р имеет преим-е право на -е нового дог.ар з/у,за иск-м сл-в,когда соб-к зд и соор,нах-ся на чужом уч-ке имеет искл-е право его ар или им-ся основания для прекр-я дог.ар.Ар-р з/у вправе передать свои права и об-ти по дог-у ар.з/3лицу,в т.ч отдать ар-е права з/у в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хоз-го тов-ва или об-ва либо паевого взноса в произв-й кооп-в в пределах срока до.ар з/у без согласия соб-ка земельного участка при условии его уведомления,если дог.ар з/у не пред-но иное.В указх сл-х ответственным по до-у ар.з/у перед арен-лем становится новый ар-з/у,за искл-м передачи ар-х прав в залог.При этом заключ-е нового дог.ар з/у не требуется. При продаже з/у,нах-ся в гос или мун соб,ар-р данного з/у имеет преим-е право его покупки в порядке,устан-м граж.закон-м.В сл-е наслед-я з/у лицами,не дост-ми соверш-я,их закон.пред-ли м.перед эти з/у в ар. на срок до достиж-я наслед-ми соверш-я.4Право огран-го польз-я чужим з/у(сервитут).Част.сер-т уст-ся в соот.с граж.закон-м.Публ-й сер.уст-ся з-м или иным НПА РФ,субРФ,органа МСУ в сл-х,если это необ-мо для обесп-я интер-в гос,МСУ или мест.насел-я,без изъятия з/у.Устан-е публ.сер осущ с учетом рез-в общ-х слушаний.Могут устан-ся публ сер для:-прохода или проезда ч/з з/у;-исп-я з/у в целях ремонта комм-х,инж-х,эл-х и др.линий и сетей, об-в тран-й инфр-ры;-размещ-я на з/у меж.и геод-х зн-в и подъездов к ним;-пров-я дрен-х работ на з/у;-забора воды и водопоя;-прогона скота ч/з з/у и т.д.Сер м.б срочным или пост-м.5Безвозмездное сроч.пол-е з/у,могут пред-ся з/у:-из зем,нах-ся в гос или мун соб-ти,испол-ми орг-ми гос.вл или орг МСУ-гос и мун уч-м,фед.каз-м пред-м,гос вл и ор МСУ,на срок не более чем1год;-из земель,нах-ся в соб-ти гр-н или юр.л,иным гр-м и юр.л на основании дог;-из земель орган-й,гр-м в виде служ-го надела.

Механизм налогообл недв

З.Н –один из мн-тв мобилизации собств доходов в бюджеты. Поступление от налогооб. зем. будет поступать в регион. бюджет. Нал. орган облад правом на взыскание т/о 1-ой составной части налога на недв-ть. При усл дост-ти ден. ср-в на банк. счете налогопл-ка для удовл-ия всех предъявл-ых счету треб-ий налог подлежит уплате в 1очер порядке. Налог на недв-ть явл элементом затр. орган-ции, связ-й с осущ-ем предпр деят-ти. Для индив. пред-ей проблема уплаты налога на недв-ть реш.след обр: 1-ый случай–при исп О.Н. в предпр. целях налог на недв-ть, уплаченный с таких обьектов подлежит вычету при опреде-лении нал базы; 2-ой случай-при исп О.Н. физ/л. т/о для про-живания налог на недв-ть выче-ту не подлежит. Нал обяз-ть по уплате налога возн с момента гос. рег права соб-ти, а для вновь возведен-ных О.Н возн с 1-го числа календ. года, след-го за датой рег-ции пр.собс.на з.у. согл закону РФ «О налоге на им -во с физ/л»Для исчисл нал базы по налогу на нед-ть д.б созданы Рег Гос.Органы по учету и оц. нед-ти, им-ва. Учетом будет зан. Агенство кадастра недв-ти, оценивать- частные либо гос. органы.Нало-гообладатели им-ва- система прав и экон отношений м/у гос-ом и орг. МСУ с 1-ой стороны и налогоплат-ми с др. стороны. В практике РФ зем. налог отн к ресурсным платежам рентного хар-ра. Согл НК РФ сущ след перечень имущ налога: 1налог на им-во орг-ции; 2налог на им-во ф/л.; 3-зем.налог; 4налог на нед-ть; 5налог на им-во перех-ее в порядке наследования; 6лесной налог; 7водный налог.

Механизм налогообл недв

З.Н –один из мн-тв мобилизации собств доходов в бюджеты. Поступление от налогооб. зем. будет поступать в регион. бюджет. Нал. орган облад правом на взыскание т/о 1-ой составной части налога на недв-ть. При усл дост-ти ден. ср-в на банк. счете налогопл-ка для удовл-ия всех предъявл-ых счету треб-ий налог подлежит уплате в 1очер порядке. Налог на недв-ть явл элементом затр. орган-ции, связ-й с осущ-ем предпр деят-ти. Для индив. пред-ей проблема уплаты налога на недв-ть реш.след обр: 1-ый случай–при исп О.Н. в предпр. целях налог на недв-ть, уплаченный с таких обьектов подлежит вычету при опреде-лении нал базы; 2-ой случай-при исп О.Н. физ/л. т/о для про-живания налог на недв-ть выче-ту не подлежит. Нал обяз-ть по уплате налога возн с момента гос. рег права соб-ти, а для вновь возведен-ных О.Н возн с 1-го числа календ. года, след-го за датой рег-ции пр.собс.на з.у. согл закону РФ «О налоге на им -во с физ/л»Для исчисл нал базы по налогу на нед-ть д.б созданы Рег Гос.Органы по учету и оц. нед-ти, им-ва. Учетом будет зан. Агенство кадастра недв-ти, оценивать- частные либо гос. органы.Нало-гообладатели им-ва- система прав и экон отношений м/у гос-ом и орг. МСУ с 1-ой стороны и налогоплат-ми с др. стороны. В практике РФ зем. налог отн к ресурсным платежам рентного хар-ра. Согл НК РФ сущ след перечень имущ налога: 1налог на им-во орг-ции; 2налог на им-во ф/л.; 3-зем.налог; 4налог на нед-ть; 5налог на им-во перех-ее в порядке наследования; 6лесной налог; 7водный налог.

 

39.В чем заключаются особенности земли как объекта стоимости оценки Э кономически обоснованная стоимостная оценка земли является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность ее одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели.Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями: а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:· как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания;· как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех развитых странах государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта; г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем, как правило, увеличивается;д) использованием и охраной земли в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территорияхВсе вышеперечисленные отличия оказывают существенное влияние на процесс проведения оценки земель, как уникального, не повторяющегося объекта. Основным моментом при проведении стоимостной оценки земли, на мой взгляд, является тот факт, что при проведении типовых оценочных процедур и использовании методов и подходов, необходимо всегда учитывать фактор уникальности каждого земельного участка и в каждом конкретном случае тщательно разрабатывать систему допущений и ограничений каждого рассматриваемого объекта оценки.

Принц оц. недв.

Осн принц оц м/о разд на 4 гр: а) основан. на представл-х польз-ля; б)принц, вытек из процесса эксплуат. недв; в)принц, обусл-е действием рыноч среды; г)принц лучш и наиб эфф исп К 1 гр. отн: 1 принц полезности – чем > объект недв способен удовл. потребн-ть собств-ка, тем выше его полезность и ст-ть, 2замещения – приналичии опр. кол-ва однород. объектов недв самым выс спросом будут польз объекты с наим ценой; 3ожидания –принц. опр тем, какой доход или удобства от исп. объекта недв ожидает получ. потенц собст-ик. Этот пр. в основе доход подхода. 2 гр: 1Принц. вклада -для оц. ст-ти об. недв. необх опр вклад кажд фактора и его важн элементов в форм-ие полезности и ст-ти объекта; 2Остаточ. прод-ть -остаток дохода, отнесенный к объекту недв, после того как оплачены затраты на труд, оборуд и техн. ср-ва, менедж. 3сбаланс-т и-для кажд типа з-п-ия необх опр-ые компоненты объекта, оптим сочет. кот обесп. макс ст-ть недв. 4разделения -физ эл-ты недв-ти и имущ права на них м/о разд и соед так, чт. достик. макс. ст-ти объекта. 3гр: 1спроса и предл- цена недв изм в рез-те вз/д спроса и предл. Принц выр. вз/зав-ть м/у растущей потреб-ю в объектах недв в усл. соц-экон разв общ-ва и огран-тью з/уч и экон. издержками на стр-во улучшений. 2конкур -цены на объекты недв устанавл посредством пост соперн-ва субъектов рынка, кот. стрем к получ. макс. прибыли.3 соответствия – макс. ст-ть объекта недв. возн к\а есть разумн. уровень архит. однородности и совместим. характер з/п-ия.4. изменения внеш среды- учет при оц. возм-х изменений экон, соц и юр усл, при кот они использ, а т/ж внеш окружения и перспектив развития района

Состав платежа за прир рес.

При налогообл прир рес налог на недв объед в себе 2 части:1) рентная сост-щая –плата за польз-ие з/уч с разн прир-геогр хар-ми;2) воспроизв-ная состав-я - плата, направляемая на охр,защ и восстан прир рес. Рентная состав-ая. Зем рента – фиксир. платеж за право польз-ие з/уч. Рентные платежи: 1)абс.рента – её размер не зав от хар-ик з/уч и уплач т/о за право влад и польз з/уч. Она показ. ср. велич. извлекаемой прибыли от исп-ия ср по кач прир-х рес опр-го вида; 2) диф рента- её размер зав от кач з/уч и вложенных в его разв ден- ср-в.Это добав прибыль,кот. возн.в рез-те разницы в затратах труда на ср. и улучш. уч-х. ДР дел на 2 вида: 1)ДР 1 – добав прибыль, кот появл в рез-те разницы затрат труда и связ с различием в плодор.и местопол. з/уч2) ДР 2 – добав прибыль, возник-я в рез-те послед-ых вложений капитала в з. при интенсификаций с-х. В случ. аренды з. до оконч. срока аренды ДР 2 остается у арендатора. При изъятии абс ренты размер ар платы не изм в зав-ти от плодор з/уч.В целях изъятия ДР 1 ар.плата за землю вкл либо часть, либо всю сумму земли. Возн-ие ДР 1 своиств. краткоср. исп-ию прир рес. Ар плата, поступ-ая собственикам з. в виде изъятия ДР 2 сост из след-х элементов: 1)% на вложенный капитал; 2) амортизация на влож.капитал;3)часть ср. прибыли предп-ля; 4)часть зарплаты с-х раб-в.

Воспроизводственная сост-щая.

Необх-ть охраны и восст-е прир.рес созд причину д/рассм-я налога на недв с точки зр воспр-ва. Налог на недв д/н формировать фонд охр и воспр-ва прир рес.Этот фонд необх для оплаты труда раб-в гос охраны прир рес, оборуд-я для обеспечения мониторинга терр, провед з/у-х работ и др.При взимании воспр-й сост-щей налога должны компенс-ся общ-необх-е затраты труда.При повышении платности польз-я прир.ресурсами можно снизить привлек-ть исп-ия прир.ресурсов.

42.Для каких целей необходима оценка земли в РФ. Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствует стоимостная оценка земель. Можно выделить четыре основных цели оценки земельных участков: 1удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли (Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах); 2создание базы для налогообложения(налог на землю или недвижимость, налог на доходы физических и юридических лиц от сдачи в аренду недвижимости, регистрационные сборы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; плата за предоставление информации из единого кадастра недвижимости или земельного кадастра; 3реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий (Для реализации этой цели для юридических лиц предусмотрен переход от права постоянного бессрочного пользования земельными участками к праву собственности или аренде); 4составление ГКН, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны (Отражение стоимости зем.ресурсов в гос. кадастре будет иметь огромное значение для их эффективного использования и реального возмещения наносимых убытков).

Категории земель

1.З. с/х назн - з. за чертой поселений, предост-ые д/ нужд с/х, а т/ж предн-ые д/ этих целей. В составе з. с/х назн выдел с/х угодья, з., занятые в/х дор, коммуник., др-куст раст-ю, предн-ной д/ обесп защиты з. от возд. негат. прир, антропог, техног явл, замкн. водоемами, зд, строениями, соор, исп-ми д/ пр-ва, хран, переработки с/х продукции.

2.З. посел.- з., исп-ые и предн-ные д/застройки и разв. гор. и сел.посел. и отд-ные их чертой от з. др катег. Порядок исп-я з. посел. опр-ся в соотв. с зонированием их террит. Терр-я посел-в пределах его адм-х границ дел на террит зоны. З/уч в гор и сел посел м/б изъяты для гос. или мун.нужд в целях застройки в соотв. с ген. планами гор. и сел. поселений

3. З.пром-ти, энер, тр-та, св, радиовещ, телев, инф-ки, з. д/обесп-я косм. деят-ти, з. обор, безоп-ти и з. иного спец назн-з., кот. распол. за чертой посел. и исп. или предн. д/обесп деят-ти орг-й и экспл объектов пром-ти, энерг, иных спец задач.

4.К з. ООТ отн. з., кот.имеют особ. природоохр, науч, ист-культ, эстет, рекреац, оздор и иное ценное знач, кот.изъяты в соотв с постан-ми федер. органов гос власти, органов гос. власти субъектов РФ или решениями органов МСУ полностью или частич из хоз. исп-я и оборота и д/кот. устан. особ. правовой режим.

5.з.ЛФ-лесные з. (з, покрыт лесн раст-стью и не покр. ею, но предн-е д/ее восст-ия, - вырубки, гари, редины, прогалины) и предн-е д/ведения л/х нелесные з. (просеки, дор., бол).

6.З.ВФ-з., занятые водн. объектами, з.водоохр.зон водн.объектов, а т/ж з., выдел-е д/устан-я полос отвода и зон охраны водозаборов, ГТС и иных водохоз. соор., объектов.

7.З.запаса-земли, наход-ся в гос. или мун.соб-ти и не предост-ные гр или юр. лицам, за искл земель фонда перераспр

 

 

.

Состав платежа за прир рес.

При налогообл прир рес налог на недв объед в себе 2 части:1) рентная сост-щая –плата за польз-ие з/уч с разн прир-геогр хар-ми;2) воспроизв-ная состав-я - плата, направляемая на охр,защ и восстан прир рес. Рентная состав-ая. Зем рента – фиксир. платеж за право польз-ие з/уч. Рентные платежи: 1)абс.рента – её размер не зав от хар-ик з/уч и уплач т/о за право влад и польз з/уч. Она показ. ср. велич. извлекаемой прибыли от исп-ия ср по кач прир-х рес опр-го вида; 2) диф рента- её размер зав от кач з/уч и вложенных в его разв ден- ср-в.Это добав прибыль,кот. возн.в рез-те разницы в затратах труда на ср. и улучш. уч-х. ДР дел на 2 вида: 1)ДР 1 – добав прибыль, кот появл в рез-те разницы затрат труда и связ с различием в плодор.и местопол. з/уч2) ДР 2 – добав прибыль, возник-я в рез-те послед-ых вложений капитала в з. при интенсификаций с-х. В случ. аренды з. до оконч. срока аренды ДР 2 остается у арендатора. При изъятии абс ренты размер ар платы не изм в зав-ти от плодор з/уч.В целях изъятия ДР 1 ар.плата за землю вкл либо часть, либо всю сумму земли. Возн-ие ДР 1 своиств. краткоср. исп-ию прир рес. Ар плата, поступ-ая собственикам з. в виде изъятия ДР 2 сост из след-х элементов: 1)% на вложенный капитал; 2) амортизация на влож.капитал;3)часть ср. прибыли предп-ля; 4)часть зарплаты с-х раб-в.

Воспроизводственная сост-щая.

Необх-ть охраны и восст-е прир.рес созд причину д/рассм-я налога на недв с точки зр воспр-ва. Налог на недв д/н формировать фонд охр и воспр-ва прир рес.Этот фонд необх для оплаты труда раб-в гос охраны прир рес, оборуд-я для обеспечения мониторинга терр, провед з/у-х работ и др.При взимании воспр-й сост-щей налога должны компенс-ся общ-необх-е затраты труда.При повышении платности польз-я прир.ресурсами можно снизить привлек-ть исп-ия прир.ресурсов.

Механизм налогообл недв

З.Н –один из мн-тв мобилизации собств доходов в бюджеты. Поступление от налогооб. зем. будет поступать в регион. бюджет. Нал. орган облад правом на взыскание т/о 1-ой составной части налога на недв-ть. При усл дост-ти ден. ср-в на банк. счете налогопл-ка для удовл-ия всех предъявл-ых счету треб-ий налог подлежит уплате в 1очер порядке. Налог на недв-ть явл элементом затр. орган-ции, связ-й с осущ-ем предпр деят-ти. Для индив. пред-ей проблема уплаты налога на недв-ть реш.след обр: 1-ый случай–при исп О.Н. в предпр. целях налог на недв-ть, уплаченный с таких обьектов подлежит вычету при опреде-лении нал базы; 2-ой случай-при исп О.Н. физ/л. т/о для про-живания налог на недв-ть выче-ту не подлежит. Нал обяз-ть по уплате налога возн с момента гос. рег права соб-ти, а для вновь возведен-ных О.Н возн с 1-го числа календ. года, след-го за датой рег-ции пр.собс.на з.у. согл закону РФ «О налоге на им -во с физ/л»Для исчисл нал базы по налогу на нед-ть д.б созданы Рег Гос.Органы по учету и оц. нед-ти, им-ва. Учетом будет зан. Агенство кадастра недв-ти, оценивать- частные либо гос. органы.Нало-гообладатели им-ва- система прав и экон отношений м/у гос-ом и орг. МСУ с 1-ой стороны и налогоплат-ми с др. стороны. В практике РФ зем. налог отн к ресурсным платежам рентного хар-ра. Согл НК РФ сущ след перечень имущ налога: 1налог на им-во орг-ции; 2налог на им-во ф/л.; 3-зем.налог; 4налог на нед-ть; 5налог на им-во перех-ее в порядке наследования; 6лесной налог; 7водный налог.

81. Какие виды загрязнения анализируются при проведении экологической экспертизы окружающей среды объекта недвижимости От того, насколько благоприятна экологическая обстановка на территории, на которой размещен, например, жилой дом или офисное здание зависят масштабы спроса на эти объекты недвижимости. Стоимость данных объектов находится в прямой зависимости от уровня атмосферного, шумового и иного загрязнения окружающей эти объекты природно-антропогенной среды. В зависимости от поставленной задачи оценки влияния экологических факторов на стоимость недвижимости относительно масштабов и уровня точности проводимых расчетов возможны два подхода. Первый ориентирован на достаточно глубокую и детальную проработку всех рассматриваемых эколого-экономических вопросов, что требует привлечения специалистов смежных отраслей знания. Второй подход базируется на возможности использования профессиональным оценщиком нормативно-справочной информации, позволяющей ему самостоятельно проводить расчеты по оценке влияния экологических факторов на стоимость недвижимости. и. В зависимости от научно-технических и экономических возможностей целенаправленного изменения характеристик экологических факторов их можно подразделить на управляемые и неуправляемые. Управляемые факторы: - уровень чистоты потребляемой воды; - лесистость территории и разнообразие зеленых насаждений; - режим увлажнения, оползневая опасность и т. п. Неуправляемые экологические факторы: - тип почв; - рельеф местности; - ветровой режим; - температурный режим; - сейсмичность территории; - загрязнение воздушного бассейна; - шумовое, радиационное и другое антропогенное загрязнение и т. п.

82 Сравнит подход оц. з.у. М-д прим в усл развитого рынка при наличии достат кол-ва продаж. В Р. исп при оц своб з-уч, з гор и сел посел, садов, огор и дач объед-й. Подход осн на сист-ции и сопост инф о ценах продажи анал з-уч, те. на принц замещения, кот осн на том, что рынок явл откр и конкур. Подход вкл методы сравнения продаж и переноса. Э тапы расчета ст-ти методом срав продаж: 1 выяв недавние продажи сопост-х объектов на соотв сегменте з.рынка. Сегменты:* уч-ки исп-е для огор-ва и садов-ва,* уч-ки исп для ИЖС,* уч-ки исп для многоэт жил застройки, *Уч-ки под объектами комм недв, *уч-ки под пром застр

*участки под общ объектами

Оценщик должен собрать инф о недавней продажи на соотв сегменте рынка. Эта информация классиф по однородным группам исходя из признаков: терр полож; возм вариант з-п-ия, потреб св-ва. Для сопост-ия с оцениваемым объектом дост от3 до5 аналогов. 2этап Проверка инф о сделках з. у-ов. Зд. необхо обесп достов-ть о полученной инф по сделкам совершенных в типичн рын условиях. Ист-ми инф о сделках з. у: рег палаты, зем комит, риэлт и оценочных фирм и разл инф издания. 3эта п Сравнение оц-го з.у. с уч-ми продан-ными на рынке и внесение поправок с учетом различий между ними. Если оц-ые объекты отл от сопост-го, то внос поправка чт. опр за какую цену мог быть продан при обладании такими же хар-ми что и оц-ый уч-к. 4этап. анализ приведенных цен аналогов и выделение итоговой величины рын ст-ти оцен-го з.у. Простой расчет ср арифм величины цен отобранных объектов аналогов прим редко. Для получения более точн рез-та исп срвзвеш величина (ст-ть с учетом всех хар-ик на ед-цу S). Оц з-уч произв по эл-м сравн или с пом ед. сравн. Эл-ты срав- хар-ки зем уч и условия закл сделок с ними: права соб-ти, усл фин-ия, усл продажи, дата прод, местополож, физ хар-ки. М-д переноса осн на опр соотн м\у ст-тью земли и ст возв-х на ней строений. Цена продажи дел на 2 части: ст. зд и з-уч. Д\кажд типа застройки з-уч в конкр регионе сущ устойч пропорция м\у стоим з. и ст. соор. Метод сравн продаж неудовл в усл выс темпов инфл,при недост сведений о рын продажах сопост объектов или низ дост-ти, при резк изм экон условий

Состав платежа за прир рес.

При налогообл прир рес налог на недв объед в себе 2 части:1) рентная сост-щая –плата за польз-ие з/уч с разн прир-геогр хар-ми;2) воспроизв-ная состав-я - плата, направляемая на охр,защ и восстан прир рес. Рентная состав-ая. Зем рента – фиксир. платеж за право польз-ие з/уч. Рентные платежи: 1)абс.рента – её размер не зав от хар-ик з/уч и уплач т/о за право влад и польз з/уч. Она показ. ср. велич. извлекаемой прибыли от исп-ия ср по кач прир-х рес опр-го вида; 2) диф рента- её размер зав от кач з/уч и вложенных в его разв ден- ср-в.Это добав прибыль,кот. возн.в рез-те разницы в затратах труда на ср. и улучш. уч-х. ДР дел на 2 вида: 1)ДР 1 – добав прибыль, кот появл в рез-те разницы затрат труда и связ с различием в плодор.и местопол. з/уч2) ДР 2 – добав прибыль, возник-я в рез-те послед-ых вложений капитала в з. при интенсификаций с-х. В случ. аренды з. до оконч. срока аренды ДР 2 остается у арендатора. При изъятии абс ренты размер ар платы не изм в зав-ти от плодор з/уч.В целях изъятия ДР 1 ар.плата за землю вкл либо часть, либо всю сумму земли. Возн-ие ДР 1 своиств. краткоср. исп-ию прир рес. Ар плата, поступ-ая собственикам з. в виде изъятия ДР 2 сост из след-х элементов: 1)% на вложенный капитал; 2) амортизация на влож.капитал;3)часть ср. прибыли предп-ля; 4)часть зарплаты с-х раб-в.

Воспроизводственная сост-щая.

Необх-ть охраны и восст-е прир.рес созд причину д/рассм-я налога на недв с точки зр воспр-ва. Налог на недв д/н формировать фонд охр и воспр-ва прир рес.Этот фонд необх для оплаты труда раб-в гос охраны прир рес, оборуд-я для обеспечения мониторинга терр, провед з/у-х работ и др.При взимании воспр-й сост-щей налога должны компенс-ся общ-необх-е затраты труда.При повышении платности польз-я прир.ресурсами можно снизить привлек-ть исп-ия прир.ресурсов.

84. При оценке экономического ущерба от загрязнения используется два основных методологических подхода: прямой счет и косвенная оценка. Оценка ущерба прямым счетом, требует сбора и обработки огромного объема информации, вследствие большой трудоемкости неудобны для широкого использования в экономических расчетах, и, как правило, служат лишь инструментом для создания информационной базы при разработке косвенных методов определения ущерба. Прямой счет оценки ущерба. Определение натурального ущерба методом прямого счета осуществляется на основе оценки состояния природных ресурсов до загрязнения и после. Изменение состояния природных ресурсов приводит к изменению их экономической оценки, поэтому должны быть определены нормативные (или до разлива) значения показателей, чтобы для оценки натурального ущерба определять отличие их реальных (после разлива) значений от нормативных.

Различают три метода выявления составляющих ущерба: контрольных районов (базирующийся на сравнении показателей загрязненного и условно чистого районов), аналитических зависимостей, основанных на получении математических зависимостей (например, при помощи многофакторного анализа) между показателями состояния соответствующей экономической системы и уровнем загрязнения окружающей среды, и комбинированный, который основан на сочетании методов контрольных районов и аналитических зависимостей и используется в случаях, когда ни одних из двух методов не может быть реализован четко и полностью для всех составляющих экономического ущерба.

85 Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости и их экспертиза Экологические факторы в контексте оценки недвижимости - это совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости. В зависимости от научно-технических и экономических возможностей целенаправленного изменения характеристик экологических факторов их можно подразделить на управляемые и неуправляемые. Управляемые факторы: - уровень чистоты потребляемой воды; - лесистость территории и разнообразие зеленых насаждений; - режим увлажнения, оползневая опасность и т. п. Неуправляемые экологические факторы: - тип почв; - рельеф местности; - ветровой режим; - температурный режим; -сейсмичность территории; - загрязнение воздушного бассейна; - шумовое, радиационное и другое антропогенное загрязнение и т. п. Представленная классификация экологических факторов достаточно условна и зависит от уровней научно-технического прогресса и социально-экономического развития конкретного региона. Например, в определенной мере шумовое загрязнение в аспекте использования жилых и офисных зданий можно рассматривать и как управляемый экологический фактор, так как в настоящее время имеются технические средства, снижающие негативное воздействие шума на обитателей этого вида недвижимости: шумопоглощяющие оконные рамы, внутренняя перепланировка здания с целью снижения прямого воздействия шума и т. д.

 

 

86. Рентная составляющая Зем рента – фиксир. платеж за право польз-ие з/уч. Рентные платежи: 1)абс.рента – её размер не зав от хар-ик з/уч и уплач т/о за право влад и польз з/уч. Она показ. ср. велич. извлекаемой прибыли от исп-ия ср по кач прир-х рес опр-го вида; 2) диф рента- её размер зав от кач з/уч и вложенных в его разв ден- ср-в.Это добав прибыль,кот. возн.в рез-те разницы в затратах труда на ср. и улучш. уч-х. ДР дел на 2 вида: 1)ДР 1 – добав прибыль, кот появл в рез-те разницы затрат труда и связ с различием в плодор.и местопол. з/уч2) ДР 2 – добав прибыль, возник-я в рез-те послед-ых вложений капитала в з. при интенсификаций с-х. В случ. аренды з. до оконч. срока аренды ДР 2 остается у арендатора. При изъятии абс ренты размер ар платы не изм в зав-ти от плодор з/уч.В целях изъятия ДР 1 ар.плата за землю вкл либо часть, либо всю сумму земли. Возн-ие ДР 1 своиств. краткоср. исп-ию прир рес. Ар плата, поступ-ая собственикам з. в виде изъятия ДР 2 сост из след-х элементов: 1)% на вложенный капитал; 2) амортизация на влож.капитал;3)часть ср. прибыли предп-ля; 4)часть зарплаты с-х раб-в

87. В чем заключаются различия м/у кадастровой и единичной оценками земельных участков Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, по селков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, которые утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316, предусматривается привлечение к указанным работам лиц, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности. Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату про ведения оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.