Частное и государственное строительство

Программа массового строительства в конце 1980-х гг. Рост качества жилья. «План строительства двух миллионов квартир» - 1988-1992 гг. 2 млн единиц жилья составили 40% от общего объёма национального жилищного фонда, в котором насчитывалось 6,45 млн. домов. В План также входило развитие пяти новых городов в пригородах Сеула - Пундан, Ильсан, Пхёнчхон, Санбон и Чундон.

Создание рыночной системы финансирования жилищного строительства в 2000-е гг. Развитие ипотечного кредитования.

Коммерческие банки являются основными кредиторами на рынке жилищного финансирования. Соотношение ипотечного долга к ВВП, которое является показателем размера рынка жилищного финансирования, составляет 31%, а с учётом жилищных кредитов, предоставленных Корейской корпорацией жилищного финансирования (государственная компания, обеспечивающая жилищное финансирование; предлагает долгосрочные ипотечные кредиты, а также обратные ипотечные кредиты для пожилых граждан), соотношение увеличивается до 36%.

Стоимость аренды по системе чонсе заметно выросла в последние несколько лет, что привело к увеличению числа людей, покупающих собственное жильё по ипотечным кредитам. А рост количества ипотечных кредитов привёл, в свою очередь, к увеличению долга домохозяйств. Увеличение спроса на покупку жилья подогрело рынок жилищного строительства. Высокий спрос на новое жильё, в том числе спекулятивный, привёл к ещё большему росту цен, а это, в свою очередь, способствует раздуванию пузыря на рынке недвижимости.

 

Спекуляции на рынке недвижимости, ведущие к перегреву рынка и мыльному пузырю

Спекуляции - следствие политика правительства по расширению предложения. специальные меры по предотвращению спекуляций в сфере недвижимости в 1967 г., (налог на прирост капитала в размере 50% в Сеуле и Пусане). Начало строительства скоростной автомагистрали Кёнбу стало отправной точкой для появления и роста спекуляций на рынке недвижимости.Вслед за доминирующими на спекулятивной арене высокопоставленными чиновниками и чеболями спекуляциями стал заниматься и средний класс. Методы спекуляций также стали разнообразнее. Классической схемой стало получение информации о разработке того или иного земельного участка заранее и покупка земель по более низкой цене.В 1966 г. земля в районе Синсадон Каннамгу, где не было даже проведено электричество, стоила около 200 вон за 3,3 кв.м. Год спустя цена возросла до 3000 вон, а в 1971 г. стоимость земли в районе Каннам за квадратный метр составила 14-16 тыс. вон. Возникло новое слово – жёны-спекулянтки (покпуин - 복부인). В 1970-е гг. покпуин спекулировали землёй и квартирами в районах Ёнсан и Каннам. С 1975 г. они начали активно заниматься спекуляциями квартир в районах Чамсиль и Йондон, так как в то время не было ограничений 1 семья – 1 дом, продажа квартирных лотов осуществлялась в порядке живой очереди.

 

Политика правительства РК:

Начиная с конца 1970-х гг., власти Республики Корея стали решать жилищную проблему путём привлечения частных застройщиков. Меры правительства были направлены на предоставление крупных земельных участков под застройку через государственных застройщиков, увеличение финансирования строительства жилой недвижимости через «Национальную жилищную корпорацию Кореи».

План «Милый дом» правительства Ли Мён Бака, направленный на строительство мало- и среднегабаритного, а также арендного жилья в зелёных зонах, привёл лишь к спекулятивному буму. Подобная политика администрации Пак Кын Хе, называемая «Счастливый дом», также не принесла ожидаемых результатов. Предложение слишком многих стимулов для строительных фирм в конечном итоге привело к обогащению этих самых фирм.Основным содержанием мер по стабилизации цен стало введение системы лицензирования сделок с землёй и системы отчётности, расширение учётного периода зарегистрированных участков, введение системы разрешений на сделки с недвижимостью, повышение налога на прирост капитала, превращение нераспределённых земель и незастроенных территорий в объекты налогообложения и учреждение корпорации по мелиорации земель

 

3. Современные тенденции, проблемы и вызовы

Рост цен. Средняя цена квартиры в Сеуле за последние четыре года выросла более чем на 20%, превысив 600 млн вон. В июле 2017 г. средние цены на квартиры в Сеуле были на 4,8% выше, чем в том же месяце 2016 г.

Рост ипотеки и долга домохозяйств. Строительство большого количества новостроек в 2015-2017 гг. и рост ипотечного кредитования на покупку этих новостроек привели к рекордному увеличению долга домохозяйств.

 

Иностранные покупатели на рынке жилой недвижимости Республики Корея. Иммиграционная система для иностранных инвесторов в недвижимость.

 

Иностранные покупатели на рынке жилой недвижимости Республики Корея Впервые закон «О приобретении земли иностранными гражданами» был введён в 1961 г. и приобретение земли иностранцами было очень ограниченным.После валютного кризиса 1998 г. возникла необходимость привлечения иностранного капитала, поэтому закон был пересмотрен и изменён с системы получения разрешений на подачу декларации при покупке земли.Если иностранцы приобретают землю в Корее, к ним применяются законы «О приобретении земли иностранными гражданами», «О поощрении иностранных инвестиций» и «О валютных операциях». Иностранцы так же, как и корейцы, могут за некоторым исключением приобретать земельные участки. Налог на приобретение недвижимости, налог на имущество, налог на прирост капитала в отношении иностранцев и местного населения идентичны.В связи с низким экономическим ростом и проблемой старения населения для активизации экономики в 2010 г. на острове Чеджу была впервые введена иммиграционная система для иностранных инвесторов в недвижимость - система предоставления вида на жительство тем инвесторам, которые вложили определённую сумму в недвижимость и предоставляющая статус постоянного жителя по истечении 5 лет.Доля принадлежащих иностранцам земель растёт по всей стране, тем не менее иностранцам принадлежит лишь 0,2% земель. На 2016 г. 51% земель принадлежал гражданам США (118,38 кв. км), 9,2% – гражданам Европы (21,34 кв. км), 8,1% – японцам (18,81 кв. км) и 7,2% – китайцам (16,85 кв. км). Стоимость земли, принадлежащей китайцам, оценивается в 2,5 трлн. вон, за последние 5 лет доля китайцев выросла на 486%.

 

Социально-демографические процессы и их влияние на рынок недвижимости: рост пожилого населения, изменение структуры семьи. Система «жилищной пенсии».