Экономическая оценка земельных ресурсов

Экономическая оценка земельных участков является необходимым атрибутом рыночной экономики, призванным дать ответ на несколько основных вопросов:

1) об эффективности вложения капитала в покупку участка;

2) об эффективности его существующего и альтернативного использования;

3) о размере земельного налога;

4) о сумме залога, под который можно получить ипотечный кредит и пр.

Экономическая оценка может быть как объективной, так и субъективной. Объективная оценка старается дать определить действительную ценность участка исходя из его плодородия, выбора лучшего способа альтернативного использования, технологий обработки и др. Субъективная оценка может значительно отличаться от нее. На нее прежде всего влияют традиции землепользования, понимаемые в самом широком смысле и включающие как уровень агротехники, так и выбор специализации на тех или иных культурах.

Объективная и субъективная оценки не совпадают, и разрыв этот может быть весьма значителен. Различия оценок образуют область потенциальных конфликтов, поскольку связаны с заменой менее эффективного собственника более эффективным. Учитывая значимость аграрного сектора для общества, в первую очередь неэластичность спроса на его продукцию, государство, при проведении аграрной политики, сталкивается с очень сложным комплексом интересов различных групп и слоев населения.

Потребность в экономической оценке земли возникает только при наличии развитого земельного рынка. Монополия собственности на землю продуцирует извлечение монопольной ренты и иных нерыночных форм изъятия излишка. Поэтому центральное место в экономической теории аграрных отношений отводится проблемам земельной собственности и перераспределения ренты. На графике (рис.3.1.) показан механизм формирования цены земельных участков. При низком спросе цена будет формироваться на уровне Р1, а при его повышении – на более высоких уровнях Р2 и Р3. Таким образом, получается, что цена зависит исключительно от спроса и чем он выше, тем больше доход землевладельца. В данном случае мы сталкиваемся с чистой экономической рентой – доходом, полученным посредством производственного фактора, характеризуемого совершенно неэластичным предложением по отношению к его цене.

Второе обстоятельство, которое мы должны принять во внимание, - цена произведенного на земельном участке продукта. Как мы знаем, спрос на продовольствие мало эластичен, а это значит, что население готово оплачивать высокие цены, изымая деньги из семейного бюджета и отказываясь от альтернативного их использования, например, на покупку промышленных товаров или оплату услуг. Таким образом, при высоком спросе на землю денежные ресурсы перетекают к землевладельцам, а спрос на промышленные товары и услуги удерживается на низком уровне. Такое положение существовало и существует сейчас в большинстве развивающихся стран, а также многих странах Европы. Например, в Италии и Германии после второй мировой войны земельная реформа была проведена принудительно и результатом её была ликвидация класса крупных земельных собственников. Во Франции перераспределение земель в пользу крестьян стало результатом революции. «Земельная тема» была одной из основных и в ходе русских революций начала ХХ в.

В сущности, из него существует только два выхода: социалистический и капиталистический. Социалисты утверждают, что рентный доход, как незаработанный, должен присваиваться всеми, а, следовательно, государством. Он получил развитие в СССР, где рента отрицалась. Результатом стало появление дефицита продуктов, падение заинтересованности аграриев в результатах труда и иные известные проблемы.

Важнейшей задачей перехода на капиталистическое развитие является проведение аграрной реформы. Суть ее – в раздроблении крупной собственности на мелкие наделы, которые могут продаваться и покупаться, т.е. в создании рынка земельных участков. На таком рынке мерило стоимости участка земли иное, а именно, величина дохода, которую может получить собственник при его эксплуатации. Эта величина определяется излишком, получаемым в результате различий в плодородии или местоположении участка, т.е. дифференциальной рентой. В этом случае принято говорить о капитализированном значении ренты, определяемом суммой будущих рентных поступлений, которые, как ожидается, способен принести конкретный земельный участок. Соответственно, оценка участка через капитализированное значение ренты, называется капитализированной оценкой земли.

Как видим, на таком рынке существует тесная зависимость между результатами труда, т.е. произведенной на участке и реализованной на рынке продукцией, собственно и приносящей доход, и стоимостью участка. Последнюю начинает определять рынок продовольствия, а не запросы крупного землевладельца.

Капиталистический земельный рынок призван решить множество проблем. Первая из них состоит в механизме определения цены земельного участка.

Сравнительные преимущества земельных участков исчисляют несколькими путями. Первый из них состоит в учете природных факторов, обусловливающих производительность земли, – почвы, рельефа, климата, местоположения и пр. На этой основе создается земельный кадастр, характеризующих ценность участка относительно всех остальных. Обычно он ведется в баллах, где лучшему участку присваивается максимальный (100 баллов), а худшему – минимальный балл. Впоследствии баллы могут быть пересчитаны в денежные единицы, собственно и являющиеся основой для кадастровой оценки.

Кадастровая оценка земельных участков дает объективное представление об их преимуществах, позволяет разделить на лучшие и худшие, является веским основанием определения залоговой цены при получении банковских ссуд. Её недостатки – высокая стоимость работ по проведению кадастра, отсутствие связи с меняющимися ценами рынка продовольствия и другими динамическими факторами рыночной экономики. Поэтому кадастровая оценка, хотя и лежит в основе экономической оценки земли, не является самодостаточной.

Наиболее распространенной в странах с рыночной экономикой в настоящее время стала капитализированная оценка земли. Главной проблемой, при этом виде оценки, является определение величины дифференциальной ренты, которую можно получить с определенного участка.

Представим, что два фермера ведут хозяйство по идентичной технологии и издержки на обработку 1 га пашни у них равны. Но результат деятельности различен. Один получил урожай в 30 ц\га, а второй в 15 ц\га. Объяснение этому феномену простое: первый обрабатывает чернозем, а второй – серую лесную почву. Излишек первого фермера в 15 ц\га – ничто иное, как рентный излишек, созданный природой, поскольку если бы он обрабатывал серую лесную почву, он бы его не имел, несмотря на трудолюбие.

Упрощенная формула дифференциальной ренты (Хаггет, 1979) имеет вид:

R = У(Ц - З) - УД(Т)

где R - полная дифференциальная рента;

У - урожайность (ц/га);

Ц - рыночная цена 1 ц;

З - производственные издержки на 1 ц;

Д - расстояние участка от рынка (км);

Т - транспортные издержки на 1 т. км.

Первая часть этой формулы - У(Ц - З) - представляет собой дифференциальную ренту по плодородию (производительности) участка, а вторая - УД(Т) - по его местоположению. Все величины в формуле легко определимы за исключением рыночной цены на продукцию. Если принять, что на участке производится достаточно обычная сельскохозяйственная продукция, выходящая на рынок свободной конкуренции, то есть цена ее достаточно стабильна и равновесна, то несложно определить замыкающие затраты (Ззам.) на производство данной продукции.

Ззам. = Ц - Пн,

где Пн – нормативная (нормальная) прибыль, сложившаяся в данной отрасли. Большинство экономистов склонно относить нормальную прибыль к затратам. Поэтому вышеприведенную формулу можно еще более упростить:

R = Ззам - Зинд.,

где Зинд. – издержки на конкретном участке.

Таким образом, совокупный доход от производства продукции на индивидуальном участке будет состоять из трех составных частей:

 издержек (затрат живого и овеществленного труда);

 нормативной прибыли, без которой вести хозяйство не имеет смысла и являющейся, по сути, частью издержек;

 дифференциальной ренты, являющейся излишком дохода, независящим от трудового вклада и полученным от природы.

Известную трудность при подсчете дифференциальной ренты вызывает понимание термина «замыкающие издержки». Им принято обозначать участки, на которых производство минимально эффективно. Это значит, что производитель получает на таких участках только прибыль. Дифференциальная же рента равна нулю по определению. На графике (рис. 2.2) положение «замыкающего участка» на кривой предложения будет совпадать с точкой Р.

Вычислив дифференциальную ренту можно определить цену земельного участка. В данном случае земля имеет иррациональную цену, поскольку последняя не связана с затратами на создание основного капитала, то есть основывается не на стоимости, а на доходе, который приносит земля владельцу. Следовательно, она прямо пропорциональна величине дифференциальной ренты и обратно пропорциональна величине ссудного процента.

Использование ссудного процента в определении цены земли требует объяснения. Исчислив дифференциальную ренту, мы переводим земельный ресурс в денежную (монетарную) форму. Отныне деньги, как экономический фактор производства, играют определяющую роль и преобладают над не денежным (неоцененным) природным фактором. Деньги также имеют альтернативную стоимость. Это значит, что, располагая определенным капиталом, владелец может разместить его любым способом, предоставляющимся ему наиболее эффективным. Наиболее известным способом такого размещения является помещение денег в банк, где капитал будет приносить определенный процент (ренту). Сравнивая его с дифференциальной рентой земельного участка, владелец капитала принимает положительное или отрицательное решение о его покупке.

Таким образом, цена земли рассчитывается по формуле:

Р = R·100% /S

где Р - цена земли, R – дифференциальная рента, S - ссудный банковский процент.

В неустойчивой экономике с высокой инфляцией или быстро меняющимся процентом, цена земли значительно колеблется. Поэтому земельные участки могут стать объектом спекуляции. Так, при низком ссудном проценте земля дорожает и земельный рынок является очень стабильным, с устойчивым спросом и предложением. При высоком ссудном проценте земля дешевеет. Падение стоимости участков побуждает оператор их покупать или продавать.

Рост ссудного процента (номинального) часто обусловлен инфляцией. При высокой инфляции часть собственников избавляется от земли, предпочитая получать ренту в банке. Другая часть скупает подешевевшие участки с тем, чтобы выгодно их перепродать в период стабилизации рынка. Скупка недвижимости, включая землю, оттягивает «лишние» деньги с рынка и стабилизирует экономику. Таким образом, земля, как и недвижимость в целом, выступает как аккумулятор «лишних» денег, «заряжающийся» в период высокой, и «разряжающийся» в период низкой инфляции.

Возникает вопрос, какова же реальная оценка земельного участка, освобожденная от колебаний ссудного процесса и динамичных общеэкономических процессов. Приблизительно её можно рассчитать с помощью нормативного коэффициента окупаемости капиталовложений (Ен), выражающего окупаемость затрат на покупку участка, отнесенных на определенный период времени:

Р = R/ Ен.

Для сельского хозяйства, как отрасли с низкой окупаемостью инвестиций, Ен обычно принимается равным 0,1. Это значит, что новый владелец предполагает погасить рентой затраты на покупку участка в течение 10 лет, каждый год перенося 10% стоимости покупки на цену готового продукта. Весь последующий период земля будет приносить ему чистый рентный доход.

При определенном уровне цен на какую-либо аграрную продукцию всегда существуют участки с замыкающими затратами. При росте рыночных цен, на этих участках начинает извлекаться дифференциальная рента и уровень замыкающих затрат повышается, а площадь занятых под данной культурой участков растет. Наоборот, при снижении цены на данную продукцию, уровень замыкающих затрат снижается, а площадь - сокращается. Следовательно, применительно к отдельным культурам или видам аграрного производства, предложение участков эластично, поскольку, при общей ограниченности, допускает альтернативное использование земли.

Альтернативная стоимость земельных участков означает возможность их использования под разные виды сельскохозяйственного и несельскохозяйственного использования. Например, на одном и том же участке можно выращивать продовольственные (пшеница, рожь, гречиха), кормовые (кукуруза, соя, однолетние и многолетние кормовые смеси) или технические культуры (подсолнечник, лен, сахарную свеклу). Кроме того, участок земли можно отвести под поселок, завод, шоссе или нефтепровод. В каждом случае он будет приносить разный рентный доход, а, следовательно, иметь разную рыночную стоимость.

Ограничение площадей, засеваемых, например, пшеницей определенным уровнем замыкающих затрат не означает, что другие участки пустуют. Наоборот, мы видим, что практически вся земля используется если не в сельском, то лесном хозяйстве, под застройку, коммуникации и пр. Просто другие участки отводятся под иные виды использования, для которых характерен более низкий уровень замыкающих затрат. Так, участки, где возделывать пшеницу является невыгодным, могут быть отведены под посевы кормовых культур. Там же, где кормовые культуры нерентабельны, находятся сенокосы и пастбища. Наконец, земли, где любое сельскохозяйственное производство убыточно, отводятся под лес. Мы знаем, что даже бесплодные на первый взгляд тундры, лежащие на мощном слое многолетнемерзлых пород, используются и очень интенсивно, для развития оленеводства коренным населением Севера. В результате, каждый участок приносит ренту или как минимум нормативную прибыль и все отрасли хозяйства, связанные с возделыванием земли становятся рентабельными.

Альтернативное использование (и альтернативная стоимость) земли играют очень важную роль в экономике природопользования, показывая, что так называемая убыточность сельского хозяйства – блеф. Можно говорить лишь о неправильном использовании земель, при взгляде на него изнутри, или о неблагоприятных внешних социально-экономических условиях его ведения. Поэтому экономическому механизму управления аграрным сектором отводится огромная роль во внутренней политике любого государства.

В СССР в 1960-гг. сложилась специфическая практика оценки земли по так называемому «затратному» принципу. Они применялась преимущественно при переводе сельскохозяйственный земель в несельскохозяйственные, но потом легли в основу земельного кадастра.

Суть этой оценки состояла в том, что при отводе аграрных земель под промышленную, транспортную, селитебную и пр. застройку новый пользователь должен был компенсировать аграрному производителю стоимость утраченных угодий. Делалось это следующим образом. Новый пользователь оплачивал затраты на освоение и доведение до уровня производительности изымаемого другого, ранее неиспользуемого участка. Разумеется, из всех возможных аграрный пользователь выбирал тот, где затраты на освоение были наиболее высоки. В результате, сельскохозяйственные земли в СССР, а по наследству, и в современной России, оказались переоцененными. Существующая кадастровая оценка не подтверждается результатами торгов земельных участков, где покупатель (под сельскохозяйственное использование) предлагает суммы часто на порядок ниже оценочных. Переоценка земель в кадастре является одним из главных препятствий формированию земельного рынка в нашей стране.