Методичні основи оцінки вартості земельних ділянок

При оцінці вартості земельних ділянок, в цілому як і інших складових потенціалу підприємства, використовують три оснівні підходи, а саме: витратний, дохідний та порівняльний.

Так при використанні витратного підходу реалізовується принцип корисності та заміщення, який полягає в тому, що потенційний покупець не заплатить за об'єкт більшу суму, ніж його сукупні витрати на відновлення об'єкта в дійсних цінах.

Порівняльний підхід застосовується, якщо можна порівняти вартість об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами, що вже реалізуються.

Дохідний підхід базується на принципах чекання й ефективного використання, які полягають в тому, що вартість земельної ділянки дорівнює вартості майбутніх доходів, які отримає її власник в процесі використання.

Крім зазначених підходів для оцінки вартості земельних ділянок підприємств використовують й інші методичні підходи. З урахуванням досвіду, інформаційних можливостей, цілей оцінки, характеру та функціонального профілю можна виокремити як методологічно самостійні такі базові підходи до оцінки вартості земельних ділянок: 1) метод за­лишку для землі; 2) метод капіталізації земельної ренти; 3) метод порівняльного продажу; 4) метод співвідношення (переносу); 5) метод витрат на освоєння. Усі інші розрахун­кові методи й технічні прийоми та їх комбінаційні утворення є похідними від цих базових підходів.

Метод залишку для землі базується на концепції класичної економічної теорії, початково розробленої для земель сільського­сподарського призначення, котра розглядає увесь дохід, що сто­сується земельної ділянки, як залишковий. Даний метод викорис­товується за оцінювання земельної ділянки з поліпшеннями чи вакантної (неосвоєної) ділянки, призначеної для комерційного використання.

Для застосування методу залишку мають бути відома вартість будівель і споруд, чистий операційний доход, отриманий від їх викорис­тання та коефіцієнти капіталізації для землі, будівель і споруд. Розрахунки цим методом виконуються в декілька етапів:

1. Визначається доход, що отримується від використання будівель і споруд, як добуток їхньої вартості та коефіцієнта капіталізації для будівель і споруд:

 

ЧОД_буд = В_буд   k_капбуд              (8.1)

де В_6уд - поточна вартість будівель і споруд;

ЧОД_буд - чистий операційний доход, що приходиться на будівлі і споруди;

k_капбуд - коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд.

 

Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд може бути отриманий як внесок на амортизацію грошової одиниці:

  k_капбуд = k_пов + k_з,             (8.2)

де k_{по в} - коефіцієнт повернення (відшкодування) капіталу;

k_з - коефіцієнт капіталізації для землі.

 

Капіталізація в цьому випадку здійснюється тільки за ставкою доходу на інвестиції без урахування відшкодування капіталу, тому що вважається, що земля не зношується.

 

2 Визначається залишок чистого операційного доходу, що приходиться на земельну ділянку:

ЧОД₃ = ЧОД - ЧОД_буд,                (8.3)

де ЧОД₃- чистий операційний доход, що приходиться на земельну ділянку;  

ЧОД - загальний чистий операційний доход.

 

3. Розраховується залишкова вартість землі шляхом капіталізації залишкового чистого операційного доходу від використання землі:

                          (8.4)

Техніка залишку для землі може бути використана при визначенні варіанта найкращого та найбільш ефективного використання.

Метод капіталізації земельної ренти полягає у визначенні вартості земельної ділянки за допомогою коефіцієнта капіталіза­ції доходів від здавання її в оренду. Значимість цього методу зростає за умов наявності та розвитку активного земельного оре­ндного ринку, коли вакантні ділянки часто здаються в оренду, що забезпечує співставні земельні ренти та коефіцієнти капіталізації для землі.

Розрізняють пряму та непряму капіталізацію. Так пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до коефіцієнта капіталізації. Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу в після прогнозному періоді (реверсії).

Крім того, важливою умовою використання методу капіталізації земельної ренти є визначення показників її видів, а саме диференціальної, абсолютної та монопольної.

Так диференціальна рента відображає конкретну цінність земе­льної ділянки і поділяється на такі види:

1) ренту за рахунок доступності ділянок, що зумовлена скоро­ченням транспортних витрат (часу та коштів), а також збережен­ням високої продуктивності праці за рахунок мінімізації транс­портної втоми;

2) ренту за рахунок освоєння території, що визначається зни­женням собівартості продукції завдяки скороченню витрат на створення загальноміської системи інженерно-транспортної ін­фраструктури;

3) ренту за рахунок ефективності додаткових капіталовкла­день в облаштування території, яка зумовлена можливостями й вигодами даної ділянки, а також способом її використання.

Абсолютна рента характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки. На відміну від диференціаль­ної ренти, вона не залежить від конкретних властивостей діля­нки. Якщо диференціальна рента безпосередньо пов'язана з територіальною структурою міста, то абсолютна рента — з йо­го функціональною структурою.

В свою чергу монопольна рента утворюється на всіх ділянках незалежно від їх місцерозташування в межах міста, оскільки різні види дія­льності можуть потребувати найрізноманітніших умов для свого розміщення, а пропонування вільних ділянок через обмеженість міської території в цілому, як правило, не відповідає попиту на них.

Метод зіставного продажу ґрунтується на порівнян­ні оцінюваної ділянки землі з об'єктами-аналогами, нещо­давно проданими на ринку. При застосуванні цього підходу передбачається співставлення продажу декількох об'єктів-аналогів, тому вартість об'єкта оцінки визначається як медіан­не (серединне для аранжованого ряду) або модальне (най­більш поширене) значення отриманих результатів.

Співставлення і порівняння оцінюваної земельної ділянки з проданими об'єктами-аналогами проводиться у розрізі двох основних компонентів: за одиницями порівняння та за елементами порівняння.

Одиниця порівняння виражає зв'язок між ціною ділянки землі та її окремими характеристиками. Середня чи типова вартість одиниці порівняння визначається для кожної одно­рідної групи ділянок на підставі фактичних даних з продажу. Залежно від характеру використання земельної ділянки цими показниками можуть бути ціни за м², 1 га ділянки, за одиницю щільності, за 1 м² чи 1 м³ розташованої на ділянці будівлі або споруди; за одиницю, що дає прибуток тощо. 

Елемент порівняння визначається як властивість ділянки, нерухомості чи умов продажу, які справляють істотний вплив на зміну вартості об'єкта оцінки. Серед цих ознак у якості елементів порівняння найбільш прийнятними є: правове відношення до земельної ділянки, умови та дата продажу, місце розташування, фізичні характеристики та інші.

При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земель­них ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та харак­теристиках, які впливають на вартість. Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.

Скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:

(8.5)

де Цзп_скор - скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки;

Цзп_факт - фактична ціна продажу подібної земельної ділянки; m - кількість факторів порівняння;

- різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.

Метод співвідношення (перенесення) в оцінці земельних ділянок полягає у поділі загальної ціни продажу аналогічного земельно-майнового комплексу на дві складові - ціну буді­вель і споруд та ціну земельної ділянки. При цьому спочатку оцінюється вартість будівель та інших споруд, що знаходяться на землі, а потім із загальної вартості земельно-майнового комплексу вираховують цю суму й отримують вартість земе­льної ділянки.

 Метод витрат на освоєння використовується в основному для оцінки малоосвоєних територій, які підлягають розбиттю на ділянки під забудову з їх наступним продажем. Метод ґрунтуєть­ся на принципі додаткової продуктивності, а алгоритм оцінки за­сновано на методі дисконтування грошових потоків і відповідає порядку розрахунку чистої приведеної вартості. До складу відтоків ка­піталу відносять поточні витрати на планування, проектування ділянок, попереднє впорядкування масиву, витрати на продаж ділянок та прибуток первинного власника. До притоків капіталу відносять виручку від продажу ділянок, вільну від витрат на продаж, та освоєння кожного лота. Використовувати даний метод слід досить обережно. Основна сфера його використання - оцінка недавно поділеного чи підго­товленого до поділу земельного масиву. Прогнозоване освоєння має відображати найліпший та найефективніший варіант викори­стання землі.