Механізм визначення земельних ділянок та об’єктів нерухомості складовими потенціалу підприємств

Об'єктивно необхідним базисом створення будь-якого підприємства, його цілісного майнового комплексу є земельна ділянка та розміщені на ній інші об'єкти нерухомості, оскільки виробничі процеси всіх підприємств переплітаються з природними, що зумовлює необхідність врахування природного чинника за визначення їх потенціалу.

При цьому вартість земе­льної ділянки, будівель і споруд визначається їхньою специфіч­ною корисністю, унікальністю, довговічністю, місцерозташуванням, а також кількістю ринкових пропозицій. Алгоритм визна­чення вартості землі чи нерухомості тісно пов'язаний з юридич­ними процедурами, які формують, визначають, регламентують та обслуговують відносини власності на ці об'єкти.

З метою однозначного визнання об'єктів нерухомості та земельних ділянок підприємства елементами його потенціалу слід дослідити їхні специфічні риси, які можуть підтвердити чи спростувати цю тезу. Засадничим положенням такого дослідження слід вважати необхідність порівняння загальносистемних рис потенціалу підприємства з виокремленими специфічними рисами земельних ділянок та об'єктів нерухомості, які виявляються в господарських процесах.

Визнання земельних ділянок та об'єктів нерухомості складовими потенціалу підприємства базується на таких основних міркуваннях:

1. Згідно з ресурсним підходом до визначення вартості потенціалу підприємства ця вартість дорівнює сумі витрат усіх ресурсно-майнових елементів. З огляду на це, вартість земельних ділянок та об'єктів нерухомості становить найбільшу частку в загальній структурі майна підприємств багатьох сфер бізнесу.

2. 3 позицій організаційно-функціонального підходу до оцінки вартості потенціалу підприємства її величина визначається здатністю матеріально-технічних та соціально-трудових елементів підприємницької діяльності виконувати виробничо-комерційні функції.

3. Можливості окремо взятої земельної ділянки, будівлі чи споруди, так само як і їхня ринкова вартість, суттєво відрізняються від інтегральних можливостей у складі цілісного земельно-майнового та соціально-організаційного комплексу.

4. Процес залучення земельної ділянки чи об'єкта нерухомості до господарських операцій передбачає дотримання певних об'єктивно чи природно обумовлених пропорцій.

5. Можливості та спосіб використання земельних ділянок, будівель і споруд у довгостроковому періоді безпосередньо визначається сучасними ринковими умовами, етапом розвитку економічних відносин і багатьма іншими факторами.

6. Можливості результативного використання земельних ресурсів, будівель чи споруд виступають як інертні чи основоположні компоненти загальної динамічної сукупності елементів потенціалу підприємства.

Зазначені тези дають змогу однозначно віднести земельні ділянки та інші об'єкти нерухомості до ресурсних елементів потенціалу підприємства, оскільки вони відповідають таким його специфічним рисам, як складність, структурність, інертність, відкритість, пропорційність, реальність тощо.

Перш ніж перейти до методології визначення вартості земельно-архітектурних елементів потенціалу підприємства, слід визначитися з основними термінами, що їх уживатимемо надалі (табл. 8.1).

Таблиця 8.1.

Дефініція основних елементів земельно-майнового комплексу потенціалу підприємства

Термін	Його тлумачення
1	2
Земельна ділянка	Це частина земної поверхні, яка має фіксовані межі, характеризується визначений місцерозташуванням, природними властивостями, різними фізичними параметрами, правовим і господарським статусом та іншими характеристиками, які забезпечують її використання в економічних відносинах.
Фізична площа земельної ділянки	Це площа земної поверхні в межах певної ділянки з урахуванням нерівностей її поверхні
Геодезична площа земельної ділянки	Це площа проекції меж ділянки в геодезичній системі координат.
Межі земельної ділянки	Це периметр ділянки, що відокремлює її від суміжних ділянок і встановлюється безпосередньо на місцевості згідно з каталогом координат кутів поворотів меж.
Юридичний статус	Це сукупність права власності, забудови, застави, сервітутів, переваги придбання та інших законних зобов'язань щодо земельних ділянок, які визначають специфіку їх відчуження та використання.
Цільове призначення земельної ділянки	Це встановлені законодавством порядок, умови, критичні межі експлуатації земель для конкретних господарських цілей.
Поліпшення земельної ділянки (об'єкта нерухомості)	Це фізичні наслідки будь-яких заходів, що спричинилися до зміни рельєфу, умов освоєння та експлуатації земель, або потенційної прибутковості її використання.

Продовження табл. 8.1

1	2
Нерухомість	Це усі об'єкти з фіксованим місцерозташуванням у просторі (земній поверхні) та усе, що з ними невід'ємно пов'язано над чи під землею, а також сукупність прав, які визначають їхній юридичний статус.
Конструктивна система об'єкта	Це сукупність будівельних елементів і конструктивних рішень, яка визначає можливість об'єкта виконувати корисні функції та запобігає неприпустимим деформаціям у межах встановленого часового періоду й умов експлуатації. Існують три основні типи конструкційних систем об'єктів нерухомості: каркасні, безкаркасні та змішані (комбіновані).
Цілісний архітектурний комплекс	Це сукупність об'єктів нерухомості, які нерозривно поєднані на функціональній, естети­чній, культурній чи іншій основі.
Конструктивний елемент нерухомості	Це елементарна неподільна частина об'єкта, поєднана в загальній системі.
Будівлі	Це інженерно-архітектурні споруди, що створюють (чи використовуються) приміщення для перебігу певних бізнес-процесів.
Приміщення	Це частина внутрішнього об’єму будівлі, обмежена будівельними елементами з певними функціонально-технічними характеристиками.
Споруди	Це будівельні об'єкти, призначені для перебігу спеціальних технічних процесів, а також усього комплексу супровідних процесів.

 

Оцінка вартості та потенціалуземельних ділянок і об'єктів нерухомості ґрунтується на використанні системи принципів, що уможливлюють найбільш адекватне визначення втілених у них можливостей (табл. 8.2).

Таблиця 8.2

Принципи визначення вартості земельної ділянки та нерухомості

 

Принцип	Коротка характеристика	Пояснення
1	2	3
Корисності	Показує залежність вартості об'­єкта оцінки від його здат­ності задовольняти вимоги власників	В економічній практиці корис­ність ви­значається величиною, надійністю та строками грошо­вого потоку від викорис­тання об'єкта в господарській практиці

 

Продовження табл. 8.2

1	2	3
Заміщення	Базується на можливості аль­тер­нативного вибору покуп­цями об'­єктів нерухомості чи земельних ділянок (приблизно однорідних за своєю корисніс­тю), та означає, що вартість окремого об'єкта зале­жить від наявності на ринку та загаль­ної кількості об'єктів-анало­гів	Найбільш повно реалізується за умов розміщення новобудов у районах масо­вого житлового будівництва
Елімінованості	Визначає необхідність враху­вання вкладу кожного з усього спектра факторів, які впливають на вар­тість об'єкта оцінки	Вартість нерухомості визнача­ється та­кими основними фак­торами: чистою вар­тістю земе­льної ділянки та чистою вартістю всіх надбудов на ній (з ураху­ванням їхнього технічного оснащення). Використовується для визначення над­лишкових чи невистаючих поліпшень земельних ділянок
Очікування	Означає, що вартість об'єкта без­посередньо залежить від суми ви­ручки, яку очікує отримати тепе­рішній власник майна від остан­ньої угоди пе­репродажу	Наприклад, за визначення вартості земе­льної ділянки в зоні житлового будів­ництва слід урахувати можливу суму орендної плати та строки її сплати у разі спорудження житлового будинку
Збалансованості	Визначає необхідність по­шуку оптимального складу всіх компо­нентів виробничо-господарських систем для кожного типу земле­користування, що зумовлює мак­симальну вартість нерухомості	Збалансованість досягається у разі, коли об'єкту оцінки від­повідає оптимальна комбінація інших навколишніх (у рамках району) об'єктів нерухомості чи земель­них ділянок. Збалансова­ність порушу­ється, якщо окремі об'єкти характеризу­ються надлишковими чи недостатніми поліпшеннями порівняно з середнім рів­нем району
Розподілу	Означає, що фізичні елементи не­рухомості чи права на кори­сту­вання земельними ділянка­ми мо­жна розподіляти та по­єднувати в різних комбінаціях, які уможлив­люють досягнення найвищої їх вартості	Принцип виявляється через ди­намічність земельного ринку та ринку нерухомості

 

Закінчення табл. 8.2

1	2	3
Ринковий	Визначає залежність вартості об'­єкта оцінки від рівня рин­кових цін на нього	Виражає взаємозв'язок між по­требою в об'єктах нерухомості чи земельних діля­нках, що зро­стає, за умови розвитку сус­пі­льства, та природною обмеже­ністю пропозиції таких об'єктів
Оточення	Полягає в необхідності узго­дження архітектурної однорі­дно­сті та відповідного харак­теру зем­лекористування, що уможливлює досягнення мак­симальної вартості	Принцип виявляється через мі­сцеві ри­нки та практично реа­лізується в прогресії чи регресії вартості об'єкта оцінки
Найліпшого та найефективнішого використання	Означає, що для оцінки варто­сті об'єктів нерухомості чи земельних ділянок з можливих варіантів їх господарського використання ви­бирають той, що дає змогу мак­симально ре­алізувати функціона­льні мож­ливості об'єктів	Цей принцип є засадничим для оцінки об'єктів нерухомості та земельних діля­нок, оскільки дає змогу врахувати їхній по­тенціал за оцінювання вартості

 

Діяльність по оцінці вартості земельної ділянки, будівель та споруд в Україні почала розвиватися ще з 1995 р., коли був прийнятий метод оцінки вартості майна при приватизації. Уперше було створено Українське суспільство оцінювачів (УСО), були прийняті норми оцінки й обов'язкова для всіх оцінювачів, методика проведення оцінки земель, споруджень, будівель. У 2001 р. був прийнятий закон України «Про оцінку майна, майнових прав в процесі оціночної діяльності в Україні». У цілому вартість і оцінка майна регулюється більш ніж 180 нормативно-правовими актами.

Законодавчо закріплено, що оцінка майна й майнових прав може проводиться у відношенні наступних суб'єктів: резидентів (що володіють майном, зареєстрованим в Україні) та нерезидентів (що володіють майном за межами України). Закон також гарантує право будь-якої фізичної та юридичної особи на проведення оцінки приналежного йому майна.

Оцінка вартості майна й майнових прав проводиться відповідно до процедур, встановлених національними стандартами, а також методиками нормативно-правових актів Кабінету Міністрів України й Фонду державного майна України. Вона здійснюється в наступних випадках:

1) за згодою сторін договору;

2) за вимогою однієї зі сторін;

3) у випадках обов'язковості проведення оцінки, установленої законодавством;

4) для цілей досудового рішення або суперечок за рішенням суду.

Оціночна діяльність здійснюється у таких формах:

1. Тактична діяльність по оцінці - складається в проведенні оцінки майна й супутніх процедур, установлених нормативно-правовими актами.

2. Консультативна діяльність - проводиться у формі допомоги суб'єктам оціночної діяльності в усній та письмовій формах.

3. Рецензування результатів оцінки або акта оцінки майна.

4. Методичне забезпечення оцінки, надання роз'яснень, надання необхідних методик.

Оціночна діяльність здійснюється суб'єктами оціночної діяльності тільки на підставі договору, при цьому суб'єкт оцінки зобов'язаний мати ліцензію. Результат оціночної діяльності оформляється актом оцінки майна.

8.2 Особливості оцінки нерухомого майна. Поняття нормативної та експертної грошової оцінки земельних ділянок.

Нерухоме майно - це насамперед земля та земельні поліпшення, пов'язані зі зміною якісних характеристик земельних ділянок, зокрема з розміщенням на них будинків, споруд, об'єктів інфраструктури.

Нерухомість являє собою основу особистого існування для громадян і слугує базою для господарської діяльності та розвитку підприємств і організацій усіх форм власності. Саме через це процес формування ринку нерухомості в Україні характеризується бурхливим розвитком. Нерухомість є головним предметом дискусій та спорів під час приватизації державного і комунального майна, оренди та купівлі-продажу земельних ділянок, приміщень житлового та нежитлового секторів. За останній час створено багато комерційних структур-посередників, які діють на ринку нерухомості, а саме: біржі нерухомості, брокерські контори та агенції нерухомості, інвестиційні компанії, що вкладають кошти у будівництво житла, ділових центрів та інших об'єктів нерухомості.

Будинки та споруди як об'єкти нерухомого майна характеризуються певними особливостями, що безпосередньо впливають на оцінку їх вартості. До головних з низ можна віднести наступне:

1) будинки та споруди нерозривно пов'язані з землею і не можуть бути переміщені в інше місце без заподіяння невиправного фізичного збитку;

2) вони зношуються;

3) в процесі оцінки їх вартості доцільне застосування узагальнюючих технічних характеристик, наприклад: 1 м² площі, 1 м погонний довжини, 1 м³ обсягу й т. ін.;

4) ринок нерухомості розвивається досить динамічно, тут найбільш сильно діє закон попиту та пропозиції, що сприяє застосуванню середніх цін для оцінки аналогічних об'єктів.

Іншим об’єктом нерухомого майна є земля, яка є специфічним засобом та фактором виробництва. Вона також має низку особливостей, які впливають на специфіку її грошової оцінки.

Загальні особливості оцінки вартості земельних ділянок можна представити наступною послідовністю:

1) як фактор і умова виробництва, земля не є результатом попередньої праці, вона є просторово обмеженою, має постійне місцезнаходження, не заміщується ін­шими засобами виробництва, має фізичну довговічність й за пра­вильного використання не зношується, забезпечує стабільну при­бутковість та менший комерційний ризик проти альтернативних варіантів капітальних вкладень; 

2) до площі земельної ділянки, що оцінюється, належать ділянки, які зайняті будовами, виробничими та допоміж­ними спорудами; ділянки, необхідні для їх утримання, сані­тарно-захисні зони об'єктів, технічні та інші зони, які нале­жать підприємству;

3) залежно від методичних особливостей оцінки вартості земельні ділянки підприємств виокремлюються у дві групи: ділянки промислової зони, забудовані в основному вироб­ничими будівлями і спорудами; ділянки, зайняті об'єктами соціального призначення (будинки культури, лікарні, готелі, гуртожитки, будинки відпочинку тощо).

4) оскільки реальний ринок землі ще не сформувався та об'єктивно неможливо забезпечити конкурентоспроможність продажу, типовість фінансування та інші ринкові умови, то й ціни на земельні ділянки не можуть у повному обсязі відповідати за­гальноприйнятій концепції ринкової вартості. Тому їх часто називають «умовно ринкові», «ринкова вартість з урахуван­ням обмежень економічного і цивільно-правового характе­ру», а також «оціночна вартість», саме стосовно можливої ціни, за якою на дату оцінки досягається угода відносно зміни власника ділянки, умови власності або умови вико­ристання власності при підписанні цивільно-правових угод.

Залежно від цілей (призначення) оцінка вартості землі може розглядатися, з одного боку, як основа вирішення законо­давчо обумовлених задач (сплата земельного податку) або виступати економічним регулятором земельних відносин (спадщина, дарування та ін.), що потребує встановлення нормативної вартості (ціни) землі з урахуванням типових, офіційно затверджених інструктивно-методичних документів, а з іншого боку, - існує незалежна експертна оцінка, в ході якої визначається ринкова вартість землі, або право оренди земельної ділянки.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капі­талізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими й затвердженими нормативами.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок про­водиться у разі:

¾ визначення розміру земельного податку;

¾ визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності;

¾ визначення розміру державного мита при міні, спад­куванні та даруванні земельних ділянок згідно з законодавством;

¾ визначення втрат сільськогосподарського та лісогоспо­дарського виробництва;

¾ розробки показників та механізмів економічного стиму­лювання раціонального використання та охорони земель.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок прово­диться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою. За результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, яка затверджується відповідною сільською, селищною, міською або районною радами та підлягає державній експертизі відповідно до діючого законодавства.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок – це результат визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків й оформлення результатів у вигляді звіту, який підлягає рецензуванню в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок вико­ристовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них:

¾ відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності;

¾ застави земельної ділянки відповідно до законодавства;

¾ визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвес­тиційного проекту на земельні поліпшення;

¾ визначення вартості земельних ділянок при реор­ганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки;

¾ виділення або визначення частки держави чи терито­ріальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності;

¾ відображення вартості земельних ділянок та права користування земельними ділянками у бухгалтерському обліку відповідно до законодавства України;

¾ визначення збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором;

¾ рішення суду.

Підставою для проведення грошової оцінки земель є рішення органу виконавчої влади, органу місцевого само­врядування або договір, який укладається зацікавленими особами в порядку, встановленому законодавством України.

Порівняльні характеристики нормативно-грошової та експертної оцінок земельних ділянок представ­лені в табл. 8.3.

Таблиця 8.3

Порівняльні характеристики нормативно-грошової та експертної оцінок земельних ділянок

 

Нормативно-грошова	Експертна оцінка
1	2
Земельна ділянка розглядається окремо від об'єктів нерухомості, розташованих на ній	Земельна ділянка розглядаєть­ся як єдиний земельно-майно­вий комплекс, тобто разом з об'єктами нерухомості

Продовження табл. 8.3

1	2
Ураховує земельні поліпшення, зроблені за межами земельної ді­лянки	Ураховує земельні поліпшен­ня, зроблені як за межами зе­мельної ділянки, так і всере­дині
Орієнтована на типові характе­ристики та пересічно-норматив­ні умови виробництва	Орієнтована на індивідуальні характерис­тики та умови екс­плуатації земельної діля­нки
Оперує потенційним (норматив­ним) оренд­ним доходом	Оперує реальним орендним доходом
Не враховує кон'юнктуру ринку та економі­чну ситуацію в країні	Ураховує реальну соціально-економічну си­туацію, яка склалась на дату оцінки
Вартість похідна від площі зе­мельної діля­нки	Вартість похідна від показни­ків дохідності виду діяльності, локалізованого в межах ді­лянки
Носить тільки нормативний ха­рактер	Носить ринковий характер
Не стимулює підвищення ефек­тивності ви­робництва й раціо­нальне землекористування	Стимулює оптимізацію показ­ників ефекти­вності ведення бізнесу та землекористу­вання

 

Таким чином, особливості нерухомого майна як об'єкта оцінки зумовлюють залеж­ність його вартості від якісних характеристик та властивостей, правового режиму, місця розташування, а також кон'юнктури ринку.