Финансовые аспекты экономики недвижимости. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

Лекция №2

Финансовые аспекты экономики недвижимости. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

1. Понятие о финансовом рынке. Функции финансового рынка. Составные части финансового рынка и их взаимосвязь

2. Субъекты и объекты инвестиционной деятельности. Инвестиционные товары

3. Экономическая сущность,  формы  и классификация инвестиций

4. Источники инвестиций

5. Цели и направления инвестирования в недвижимость. Типы инвесторов и их цели.

6. Причины, влияющие на величину инвестиций.

7. Инструменты инвестирования в недвижимость

8. Оценка инвестиционной привлекательности О.Н.

a. Статические (простые) методы оценки

1. Понятие о финансовом рынке и финансовых активах. Функции финансового рынка. Составные части финансового рынка и их взаимосвязь.

Недвижимость является финансовым активом, так как создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и часто возникающей необходимостью привлечения заемных средств. РН является одним из секторов финансового рынка.

Финансовый рынок - это экономическая система, включающая совокупность институтов и процедур, направленных на осуществление взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых документов. Финансовый рынок – это сфера проявления экономических отношений по поводу распределения созданной стоимости и ее реализации путем обмена денег на финансовые активы.                                                                                  

Финансовые активы – это денежные средства и инвестиционные ценности, которые являются инструментом образования этих средств: деньги, депозиты, ценные бумаги, ссудный капитал, драгоценные металлы и камни, недвижимость.

Функции финансового рынка:

- признание потребительской стоимости финансового актива путем его реализации;

- организация процесса реализации финансового актива через создание соответствующих финансовых институтов;

- финансовое обеспечение процесса инвестирования и потребления созданием условий накопления капитала и взятия его в долг;

- воздействие на денежное обращение в результате создания условий для непрерывного движения денег.

Составные части финансового рынка и их взаимосвязь.

Финансовый рынок - это система отдельных самостоятельных рынков.

1. рынок недвижимости (рынок земли, рынок жилья, рынок нежилых помещений (офисы, торговые, складские помещения)

2. денежный и валютные рынки (рынок депозитов, рынок вкладов, рынок валют, рынок акций).

3. рынок ценных бумаг (фондовый рынок, рынок долговых обязательств)

4. рынок драгоценных металлов и камней (рынок золота, рынок алмазов).

5. страховой рынок (рынок страхования жизни, страхования имущества)

6. рынок ссудных капиталов (межбанковские кредиты, рынок ипотечного капитала, рынок коммерческих суд).

Все рынки взаимосвязаны: один и тот же финансовый актив может быть товаром на нескольких рынках

 

Источники инвестиций

 

  Инвестиции, в особенности реальные (капиталообразующие) инвестиции, могут осуществляться как за счет внутренних (национальных), так и за счет внешних (иностранных) источников.

           

  Внутренние источники инвестиций:

 а ) прибыль

       Предприятия и организации часто используют прибыль в качестве источника инвестиций. Часть полученной прибыли направляется ими на развитие бизнеса, расширение производства и внедрение новых технологий. Те предприятия и организации, которые не выделяют средств на эти цели, в конечном итоге становятся неконкурентоспособными.

 

 б) банковский кредит

 В случае развитости долгосрочного кредитования и экономической стабильности в стране, нагрузка на заемщика невысока и у него есть время на “раскрутку” бизнеса.

 

 в) эмиссия ценных бумаг

       Выпуск ценных бумаг является одним из основных источников финансирования инвестиционных проектов. Предприятия могут выпускать как акции, так и облигации. При этом, покупателями ценных бумаг, как правило, могут выступать любые юридические и физические лица, обладающие свободными денежными средствами. Они и выступают инвесторами, предоставляя собственные средства в обмен на ценные бумаги предприятия.

 

 г ) бюджетное финансирование

 Когда в экономике наблюдается профицит государственного бюджета. Становится возможным реализация части инвестиционных проектов за счет централизованных источников финансирования. При этом, может использоваться как безвозвратное бюджетное финансирование национально значимых проектов, так и кредитование потенциально прибыльных проектов.

ПРОФИЦИТ БЮДЖЕТА [budget  surplus баджит сэплэс] — превышение доходов бюджета над его расходами (положительное сальдо бюджета).

 

 д) амортизационные отчисления

 Амортизационные отчисления направлены на восстановление средств производства, которые изнашиваются в процессе использования при производстве товаров.

 

Рассмотрим внешние источники инвестиций, т.е. источники иностранных инвестиций, а именно

 

 а) прямые иностранные инвестиции

 Под прямыми инвестициями принято понимать капитальные вложения в реальные активы (производство) в других странах, в управлении которыми участвует инвестор. Инвестиции могут считаться прямыми, если иностранный инвестор владеет не менее чем 25% акций предприятия, или их контрольным пакетом, величина которого может варьироваться в достаточно широких пределах в зависимости от распределения акций среди акционеров.

 Ведущими инвесторами являются развитые экономически страны, в первую очередь США, но за последние 20 лет их доля в общей сумме зарубежных прямых инвестиций сократилась с 55% до 44%, доля же стран Западной Европы и Японии возросли (соответственно с 37% до 44% и с 1% до 10%).

 примером прямых капиталовложений является машиностроение: в настоящее время в России функционируют несколько заводов по выпуску и сборке иностранных автомобилей, принадлежащих иностранным компаниям (Форд) или организованным как совместные предприятия (Шевроле Нива). Более того, еще несколько иностранных концернов намереваются инвестировать средства в автомобильные заводы (например, Тойота и Хонда).

Существовуют некоторые отраслевые ограничения (государственные монополии и т.п.). Например отрасли, связанные с непосредственной эксплуатацией национальных природных ресурсов (например, нефтедобывающие и газодобывающие отрасли), а также производственная инфраструктура (энергосети, дороги, трубопроводы и т.п.). Подобные ограничения закреплены в законодательствах многих развитых стран, в частности США. В перечисленных отраслях целесообразно использовать альтернативные прямым инвестициям формы привлечения иностранного капитала.

 

 б) портфельные иностранные инвестиции

 Портфельными иностранными инвестициями принято называть капиталовложения в ценные бумаги зарубежных предприятий и организаций. Также возможно инвестирование средств в ценные бумаги иностранного государства.

       Портфельный инвестор не заинтересован в управлении компанией, ценные бумаги которой он приобрел. Его целью является получение доходов от владения ценными бумагами ( дивидендов, процентов, разницы между ценами покупки и продажи и т.д.).

 Посредниками при зарубежных портфельных инвестициях в основном выступают инвестиционные банки. Наибольший интерес представляют ценные бумаги крупных российских предприятий, таких как РАО “ЕЭС”, Газпром, Лукойл и т.д. В то же время доля портфельных инвестиций, приходящихся на мелкие и средние российские предприятия, достаточно низка. Это вызвано высокими рисками вложения средств в такие компании.

 

 в) иностранные кредиты

В качестве кредиторов обычно выступают международные организации (Международный валютный фонд и др.) и крупные зарубежные банки (Европейский Банк реконструкции и развития, Дойче банк и др.). Среднесрочные и долгосрочные кредиты могут предоставляться промышленным и торговым корпорациям, предприятиям, банкам, финансовым компаниям, а также непосредственно государству.

 

г) проектное финансирование

 Оно заключается в предоставлении крупных кредитов под конкретные промышленные проекты предприятий. Таким образом, указанная форма долгосрочного кредитования сближается с прямыми инвестициями.

 

Лекция №2

Финансовые аспекты экономики недвижимости. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

1. Понятие о финансовом рынке. Функции финансового рынка. Составные части финансового рынка и их взаимосвязь

2. Субъекты и объекты инвестиционной деятельности. Инвестиционные товары

3. Экономическая сущность,  формы  и классификация инвестиций

4. Источники инвестиций

5. Цели и направления инвестирования в недвижимость. Типы инвесторов и их цели.

6. Причины, влияющие на величину инвестиций.

7. Инструменты инвестирования в недвижимость

8. Оценка инвестиционной привлекательности О.Н.

a. Статические (простые) методы оценки

1. Понятие о финансовом рынке и финансовых активах. Функции финансового рынка. Составные части финансового рынка и их взаимосвязь.

Недвижимость является финансовым активом, так как создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и часто возникающей необходимостью привлечения заемных средств. РН является одним из секторов финансового рынка.

Финансовый рынок - это экономическая система, включающая совокупность институтов и процедур, направленных на осуществление взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых документов. Финансовый рынок – это сфера проявления экономических отношений по поводу распределения созданной стоимости и ее реализации путем обмена денег на финансовые активы.                                                                                  

Финансовые активы – это денежные средства и инвестиционные ценности, которые являются инструментом образования этих средств: деньги, депозиты, ценные бумаги, ссудный капитал, драгоценные металлы и камни, недвижимость.

Функции финансового рынка:

- признание потребительской стоимости финансового актива путем его реализации;

- организация процесса реализации финансового актива через создание соответствующих финансовых институтов;

- финансовое обеспечение процесса инвестирования и потребления созданием условий накопления капитала и взятия его в долг;

- воздействие на денежное обращение в результате создания условий для непрерывного движения денег.

Составные части финансового рынка и их взаимосвязь.

Финансовый рынок - это система отдельных самостоятельных рынков.

1. рынок недвижимости (рынок земли, рынок жилья, рынок нежилых помещений (офисы, торговые, складские помещения)

2. денежный и валютные рынки (рынок депозитов, рынок вкладов, рынок валют, рынок акций).

3. рынок ценных бумаг (фондовый рынок, рынок долговых обязательств)

4. рынок драгоценных металлов и камней (рынок золота, рынок алмазов).

5. страховой рынок (рынок страхования жизни, страхования имущества)

6. рынок ссудных капиталов (межбанковские кредиты, рынок ипотечного капитала, рынок коммерческих суд).

Все рынки взаимосвязаны: один и тот же финансовый актив может быть товаром на нескольких рынках