Дата составления отчёта: 15.09.2020 г.

 

ЗАКАЗЧИК: Администрация Почтовского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым

ИСПОЛНИТЕЛЬ: ООО "ДЮАТ ".

 

г. Челябинск

2020 г.

Оглавление отчета

1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ.. 4

2. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ.. 6

3. ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОПУЩЕНИЯ.. 8

3.1. Допущения, принятые при проведении оценки.. 8

3.2. Ограничивающие условия, принятые при проведении оценки.. 8

4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике, подписавшем отчет об оценке, а также о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор.. 10

5. Сведения о специалистах, привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке.. 12

6. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ... 13

7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТа ОЦЕНКИ.. 14

7.1. Описание объекта недвижимости - земельный участок, кадастровый номер 90:01:000000:598. 14

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ИХ СТОИМОСТЬ.. 18

8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынке оцениваемого объекта, в том числе тенденции, наметившиеся на рынке, в период, предшествующий дате оценки. 18

8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект 39

8.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. 41

8.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. 43

8.5. Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта. 43

9. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ.. 45

10.  Описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода (подходов) к оценке.. 46

11.  РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ объектов оценки.. 58

11.1.   Отказ от определения рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом 58

11.2.   Отказ от определения рыночной стоимости земельного участка доходным подходом. 58

11.3.   Расчет определения рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом.. 59

12.  писание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой стоимости результата одного из подходов. 70

13.  ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ объектов оценки 71

14.  ЛИТЕРАТУРА.. 72

15.  ПРИЛОЖЕНИЯ.. 73

 

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Таблица 1

Объект оценки	Земельный участок, общей площадью 955 +/- 10,82 кв.м., кадастровый номер 90:01:000000:598, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – индивидуальное жилищное строительство,, расположенный по адресу: Россия, Республика Крым, Бахчисарайский район, с.Стальное, ул.Вишневая, 16
Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)	Объект оценки не имеет составных частей, является неделимым.
Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;	Земельный участок, общей площадью 955 +/- 10,82 кв.м., кадастровый номер 90:01:000000:598
Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.	Право собственности согласно Выписки из ЕГРН от 09.07.2020 г.
Субъекты права собственности	Муниципальное образование Почтовское сельское поселение Бахчисарайского района Республики Крым
Документы основания	90-90/016-90/003/992/2016-1301/1, 07.11.2016г
Цель оценки:	Определение рыночной стоимости объекта
Предполагаемое использование результатов оценки	для продажи объекта недвижимости
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость
Срок экспозиции на объект оценки	6 месяцев
Дата оценки	15.09.2020г
Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки	1.Настоящий Отчет достоверен только в полном объеме и лишь для указанных в нём целей. 2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на оцениваемую собственность. Право собственности на объект установлено по предъявленным документам, копии которых прилагаются. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме ограничений, оговоренных в отчете, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления. 3.Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку. Оценщик не несёт ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых. 4.Всю техническую информацию по объекту оценки, представленную Заказчиком в виде технических документов и во время осмотра, оценщик принимает как объективную, не проводит ее проверки и не несет ответственности за ее достоверность. 5.Оценщик исходит из того, что сведения, полученные им и использованные в настоящем Отчете, добыты из источников, заслуживающих доверия. 6. Оценщик производит общий осмотр объекта оценки в дневное время, в присутствии представителя Заказчика. Все индивидуальные особенности объекта по планировке и состоянию фиксируются в описании. 7.Рыночные и справочные данные, использованные оценщиком при подготовке оценочной работы, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Во всех случаях делаются ссылки на источник информации. 8. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов (п.11 ФСО №3). 9. Объект оценки соответствует всем санитарным и экологическим нормам, если иное не указано в отчете. 10. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24 ФСО №1) 11.Расчеты рыночной стоимости объекта производятся с точностью до целых значений в рублях. 12.Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости оцениваемого объекта действительно только на дату оценки. 13.Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, влияющих на рыночную ситуацию, и, следовательно, на рыночную стоимость объектов. 14.Заключение о рыночной стоимости объекта содержит независимое профессиональное мнение Оценщика и не является гарантией того, что объект оценки будет продан или иным образом реализован на свободном рынке по цене, равной рыночной стоимости объекта, указанной в данном заключении. 15.Указанная в Отчете об оценке итоговая стоимость может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета до даты совершения сделки с объектом или даты предоставления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.