Договор продажи недвижимости.

По ДКП недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя ЗУ, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

Природа: консенсуальный, двусторонний и возмездный.

Существенные условия: 1. предмет продажи (ст. 554 ГК) и 2. цена (ст. 555)

+Вместе с недвижимостью покупателю передаётся ПС на ЗУ, занятый ею (ст. 552 ГК)

Форма — обязательная письменная (п. 1 ст. 550 ГК), подлежит гос регистрации (п. 1 ст. 551 ГК)

! Но отсутствие регистрации перехода права собств на недвиж к покупателю не является основанием для признания д. недействительным (пп вас 22 п. 60). После передачи владения недвиж покупателю, но до регистрации права собственности покупатель является законным владельцем имущества и имеет право на защиту владения на основании ст. 305 ГК, но не вправе распоряжаться имуществом

Отличия от обычного ДКП:

· принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в т.ч. в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче – не основание для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК)

· при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости (ст. 557 ГК) в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК).

Исполнение: — Главное обязательство: передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК).

Расторжение:

- до и после гос регистрации при условии, что догвор не исполнен сторонами в полном объеме.

- Для расторжения недостаточно факта отказа продавца или покупателя от договора, т.к. сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации обратного перехода права собственности. Необходимо обращение в суд, кот. принимает решение, содержащее предписание рег органу о регистрации перехода ПС в силу расторжения договора, только в случае, когда в д. стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения д. (п. 4 ст. 453 ГК).

Особенности ДКПН ЗУ:

• приоритет имеют нормы земельного законодательства.
• продавец обязан предоставить покупателю разнообразную информацию, касающуюся обременений ЗУ и ограничений его использования; разрешений на застройку; использования соседних ЗУ, оказывающих существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого ЗУ, кот. могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого ЗУ и т.д.. Если указанная информация будет заведомо ложной, то покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения ДКП и возмещения причиненных ему убытков
• запрет на включение в ДКП условие о праве продавца выкупить ЗУ обратно по собственному желанию. Такое условие считается недействительным (п. 2 ст. 37 ЗК).
• покупка ЗУ из земель, находящихся в гос или мун собственности - только на торгах (ст. 38 ЗК)
• иностранные граждане, иностранные ЮЛ… не могут быть покупателями ЗУ из земель сельскохоз. назначения

Особенности ДКП жилых помещений:

Существенное условие продажи жилья, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК).

Могут быть дополнительные условия: согласно п. 4 ст. 292 ГК при некоторых обстоятельствах продажа жилого помещения допускается только с согласия органа опеки и попечительства. При продаже комнаты в коммунальной квартире необходимо соблюдать преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты, принадлежащее остальным собственникам комнат (п. 6 ст. 42 ЖК).

Согласно ст. 38 ЖК при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (состав которого определен в ст. 290 ГК и ст. 36 ЖК).

 Договор продажи предприятия.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. (559 ГК)

Предмет — предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, права на коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания и др. средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также права использования таких средств индивидуализации.

Не подлежат передаче: права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности.

Существенные условия: 1. Предмет - состав и стоимость предприятия, 2.Цена

Форма: Обязательная письменная форма(и. 1 ст. 560 ГК РФ), гос регистрация

Обязательными приложения к договору — акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроковых требований.

Договор о продаже предприятия считается заключенным с момента государственной регистрации договора. По долгам, включенным в состав предприятий, которые были переданы покупателю без согласия кредитора, продавец и покупатель несут солидарную ответственность.

Момент передачи - день подписания сторонами передаточного акта. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели имущества. До момента гос регистрации у покупателя есть право распоряжения имуществом в той мере, в какой это необходимо для реализации хозяйственных целей.

Обязанности продавца:

1. подготовить предприятие к передаче покупателю и составить передаточный акт (ст. 536 ГК РФ), с момента подписания которого предприятие считается переданным (п. 2 ст. 563 ГК РФ);
2. известить своих кредиторов о продаже предприятия (ст. 526 ГК РФ), в противном случае продавец несет солидарную ответственность с покупателем (п. 4 ст. 526 ГК РФ);
3. перевести на покупателя право собств. на предприятие и передать предприятие покупателю.

В случае передачи предприятия с недостатками имущества, указанными в передаточном акте, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, предоставления недостающего имущества

При признании сделки по продаже предприятия недействительной правила реституции применяются только если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам

Защита прав кредиторов (562 ГК): кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи письменно уведомлены одной из сторон.

Письменно не сообщивший о согласии на перевод долга кредитор вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков, либо признания договора недействительным полностью или в части. Не уведомленный кредитор может предъявить такой иск в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о продаже предприятия

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.