Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ:  Археология Биология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия ЭкологияТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву 
Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Пк 4. 3 производить расчеты по оценке объекта оценки на основе применимых подходов и методов оценки
Оценка сельской недвижимости ставит перед независимым оценщиком еще одну задачу – поиска похожих объектов, которые на дау оценки предложены на продажу. В маленьких селах зачастую эта задача ставится неразрешимой - ведь всего в селе может быть около 20-30 домов. При этом местоположение поселка может быть уникальным. Однако этого факта нельзя отнести к поселку Абзаково Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения [Оcenchik.ru». Оценочный портал. http://www.ocenchik.ru/docs/347.html]. На основании проведенного анализа рынка земельных участков в близлежащих районах к объекту оценки были подобраны аналоги, которые приведены в таблице 21 Объектом оценки является двухкомнатная квартира, расположенная на восьмом этаже девятиэтажного дома, по адресу: Россия, Республика Башкортостан, Белорецкий район, село Абзаково, проезд Трассовый 6 Оцениваемый объект относится к следующему сегменту рынка: рынок жилья, на праве собственности, расположен в сельском округе, типовое жилье, вторичный рынок.
Таблица 7 – Предложение аналогов в Абзаково
Скриншот объекта 1
Скриншот объекта 2
Скриншот объекта 3
По результатам анализа можно сделать вывод: - средняя площадь представленных объектов – 54,93 м2; - средняя цена объектов – 719 333,33 руб.; - средняя стоимость 1 м2 – 12 949 руб. По результатам анализа можно сделать следующие выводы: средняя стоимость по Новобурановке составляет 719 333,33руб., при этом средняя площадь составляет 54,93 м2. Средняя стоимость 1 м2 в однокомнатных квартирах, расположенных в Новобурановке составляет 12949 руб
Поскольку недвижимость, подлежащая оценке, относится к рынку вторичной жилой недвижимости (квартиры), далее сосредоточимся на анализе основных ценообразующих факторов именно для этого сегмента. Согласно обзору рынка и нормативно-методических материалов, изложенных в «Справочнике оценщика недвижимости»,можно выделить следующие основные ценообразующие факторы: Корректировка по условиям торга учитывает возможность торга и снижение стоимости путем переговоров продавца и покупателя. Корректировка по месторасположению подразумевает оптимальное расположение объекта оценки относительно оживленного места и развитой инфраструктуры, а также учитывает престижность района. в рамках данного отчета, а также при подборе аналогов и проведении расчетов. Проанализировав каждый сравниваемый аналог на основании всех приемлемых характеристик, произведены необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога. Корректировка по условиям торга. Снижение стоимости путем переговоров продавца и покупателя в среднем на уровне 5,7-6,6% по данным справочника оценщика недвижимости – 2016, том IV «Жилая недвижимость» под редакцией Лейфер. Корректировка производится для всех объектов аналогов в размере 6,2%. Данные приведены в таблице 9
Таблица 14
Расчет рыночной стоимости дома сравнительным подходом. С целью выявления аналогов объекта оценки был проанализирован рынок жилой недвижимости села Абзаково. При подборе аналогов, в первую очередь, учитывалось сходство местоположения, общей площади, состояния объекта. На основании проведенного анализа домов в близлежащих районах к Объекту оценки были подобраны аналоги, которые приведены в таблице 14.
Расчет рыночной стоимости двухэтажного дома, расположенного по адресу Республика Башкортостан, Белорецкий район, село Абзаково, Проезд Трассовый дом 6, с учётом корректировок приведена таблице 15.
Таблица 15 - Корректировка цен
Корректировка по месторасположению – подразумевает оптимальное расположение объекта оценки относительно оживленного места и развитой инфраструктуры, а также учитывает престижность района. Величина поправки на месторасположение 0%. (рисунок 4).
Рисунок 4 - Величина поправки на местоположение
Корректировка на площадь участка - данная корректировка отражает изменение цен на недвижимость в зависимости от площади объекта оценки. Величина корректировки представлена на рисунке 5. Корректировка не водилась.
Рисунок 5 – Величина поправки на площадь участка
Корректировка по условиям торга – учитывает возможность торга и снижение стоимости путем переговоров продавца и покупателя в среднем на 12%. Для определения корректной величины корректировки на уторговывание использовались данные справочника оценщика недвижимости, под редакцией Лейфера Л.А. Том III Земельные участки. Величина корректировки представлена рисунке 6. Корректировка не применялась.
Рисунок 6- Величина поправки на торг
Корректировка на созданную инфраструктуру – поселка учитывает степень развития социальной, транспортной и культурной инфраструктуры поселка (наличие магазинов, детских садов, школ, поликлиник, предприятий бытового обслуживания населения и т.п.). Так как объекты - аналоги расположены в непосредственной близости друг от друга корректировка не вводилась. Корректировка на качество благоустройства территории – важным ценообразующим фактором является наличие инженерных коммуникаций на земельном участке, отсутствие или наличие которых существенно влияет на стоимость объектов недвижимости. В предложениях по продаже объектов среди основных коммуникаций выделяются электричество, газ, а также вода. Поэтому корректировка на качество благоустройство территории не вводилась.
На основании проведенного анализа рынка жилых домов, расположенных в районе объекта оценки, были подобраны аналоги, которые приведены в таблице 16.
Таблица 16– Описание объектов-аналогов
Скриншоты объектов представлены на скриншотах 7-9.
Скриншот объекта 7
Скриншот объекта 8
Скриншот объекта 9
Таблица 17 – Значение скидки на торг, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов
Расчет рыночной стоимости дома сравнительным подходом. С целью выявления аналогов объекта оценки был проанализирован рынок жилой недвижимости Села Абзаково. При подборе аналогов, в первую очередь, учитывалось сходство местоположения, общей площади, состояния объекта. На основании проведенного анализа одноэтажных домов в близлежащих районах к Объекту оценки были подобраны аналоги, которые приведены в таблице 18. Таблица номер 18
Скриншоты объектов представлены на скриншотах 10-12.
Скриншот 10- Аналог №1
Скриншот 11- Аналог №2
Скриншот 12- Аналог №3
Таблица 19 - Расчет рыночной стоимости объекта сравнительным подходом
Таким образом,. рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Белорецкий район, село Абзаково, Проезд Трассовый 6, полученная сравнительным подходом на дату оценки, составляет (без учета НДС), 715 568 (семьсот пятнадцать тысяч пятьсот шестьдесят восемь) рублей, округленно: 715 000 (семьсот пятнадцать тысяч) рублей. Обоснование корректировок Корректировка по условиям торга – учитывает возможность торга и снижение стоимости путем переговоров продавца и покупателя в среднем на 5 – 12%. Для определения корректной величины корректировки на уторговывание использовались данные справочника оценщика недвижимости, под редакцией Лейфера Л.А. Том III Жилая недвижимость. С учетом вышесказанного, принимаем значение корректировки по условиям торга в размере 6% (рисунок 7).
Рисунок 7 – Величина поправки на торг
Корректировка по месторасположению – подразумевает оптимальное расположение объекта оценки относительно оживленных мест и развитой инфраструктуры, а также учитывает престижность района (поселка). Поправочный коэффициент не вводился Корректировка на площадь участка - данная корректировка отражает изменение цен на недвижимость в зависимости от площади объекта оценки. Корректировка не водилась. Корректировка по площади жилого дома – учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (квадратный метр) с увеличением площади помещений в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше). В курсовом проекте корректировка по площади не приводится, так как объект оценки и объекты-аналоги находятся в допустимом одинаковом диапазоне, рисунок 8.
Рисунок 8 – Величина на площадь корректировки на площадь дома
Корректировка на состояние отделки учитывает разницу в качестве отделки объекта оценки по сравнению с качеством отделки аналогов. Определяется экспертным путем, в соответствии со сложившимися на дату оценки ценами на стройматериалы и стоимости услуг (рисунок 9).
Рисунок 9 – Величина корректировки на состояние отделки
На стоимость объекта влияет множество факторов. При этом нужно учитывать и параметры, снижающие его стоимость. Под корректировкой на право собственности понимается разница между ценой объекта при наличии права собственности, оформленного в соответствии с правовыми нормами и требованиями. Если не была проведена государственная регистрация права собственности на объект оценки, то корректировка составляет 5-10% на понижение стоимости. Аналогичная поправка применяется и при наличии различных ограничений на право собственности или иных обременений. В таких случаях снижается стоимость объекта и, соответственно, уменьшается цена сделки. Корректировка не вводилась. ПК 4.4 Обобщать результаты, полученные подходами, и давать обоснованное заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки
Завершающий этап оценки – согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования – получение окончательной итоговой величины стоимости. Итоговая стоимость оцениваемой машины представляет экспертное, беспристрастное и обоснованное суждение квалифицированного, профессионального оценщика о том или ином виде оценочной стоимости объекта оценки, зафиксированном в задании на оценку. В соответствии с требованиями ФСО к отчету величина оцененной стоимости дается в виде единой рублевой суммы, представляющей точечную величину оценки. Согласование – анализ альтернативных заключений, полученных применением трех различных подходов к оценке, с целью определения единственного (согласованного) значения оцениваемой стоимости. Оценщик не должен проводить простое усреднение трех показателей стоимости. Окончательная оценочная стоимость никогда не признается результатом усреднения, т.е. не может быть получена суммированием всех оценочных стоимостей, а затем делением этой суммы на количество использованных подходов. Усреднение результатов различных методов не гарантирует правильного заключения об оценке, так как в данном случае предполагается, что при выполнении оценки каждый подход дал одинаково надежный результат, что на практике встречается крайне редко. На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три классических подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, а производители – неэффективны. По этим и другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования. Оценщик должен учитывать, что заказчик, как правило, требует объяснить причины расхождения результатов и обосновать процесс согласования. Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им. При окончательном заключении он в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее адекватного поставленной задаче подхода. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как результат того или иного подхода взвешивать по отношению к результатам других подходов, – ключевое на заключительном этапе оценки. Отказ от применения затратного подхода в согласовании результатов определён высокой погрешностью метода и обусловлен: - укрупнёнными расчётами с большим количеством допущений при оценке квартиры; - затруднённым определением рыночной стоимости прав на пропорциональную долю земельного участка, приходящегося на оцениваемый объект недвижимости; - дифференцированными оценками физического износа жилой квартиры и жилого дома, в котором расположен объект. Поскольку жилая квартира не является объектом коммерческой недвижимости, не сдаётся в аренду и не генерирует устойчивый доход – это является предпосылкой для отказа от применения доходного подхода к оценке объекта. Оценщик должен доказать, что использованный массив данных достаточен для проведения оценки с точки зрения всех участников рынка.
Таблица 12 – Согласование результатов оценки
Таким образом, рыночная стоимость недвижимого имущества (жилой дом на участке), расположенного по адресу: расположенного по адресу: Россия, Республика Башкортостан, Белорецкий район, село Абзаково, Проезд Трассовый 6, составила округленно 715 000 (семьсот пятнадцать тысяч) рублей,
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
Последнее изменение этой страницы: 2021-11-27; просмотров: 339; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 18.188.152.162 (0.111 с.) |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
