Также можно воспользоваться дополнительной литературой которая представлена в конце данного материала.

Введение

Жилищный фонд в любой стране является основой национального богатства. В РФ жилищный фонд составляет более 1/4 всех основных фондов. Огромный объем недвижимости требует постоянного обслуживания и содержания ее в пределах нормативных требований, предъявляемых системой государственного контроля технической эксплуатации зданий.

Государственная система использования, технического обслуживания, обеспечения сохранности жилищного фонда предусматривает выполнение владельцами этого фонда организационных и технических мероприятий с целью: защиты прав потребителей; обеспечения сохранности жилищного фонда; соблюдения единой технической политики в жилищной сфере.

Жилые здания проектируются и возводятся на основе строительных норм и правил (СНиП).

Содержание (обслуживание) жилых зданий регламентируются “Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда”, которые определяют требования к состоянию жилых домов, конструкциям, инженерному оборудованию; требования и условия по технической эксплуатации жилищного фонда, инженерного оборудования, территорий домовладений, текущему и капитальному ремонтам и “Положением о проведении планово-предупредительных ремонтов жилых и общественных зданий”.

Правила являются нормативным документом, регламентирующим взаимоотношения между подрядчиком и собственником жилья. Так же Правила - основа для формирования региональных документов по эксплуатации жилищного фонда, учитывающих особенности застройки, природно-климатические условия, износ жилых домов и другие местные факторы.

Техническая эксплуатация зданий осуществляется согласно Положению о проведении планово-предупредительных ремонтов.

Правилами установлены сроки проведения текущих и капитальных ремонтов и осмотров зданий и их отдельных конструкций, инженерного оборудования, а также территорий домовладений.

 

Современные требования к жилью

На сегодняшний день жилище (квартиру, дом, окружающую его территорию) рассматривают как части системы “человек - среда обитания”.

В качестве основы для оценки жилья используют его физико- строительные и архитектурно-пространственные особенности, но главное - человеческие критерии. К ним относят восприятие среды людьми, обеспечение ресурсами, удаление продуктов жизнедеятельности и удобства управления этими процессами.

Здание - это антропогенная система, созданная человеком для защиты от непогоды и врагов, а также для определенного вида деятельности. Оценка ее качества базируется на методах квалиметрии (qualis - какого качества).

С точки зрения психологии первичные потребности человека вытекают из интуитивных нужд организма и определенного видения проблемы личностью. Отсутствие у жилья некоторых свойств вызывает различные заболевания и стрессы, а полноценная среда обитания является не только непременным условием физического и психологического состояния человека, но и стимулирует такие философские абстракции, как потребность в красоте, самовыражении и т.д.

Все эти потребности объединены в интегральном понятии качества, т.е. в совокупности свойств, характеризующих степень пригодности зданий к использованию по назначению и удовлетворение запросов потребителя. Методы квалиметрии базируются на классификации свойств по уровням. Структура качества среды обитания представлена на рисунке 1.

 

 Комплексное понятие качества

                                  ↓                                      ↓

рациональность                                       комфортность

↓                   ↓                                        ↓                 ↓                 ↓   

экономичность капитальность          безопасность функциональность гигиена

 

Рисунок 1 - Структура качества среды обитания

 

Экономичность:

в эксплуатации (наличие приборов учета, возможность их монтажа; управляемость системы; эксплуатационные расходы и стоимость услуг);

в строительстве (ремонте) (технологичность, единовременные инвестиции).

Капитальность:

долговечность (ремонтопригодность, надежность и работоспособность, физический и моральный износ, срок службы здания);

огнестойкость (степень пассивной защиты помещений, степень огнестойкости конструкций, степень возгораемости помещений, планировка помещений и пути эвакуации).

Безопасность:

пожаробезопасность;

взрывобезопасность

защита от опасных явлений (гидрозащита зданий от подтопления, сейсмозащита);

прочность и устойчивость (запас прочности, деформация и перемещения, предельные усилия и несущая способность).

Функциональность:

ресурсообеспечение и инженерное оборудование (технический уровень инженерных систем и их соответствие физиологии человека, наличие инженерных систем по номенклатуре и необходимой мощности);

организация внутреннего пространства (состав, площади и пропорции помещений и квартир; планировочная структура квартир, их ориентация и зонирование);

эстетика здания (качество отделки, художественная выразительность и сочетание с окружением, историко-архитектурная ценность).

Гигиена:

звуковой комфорт в помещениях (эффективность звукоизоляционных свойств ограждающих помещение конструкций, уровень шума в помещении);

зрительный комфорт в помещениях (зрительная изоляция и обзор из окон; естественное и искусственное освещение);

экологическая чистота внутренней среды (инсоляция помещений; биологическое влияние оборудования здания);

тепловлажностный режим помещения (относительная влажность воздуха, температура воздуха в помещении и на поверхности ограждений).

Эксплуатационные требования к зданиям их конструкциям и оборудованию

Все, что построено человеком, называют сооружениями. Сооружения, в которых имеются помещения, предназначенные для выполнения человеком определенных функций, называют зданиями. Прочие постройки называют инженерными сооружениями.

Здания и сооружения играют важную роль в жизни современного человека. Поэтому главными элементами населенных мест являются здания и сооружения, выполняющие разнообразные жизненно важные функции.

Каждое здание представляет собой сложный и дорогостоящий объект, который состоит из многих конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Основные конструктивные элементы зданий представлены на рисунке 2.

Все здания состоят из объемно-планировочных и конструктивных элементов. Объемно-планировочным элементом называют часть объема здания, ограниченного:

1. высотой этажа, отмеряемой oт уровня пола до верха вышележащей конструкции;

2.пролетом расстоянием между продольными осями горизонтальных несущих конструкций;

3.шагом - расстоянием между поперечными осями вертикальных несущих конструкций зданий.

Здание должно удовлетворять эксплуатационным, техническим, экономическим и архитектурно-художественным требованиям. Для создания заданных эксплуатационных свойств необходимы правильный учет природно-климатических условий, соответствующая ориентация зданий по сторонам света, расчет санитарно-технических, инженерных систем с учетом процессов, на которые рассчитаны здания, оборудованные средствами связи, нормативная освещенность зданий и помещений, соответствующий температурно-влажностный режим.

Требования, предъявляемые при эксплуатации зданий:

1. Поддержание нормативной температуры в жилых помещениях – 18-22^о; в угловых помещениях – 22-24^о.

2.Создание нормативной освещенности жилых помещений.

3.Создание нормативного воздухообмена на 1м²: в жилых комнатах 3 м³/час; в кухнях с электроплитой 60 м³/час и с газовой плитой 60-90 м³/час; в ваннах 25 м³/час; в туалете 50 м³/час.

4.Влажность воздуха не менее 20%, не более 65 % (оптимальное значение 60 %).

5.Влажность материалоконструкций не более 10 %.

6.Звукоизоляция ограждающих конструкций 30-40 децибел.

7. Прочность конструктивных элементов.

8. Теплоизоляция ограждающих конструкций.

9 Герметичность стыковых соединений.

10 Гидроизоляция кровельных покрытий и междуэтажных перекрытий.

 

 

Рисунок 2 - Основные элементы зданий

 

В техническом отношении здание и его элементы должны отвечать требованиям прочности, устойчивости, надежности и огнестойкости. Прочность и устойчивость здания и его конструкций зависят от прочности и устойчивости конструкций и надежности их совместной работы, обеспечивающий пространственную жесткость, а также от несущей способности оснований. Долговечность обеспечивается применением для несущих конструкций морозо-, влаго-, био- и коррозийно-устойчивых материалов, либо соответствующей защитой недостаточно стойких материалов.

Противопожарные требования, предъявляемые к зданиям, устанавливают степень огнестойкости самого здания, которая определяется в пределах огнестойкости конструкции.

Экономичность характеризуется объемом капитальных затрат на строительство и суммой эксплуатационных затрат за нормативный срок службы.

Архитектурно-художественная выразительность определяется его функциональным назначением и отражает национальные, архитектурные формы и традиции, отвечает принципу единства формы и содержанию.

 

Классификация жилых и общественных зданий

Все здания могут быть классифицированы, сгруппированы по одному или нескольким признакам.

По назначению:

- гражданские, к которым относятся жилые и общественные здания, предназначенные для обслуживания населения (жилые дома, общежития, гостиницы, магазины, школы, больницы);

- промышленные, обслуживающие нужды производства, транспорта и связи (цеха хлебозаводов, депо, электростанций);

- сельскохозяйственные, обслуживающие потребности сельского хозяйства (здания для содержания животных и птиц, хранилища).

По долговечности конструкций:

- I степени – с повышенным сроком службы >100 лет;

- II степени – средним сроком службы >50 лет;

- III – с пониженным сроком службы >20 лет.

По степени огнестойкости в часах все здания подразделяются на пять степеней:

- I степень – 3 часа;

- II степень - 2,5 часа;

- III степень – 2 часа – это каменные несгораемые здания;

- IV степень – 0,5 часа - деревянные оштукатуренные здания, называемые трудно сгораемыми;

- V степень – открытые деревянные здания - сгораемые.

По благоустройству и оборудованию – подразделяются на четыре степени: I - повышенное благоустройство; II – среднее; III – пониженное; IV – минимальное оснащение зданий.

В зависимости от долговечности и огнестойкости здания подразделяют на капитальные и временные. По капитальности здания подразделяют на 4, 6 или 7 классов:

1. каменные особо капитальные: фундаменты каменные и бетонные, стены каменные (кирпичные) и крупноблочные, перекрытия - железобетонные (I степень долговечности, I-II степень огнестойкости, срок службы >100 лет);

2. каменные обыкновенные: фундаменты каменные, стены каменные (кирпичные), крупноблочные или крупнопанельные, перекрытия – железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные своды по металлическим балкам (II степени долговечности, II-III степени огнестойкости, со сроком службы 50-100 лет);

3. каменные облегченные: фундаменты каменные и бетонные, стены облегченной кладки из кирпича, щлакоблоков и ракушечника, перекрытия деревянные, железобетонные или каменные по металлическим балкам (III степени долговечности, III степени огнестойкости, срок службы 20-50 лет);

4. деревянные рубленные и брусчатые, смешанные, сырцовые, перекрытия деревянные (III степень долговечности, IV –V степени огнестойкости, срок службы до 20 лет);

5. сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные; фундаменты – на бутовых столбах или деревянных стульях, стены – каркасные, глинобитные и другие, перекрытия – деревянные;

6. каркасно-камышитовые и прочие облегченные. Кроме того, здания могут классифицироваться:

1)  по конструкции: стеновые; каркасные; объемно- пространственные; чердачные; бесчердачные.

2) мпо тепловлажностным условиям эксплуатации: отапливаемые; не отапливаемые; сухие (влажность <50%); нормальные (влажность = 50-70%); мокрые (влажность > 70%).

3) по этажности: одно- и малоэтажные (до 3 этажей); многоэтажные (от 4 до 8 этажей); повышенной этажности (от 9 до 25 этажей); высотные (от 25 этажей).

4) по материалу, из которого выполнены стены: каменные; бетонные; железобетонные; деревянные; прочие.

 

Система технической эксплуатации зданий

Жилое здание в процессе использования требует постоянного обслуживания, ремонта или восстановления по мере выхода из строя отдельных деталей. Техническая эксплуатация здания (ТЭЗ) - комплекс мероприятий, обеспечивающих функционирование здания по назначению.

Система ТЭЗ - это совокупность средств, материалов, изделий, предназначенных для функционирования зданий в заданных режимах, а также исполнителей и документации, устанавливающей технические условия, правила взаимодействия, необходимые для эффективного использования.

При этом функционирование здания - это непосредственное использование здания по назначению, выполнение им заданных функций.

Состав и взаимосвязь элементов системы ТЭЗ приведены на рисунке 3. Основной составной частью этой системы является система технического обслуживания и ремонта (ТОиР).

 

Техническая эксплуатация жилых зданий
Система технического обслуживания и ремонта жилых зданий.
Техническое обслуживание: - обеспечение нормативных режимов и параметров; - наладка инженерного оборудования; -технические осмотры зданий и конструкций	Система планово-предупредительного ремонта		Санитарное содержание: - уборка общественных помещений; - уборка придомовой территории; - сбор мусора; - уход за зелеными насаждениями
	Текущий ремонт: - плановые работы; - подготовка к сезонной эксплуатации; аварийно- диспетчерское оборудование	Капитальный ремонт: - плановый регламентный ремонт; - непредвиденный (выборочный) ремонт; - модернизация.

Санитарное содержание: - уборка общественных помещений; - уборка придомовой территории; - сбор мусора; - уход за зелеными насаждениями.

Капитальный ремонт: - плановый рег- ламентный ремонт; - непредвиденный (выборочный) ремонт; - модернизация.

Рисунок 3 - Система технической эксплуатации жилых зданий

 

В процессе эксплуатации любого здания внезапные и постепенные отказы приводят к необходимости ликвидации их последствий. После комплекса мероприятий по техническому обслуживанию работоспособность зданий восстанавливается и они продолжают выполнять свое назначение.

Для эффективного использования здания по назначению и для достижения максимального экономического эффекта необходимо учитывать влияние и управлять двумя группами составляющих:

1) объемно-планировочным и конструктивным решением здания;

2) режимами использования здания.

Взаимосвязь этих двух факторов во многом определяет объемы ремонтных работ.

Эксплуатационная пригодность зданий, долговечность его конструктивных элементов и инженерных систем определяется уже на стадии проектирования и строительства. Учитываются методы эксплуатации, возможность доступа к отдельным элементам

инженерных систем и конструкций для их технического обслуживания и ремонта. Комплексная оценка качества зданий включает следующие основные понятия: капитальность; комфортность; экономичность.

Понятие капитальности здания объединяет комплекс характеристик, отражающих его надежность. Надежность определяется безотказностью, долговечностью и ремонтопригодностью.

Безотказность – это свойство сохранять работоспособность, т.е. состояние, при котором здание способно выполнять свои функции, сохраняя значения основных параметров в пределах, установленных нормативно-техническими документами.

Долговечность – срок службы нормального функционирования здания, продолжительность которого зависит от многих факторов, в том числе несущей способности основания, свойств используемых материалов, выбранной конструктивной схемы, качества строительства и условий эксплуатации.

Ремонтопригодность – это приспосабливаемость элементов здания к устранению неисправности при техническом обслуживании и ремонте.

Проектные решения, качество возведения здания определяют его потребительную стоимость и эксплуатационные свойства.

Эксплуатация зданий предусматривает “потребление построенных объектов” по назначению. Жилое здание используется для проживания в его квартирах граждан. Чтобы удовлетворить потребности проживающих необходимо безотказное функционирование всех инженерных систем (водопровода, канализации, отопительной системы, вентиляции, лифтовых установок и др.); надежность конструктивных элементов, благоустройство дворовых территорий.

Таким образом, задачи эксплуатации - это обеспечение комплекса мероприятий, обеспечивающих комфортное и безотказное использование его помещений, элементов и систем для определенных целей в течение нормативного срока.

Физический и моральный износ зданий

В результате эксплуатации зданий они подвергаются как физическому, так и моральному износу.

Физический износ – потеря зданием с течением времени прочности, устойчивости, снижение тепло и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости (т. е. снижение потребительской стоимости здания в связи с выходом из строя его элементов и систем).

Основные причины физического износа: природные факторы и технологические процессы, связанные с использованием здания

 

Физическому износу здание подвергается неравномерно, так как оно состоит из различных элементов, у которых неодинакова продолжительность безотказной работы.

Процент износа зданий определяют по срокам службы зданий и фактическому состоянию конструкции, для чего используют инструкции по переоценке фондов и определению износа. Для постоянного учета зданий и сооружений, а также систематического текущего определения их физического износа существует “Бюро технической инвентаризации”. Эта организация составляет на каждое здание технический паспорт с описанием конструктивных элементов здания и его параметров (объем, жилищная площадь, площадь всех подсобных помещений и т. д.) с указанием планов земельных участков и этажей здания.

Физический износ устанавливают:

1. На основании визуального осмотра конструктивных элементов и определяя процентные потери ими эксплуатационных свойств в следствии физического износа (с помощью специальных таблиц).

2. Экспертным путем с оценкой остаточного срока службы.

3.Расчетным путем при отсутствии видимых признаков физического износа.

4. Инженерными обследованиями зданий с определением стоимости работ необходимых для восстановления эксплуатационных свойств конструкций и инженерных систем.

Физический износ здания определяют как среднеарифметическое износа отдельных девяти элементов: фундамента; стен; перекрытий; крыш и кровли; полов; оконных и дверных устройств; отделочных работ; внутренних сантехнических и электротехнических устройств; прочие элементы (балконы и т. п.).

Физический износ здания определяется по формуле 1 и измеряется в процентах.

где d _I – удельная стоимость конструктивного элемента или инженерной системы в общей восстановительной стоимости, %;

t _I – износ конструктивного элемента, устанавливается при техническом обследовании, %.

Техническое состояние здания оценивается по таблице 1.

Таблица 1 - Оценка технического состояния зданий

Физии- ческий износ	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического состояния	Примерная стоимость капитального ремонта
0–20 %	хорошее	Повреждений, деформаций нет. Имеются отдельные устранимые при текущем ремонте мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может проводиться лишь на отдельных участках, имеющих относительный износ	до 10 %
21–40%	удовлетво- рительное	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который целесообразен на данной стадии	15 – 30 %
41–60%	неудовлетв орительное	Эксплуатация конструктивных элементов возможна при условии значительного капитального ремонта	40 – 80 %
61–80%	плохое	Состояние несущих конструктив- ных элементов аварийное, а нене- сущих весьма ветхое, выполнение конструктивными элементами сво- их функций возможно лишь при проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивно- го элемента	90 – 120 %

 

Для определения физического износа зданий, прослуживших полный или близкий к нормативному срок, используют формулу 2.

а) полный срок

б) близко к нормативному

где Т – нормативный срок службы, лет;

t- фактический срок службы;

- возможный остаточный срок службы, определяют экспериментальным или инструментальным методами.

На практике принято считать полный износ здания соответствующий физическому износу 70 – 75 %.

Моральный износ – зависит от НТП в промышленности и строительстве и бывает двух форм:

1) связанный со снижением стоимости здания по сравнению с его стоимостью в период строительства, что связано со снижением затрат труда на сооружение таких же объектов на момент оценки;

2) связанный со старением здания или его элементов по отношению к существующим на момент оценки объемно планировочных, санитарно-гигиенических и других требований.

Моральный износ здания в процессе эксплуатации нельзя предусмотреть. Методами проектирования с учетом прогноза НТП можно получить такие объемно планировочные и конструктивные решения, которые обеспечат соответствие их действующим требованиям на более длительный период эксплуатации зданий.

Физический износ в процессе эксплуатации можно предусмотреть. Нормативный срок службы конструкции или инженерной системы установлен с учетом мероприятий по техническому обслуживанию и ремонту предупреждающих их преждевременный износ. При этом в процессе эксплуатации устранение физического износа производится путем полной или частичной замены изношенных элементов конструкций.

Срок службы некоторых конструкций меньше общего срока службы здания, поэтому за период эксплуатации здания такие конструкции приходиться менять один или несколько раз, что выполняется при капитальном ремонте здания. Капитальный ремонт здания предупреждает устранение физического износа конструкции или инженерных систем.

Устранение морального износа требует значительных затрат и выполнение больших объемов работ(устройство новых инженерных систем или замена материалоконструкций).

Моральный износ жилого фонда ликвидируется при модернизации здания или реконструкции.

Модернизация - приведение здания в соответствие современным требованиям проживания, эксплуатации. При модернизации могут улучшаться планировочные решения, устанавливаться новое инженерное оборудование.

Реконструкция - изменение технико-экономических показателей (количества и качества квартир, изменение строительного объема, площади и т.д.), изменение назначения.

 

Оптимальный срок службы зданий

Срок службы здания – продолжительность его безотказного функционирования.

При определении нормативных сроков службы здания принимают средний безотказный срок службы основных несущих элементов: фундаментов, стен (он может быть в зависимости от материалонесущих конструкций 40-150 лет). При этом сроки службы отдельных элементов здания могут быть в 2-3 раза меньше нормативного срока службы здания. Поэтому для безотказного и комфортного пользования зданием необходимо эти элементы заменять (полы - через 40 лет, деревянные перекрытия –через 60 лет, радиаторы - через 40 лет, трубопроводы – через 30 лет).

Нормативный срок службы определяется с учетом соблюдения требований системы технического обслуживания и ремонта элементов здания. Если их не выполнять, то конструкция выйдет из строя преждевременно, периодичность ремонтных работ зависит от долговременности материалов из которых изготовлена конструкция или инженерная система, интенсивности нагрузок и воздействия окружающей среды, технологических и других факторов. Надежность элементов обеспечивается при выполнении комплекса мероприятий технического обслуживания и ремонта зданий, главное значение в котором имеют плановые ремонты.

 

Виды работ технического обслуживания

Техническое обслуживание здания - комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров (режимов) работы его технических устройств. В него входят: ежегодная наладка инженерного оборудования, осмотры и подготовка к сезонной эксплуатации, выполнение заявок населения. Объем этих работ не всегда можно точно запланировать, так как возникновение мелких отказов носит случайный характер. В отличие от капитального и текущего профилактического ремонтов, техническое обслуживание здания выполняется, как правило, по необходимости.

Сложность технического обслуживания заключается в организации постоянных наблюдений, фиксации возникающих дефектов, диагностики причин. Комплекс работ по техническому обслуживанию сводится к ниже приведенным задачам.

1.  Поддержание в жилых помещениях требуемого температурно- влажностного режима (обеспечение исправности ограждающих конструкций, поддержание требуемой температуры, достаточная вентиляция). Он влияет на состояние конструкций, которые под воздействием колебания этого режима могут преждевременно изнашиваться.

2. Защита от переувлажнения внешних частей зданий (от паров воздуха, дождя, талых вод). Атмосферная влага может проникать в конструкции здания через неисправные кровли, водоотводящие устройства, стыки элементов зданий и отмостки. Под действием капилярных явлений грунтовая вода поднимается по каменным стенам при отсутствии надежной изоляции до 2-го этажа здания. Это приводит к износу и ослаблению каменной кладки. С повышением влажности ухудшаются теплозащитные качества конструкций.

3. Предохранение конструкций от перегрузок путем пересчета конструкций и установления возможности размещения нового оборудования без усиления, с разгрузочными площадками или с усилением конструкций.

Техническое обслуживание включает в себя:

Работы, выполняемые при проведении осмотров отдельных элементов помещений:

- устранение незначительных неисправностей в системах водопровода, канализации (смена прокладок, устранение засоров, регулировка смывных бачков, прочистка сифонов - мелкий ремонт), центрального отопления, электротехнических устройств (смена электролампочек, розеток, электропроводки);

- проверка заземления оборудования и т.д.

2 Работы, выполняемые при подготовке здания к эксплуатации в весенне-летний и осенне-зимний периоды:

- укрепление водосточных труб,

- снятие или постановка пружин на входных дверях:

- консервация или наладка и регулировка систем центрального отопления,

- устройство или консервация поливочных систем,

- осмотр кровель фасадов и полов в подвалах.

Контроль за техническим состоянием осуществляется путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.

Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные. Общие осмотры проводятся два раза в год для подготовки к сезонной эксплуатации зданий: зимнему периоду (осмотр с целью проведения ремонта систем отопления, котельных, утепление зданий для поддержания нормального температурного режима), весенне-летнему природу. Таким образом общие осмотры являются заключительным этапом в выполнении мероприятий по подготовке зданий к эксплуатации в соответствующий период года. При этих осмотрах контролируется техническое состояние здания в целом, его систем и внешнего благоустройства.

Частичные осмотры проводятся в процессе подготовки зданий к сезонной эксплуатации, осматриваются отдельные элементы зданий, конструкции, оборудование зданий.

Внеочередные осмотры (неплановые ) обязательны после стихийных бедствий (землетрясений, ливней, снегопадов, ураганных ветров и т.д.), особо тщательно обследуются конструкции, наиболее подверженные данному стихийному явлению (крыши - снегопады, подвалы - при наводнениях и ливнях и т.д.)

Периодичность проведения осмотров регламентируется нормами. В основном через каждые 3-6-12 месяцев; мусоропроводы, системы пожаротушения, домофоны - ежемесячно; стальные детали - через 10- 15 лет, а за тем через 3 года.

Результаты осмотров отражают в документах по учету технического состояния здания. В них содержится: оценка технического состояния здания и его элементов, выявленные неисправности, места их нахождения, причины, вызвавшие эти неисправности, а также сведения о выполненных ремонтах. Обобщенные сведения о состоянии здания или объекта должны ежегодно отражаться в техническом паспорте здания.

 

Система ремонтов. Стратегия планирования

Ремонт здания - комплекс организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа.

В комплекс мероприятий по технической эксплуатации зданий входит:

- текущий, плановый ремонт и наладка оборудования - для восстановления работоспособности конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплутационных показателей;

- капитальный плановый ремонт - для восстановления ресурса здания с изменением при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования;

- непредвиденный текущий ремонт;

- выборочный (внеплановый) капитальный ремонт;

- техническое обслуживание зданий (плановые и внеочередные осмотры).

Текущий ремонт предупреждает преждевременный износ конструкций. Несвоевременное проведение работ по техническому ремонту может вызвать дополнительные затраты на ремонт. Отдельные элементы окон, дверей, кровли, инженерных систем и других элементов, если они не вызывают потери прочностных и других физических свойств элементов или инженерных систем под воздействием нагрузок устраняют при текущем ремонте.

При планировании затрат на ремонты 75 % затрат планируются на плановый текущий ремонт и 25 % - на непредвиденный.

Работы по восстановлению эксплуатационных свойств частей зданий, потеря которых происходит в процессе эксплуатации, выполняются через капитальный ремонт.

Основным видом капитального ремонта является плановый, который выполняется через определенные сроки согласно ВСН 58 – 88 (р). На этот вид ремонта затрачивается 50 % средств выделяемых на капитальный ремонт. Неисправности, снижающие эксплуатационные свойства конструкций и инженерных систем, если их ремонт не может быть отложен до очередного планового ремонта, устраняют в межремонтные периоды в процессе выборочного ремонта.

Внедрение плановых предупредительных ремонтов может способствовать сокращению случайных непредвиденных отказов элементов зданий.

Система планово-предупредительного ремонта состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы и видов материалов и конструкций зданий. Невыполнение своевременного ремонта конструкций приводит к усиленному износу и резкому увеличению его стоимости (перенос капитального ремонта типового панельного 5-этажного дома на 3-4 года после истечения нормативного срока увеличивает его стоимость на 18-21%).

Важнейшей частью организации капитальных ремонтов является разработка его стратегии. Возможны два варианта ремонта:

1) по техническому состоянию (когда ремонт начинают после появления неисправности для ее устранения);

2) профилактическо-предупредительный - ремонт начинают до появления отказа, для его предупреждения.

Исследования показали экономическое и социальное преимущество второго направления. На основе изучения сроков службы и вероятности наступления отказов можно создать такую систему профилактики, которая бы обеспечила безотказное содержание помещений.

В практике технической эксплуатации зданий используют сочетание двух стратегий: назначают ремонт по сроку эксплуатации, а объем ремонтных работ определяют по техническому состоянию.

Периодичность текущих и капитальных ремонтов зависит от капитальности жилых зданий, общего износа зданий (до 60% и более 60%). Капитальные ремонты проводят через 9-25 лет, текущие через 3- 5 лет, и с большим износом через 2-4 года.

Основной технологической документацией при проведении ремонта и реконструкции зданий является проект производства работ(ППР), который разрабатывается с учетом СНиП 3.01.01-85 “Организация строительного производства” и ВСН 41-85 (р) “Инструкция по разработке проектов организации и проектов производства работ по капитальному ремонту жилых зданий”. ППР разрабатываются с целью повышения эффективности и качества капитального ремонта на основе рациональной организации работ, обеспечение их выполнения с наименьшими материальными, финансовыми, трудовыми затратами, сокращения продолжительности строительных работ.

К основным работам по капитальному ремонту и реконструкции можно приступать только после передачи заказчиком и эксплуатирующими организациями объекта подрядной организации и выполнения всех подготовительных работ.

Подготовительные работы должны включать:

- изучение проектно-сметной и организационно-технологической документации (включая документацию по результатам технического обследования конструкций, элементов и систем реконструируемых зданий),

- освобождение зданий, подлежащих реконструкции, от жильцов и арендаторов, освобождение площадки (расчистка площадки, снос строений и т.д.),

- перекладки и прокладки инженерных коммуникаций, устройство постоянных и временных дорог и площадок, ограждение площадки в границах, определенных стройгенпланом,

- размещение инвентарных зданий для хранения материалов, изделий, оборудования и т.д.

ППР разрабатывается генподрядной организацией или по ее заказу специализированной проектной организацией за счет накладных расходов генподрядной организации.

ППР согласовывается с руководителями эксплуатирующих организаций в зоне действия которых осуществляется ремонт или реконструкция, и утверждается главным инженером (техническим директором, зам. директора) генподрядной организации.

Исходными данными для ППР являются:

- технико-экономические обоснования (ТЭО), технико- экономические расчета (ТЭР), бизнес-планы;

- материалы технического обследования конструкций, элементов и систем реконструируемых зданий и сооружений;