Помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно- строительных кооперативов.

¹ Термин «коммерческий наем» введен в научный оборот П.В. Крашенинниковым в статье «Наем жилого помещения» (см.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Ко- зырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996). – Примеч. отв. ред.

3. Объектом договоров найма может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и формально-юридически признанное жилым. Жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолирован- ное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК).

Не может быть объектом договора жилищного найма помещение, не признанное жилым, скажем, находящееся в дачном или садовом домике. Такое помещение может выступать, к примеру, объектом договора аренды; регулирование данных отношений при этом будет осуществляться нормами об аренде (гл. 34 ГК).

Из сказанного можно сделать вывод, что объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквар- тирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах.

По сравнению с аналогичными отношениями в одноквартирных домах отношения найма в многоквартирных домах более многооб- разны, поскольку объектами права здесь выступают не только жилые помещения, но и иное имущество, находящееся в этих домах. К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, элек- трическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

4. Не претендуя на исчерпывающее регулирование двух видов найма жилых помещений (коммерческого и социального), гл. 35 ГК в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связан- ных с коммерческим наймом. Вместе с тем к трем указанным видам договора найма жилых помещений относится целый ряд положений данной главы.

Во-первых, в ГК предусматривается письменная форма таких со- глашений (ст. 674). При этом, однако, несоблюдение формы договора не влечет его недействительность. Данное обстоятельство, согласно ст. 162 ГК, лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. Здесь уместно отметить, что договоры найма жилого помещения не подлежат государственной регистрации.

Во-вторых, гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности (ст. 675 ГК), хозяйственного ведения или опера- тивного управления. При отчуждении собственником (обладателем

 

права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник.

В-третьих, устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению – для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить оплату. Если стороны не до- говорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (п. 1 ст. 671, ст. 678 и п. 1 ст. 681 ГК).

В-четвертых, формулируя обязанности наймодателя, ГК, с одной стороны, вводит нормы, распространяющиеся на любые жилые по- мещения, и, с другой стороны, выделяет регламентацию найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в мно- гоквартирных домах. К общим нормам относятся: 1) регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение в со- стоянии, пригодном для проживания; 2) положение о том, что, если иное не установлено договором, обязанностью наймодателя является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения. Для наймо- дателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении.

В-пятых, ГК в ст. 680 регламентирует право нанимателя и постоянно

проживающих с ним граждан при их взаимном согласии и уведомлении наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жиль- цам. При этом Кодекс ограничивает такое право сроком проживания

до шести месяцев. У временных жильцов нет самостоятельного права пользования жилым помещением, и всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Соответственно, временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согла- сованного с ними срока проживания. В случаях, когда срок не огова- ривался, освобождение жилья должно произойти не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или членами его семьи (для социального найма) либо гражданами, посто- янно с ним проживающими (для коммерческого найма).

В-шестых, ГК предусматривается право нанимателя передавать все