Понятие и виды объектов технической инвентаризации

Объектами, подлежащими технической инвентаризации, являются комплексы зданий и сооружений, отдельно стоящие здания и сооружения, как завершенные, так и не завершенные строительством, а также самовольно возведенные, бесхозные и разрушенные здания и сооружения.

Единицей технической инвентаризации и учета является инвентарный объект.

Основным признаком инвентарного объекта технической инвентаризации является назначение, устанавливаемое из разрешительнойдокументации на строительство этого объекта и/или акта ввода в эксплуатацию.

Наряду с основным, дополнительными признаками инвентарного объекта являются:

а) единство и неразрывность территории. Площадь земельного участка (территории), выделенного для эксплуатации инвентарного объекта, является одной из характеристик инвентарного объекта и не является самостоятельным объектом учета;

б) наличие одного или нескольких строений основного назначения, для целей строительства или эксплуатации которого был выделен земельный участок. Инвентарный объект без основного строения не образуется, т.к. в правовом отношении основное строение рассматривается как главная вещь.В состав инвентарного объекта может входить несколько основных строений одноцелевого назначения (несколько торговых зданий, несколько административных зданий и т.д.). Совокупность нескольких основных строений образует единую главную вещь.

в) единство учетной (балансовой или иной контрольной) стоимости;

г) единство владения. Совокупность юридических и физических лиц, отвечающих за техническое состояние и соблюдение технических норм эксплуатации, рассматривается как единое лицо, отношения между участниками которого регулируются законом или договором;

д ) конкретностью и единством даты инвентаризации.

Инвентарный объект определяется его границами и составом. Границы подразделяются на физические и условные.

Граница физическая - искусственное сооружение (забор, стена, перекрытие), отделяющее друг от друга функциональные объемы или площади.Граница приравнивается физической, если в разрывах между ее конструктивными элементами направление граничной линии, задаваемое плоскостями, линиями или совокупностью физических точек, не вызывает сомнений. Так, при наличии межевых знаков в виде столбов в контурных (поворотных) точках границы земельного участка и в предположении прямизны линии границы между столбами граница приравнивается физической.В противном случае граница в разрывах становится условной.

По степени совпадения условных и физических границ они подразделяются на нормативные и фактические.

Ø Нормативная граница определяется по совокупности признаков, указанных в законодательных или нормативных документах (проекте, землеотводных документах, решении местного Совета, суда и др.). Нормативные границы отражаются в инвентаризационно-технических документах в обязательном порядке, как физические, так и условные. При наличии споров между владельцами о границах физическая или условная граница становится спорной, что должно отражаться в инвентарных планах текстовой записью и условными знаками.

Ø Фактические границы изменчивы и фиксируются в инвентаризационно-технической документации (как физические, так и условные) на конкретную дату инвентаризации. Положение границ в период между инвентаризациями в документах БТИ не отражается.

 

При проведении технической инвентаризации на каждый объектизготавливается техническая документация.Согласно действующим положениям и нормативным документамгосударственный технический учет проводится по следующим направлениям:

1. Здания, к которым относятся жилые и нежилые строения гражданского и производственного назначения.

2. Объекты внешнего благоустройства, а именно: проезды, площади, мосты, зеленые насаждения и др.

3. Объекты передающих устройств: сооружения водо-, тепло-и электроснабжения, канализации, связи, нефте- и газопроводов и др.

4. Объекты электротранспорта: сети и сооружения, обеспечивающие движение трамвая и троллейбуса, парки и депо для их обслуживания.

В связи с этим особое внимание обращается на определение объектов учета. Так, в соответствии с действующим законодательством, недвижимые объекты, подлежащие техническому учету, можно описатьследующими признаками:

Ø прочно связанные с землей;

Ø их назначение.

Связь объекта градостроительной деятельности с землей не означает, что он обязательно располагается на земельном участке или имеетв своем составе обособленную территорию.Поэтому основным признаком для объекта технического учета является назначение, устанавливаемое из разрешительной документации на строительство этого объекта или целью отвода земельногоучастка, например: водовод, теплотрасса, школа, больница и т.п.

Таким образом, объектом (единицей) технического учета являетсяинвентарный объект:

Ø отдельно расположенное здание или сооружение; коммуникации; объект внешнего благоустройства;

Ø комплекс – совокупность зданий, хозяйственных строений и/илисооружений, связанных общим назначением и находящихсяна обособленном земельном участке.

При проведении технической инвентаризации на каждый объектв БТИ составляется технический паспорт, к которому прилагаются:

Ø горизонтальные (в том числе поэтажные) планы, продольныеи поперечные разрезы строений или сооружений;

Ø инвентарный план (план территории) с ситуацией, составляющий объект инвентаризации;

Ø абрисы и другой полевой материал.

 

Примерный перечень объектов недвижимости различных видов их использования, подлежащих государственному техническому учету и технической инвентаризации:

1. Жилищный фонд:

- жилые помещения, независимо от форм собственности, включая многоквартирные и индивидуальные жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы - приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома - интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные (используемые) для торговых, бытовых и иных нужд.

2. Здания и сооружения учреждений и предприятий социального и культурно - бытового обслуживания населения:

2.1. Здания (часть здания) и сооружения учреждений образования:

- детские дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, школы - интернаты, учебно-производственные комбинаты, внешкольные учреждения (дома школьников, станции юных техников, юных натуралистов и т.п.), средние специальные и профессионально - технические учебные заведения, высшие учебные заведения, музыкальные и художественные школы и пр.

2.2. Здания (часть здания) и сооружения учреждений здравоохранения:

- детские дома - интернаты, пансионаты, психоневрологические учреждения, поликлиники, амбулатории, диспансеры без стационара, станции скорой медицинской помощи, родильные дома, фельдшерские или фельдшерско-акушерские пункты, аптеки, молочные кухни, раздаточные пункты молочных кухонь и пр.

2.3. Здания (часть здания) и сооружения санаторно-курортных и оздоровительных учреждений, учреждений отдыха и туризма:

- санатории общего типа, санатории для родителей с детьми, санатории - профилактории, дома отдыха, пансионаты, базы отдыха предприятий и организаций, молодежные лагеря, курортные гостиницы, оздоровительные лагеря школьников, дачи дошкольных учреждений, туристские гостиницы, туристские базы, мотели, кемпинги, приюты и пр.

2.4. Здания (часть здания) и сооружения физкультурно-спортивных сооружений:

- помещения для физкультурно-оздоровительных занятий, спортивные залы общего пользования, бассейны крытые и открытые общего пользования, спортивные залы, треки, ипподромы, катки, стадионы, тиры, манежи и пр.

2.5. Здания (часть здания) и сооружения культуры и искусства:

- помещения для культурно-массовой и воспитательной работы с населением, танцевальные залы, клубы, кинотеатры, театры, концертные залы, филармонии, цирки, залы аттракционов и игровых автоматов, массовые библиотеки, музеи, выставочные залы, художественные галереи, лекционные залы, творческие мастерские, монастыри, храмы, дома культуры и пр.

2.6. Здания и сооружения торговли:

- отдельно стоящие магазины, рыночные комплексы, встроенные и пристроенные помещения магазинов, салонов, павильонов, киосков и пр.

2.7. Здания (часть здания) и сооружения общественного питания:

- помещения ресторанов, кафе, кафетериев, столовых, буфетов, трактиров, баров, пекарен, кухонь и пр.

2.8. Здания (часть здания) и сооружения коммунально-бытового обслуживания:

- прачечные, химчистки, бани, приемные пункты, ремонтные мастерские, почтовые отделения, телефонные станции, телеграфы, жилищно-эксплутационные организации и пр.

2 .9. Здания (часть здания) и сооружения организаций и учреждений управления:

- административные учреждения, офисные учреждения, конторы, нотариальные конторы, юридические консультации, милицейские участки, тюрьмы, исправительные учреждения; обороны, иностранных представительств и пр.

2.10. Здания (часть здания) и сооружения кредитно-финансовых учреждений:

- банки, биржи и пр.

2.11. Здания (часть здания) и сооружения проектных и научных организаций:

- проектные организации, конструкторские бюро, научно - исследовательские институты и лаборатории и пр.

3. Здания (часть здания) и сооружения производственного назначения: помещения цехов, производственных лабораторий, отделов, вспомогательных производственных помещений, производственных складов, испытательных стендов, опытных полигонов и др. объектов всех отраслей экономики.

4. Складские здания (часть здания) и сооружения: специально приспособленные и используемые для хранения и не связанные с производством склады товаров, продуктов питания, сырья, оборудования, строительных материалов, твердого топлива, холодильники для хранения мяса и мясных продуктов, рыбы и рыбопродуктов, масла, молочных продуктов, фруктохранилища, овощехранилища, картофелехранилища и др.

5. Объекты внешнего благоустройства: проезды, площади, набережные и другие искусственные сооружения, а также кладбища, свалки.

6. Объекты зеленых насаждений: лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, уличные и дворовые озелененные территории, защитные зоны.

7. Объекты инженерной инфраструктуры: сети и сооружения водопровода, канализации, тепло- и энергоснабжения, связи, сооружения по защите территорий и пр.

8. Объекты транспортной инфраструктуры: трамвайные пути, контактные сети трамвая и троллейбуса, аэропорты, вокзалы, станции метро, автостанции, железные и автомобильные дороги, трубопроводы, мосты, тоннели, эстакады, акведуки; сооружения и устройства для хранения и обслуживания транспортных средств (гаражи, ангары, депо) и пр.

9. Садовые и дачные дома и сооружения, включая хозяйственные постройки и сооружения.

10. Иные здания и сооружения - исторические памятники.

11. Объекты незавершенного строительства: здания, сооружения и помещения, находящиеся в объектах, строительство которых не закончено.

Назначение недвижимости в законодательных и нормативных актах, регистрационных записях, в учредительных документах, договорах и иных документах, имеющих юридическую значимость, должно устанавливаться исходя из статей 133, 134 и 135 Гражданского кодекса Российской Федерации как главная вещь с принадлежностями. При этом для строений и сооружений главная вещь в составе сложной вещи должна определяться как средство достижения цели, принадлежностью которого является земельный участок, предоставляемый для эксплуатации строения.

Состав строений и сооружений инвентарного объекта, а также состав помещений, входящих в основное строение, отражается в инвентарной документации в соответствии с назначением, указанным в чертежах (исполнительных рабочих чертежах строительной организации или инвентарных планах, разработанных БТИ), на основе которых было принято решение о приемке объекта.

1. Классификация строений и помещений по объемно-планировочным признакам (встроенное, пристроенное, изолированное и др.) производится на основе графических материалов инвентаризации с учетом формулировок, принятых в действующих строительных нормах и правилах.

2. Классификация отдельных конструктивных и функциональных частей зданий и сооружений по важности их использования по тому или иному назначению ("основная площадь", "вспомогательная площадь" и др.) задачей технической инвентаризации не является.

3. Классификация служебных зданий и сооружений по принадлежности, входящих в состав инвентарного объекта, производится аналогично классификации зданий и сооружений, по экспликации, входящей в состав исполнительной или инвентарной документации, на основе которых принималось решение о приемке в эксплуатацию или решение о регистрации инвентарного объекта.

4. Классификация конструктивных частей и элементов одноцелевого назначения (т.е. имеющих лишь одно функциональное свойство, таких как "ограда", "колодец", "выгреб", "погреб", "фундамент", "стена" и пр.) производится БТИ самостоятельно.

 

5. Классификация помещений, комнат и других функциональных частей (объемов, площадей) здания по назначению должна производиться по экспликации к исполнительным чертежам (инвентарным планам), на основании которых принималось решение о приемке здания в эксплуатацию или решение местного Совета народных депутатов о регистрации инвентарного объекта.При отсутствии подобной экспликации классификация проводится по аналогии с классификацией служебных строений и сооружений.

При классификации помещений по назначению БТИ и владельцы должны принимать во внимание следующие понятия, принятые в техническом учете:

- помещение - это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов. В составе помещений могут быть комнаты целевого назначения (комната-ванная, комната-прихожая, комната-кухня, комната для отдыха и др.);

- комната - это часть здания, сооружения, строения или помещения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, направления которых в разрывах однозначно намечаются конструкциями, а размеры разрывов в плане или по высоте не превышают действующих норм. Комната - неделимая функциональная часть.

6.  Классификация зданий, сооружений, строений, помещений и комнат по фактическому использованию задачей технической инвентаризации не является. Контроль пользователей осуществляется надзорными органами (службой главного архитектора, СЭС, налоговой инспекцией и др.) или владельцем.