Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие земельного участка - один из правовых инструментов, дающий возможность органам государственного управления земельными ресурсами принудительно отчуждать земельные участки для использования их в публичных интересах.

ЗК РФ признает необходимость изъятия земель для государственных и муниципальных нужд. Законодатель указывает на исключительность такого рода случаев, устанавливая их закрытый перечень.

Такое изъятие осуществляется в исключительных случаях, связанных:

1. с выполнением международных обязательств РФ;

2. размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

o федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения;

o использования атомной энергии;

o обороны и безопасности;

o федерального транспорта;

o обеспечивающих статус и защиту Государственной границы РФ;

o линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;

o электро-, газо-, тепло– и водоснабжения муниципального значения;

o автомобильных дорог общего пользования.

3. иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов РФ.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений (статья 56.2 ЗК РФ):

1) уполномоченных ФОИВ - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд РФ (федеральных нужд), в том числе для размещения объектов федерального значения. Уполномоченные ФОИВ принимают также решения об изъятии земельных участков в связи с осуществлением недропользования;

2) уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта РФ - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта РФ (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения. Исполнительные органы государственной власти субъекта РФ принимают также решения об изъятии земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения;

3) органов местного самоуправления - в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

 

Изъятие ЗУ для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены:

1) утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в документах территориального планирования);

2) утвержденными проектами планировки территории.

Принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано:

Ö решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории (в случае изъятия земельных участков для создания или расширения особо охраняемой природной территории);

Ö международным договором Российской Федерации (в случае изъятия земельных участков для выполнения международного договора);

Ö лицензией на пользование недрами (в случае изъятия земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в том числе осуществляемых за счет средств недропользователя);

Ö решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Решение об изъятии ЗУ для государственных или муниципальных нужд может быть принято не позднее чем в течение трех лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.

Изъятие ЗУ для государственных или муниципальных нужд, в результате которого прекращаются право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, договор аренды ЗУ, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или право безвозмездного пользования таким ЗУ, может осуществляться независимо от формы собственности на такой ЗУ.

Допускается изъятие ЗУ, расположенных на территории одного субъекта РФ, для государственных нужд другого субъекта РФ в случае, если это изъятие осуществляется для размещения объектов регионального значения такого субъекта РФ, предусмотренных документами территориального планирования субъекта РФ, на территории которого расположены такие ЗУ, документами территориального планирования двух и более субъектов РФ.

Запрещается изъятие для государственных или муниципальных нужд земельных участков, предоставленных федеральным государственным бюджетным учреждениям, осуществляющим управление особо охраняемыми природными территориями федерального значения, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Лица, права которых на земельный участок прекращаются в силу его изъятия для государственных или муниципальных нужд, до дня прекращения данных прав владеют, пользуются и распоряжаются в соответствии с законом таким земельным участком по своему усмотрению. При этом лица, указанные в настоящей статье, несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений, со дня уведомления их о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.

ЗК РФ Статья 56.4.  Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято на основании ходатайств об изъятии, с которыми в уполномоченные органы исполнительной власти или органы МСУ, предусмотренные статьей 56.2 настоящего Кодекса, вправе обратиться организации:

1) являющиеся субъектами естественных монополий;

2) уполномоченные в соответствии с нормативными правовыми актами РФ, субъектов РФ, заключенными с органами государственной власти или органами МСУ договорами или соглашениями либо имеющие разрешения (лицензии) осуществлять деятельность, для обеспечения которой в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

3) являющиеся недропользователями, в случае изъятия земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в том числе осуществляемых за счет средств недропользователей;

4) с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления по результатам аукциона на право заключения данных договоров в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.

В ходатайстве об изъятии должна быть указана цель такого изъятия.

Ходатайство об изъятии может быть подано в отношении одного или нескольких земельных участков.

Уполномоченный орган исполнительной власти или орган МСУ, предусмотренные статьей 56.2 ЗК РФ, в срок не более чем 30 дней со дня поступления ходатайства об изъятии выполняют одно из следующих действий:

1) направляют запрос в орган регистрации прав в целях выявления лиц, земельные участки которых подлежат изъятию или из земельных участков которых образуются земельные участки, подлежащие изъятию для государственных или муниципальных нужд, и которым принадлежат расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества;

2) принимают решение об отказе в удовлетворении ходатайства об изъятии при наличии оснований, предусмотренных пунктом 11 настоящей статьи (ниже написано про них!), и направляют принятое решение организации, подавшей данное ходатайство, с указанием причины принятого решения.

Уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 56.2 ЗК РФ, принимают решение об отказе в удовлетворении ходатайства об изъятии в следующих случаях:

• не соблюдены условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, предусмотренные статьей 56.3 ЗК РФ;
• ходатайством об изъятии предусмотрено изъятие земельного участка по основаниям, не предусмотренным федеральными законами;
• схема расположения земельного участка, приложенная к ходатайству об изъятии, не может быть утверждена по основаниям, указанным в подпунктах 1, 3 - 5 пункта 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса;
• в иных случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, если подано ходатайство об изъятии земельных участков для региональных или муниципальных нужд.

Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию.

Решение об изъятии не может быть принято в случае, если:

1) земельные участки являются выморочным имуществом и на таких земельных участках отсутствуют объекты недвижимого имущества, являющиеся частной собственностью или находящиеся в пользовании третьих лиц;

2) земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности, не обременены правами третьих лиц и на таких земельных участках отсутствуют объекты недвижимого имущества, являющиеся частной собственностью или находящиеся в пользовании третьих лиц;

3) земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности, не обременены правами третьих лиц и на таких земельных участках расположены объекты недвижимого имущества, которые являются выморочным или бесхозяйным имуществом.

В течение 10 дней со дня принятия решения об изъятии уполномоч орган исп власти или орган МСУ, принявшие такое решение:

1) осуществляют размещение решения об изъятии на своем официальном сайте в Интернете;

2) обеспечивают опубликование решения об изъятии (за исключением приложений к нему) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа (муниципального района в случае, если земельные участки, подлежащие изъятию, расположены на межселенной территории) по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию;

3) направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом;

4) направляют копию решения об изъятии в орган регистрации прав;

5) направляют организации, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого осуществляется изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд (при наличии такого ходатайства), копию решения об изъятии, сведения о лицах, подавших заявления об учете их прав на недвижимость, и способах связи с ними.

Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения об изъятии или со дня возврата отправителю в соответствии с ФЗ "О почтовой связи".

Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия.

Решение об изъятии может быть обжаловано в суд в течение трех месяцев со дня уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии.

 

39. Особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Данные особенности урегулированы статьей 56.8 ЗК РФ.

• Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд,
• рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков,
• рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков,

определяются в соответствии с ФЗ от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

При определении размера возмещения в него включаются:

Ö рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению,

Ö убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах,

Ö упущенная выгода,

которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов.

При определении размера возмещения при изъятии земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, рыночная стоимость подлежащих прекращению прав на такие земельные участки устанавливается с учетом следующих особенностей:

• в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным юридическому лицу, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка на установленный законом максимальный срок, а в случае отсутствия установленного законом предельного (максимального) срока - на 49 лет;
• если права постоянного или наследуемого права прекращаются, то стоимость соответствует рыночной цене земельного участка;
• если договор аренды или бесплатного использования прекращается досрочно, то возмещение соответствует рыночной стоимости аренды земли в течение установленного срока.

Определение размера возмещения за изымаемый участок, который подлежит образованию. Убытки правообладателей изымаемой недвижимости в результате изъятия земельных участков

Если конфискованные земельные территории подлежат будущему образованию, то стоимость таких территорий и соответствующих прав определяется как разница между следующими показателями:

• стоимость исходной земельной территории в рыночном эквиваленте;
• стоимость земельного участка, который сохраняется за собственником недвижимости в соответствии с рыночными расценками.

В случае если в перечень ущерба не включены убытки лиц, которые возникли в связи с изъятием участка, то физическое или юридическое лицо, которое является владельцем земли, имеет право предъявить земельному эксперту документ, в котором указаны следующие данные:

• размер ущерба, который возник в результате невозможности исполнения условий договора перед третьими лицами;
• убытки, которые возникнут в связи с невозможность целевого использования территорий.

Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.