Предоставление земель и земельных участков, наход в гос и мун соб, на торгах

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) Решения органа государственной власти или ОМСУ в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) Договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) Договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду

4) Договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование

Предоставление земель, находящихся в публичной собственности осуществляется:

1) На торгах и без торгов

2) Без проведения торгов – за плату и бесплатно.

Продажа участков, находящихся в публичной собственности или заключение договора аренды, осуществляются на торгах, проводимых в форме аукциона. В основной форме закрепляется электронный аукцион.

Нормативно-правовая база:

· 39.11-39.13 ЗК РФ

Основные этапы процедуры образования земельного участка и его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона:

1. Подготовка и утверждение уполномоченным органом схемы расположения ЗУ на кадастровом плане территории (ст. 11.30 ЗК РФ)

a) Схема расположения представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых участков на кадастровом плане территории. В схеме указывается площадь участка и указываются условные номера.

b) Инициатором проведения аукциона может быть как сам собственник ЗУ (ОГВ или ОМСУ), так и гражданин, и юридическое лицо

2. Кадастровые работы

a) – это подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учёта недвижимого имущества сведения о таком земельном участке (ст. 1 ФЗ «О кадастровой деятельности»

3. Государственный кадастровый учёт земельного участка

b) Кадастровый учет – это внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи (ст.1 ФЗ «О недвижимости»)

4. Получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (в случаях если видом разрешенного использования ЗУ предполагается строительство зданий и сооружений). 5. Принятие решения о проведении аукциона (сайт https://torgi.gov.ru)

c) Организатор аукциона должен разместить сообщение о проведении аукциона на данном сайте и указать следующую информацию:

· Время

· Место

· Порядок проведения аукциона

· Срок подачи заявок

· Порядок внесения и возврата задатка

· Начальную цену

· «шаг аукциона» - устанавливается в пределах 3% от начала цены

· И все характеристики о земельном участке + обязательное приложение (проект договора продажи или договора аренды)

6. Проведение аукциона

· По общему правилу аукцион является открытом по составу участников. Исключения:

1) Только юридические лица (если выставляется участок на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории)

2) Только граждане, в случае предоставления участка для крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ)

3) Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену или наибольший размер ежегодной арендной платы на земельный участок

Аукцион признается несостоявшимся в следующих случаях:

1) Если в аукционе участвовал только один участник или не присутствовал ни один участник

2) Если после троекратного объявления цены не поступило ни одного предложения

3) Если на этапе подачи заявок была подана только одна заявка

4) Если лицо признано победителем, но уклонилось от подписания договоров (в этом случае его данные вносят в реестр недобросовестных участников аукциона и данные его будут 3 года, к тому же задаток ему не будет возвращен)

В случае если была подана одна заявка или на аукцион пришел один участник, то уполномоченный орган в течении 10 дней обязан направить заявителю проекты договоров по начальной цене.

Государственная регистрация прав на земельные участки.

Государственный кадастровый учет

Нормативно-правовая база:

1. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением ЕГРН и предоставлением сведений, содержащихся в ЕГРН.

Основные новеллы Закона о государственной регистрации недвижимости:

1) ЕГРН ведется в электронной форме

2) Определен правовой статус машино-мест

3) Государственная регистрация прав и государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется одним уполномоченным федеральным органом исполнительной власти – Росреестром и его территориальными органами

4) Расширены полномочия государственного регистратора в части правовой экспертизы представленных документов на предмет выявления оснований для приостановления осуществления государственной регистрации и государственного кадастрового учёта

5) Введен принцип экстерриториальности регистрации права (место подачи заявления на регистрацию права не зависит от места нахождения объектов недвижимости)

6) Развивается механизм межведомственного взаимодействия

7) В некоторых случаях действует единая процедура государственной регистрации права и государственного кадастрового учёта объекта – по одному общему заявлению и др. Государственная регистрация прав на ЗУ - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права на земельный участок, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Правовая основа:

1. ГК РФ (ст. 130-132, 164);

2. ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Основания осуществления гос.регистрации прав (ст.14 ФЗ) Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.:

1) акты органов гос. власти или органами МСУ в рамках их компетенции, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки

3) свидетельства о праве на наследство;

4) вступившие в законную силу судебные акты;

5) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти;

6) иные документы, предусмотренные ФЗ, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством.

При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению:

1) собственника земельного

2) лица, которому выдано разрешение на создание искусственного земельного участка

3) собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости

4) собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса

5) собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости 6) кадастрового инженера в случаях, установленных федеральным законом;

7) иного лица в случаях, установленных федеральным законом.

В Росреестр подаётся заявление о регистрации права. К заявлению прилагаются следующие документы (ст. 18 ФЗ):

1. документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2. документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3. иные документы, предусмотренные ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Сроки осуществления гос.регистрации указаны в ст.16 ФЗ.

1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом:

1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

3) пять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов;

4) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов;

5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

6) двенадцать рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

7) пять рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав;

2. Датой государственной регистрации прав является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости.

3. Датой государственного кадастрового учета является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об объекте недвижимости.

Порядок гос.регистрации прав:

1) прием заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

2) возврат прилагаемых к заявлению о государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 ФЗ;

Орган регистрации прав обязан возвратить заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и документы, прилагаемые к нему, без рассмотрения, если:

1) такие заявление и документы представлены в форме электронных документов, электронных образов документов в формате, не соответствующем формату, установленному органом нормативно-правового регулирования;

2) такие заявление и документы представлены в форме документов на бумажном носителе и имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, в том числе документы, исполненные карандашом, имеют серьезные повреждения, которые не позволяют однозначно истолковать их содержание;

3) информация об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав по истечении пяти дней с даты подачи соответствующего заявления отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате государственной пошлины не был представлен заявителем;

4) в Едином государственном реестре недвижимости содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом, за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 статьи 19 настоящего Федерального закона;

5) заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав не подписано заявителем в соответствии с законодательством Российской Федерации.

3) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных ФЗ оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав;

4) внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных сведений, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, либо уведомление об отказе в осуществлении государственной регистрации прав, либо уведомление о прекращении государственной регистрации прав;

5) выдачу документов после осуществления государственной регистрации прав, либо после отказа в осуществлении государственной регистрации прав, либо после прекращения государственной регистрации прав.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества – внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существование.

Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой и графической форме и состоит из:

1) Реестр объектов недвижимости (далее также – кадастр недвижимости)

2) Реестр прав на недвижимость

3) Реестр границ

4) Реестр дел

5) Кадастровых карт

6) Книг учёта документов

Объекты кадастрового учета в определении!

У каждом объекте недвижимости в кадастре недвижимости вносятся так называемые уникальные характеристики, позволяющие однозначно его идентифицировать, а также дополнительные сведения. К основным сведениям относятся:

· Вид объекта недвижимости

· Кадастровый номер и дата внесения его в КН

· Описание местоположения границ земельного участка

· Площадь

Дополнительные сведения:

· Сведения о кадастровой стоимости

· Категория земель

· Вид или виды разрешенного использования

· Сведения о том, что ЗУ полностью или частично расположен в границах зоны с особыми услвоиями использования территориями или территории объекта культурного наследия, велючая ограничения по использованию ЗУ, установленные для такой зоны или территории

· Сведения о том, что ЗУ расположен в границах в границах особо охраняемых природных территорий (ООПТ), охотничьих угодий, лесничеств, лесопарков

· И тд

Порядок государственного кадастрового учёта:

1) Заявление, к которому необходимо приложить правоустанавливающий документ (Договоры, свидетельство о праве на наследство и др, а также межевой план)

2) Сроки: 5 рабочий дней – дял кадастрового учета; 7 рабочих дней – при подаче документов через МФЦ; 10 рабочих дней – в случае одновременного проведения учета и госрегистрации

3) Государственный кадастровый учет удостоверяется выпиской из ЕГРН

В законе предусмотрен подробный перечень оснований, по которым кадастровый учет и регистрации могут быть переустановлены. Единственное основание для отказа в кадастровом учете,это если в течении срока приостановления не устранены причины, послужившие основанием для приостановления. Сроки приостановления – 3 месяца по решению госрегистратора, и 6 месяцев по инициативе заявителя.

Ст.61 ФЗ «О регистрации прав на недвижимость» регулирует порядок исправления ошибок, содержащихся в ЕГРН. Все ошибки делятся на технические(это описка, опечатка, грамматическая, арифметическая ошибка), допущенная органом регистрации. Она может быть исправлена самим госрегистратором или по заявлению заявителя.

Реестровая ошибка – это воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, возникшая вследствие ошибки, допущенной, например, кадастровым инженером или ошибка, содержащаяся в правоустанавливающих документах. Чаще всего реестровые ошибки исправляются в судебном порядке, если существует основание полагать у госрегистратора, что исправление реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН.

 

Предоставление без торгов.

Порядок предоставления ЗУ, находящегося в публичной собственности без проведения торгов.

1. Подготовка схемы расположения земельного участка (при отсутствии проекта межевания территории)

2. Подача в уполномоченный орган заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка (ст. 39.15 ЗК РФ)

3. Принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, которое будет действовать 2 года

4. Обеспечение заинтересованным лицом выполнения кадастровых работ

5. Осуществление государственного кадастрового учета ЗУ

6. Подача в уполномоченный орган заявления о предоставлении земельного участка

7. Оформление правоустанавливающих документов на земельный участок

Случаи продажи ЗУ из публичной собственности без проведения торгов перечислены в ч.2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Без проведения торгов осуществляется продажа:

1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории, если иное не предусмотрено подпунктами 2 и 4 настоящего пункта;

1.1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства";

2) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов этой некоммерческой организации, этой некоммерческой организации;

3) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации;

4) земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящегося к имуществу общего пользования, этой некоммерческой организации;

5) земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного юридическому лицу для ведения дачного хозяйства и относящегося к имуществу общего пользования, указанному юридическому лицу;

6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;

7) земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса;

8) земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

9) земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим

лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;

10) земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса; 11) земельных участков гражданам в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

3. Если единственная заявка на участие в аукционе по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, продажа такого земельного участка осуществляется указанному лицу.

Случаи в аренду перечислены в ч.2 ст.39.6 ЗК РФ