Общее понятие о договоре участия в долевом строительстве

Основы правового регулирования отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве, заложены в Конституции Российской Федерации. Так, в ст. 40 Конституции РФ провозглашается, что каждый имеет право на жилище. Реализуя это положение Основного Закона РФ, органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище[6].

Правовая сущность договора участия в долевом строительстве раскрыта в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214–ФЗ[7].

Основной целью принятия указанного Закона стало повышение государственных гарантий защиты прав дольщиков. При этом интересы застройщиков практически не учитывались. Так в первоначальной редакции указанного закона не было ни одной нормы, которая предоставляла бы
право застройщику отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке[8]. Как отмечает С. А. Лушкин «представляется, что при работе над Законом законодатель рассматривал необходимость регулирования отношений в данной сфере через призму проблем участников долевого строительства, не принимая во внимание проблемы застройщика»[9].

Необходимость принятия этого закона также была предопределена потребностями гражданского оборота, в связи с отсутствием прямого специального регулирования отношений по долевому участию в долевом строительстве: сторонами при заключении договоров в области долевого участия в строительстве, в частности квартирное строительство. здания, вытекающие из существующих и закрепленных в ГК РФ договорных построек и принципа свободы договора (ст. 421 ч. 1 ГК РФ). Считается, что именно это предопределило многочисленные нарушения прав участников долевого строительства многоквартирных домов, как граждан, так и юридических лиц.

Закон закрепил договор на участие в долевом строительстве как самостоятельный договор, определил его название, определение понятия этого договора, его существенные условия, права, обязанности и ответственность сторон. В отдельной главе данной работы будет рассмотрена правовая природа договора на участие в долевом жилищном строительстве.

Относительно договора долевого финансирования жилищного строительства, заключаемого гражданами, в литературе высказывалась точка зрения о его неоднозначном характере. Сложный характер договора долевого участия в строительстве, сочетающий в себе черты различных договоров, но с преобладанием черт совместной деятельности, пишет К.И. Скловского. Похоже, что в условиях Федерального закона от 30 декабря 2004 г. данная позиция не находит своего подтверждения в действующем законодательстве.

 Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона о долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости[10].

Таким образом, в случае строительства своими силами застройщик по договору участия в долевом строительстве является, по сути дела, подрядчиком, а участник долевого строительства - заказчиком. Если же застройщик принимает на себя обязанность привлечь других лиц к долевому строительству, то он выполняет лишь организационные функции и подрядчиком (исполнителем) строительных работ и взаимосвязанных с ними услуг в смысле ст. 702 и 740 ГК РФ не является[11].

Структурный, логический и содержательный анализ существенных условий и элементов договора на участие в долевом строительстве не позволяет сделать однозначный вывод о его правовой природе и сути.

В связи с изложенным, а также в соответствии с п. 1 ст. 4 названного Закона могут быть сформулированы следующие признаки договора об участии в долевом строительстве:

1. Объект долевого строительства для конкретного участника договора - жилое или нежилое помещение, передаваемое участнику после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Предметом договора участия в долевом строительстве является индивидуально определенный объект (жилое или нежилое помещение), входящий в состав другого объекта недвижимости. Предметом договора может быть квартира в многоквартирном доме, гараж в комплексе гаражных боксов, загородный дом, входящий в состав загородного пансионата, учреждения здравоохранения, общественного питания, торговли, культуры, предпринимательства (для Например, торговые и бизнес-центры, офисные и развлекательные комплексы и др.), другие объекты недвижимости, за исключением промышленных объектов (например, электростанции, шахты, фабрики, фабрики).

2. Исполнение обязательства по созданию (возведению) объекта долевого строительства невозможно без исполнения обязательства по созданию (возведению) всего объекта недвижимости, частью которого он является и вне которого не может существовать.

3. Участие в долевом строительстве (создании) объекта недвижимости является первоначальным способом возникновения права собственности у участника долевого строительства, поскольку появляется новая вещь, ранее никому не принадлежавшая.

4. Содержание договора состоит из взаимных прав и обязанностей сторон:

а) одна сторона (застройщик) обязуется обеспечить строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод этих объектов в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства; строительство в срок, указанный в контракте;

б) другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

5. Сторонами договора являются застройщик и участники долевого строительства. Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, который владеет земельным участком или арендует его и привлекает средства участников долевого строительства многоквартирных домов и (или) иного недвижимого имущества на этом земельном участке. Участник долевого строительства - юридическое или физическое лицо, инвестирующее средства в строительство многоквартирных домов и других объектов недвижимости с целью получения в собственность жилых или нежилых помещений на этих объектах.

6. У сторон договора разные цели: застройщик заинтересован в получении прибыли, для чего ведет деятельность по обеспечению строительства (создания) объекта недвижимости, а участник долевого строительства - приобрести в собственность указанный в договоре объект долевого строительства в срок, указанный в договоре, после получения застройщиком разрешения на ввод этого объекта в эксплуатацию.

Принимая во внимание совокупность этих признаков, договор об участии в долевом строительстве определяется как самостоятельный договор с самостоятельным предметом, объектом и характерными признаками.