Купля-продажа жилых помещений

 

В соответствии со статьей 454 ГК РФ,договором купли-продажи – это такой договор, по которому одна сторона обязуется передать­ другой стороне (покупателю) товар, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор купли-продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи и регламентируется предписаниями параграфа 7 главы 30 ГК РФ. Особенностью договора купли-продажи недвижимости является специфика предмета.

В соответствии с гражданским законодательством  собственник имеет право распоряжаться принадлежащим ему помещением.

Объектом сделки купли-продажи выступает такой объект недвижимости, как жилое помещение. Порядок совершения сделки купли-продажи жилого помещения рассмотрен в параграфе 7 гл. 30 ГК РФ.

Договор купли-продажи заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Если условие формы договора купли-продажи имущества не выполнено, он признается недействительным. Договоры купли-продажи помещений не являются обязательными, но договор нотариально удостоверяется по требованию сторон, так как подлинные документы сделок являются обязательными: в указанных законом случаях, а также в указанных случаях, по соглашению сторон, по крайней мере, по закону в случае сделок такого рода, в такой форме не требовалось[1].

Договор купли-продажи части жилого помещения, жилого помещения или жилого дома подлежит государственной регистрации, которая считается заключенной с момента такой регистрации. При купле-продаже жилых домов осуществляются следующие регистрационные операции: регистрация сделки купли-продажи[2].

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю также подлежит государственной регистрации согласно ст. 551 ГК РФ. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Последствия несоблюдения требования о регистрации сделки предусмотрены статьей 165 ГК РФ. Условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом или иными правовыми актами РФ. Если договор купли-продажи не заключен собственником жилого дома или покупателем, в этом договоре указываются причины, по которым указанное в договоре купли-продажи лицо действует от имени кредитора или покупателя[3].

Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними считается юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на жилые помещения. Государственная регистрация является явным доказательством существования зарегистрированного права, что означает презумпцию правильности регистрации прав. Гражданский кодекс РФ  устанавливает требование, по вещные права и другие права собственности на недвижимое имущество – возникновение, переход, ограничение и прекращение – подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Обязательной государственной регистрации подлежит переход к покупателю права на недвижимость. Моментом возникновения права собственности у покупателя признается момент государственной регистрации его права в соответствии с п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Для купли  – продажи недвижимости жилого назначения порядок установлен Инструкцией Минюста о регистрации купли-продажи. При купле-продаже жилого помещения совершаются два регистрационных действия: регистрация сделки  купли-продажи, регистрация перехода права к покупателю[4].

Оба действия не обязательно совершаются одновременно, поскольку регистрация права собственности покупателя должна осуществляться после исполнения условий сделки, необходимых для перехода права на проданное помещение. Такая схема регистрации не совсем понятна с общепринятой точки зрения на куплю-продажу жилья как на одновременное заключение договора и отчуждение имущества, но в  соответствии с законом если договор считается заключенным с момента государственной регистрации, то именно с этого момента у сторон появляются взаимные обязательства: у продавца – передать имущество, у покупателя –  принять и оплатить его. После подписания договора и его нотариального удостоверения у продавца и покупателя возникает только одна обязанность  совершить действия по государственной регистрации сделки. Государственная регистрация договора может оказаться невозможной в силу арестов, запрещений и иных причин.

Возможны также случаи продажи под условием, когда стороны договорились о переходе права после оплаты. Одновременно осуществить регистрацию сделки и перехода права к покупателю в данном случае невозможно. Сначала регистрируется договор, после чего стороны осуществляют расчеты, а после передачи покупателем необходимой суммы продавец передает имущество и заявляет в регистрирующий орган о переходе права к покупателю. Именно такая процедура обеспечивает защиту законных интересов всех участников сделки[5].

 

Мена жилых помещений

 

Регулирование заключения гражданско-правового договора мены происходит в соответствии с гл. 31 ГК РФ. В соответствии данной главой каждая из сторон  сделки должна являться собственником жилого помещения или действовать по уполномочию собственников. Она обязана передать в собственность другой стороне принадлежащее ей жилое помещение. Фактически происходит мена имуществом, находящимся в собственности обменивающихся сторон, а каждая из сторон одновременно является и продавцом жилого помещения, и покупателем.

В Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и  перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, говорится о том, что договор мены подлежит государственной регистрации. На основании п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, однако если это не противоречит правилам гл. 31 ГК РФ и существу мены. В  связи с тем, что происходит мена недвижимого имущества, должны соблюдаться требования к форме сделки и правилам о государственной регистрации недвижимости[6].

Договор мены подлежит государственной регистрации в том  случае, когда хотя бы одним из обмениваемых объектов недвижимого имущества является объект, договор купли-продажи которого подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ. При переходе  права собственности к каждой из сторон договора мены подлежит государственной регистрации.

К числу возмездных договоров относится договор мены. При условии,что из договора мены не следует  иное, товары, подлежащие обмену, считаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случаях, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, которая обязана  передать товар, цена которого является ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором[7].

 

Дарение жилого помещения

 

На основании договора дарения, одна из сторон безвозмездно передает или обязуется передать имущество другой стороне, либо передать право собственности себе или третьему лицу, либо отказаться или взять на себя обязательство освободить себя или третье лицо от своей ответственности. Эти операции могут быть выполнены только владельцем в отношении подаренного предмета.

Согласно правовой природе договора дарения, он характеризуется такой фундаментальной характеристикой, как безвозмездность. В случае передачи вещи, права или встречного обязательства настоящий договор не признается дарением, и к такому договору применяются правила, регулирующие правила о признание сделки недействительной. По нормам ст. 170 ГК РФ она ничтожна[8].

Договор дарения недвижимого имущества составляется в письменной  простой форме путем составления одного документа,он  может быть нотариально удостоверен по желанию сторон и обязательно подлежит государственной регистрации. В договоре дарения жилого помещения в обязательном порядке указываются данные, которые позволяют установить передаваемое недвижимое имущество.В статье 575 ГК РФ устанавливается определенный  ряд ограничений в отношении сторон договора дарения.

Гражданское законодательство предусматривает возможность отказа сторон договора дарения от исполнения договора дарения в следующих случаях:со стороны одаряемого. Он вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. В случае, когда договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара  подлежит также государственной регистрации, со стороны дарителя. Он вправе отказаться от исполнения: договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение или  состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни, договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, по основаниям, дающим ему право отменить дарение. Даритель имеет право  отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения[9].

В письменной форме составляется договор дарения жилого помещения. Он подлежит обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация договора дарения осуществляется в два этапа: при заключении договора регистрируется сама сделка, а при передаче права собственности на недвижимость регистрируется переход права на жилье[10].