Кафедра «Педагогика и психология»

МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПЕНЗЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра «Педагогика и психология»

Курсовая работа

по дисциплине «Исследовательский практикум по общественным наукам»

На тему «Сделки с жилыми помещениями, подлежащие государственной регистрации и/или нотариальному удостоверению»

Направление подготовки: 44.03.05 Педагогическое образование

Профиль подготовки: История. Обществознание

Выполнил студент: Дашкевич Анастасия Владимировна

Группа: 18ИПО2

Руководитель: к.и.н., доцент Гаврилова Т.В.

Работа защищена с оценкой:__________________

Дата защиты:   __________________

 

 

Пенза, 2021 г.

Содержание

 

Введение. 3

Глава 1. Классификация сделок с жилыми помещениями, подлежащих государственной регистрации. 6

1.1.Купля-продажа жилых помещений. 6

1.2.Мена жилых помещений. 9

1.3.Дарение жилого помещения. 11

1.4. Договор участия в долевом строительстве жилья. 13

Глава 2. Классификация сделок с жилыми помещениями, подлежащих государственной регистрации и нотариальному удостоверению в обязательном порядке. 15

2.1.Рентный договор. 15

2.2. Наследование жилых помещений. 18

Глава 3. Сделки с жилыми помещениями, подлежащие государственной регистрации или нотариальному удостоверению: исторический аспект и проблемы реализации 20

3.1. Эволюция нотариального удостоверения и государственной регистрации сделок с жилыми помещениями. 20

3.2.Проблемы, возникающие при государственной регистрации сделок с жилыми помещениями и способы решения (анализ судебной практики) 25

Заключение. 30

Список использованных источников и литературы.. 32

 

 

 

Введение

 

Нотариальное удостоверение сделки и государственная регистрация имеют общую цель–обеспечение законности оборота недвижимости. Государственная регистрация обладает своей процедурой и правовыми последствиями, она не тождественная нотариальному удостоверению. Деятельность государственного регистратора в основном, сводится к работе с поступившими документами, за рамками процесса государственной регистрации остается проверка дееспособности и правоспособности сторон сделки, разъяснения им значения действий, а также смысла и содержания сделки. Данные действия принадлежат нотариату.

Актуальность данной темы заключается в том, что с той или иной сделкой с жилым помещением сталкивается почти каждый гражданин нашей страны. Одни сделки с жилыми помещениями подлежат государственной регистрации, другие подлежат нотариальному удостоверению, существует и тип сделок, которые подлежат, как государственной регистрации, так и нотариальному удостоверению. Обладание знаний в сфере данного вопроса, поможет избежать неблагоприятных последствий в дальнейшем.

Цель работы: изучить виды сделок, подлежащих  государственной регистрации и (или) нотариальному удостоверению.

Объект исследования: сделки с жилыми помещениями, подлежащие государственной регистрации и(или) нотариальному удостоверению.

Предмет исследования: порядок заключения сделок и особенности сделок, подлежащих государственной регистрации и(или) нотариальному удостоверению.

Для осуществления обозначенной цели, служат следующие задачи:

– Изучить и проанализировать актуальную информацию о сделках, подлежащих государственной регистрации и/или нотариальному удостоверению;

–Выявить теоретические основы о сделках, подлежащих государственной регистрации и/или нотариальному удостоверению, а именно о следующих видах сделок: купля-продажа жилых помещений, мена жилых помещений, дарение жилого помещения, договор участия в долевом строительстве жилья, рентный договор, наследование жилых помещений;

– Изучить эволюцию нотариального удостоверения сделок с жилыми помещениями и сделок с жилимы помещениями, подлежащими государственной регистрации;

– Определить проблемы, возникающие при государственной регистрации  сделок с жилыми помещениями и способы решения (анализ судебной практики)

В теоретико-методологической основе исследования лежит диалектический метод анализа, а также метод правового анализа.

Эмпирическая база исследования основана на изучении российского законодательства в области правового регулирования сделок, с жилыми помещениями, подлежащих государственной регистрации и  (или) нотариальному удостоверению, а также материалов судебной практики применения нормативных правовых актов в данной области.

Теоретическую основу исследования составили научные статьи из журналов, учебные пособия, диссертации.

Нормативно-правовую основу исследования составили нормы российского законодательства, регулирующие вопросы о сделках с жилыми помещениями, подлежащие государственной регистрации и

(или) нотариальному удостоверению, а именно: Жилищный Кодекс РФ, Гражданский Кодекс РФ, Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

В данном исследовании основными использованными являются следующие работы: диссертация Агапова С.В. «Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву РФ», в которой даётся подробное описание особенностей правоотношений сделок с жилыми помещениями, а также содержится описание отдельных видов сделок с жилыми помещениями.

В научной статье Бахитовой Д.Ф. приводится соотношение государственной регистрации и нотариального удостоверения договоров купли-продажи жилых помещений.

В научной статье Остроухова В.В. «Проблемы нотариального удостоверения сделок с жилыми помещениями», рассказывается об аспектах нотариального удостоверения сделок, рассматриваются проблемы реализации конституционного фундаментального права российских граждан на жилище.

В научной статье Шульдайс А.В. «Государственная регистрация прав на жилое помещение и договора купли-продажи жилого помещения» рассматривается содержание государственной регистрации договора продажи жилого помещения и перехода прав собственности,также рассматривается деятельность регистрирующих органов.

Практическая значимость работы заключается в том, что положения и выводы данной работы могут быть использованы в учебном процессе, материал можно использовать при подготовке докладов и сообщений по изучаемой теме.

Структура работы определена характером исследуемых в ней проблем и следует логике их изложения. Работа состоит из введения, трёх глав, заключения и списка использованной литературы и источников.

 

 

Мена жилых помещений

 

Регулирование заключения гражданско-правового договора мены происходит в соответствии с гл. 31 ГК РФ. В соответствии данной главой каждая из сторон  сделки должна являться собственником жилого помещения или действовать по уполномочию собственников. Она обязана передать в собственность другой стороне принадлежащее ей жилое помещение. Фактически происходит мена имуществом, находящимся в собственности обменивающихся сторон, а каждая из сторон одновременно является и продавцом жилого помещения, и покупателем.

В Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и  перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, говорится о том, что договор мены подлежит государственной регистрации. На основании п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, однако если это не противоречит правилам гл. 31 ГК РФ и существу мены. В  связи с тем, что происходит мена недвижимого имущества, должны соблюдаться требования к форме сделки и правилам о государственной регистрации недвижимости[6].

Договор мены подлежит государственной регистрации в том  случае, когда хотя бы одним из обмениваемых объектов недвижимого имущества является объект, договор купли-продажи которого подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ. При переходе  права собственности к каждой из сторон договора мены подлежит государственной регистрации.

К числу возмездных договоров относится договор мены. При условии,что из договора мены не следует  иное, товары, подлежащие обмену, считаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случаях, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, которая обязана  передать товар, цена которого является ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором[7].

 

Дарение жилого помещения

 

На основании договора дарения, одна из сторон безвозмездно передает или обязуется передать имущество другой стороне, либо передать право собственности себе или третьему лицу, либо отказаться или взять на себя обязательство освободить себя или третье лицо от своей ответственности. Эти операции могут быть выполнены только владельцем в отношении подаренного предмета.

Согласно правовой природе договора дарения, он характеризуется такой фундаментальной характеристикой, как безвозмездность. В случае передачи вещи, права или встречного обязательства настоящий договор не признается дарением, и к такому договору применяются правила, регулирующие правила о признание сделки недействительной. По нормам ст. 170 ГК РФ она ничтожна[8].

Договор дарения недвижимого имущества составляется в письменной  простой форме путем составления одного документа,он  может быть нотариально удостоверен по желанию сторон и обязательно подлежит государственной регистрации. В договоре дарения жилого помещения в обязательном порядке указываются данные, которые позволяют установить передаваемое недвижимое имущество.В статье 575 ГК РФ устанавливается определенный  ряд ограничений в отношении сторон договора дарения.

Гражданское законодательство предусматривает возможность отказа сторон договора дарения от исполнения договора дарения в следующих случаях:со стороны одаряемого. Он вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. В случае, когда договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара  подлежит также государственной регистрации, со стороны дарителя. Он вправе отказаться от исполнения: договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение или  состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни, договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, по основаниям, дающим ему право отменить дарение. Даритель имеет право  отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения[9].

В письменной форме составляется договор дарения жилого помещения. Он подлежит обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация договора дарения осуществляется в два этапа: при заключении договора регистрируется сама сделка, а при передаче права собственности на недвижимость регистрируется переход права на жилье[10].

 

Рентный договор

 

На основании договора ренты одна сторона передает имущество другой стороне в собственность, и лицо(плательщик ренты), обязуется выплачивать в обмен на полученное имущество ренту в виде определенной суммы или иным образом. В соответствии с договором о ренте можно определить, является ли обязанность выплачивать ренту –постоянной,либо на срок жизни получателя ренты,т.е. пожизненная рента[14].

Стороны договора ренты: получатель ренты, т. е. лицо, которое передает своё имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего долгосрочного дохода. Вторая сторона-плательщик ренты, который обязан выплачивать доход лицу, передавшему его в течение длительного времени в обмен на полученное в собственность имущество.

Договор ренты является самостоятельным договором, но по отношению к нему возможно применение в субсидиарном порядке норм,касающиеся договоров купли-продажи и дарения. Это связано с тем, что теоретически и практически распоряжение недвижимостью может осуществляться двумя способами оплаты ренты. Договор ренты, несомненно, является реальным при передаче движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК РФ о договоре дарения[15].

Договоры  ренты могут иметь односторонний или взаимный характер. Договоры ренты по которым передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты, передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными.

Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, следует учитывать фактор необходимости государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и прав на него.Гражданский Кодекс Российской Федерации предусматривает отчуждение недвижимого имущества для уплаты ренты,и подлежит регистрации в государственном реестре и считается заключенным с момента ее окончания. Таким образом, права и обязанности как получателя, так и плательщика возникают только после государственной регистрации. В этом случае не стоит говорить о консенсуальном характере или реальности договора, так как правообразующая сила договора ренты возникает только во взаимосвязи с другим юридическим фактом актом государственной регистрации[16].

Права и обязанности сторон по договору ренты, заключенному под отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, возникают только после государственной регистрации такого договора. Договор ренты имеет возмездный характер. Он проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей взамен имущества, полученного в собственность. Право получения рентных платежей возникает у получателя ренты  после передачи имущества под выплату ренты. С  этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты. В законе может устанавливаться минимальный размер пожизненной ренты и минимальной стоимости общего объема содержания с иждивением. Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся долгое время и подлежит систематическому исполнению. В связи с этим законодательство устанавливает ряд правил о форме и способах

В соответствии со ст. 587 ГК РФ указано, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательств плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. В качестве особой меры, защищающей интересы получателя ренты, закон предусмотрел в ст. 588 ГК РФ ответственность плательщика ренты за просрочку выплаты ренты.

Классификация договоров ренты дана в  ст.583 ГК РФ: по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно или на срок жизни получателя ренты. Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением[17].

Заключение

Цель данного исследования заключалась в изучении видов сделок, подлежащих как государственной регистрации, так и нотариальному удостоверению.

В ходе работы были выполнены следующие задачи:

–Изучить и проанализировать актуальную информацию о сделках, подлежащих государственной регистрации и/или нотариальному удостоверению;

–Выявить теоретические основы о сделках, подлежащих государственной регистрации и/или нотариальному удостоверению, а именно о следующих видах сделок: купля-продажа жилых помещений, мена жилых помещений, дарение жилого помещения, договор участия в долевом строительстве жилья, рентный договор, наследование жилых помещений;

– Изучить эволюцию нотариального удостоверения сделок с жилыми помещениями и сделок с жилимы помещениями, подлежащими государственной регистрации;

– Определить проблемы, возникающие при нотариальном удостоверение сделок с жилыми помещениями и способы решения (анализ судебной практики)

Подводя итог, стоит отметить, что цели и задачи исследования достигнуты. Государственная регистрация и нотариальное удостоверение  прав на жилые помещения осуществляется уполномоченными на данную процедуру органами. Процедура регистрации прав и  сделок с имуществом недвижимого назначения необходима для юридического признания со стороны государства факта перехода, изменения, возникновения правомочий собственника у субъекта правоотношений. Государственная регистрация подтверждает существование права у собственника.

Законодательство о государственной регистрации прав закрепляет положения, определяющие момент возникновения права собственности на жилое помещение, ограничения такого права, а также момент заключения сделок с недвижимостью.

Таким образом, использование нотариальной формы и государственной регистрации  при заключении  сделок с жилыми помещениями направлено на повышенную защиту имущественных прав граждан,  тем самым на обеспечение правовыми мерами правопорядка в стране и государстве.

 

 

МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПЕНЗЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра «Педагогика и психология»

Курсовая работа

по дисциплине «Исследовательский практикум по общественным наукам»