Сравнительный анализ зарубежного опыта ипотечного кредитования

 

Рынок ипотечного кредитования в развитых государствах давно является стабильным кредитным продуктам, кредитные ставки по которому практически не изменяются, а граждане данных стран практически повсеместно используют его для приобретения недвижимости. Проведем сравнительный анализ на рисунке 11, где отразим долю домохозяйств, пользующихся кредитными средствами в некоторых иностранных государствах.

 

Рисунок 11 – Сравнительный анализ популярности среди домохозяйств ИЖК развитых стран и России (составлено автором), %

 

В первую очередь, высокие показатели использования ипотечного жилищного кредита в развитых странах характеризуется низкими процентными ставками, а также сравнительно высокими доходами населения. Кроме того, институт ипотечного кредитования существует в них значительно дольше, чем в России, при этом данные страны имеют намного меньше экономических трудностей, могут себе позволить активно субсидировать процентные ставки, если это необходимо, создавать дополнительные привилегии для отдельных категорий граждан и отдельных специалистов, занятых в стратегически значимых для отдельно взятой страны отраслях. На этом фоне Россия значительно уступает по развитости ипотечного кредитования данным странам, при этом вектор направления, который выбран сегодня правительством РФ коллинеарен с вектором развития ипотеки в данных странах. Приведем также сравнительный анализ процентных ставок в данных странах и сопоставим эти данные с процентными ставками в России, данные отразим в таблице 10.

 

Таблица 10 – Условия кредитных продуктов в развитых государствах, 2019 г.                      (составлено автором)

Страна	Условия кредитования
	доля кредита в стоимости объекта, %	срок кредита, лет	ставка кредита, %
Великобритания	от 70	30-45	1,9-3,5
Норвегия	65-85	30-60	6-8
США	60-80	35	3,5-7
Германия	50-85	35	1,3-2
Дания	от 70	40	-0,5-0,5
Швейцария	80-90	40	0,92-1,3
Швеция	70-95	40	1,2-3
Россия	50-85	30	4-6,5

 

Данные показывают, что процентная ставка в России не является самой низкой среди представленных стран. Тем не менее, процентная ставка в развитых государствах иногда вполне сопоставима с российской, которая регулируется государственными программами.

Обратим внимание на тот факт, что Дания в 2020 г. проводит эксперимент, в ходе которого установила отрицательную процентную ставку. Отрицательная процентная ставка характеризует уникальное явление, когда заемщик, приобретая ипотечный жилищный кредит, выплачивает стоимость меньшую, чем брал у банка. Данный ипотечный кредит предоставляется сроком на 10 лет и в ходе выплат заёмщика не имеет возможность погасить сумму раньше, чем установлено в договоре, при этом условия договора не будут меняться на всём его протяжении. Данный эксперимент является основой реформирования ипотечной системы, которая будет выдавать ипотеку под 0% годовых сроком до 20 лет, ипотечный кредит до 30 лет будет приниматься поставки 0,5.

Также интересно рассмотреть опыт Швейцарии. В 2020 г. в стране зафиксирован рекордный объем совокупного ипотечного кредитного портфеля, который составляет 1 трлн швейцарских франков, при этом, цены на недвижимость сохраняет положительную динамику. Например, в начале 2020 г. Швейцария зафиксировала прирост стоимости недвижимости на рынке первичного жилья на уровне 5,6%, на рынке вторичного жилья 11%. Швейцария является Одной из самых благополучных стран, в которых ипотека является практически повсеместной, уровень использования и поддержка населения составляет около 90%.

Рынок США и ЕС давно прошел этап становления ипотечного кредитования. Каждая страна выбрала для себя приемлемое направление его развития и продолжает заниматься его совершенствованием. Россия также сделала свой выбор в пользу государственного регулирования, которого придерживаются многие развитые страны.

Необходимо отметить, что в развитых государствах ипотечное кредитование в основном является инструментом приобретения вторичного жилья, особенно в небольших странах. Европейские страны отдают предпочтение сохранению имеющегося жилья, старинных архитектурных ансамблей, нежели строительства новых районов. Конечно, новые районы также появляются во всех странах, но их динамика и темпы строительства несопоставимы с российской. В том числе, в России активно наращиваются темпы строительства жилья в связи с тем, что дешевое жилье, которое ранее было построено, имеет очень короткий и ограниченный период эксплуатации. Отсюда возникают многочисленные программы реновации, переселения, что является драйвером развития ипотечного кредитования для рынка нового жилья.

В мировой практике механизм ипотеки активно используется в сфере жилищного строительства. Развитый рынок в зарубежных странах предоставляет возможности пополнять ресурсы для долгосрочных жилищных кредитов как самими кредиторами за счет привлекаемых на первичном рынке средств, так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке саморегулируемыми специализированными организациями. Иностранные банковские группы часто самостоятельно занимаются поиском средств для кредитования населения, для этого они обращаются к рынку ценных бумаг, продают закладные и таким образом осуществляют привлечение инвестиций.

В России же наоборот, российские банки ожидают субсидии и дотации со стороны Правительства РФ в качестве обеспечительных мер для выдачи льготных кредитов, потому что не могут полностью брать на себя все существующие риски. Российский рынок ценных бумаг остается нестабильным и высоко волатильным, поэтому за счёт него нельзя финансировать долгосрочные ипотечные займы. Это является очень опасной процедурой, которую не рекомендуют делать ни одной развивающейся стране, поскольку становление фондовых рынков всегда сопровождается кризисами, обвалами и волатильностью. От процесса становления ипотечного рынка не должны страдать граждане данной страны, поэтому финансирование в России протекает в основном за счет государственных средств.

Возвращаясь к международному опыту обеспечения ипотечных кредитов отметим, что по оценке Европейской ипотечной федерации, ресурсной базой для ипотечных кредитов являются депозиты (62%), ипотечные облигации (19%), жилищные сберегательные счета (5%). Система стройсбережений, основанная на депозитном характере привлекаемых средств (преобладает в Германии, Чехии, Словакии) требует бюджетной поддержки.

В Италии и Чехии кредиты на жилищное строительство в рамках данной модели составляют всего около 15% предоставляемых кредитов населению. Во Франции каждый третий гражданин имеет жилищный накопительный контракт с целью приобретения нового жилья (28,3%), для покупки жилья на вторичном рынке (31,4%), для финансирования аренды (26,8%) (рисунок 12).

Важным элементом качественного функционирования механизма ипотечного жилищного кредитования остаётся рынок ценных бумаг и стабильность кредитного рынка в целом. Отметим, что в настоящее время в России преобладает спекулятивный характер на рынке ценных бумаг, поэтому стоимость ценных бумаг часто колеблется, редко соответствует внутренней стоимости и т.д. Для регулирования финансового риска в сфере ипотечного кредитования многие иностранные банки в развитых экономиках создают отдельные филиалы, которые занимаются исключительно жилищным кредитованием.

 

Рисунок 12 – Структура прав на жильё развитых стран, 2019 г. [22]

 

С одной стороны, это характеризует высокий спрос на данные кредитные продукты, но с другой высокая значимость данного элемента кредитного портфеля обуславливает наличие социальной ответственности перед гражданами. Средняя доходность Европейского банка по ипотечному кредиту составляет не более 0,5% (от 0,2% во Франции, Германии и Дании до 0,4% в Испании и Великобритании).

Моделью ипотечного кредитования развитых стран ЕС является сбалансированная автономия (общее название подхода для различных стран), функционирует на основе ссудно-сберегательного принципа. В рамках модели субъектами ипотечного кредитования являются ипотечные и специализированные сберегательные банки (сберкасса, стройсберкасса), а формирование кредитных ресурсов происходит за счет сберегательных сумм вкладчиков, которые в будущем желают взять ипотечный кредит. Аккумулирование финансовых средств осуществляется за счет включения жилищных накопительных программ, а также выпуска жилищных облигаций.

К недостаткам модели сбалансированной автономии относится то, что получение ипотечного кредита возможно только для вкладчиков, у которых накопления составляют не менее половины стоимости приобретаемой недвижимости. Преимуществом модели является отсутствие зависимости от состояния финансово-кредитной системы страны. На модель не оказывают влияния не только колебания рыночной цены привлекаемых средств, но и средний уровень цен на жилье.

В целом можно сделать вывод, что дезинтеграция элементов ипотечного кредитования в рамках трёхуровневой модели, при всех ее преимуществах, имеет один существенный недостаток: успех одного участника ипотечной цепочки, выполняющего ограниченный набор функций, зависит от того, насколько добросовестно выполняют свои функции другие участники ипотечного рынка. В условиях отсутствия негосударственных организаций, способных осуществлять ипотечное кредитовании в больших объемах и государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, интерес вызывает также азиатская модель жилищного кредитования. Данная модель не является в прямом смысле закрытой, как европейская, ни высокорискованной открытой, как американская. Она подразумевает создание специализированной ипотечной компании со смешанным государственно-частным капиталом.

На сегодняшний день, Россия стремится полностью регулировать ипотечную систему на государственном уровне, в связи с чем создаётся закрытый тип системы ипотечного кредитования. Рассмотрим основные преимущества данного типа системы ипотечного кредитования для России:

- уменьшение финансовых рисков волатильности, не прогнозируемых событий на рынке ценных бумаг, создание стабильности в сфере ипотечного кредитования населения;

- модель закрытого типа не требует высокой степени организации всех участников отношений в сфере ипотечного кредитования, не требует дополнительного страхования и хеджирования рисков. 

Технология инвестирования в жилищную сферу в целом строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка. В различных моделях ипотечного кредитования объектами кредитования выступает: новостройки (МКД), частные дома, первичный и вторичный рынок. Приоритет перед ипотечным кредитованием отдаётся в зависимости от особенностей и специфики настройки той или иной модели для различных стран. Например, в России в основном кредитуют строящееся жилье, чтобы сохранять динамику развития отрасли, которая является одним из локомотивов развития экономики и усиления темпов роста ВВП.

Американский тип ипотечного кредитования является открытым, в некотором смысле тоже противоположным российскому опыту. Средства на обеспечение ипотечных кредитов берутся на рынке ценных бумаг, механизм кредитования является полностью рыночным и подлежит регулированию со стороны рынка. Иными словами, на сегодняшний день государство США практически не регулируют административными мерами ипотечную систему США. В том числе, это возможно благодаря тому, что США имеет высокую конкуренцию в банковском секторе, поэтому стоимость ипотечного кредита не может расти безусловно, на основании монопольного положения одного из участников. Перечисленные особенности системы ипотечного кредитования в США:

К особенностям модели относят следующие:

- формирование финансовых ресурсов для предоставления кредитов банковскими институтами из разнообразных источников, включая собственные и привлеченные средства;

- процентная ставка по ипотечным кредитам полностью зависит от складывающейся ситуации на финансово-кредитном рынке страны.

Важной особенностью ипотечного кредитования в США остается значительный приток средств с вторичного рынка реализации закладных ценных бумаг. Основным условием создания такой финансовый экосистемы остаётся высокая диверсификация и сегментация рынка ипотечного жилищного кредитования. Данная модель относится к категории наиболее надежных, поскольку ценные бумаги, которые котируются на данном рынке имеют длительный период погашения и оборачиваемости. Значительным недостатком рассматриваемой модели ипотечного кредитования остаётся зависимость и влияние на финансовую систему страны, что иногда приводит к транзиту кризиса между финансовыми сферами государства.

Выводы по результатам проведённого анализа. По результатам проведенного анализа можно сделать вывод о том, что государственные программы по поддержке ИЖК работает довольно эффективна, тем не менее они не оберегают экономику и общество от специфических рисков. В том числе, выявлен рост дефолтов ИЖК, уменьшение реальных доходов и ограничение конкуренции в банковском секторе.