Статья 625. Размер арендной платы

1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в пись­менной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 394 настоящего Кодекса, не при­меняются.

2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование зе­мельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено зако­нодательством или договором.

3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установле­на в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показа­теля его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

1. Арендная плата является существенным условием договора арен­ды здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК правила § 4 «Аренда зданий и сооружений» гл. 34 ГКприменяются к аренде нежилых помещений, следовательно, условий о размере арендной платы является существенным условием и для дого­вора аренды нежилого помещения (п. 9 постановления Пленума Выс­шего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28 июня 2002 г. № 10 – Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 97, 6/336).

Указом Президента Республики Беларусь от 30 сентября 2002 г. № 495 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 112, 1/4050) утверждено Положение об определении разме­ров арендной платы за общественные, административные и переобору­дованные производственные здания, сооружения и помещения, нахо­дящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в безвозмездное пользование (да­лее – Положение от 30 сентября 2002 г.).

Названное Положение от 30 сентября 2002 г. распространяется на от­ношения по аренде и передаче в безвозмездное пользование объектов, находящихся в государственной собственности, в той части, в которой это не противоречит порядку управления и распоряжения этими объек­тами, определенному в соответствии с Конституцией местными Сове­тами депутатов.

В соответствии с п. 1 Положения от 30 сентября 2002 г. оно применя­ется при аренде и передаче в безвозмездное пользование обществен­ных, административных и переоборудованных производственных зда­ний, сооружений и помещений, находящихся в государственной собст­венности (далее сокращенно – общественные, административные и пе­реоборудованные производственные помещения, если иное не оговоре­но), в том числе при передаче помещений в субаренду, за исключением передачи в аренду зданий и помещений дипломатическим представи­тельствам, приравненным к ним представительствам международных организаций и консульских учреждений иностранных государств в Рес­публике Беларусь.

Арендная плата за нежилые государственные помещения, предо­ставляемые в аренду дипломатическим представительствам, прирав­ненным к ним представительствам международных организаций и кон­сульских учреждений иностранных государств определяется – в соот­ветствии с Положением о предельных размерах ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в государственной собственнос­ти, предоставляемые в аренду дипломатическим представительствам я приравненным к ним международным организациям, а также между­народным юридическим и физическим лицам, занимающимся коммер­ческой деятельностью. Это Положение утверждено приказом Минис­терства по управлению государственным имуществом и приватизации Республики Беларусь от 14 декабря 1993 г. № 201 (Бюллетень норматив­но-правовой информации, 1994 г., № 4).

Перечень общественных, административных и переоборудован­ных производственных зданий, сооружений и помещений, на кото­рые распространяется действие Положения от 30 сентября 2002 г., со­держится в Приложении 1 к этому Положению. В нем названы следу­ющие девять групп общественных зданий и сооружений, на которые распространяется действие Положения от 30 сентября 2002 г.: 1) зда­ния для организаций образования, воспитания и подготовки кадров; 2) здания научно-исследовательских, проектных, общественных ор­ганизаций и организаций управления; 3) здания и сооружения для организаций здравоохранения и отдыха; 4) физкультурно-оздоровительные и спортивные здания и сооружения; 5) здания культурно-просветительных и зрелищных учреждений; 6) здания для организа­ций торговли, общественного питания и бытового обслуживания; 7) здания для хранения транспорта, предназначенного для непосред­ственного обслуживания населения; 8) здания для коммунального хо­зяйства, кроме производственных, складских и транспортных зданий и сооружений; 9) многофункциональные здания, включающие поме­щения различного назначения. В каждой из этих групп обществен­ных зданий и сооружений дан более подробный перечень зданий и сооружений, на которые распространяется действие Положения от 30 сентября 2002 г.

В Приложении 1 названы также пять следующих групп администра­тивных зданий и сооружений, на которые распространяется Положение от 30 сентября 2002 г.: 1) здания заводоуправлений; 2) помещения для размещения органов управления и конструкторских бюро организаций, кабинеты охраны труда; 3) помещения информационно-технического назначения; 4) помещения общественных организаций; 5) помещения для проведения учебных занятий в организациях. В нем также раскры­то содержание термина «переоборудованные производственные здания и помещения», подпадающие под действие Положения от 30 сентября 2002 г. К ним отнесены производственные здания и помещения, а также жилые здания и сооружения, которые в установленном порядке пере­оборудованы. В зависимости от выполняемых после переоборудования функций они относятся к общественным или административным зда­ниям и помещениям.

2. Арендодатели общественных, административных и переоборудо­ванных производственных зданий, сооружений и помещений, находя­щихся в государственной собственности, в трехмесячный срок должны привести размеры взимаемой арендной платы в соответствие с Указом Президента от 30 сентября 2002 г.

3. В размер арендной платы, рассчитываемой согласно Положению от 30 сентября 2002 г., включаются амортизационные отчисления, нало­ги и платежи, уплачиваемые арендодателем общественных, админист­ративных и переоборудованных помещений в бюджет в соответствии с налоговым, бюджетным и иным законодательством, и не включаются соответствующие расходы по эксплуатации и текущему ремонту поме­щений, затраты на коммунальные услуги, включая плату за потребляе­мую электроэнергию.

4. Приложением 2 к Положению от 30 сентября 2002 г. «Базовые ставки арендной платы за помещения в общественных, администра­тивных и переоборудованных производственных зданиях и сооружени­ях, находящихся в государственной собственности, для населенных пунктов Республики Беларусь» предусмотрены базовые ставки (стои­мость аренды одного квадратного метра арендуемой площади в месяц, дифференцируемые согласно целевому использованию помещений (непроизводственные, смешанное, производственное) и их месторас­положению в евро. Например для г. Бреста при непроизводственном использовании помещений базовая ставка установлена 6 евро, сме­шанном использовании – 4 евро, производственном использовании – 2,5 евро. Для городов Барановичи, Кобрин, Пинск она установлена со­ответственно 4,5, 3 и 2 евро.

Резиденты Республики Беларусь вносят арендную плату в белорус­ских рублях по курсу Национального банка, установленному к евро на день оплаты, нерезиденты – в одной из иностранных свободно конвер­тируемых валют или российских рублях (по соглашению сторон), если в соответствии с международными договорами, действующими для Ре­спублики Беларусь, не предусмотрен иной порядок расчетов.

5. Стоимость аренды одного квадратного метра арендуемой площади общественных, административных и переоборудованных производст­венных помещений в месяц (ставка арендной платы) рассчитывается ис­ходя из базовой ставки с применением коэффициентов, предусмотрен­ных п. 10 Положения от 30 сентября 2002 г. и Приложением 3 к нему.

6. Размер арендной платы в месяц рассчитывается исходя из аренду­емой площади общественных, административных и переоборудован­ных производственных помещений и ставки арендной платы за один кв. метр арендуемой площади.

7. Ставки арендной платы корректируются применением коэффи­циентов. Пункт 10 Положения от 30 сентября 2002 г. предусматривает коэффициенты, посредством которых учитывается место расположе­ния зданий, сооружений и их комфортность, а Приложение 3 к назван­ному Положению – коэффициенты, учитывающие вид деятельности и категорию арендаторов.

В соответствии с п. 10 Положения от 30 сентября 2002 г. применяют­ся следующие коэффициенты: 0,6-1,0 – коэффициенты месторасполо­жения зданий, сооружений (они устанавливаются облисполкомами и Минским горисполкомом в зависимости от местонахождения зданий, сооружений в пределах населенного пункта); 0,40-0,95 – коэффициенты комфортности: 0,40 – для мансардных помещений с высотой наклонного потолка от 1,6 до 0,8 метра; 0,50 – для помещений без естественного освещения; 0,75 – для помещений с коэффициентом естественного освещения, значение которого ниже или равно 0,5 от нормального показателя; подвальных помещений; по­мещений без центрального отопления; 0,80 – для мансардных помеще­ний при высоте наклонности потолка не менее 1,6 метра; 0,90 – для по­мещений, расположенных в цокольном этаже; для помещений в здани­ях и сооружениях без центрального водоснабжения и водоотведения; для нетелефонизированных помещений нормированной площадью до 60 кв. метров; 0,95 – для нетелефонизированных помещений нормиру­емой площадью свыше 60 кв. метров.

В зависимости от целевого использования арендуемых помещений и категорий арендаторов Приложение 3 к Положению от 30 сентября 2002 г. предусматривает следующие понижающие и повышающие коэф­фициенты к базовым ставкам арендной платы:

Понижающий коэффициент 0,1 установлен за площади, арендуе­мые: индивидуальными предпринимателями и организациями при числе работающих инвалидов на арендуемых площадях 50% и более от среднесписочной численности работающих; творческими союзами для размещения служебных помещений, мастерских, галерей, выста­вочных залов, студий, лабораторий до 100 кв. метров нормированной площади. Площадь, превышающая 75 кв. метров, оплачивается без применения коэффициента; общественными организациями (объеди­нениями), не осуществляющими предпринимательскую деятельность, и объединениями юридических лиц (ассоциаций и союзов), являющи­мися некоммерческими организациями, до 75 кв. метров. Площадь, превышающая 75 кв. метров, оплачивается без применения коэффи­циента, за исключением помещений, используемых непосредственно для организации детских и юношеских спортивных секций и групп, детских театров, студий, танцевальных, литературно-художественных коллективов, для которых льгота распространяется на все арендуемые площади.

Понижающий коэффициент 0,2 применяется за площади, арендуе­мые: редакциями государственных газет и журналов, финансируемых из государственного бюджета, за все занимаемые ими площади исходя из базовой ставки арендной платы за производственные помещения; государственными юридическими лицами, осуществляющими отпуск медицинских и фармацевтических товаров на льготных условиях, для размещения аптек, аптечных киосков, пунктов и складов, за все за­нимаемые ими площади исходя из базовой ставки арендной платы за производственные помещения; государственными организациями связи.

Понижающий коэффициент 0,4 установлен за площади, арендуе­мые: государственными и негосударственными образовательными и воспитательными учреждениями национальной системы образования для учебных целей; юридическими лицами, индивидуальными пред­принимателями для организации объектов общественного питания с торговой наценкой не выше 70 процентов, за все занимаемые ими площади исходя из базовой ставки арендной платы за производствен­ные помещения; юридическими лицами, индивидуальными предпри­нимателями для организации бытового обслуживания населения, за все занимаемые ими площади, исходя из базовой ставки арендной платы за производственные помещения; юридическими лицами, индивидуаль­ными предпринимателями для организации розничной торговли, за все занимаемые ими площади исходя из базовой ставки арендной платы за производственные помещения; индивидуальными предпринимателями и негосударственными юридическими лицами для размещения аптек, аптечных киосков, пунктов и складов.

Понижающий коэффициент 0,5 применяется за площади, арендуе­мые: органами Фонда социальной защиты населения Министерства труда и социальной защиты; центрами поддержки предпринимательст­ва, технологическими парками (технопарками), инкубаторами малого предпринимательства в первые два года со дня заключения договора аренды.

Размер арендной платы при применении понижающих коэффици­ентов не должен быть ниже амортизационных отчислений, налогов и платежей, которые вносятся в бюджет арендодателем общественных, административных и переоборудованных производственных помеще­ний в соответствии с налоговым, бюджетным и иным законодательст­вом (п. 5 Положения от 30 сентября 2002 г.)

Повышающие коэффициенты 1,5-20 применяются за площади, арендуемые индивидуальными предпринимателями и организациями для организации игорного бизнеса и оказания услуг: риэлторских, ту­ристских и других.

Повышающие коэффициенты в пределах 1,5-20 и понижающие ко­эффициенты, которые учитывают вид деятельности и категорию арен­даторов, устанавливаются решениями Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собст­венности, а в пределах полномочий, предоставленных указанной ко­миссией, – решениями облисполкомов, Минского горисполкома и ко­миссии по арендным отношениям Управления делами Президента Рес­публики Беларусь (п. 10.4 Положения от 30 сентября 2002 г.).

8. Арендная плата за арендуемые помещения не взимается и обще­ственные, административные и переоборудованные производственные помещения предоставляются в безвозмездное пользование государст­венным органам, государственным организациям, подчиненным Пра­вительству Республики Беларусь и многим другим пользователям, пере­численным в п. 11 Положения от 30 сентября 2002 г. Однако организа­ции, которым общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения передаются в без­возмездное пользование, обязаны возмещать амортизационные отчис­ления (если указанные отчисления производятся), плату за землю и на­лог на недвижимость, соответствующие расходы по эксплуатации, ка­питальному и текущему ремонту этих зданий, сооружений и помеще­ний, затраты за коммунальные, включая отопление, потребляемую эле­ктроэнергию, пропорционально занимаемой площади.

Положение от 30 сентября 2002 г. не регулирует отношения по аренд­ной плате за переданные в аренду производственные здания, сооруже­ния и помещения, находящиеся в республиканской собственности. По­становлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 мая 2002 г. № 710 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 65, 5/10554) предложено Министерству экономики Респуб­лики Беларусь совместно с Министерством финансов и Министерством по налогам и сборам утвердить положение о порядке определения раз­меров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собствен­ности. Постановлением Министерства экономики Республики Бела­русь, Министерства финансов Республики Беларусь и Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 29 июля 2002 г. № 165/104/78 такое Положение утверждено (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 91, 8/8431). Оно вступило в силу с 1 ноября 2002 г.

Арендная плата рассчитывается за месяц, исходя из арендуемой пло­щади в производственных зданиях, сооружениях и помещениях, уста­новленной базовой ставки арендной платы за 1 кв. метр арендуемой площади и коэффициентов, характеризующих удобства в пользовании арендуемыми производственными зданиями, сооружениями и помеще­ниями.

Базовые ставки арендной платы в производственных зданиях, соору­жениях и помещениях, находящихся в республиканской собственнос­ти, по указанию Совета Министров Республики Беларусь утверждены в евро. Постановлением Министерства экономики Республики Бела­русь от 11 октября 2002 г. № 226 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 118, 8/8660). Базовые ставки диффе­ренцированы в зависимости от населенных пунктов, в которых распо­ложены производственные здания, сооружения и помещения, находя­щиеся в республиканской собственности. Например, за 1 кв. метр арен­дуемой площади в месяц в евро они установлены для г. Минска – 2,2; городов Борисов, Жодино, Молодечно, Слуцк, Солигорск – 1,5; для районных центров (за исключением городов Борисов, Молодечно, Слуцк, Солигорск) – 1,2; других населенных пунктов – 0,8.

Обязательства по внесению арендной платы должны быть выражены в белорусских рублях в сумме, эквивалентной в евро по курсу, установ­ленному Национальным банком на день платежа. Внесение арендной платы в иностранной валюте допускается в случаях, порядке и на усло­виях, определенных законодательством.

Коэффициенты месторасположения производственных зданий, со­оружений и помещений устанавливаются облисполкомами и Минским горисполкомом в пределах 0,6-1,0.

Коэффициенты расположения арендуемых помещений в производ­ственных зданиях, сооружениях в пределах 0,75-0,9 и коэффициенты комфортности и удобств производственных зданий, сооружений и по­мещений в пределах 0,75-0,9 установлены в самом Положении от 29 июля 2002 г.

Коэффициенты эффективности характеризуют эффективность ис­пользования производственных зданий, сооружений и помещений в пределах от 0,5 до 1,5. Они устанавливаются по соглашению сторон в зависимости от спроса и предложения на производственные здания, сооружения и помещения в данном регионе.

Если производственные здания, сооружения и помещения не ис­пользовались или неэффективно использовались в течение последних двух лет, по договоренности сторон и по согласованию с республикан­ским органом государственного управления, иной государственной ор­ганизацией, подчиненной Правительству Республики Беларусь, упол­номоченными управлять этим имуществом, коэффициент эффектив­ности может устанавливаться в размере от 0,02 до 0,1.

При наличии оснований для применения нескольких коэффици­ентов применяются все эти коэффициенты, но размер арендной платы при применении понижающих коэффициентов не должен быть ниже суммы амортизационных отчислений, налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджет, которые уплачиваются арендодателем производственных зданий, сооружений, находящих­ся в республиканской собственности, в соответствии с законода­тельством.

При сдаче производственных зданий, сооружений и помещений в субаренду арендная плата для субарендаторов определяется по изло­женным правилам Положения от 29 июля 2002 г.

9. Постановлением Министерства экономики Республики Беларусь от 29 мая 2001 г. № 96 была утверждена Инструкция о порядке форми­рования ставок арендной платы юридическими лицами негосударст­венной формы собственности при сдаче в аренду нежилых зданий (по­мещений) (Национальный реестр правовых актов Республики Бела­русь, 2001 г., № 62, 8/6246).

Решением Конституционного Суда Республики Беларусь от 7 февра­ля 2002 г. (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 21, 6/317) названная Инструкция признана не соответствую­щей Конституции Республики Беларусь и иным законодательным ак­там и постановлением Министерства экономики от 28 февраля 2002 г. № 49 отменена (Национальный реестр правовых актов Республики Бе­ларусь, 2002 г., № 33, 8/7845).

10. Изменение условий договора о размере арендной платы должно быть согласовано с другой стороной, если договором аренды не предус­мотрено право арендодателя изменить ставки арендной платы с уведом­лением об этом арендатора.

11. В договоре аренды необходимо правильно определить срок вне­сения арендатором арендной платы. Предпочтительно установить срок внесения арендной платы по истечении месяца, но не позднее опреде­ленного числа следующего месяца.

Не исключается ситуация, при которой по каким-то причинам арен­датор пользовался арендованным помещением до заключения договора аренды, и при заключении договора арендатор соглашается с условием договора, согласно которому действие заключаемого договора распрост­раняется на предыдущее время, начиная с указанной в договоре даты. В таком случае необходимо в договоре оговорить, что за несвоевременное внесение платежей по аренде за истекшее время пеня не насчитывается.