Принципы оценки недв-ти, связанные с объектами недвиж-ти.

Принципы оценки недв-ти – методические правила, кот. позволяют оценщику правильно оценить всё многообразие факторов, присущее РН и влияющих на ст-ть недв-ти.

К принципам оценки недв-ти, связанные с объектами недв-ти, относ-ся:

1) Принцип остаточной продуктивности – в основе стоимости земли лежит её остаточная продуктивность. Остаточная продуктивность выраж-ся доходом, приходящимся на землю после оплаты затрат на труд, капитал, управ-ние.

2) Принцип вклада. Вклад – сумма, на кот. увелич-ся или уменьш-ся ст-ть объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. Величина такого увеличения или уменьшения м.б. выше или ниже затрат такого элемента. Теоритич. основа такого вклада – концепция предельной производит-ти, согласно кот. максим-ая эф-ть достигается тогда, когда предельный доход = предельным затратам, связанного с его получением.

3) Принцип возрастания и уменьшения доход-ти – увеличение капиталовложений в основные составляющие пр-ва обуславливают рост темпов роста прибыли лишь до опред-го предела, после кот. прирост прибыли меньше прироста капиталовложений в недв-ть. Данный предел и соответствует максимальной ст-ти объекта недв-ти.

4) Принцип сбалансированности - составляющие пр-ва д. сочетаться м/д собой в опред-ной пропорции. Лишь при оптимальном сочетании всех составляющих пр-ва с объекта недв-ти будет получен макимальный доход и вследствие ст-ть объекта недв-ти будет выше.

5) Принцип экономич-го размера. Экономич. размер – кол-во земли, необходимое для достижения максимального землепользования в соответствие с рыночными условиями.

6) Принцип экономич. разделения. Разделение имущественных прав осущ-ся след. образом: 1. физич. разделение, 2. по времени владения, 3. совокупности имущественных прав собственности, 4. разделение имущественных прав среди участников (товарищество, АО и т.д.), 5. по залоговым правам.    

Общие положения сделок с землёй.

Операции: 1. купля-продажа, 2. дарение, 3. мена, 4. залог, 5. аренда, 6. рента.

Правила заключения и оформления сделок с землёй:1. д.б. оформлены в письменном видом, 2. нотариально удостоверены, 3. зарегистрированы специальными уполномоченными гос-ми органами по земельным ресурсам и землеустройству.

Сторона, приобретаемая зу не может изменить цели его исп-ния.

При совершении сделки с частью зу она д.б. выделена в самомтоятельный ЗУ.

К новому субъекту прав на зу переходит такая совокупность правомочий, кот. обладал прежний пользователь землёй.

 

 

Договор купли-продажи з.у.

Предметом купли-продажи м.б. зу, принадлежащий только на праве частной собственности гражданину или юридич. лицу.

Договор к-п д. содержать согласованные сторонами условия о цене. Если договором к-п служит земля, она м. переходить к покуп-лю на праве частной собственности. При продаже расположенного на зу объекта покупатель становится собственником земли, только если этим правом обладал продавец. Если же участок принадлежит продавцу на ином праве, то покупателю переходит объём правомочий продавца. Договор к-п м.б. заключён при отсутствии споров и иных причин, препятствующих заключению договора.

Договор д. содержать сведения: 1. стороны сделки, 2. предмет сделки, 3. указание на правоустанавливающие док-ты, 4. отсутствие или наличие, 5. цена сделки, 6. отсутствие иных договоров на отчуждение, 7. другие необходимые условия (срок передачи зу и т.д.).

К договору прилагается план границ зу. Он составляется в 3-х экземплярах: 1. натариусу, 2. продавцу, 3. покупателю.

Переход права собств-ти на зу – внесение в установленном порядке записи о договоре в зем. кадастровую книгу и отметки о гос. регистрации в договор.

Док-ты, необходимые для гос. регистрации: 1. заявление продавца и покупателя, 2. док-ты за внесение оплаты за гос. регистрацию, 3. подлинники договоров в 2-х экземплярах+копию договора в 1 экземпляре, 4. паспорт гражданина РБ, 5. зем.-кадастровый план участка.

М.б. отказано в гос. регистрации: 1. наличие противоречий м/д док-ми, подписанные на регистрацию и в земельной кодастровой книге, 2. несоответствие данных, позволяющих опренелённо установить предмет договора, 3. наличие запретов на отчуждение, 4. наличие условий, влекущих изменение целевого назначения.

Юридич. лица РБ могут отчуждать зу только тем юридич. лицам, кот. имеют право на получение зу в собственность и при обязательном сохранении целевого назначения.

 

Основные циклы развития РН.

                     РН                      реальная эк-ка

                        В                  Г                                          

                                                               время

     А           Б

 

А – цикл спада. Предложение превышает спрос, т.е. рынок перенасыщен. Число незанятых строений увеличивается, которые становятся невыгодными. Владельцы недв-ти вынуждены отдавать свои объекты на погашение кредитов.

Б – цикл поглощения недв-ти. Поглощение инвестиционных излишков. Постепенно спрос превышает предложение.

В – новое строит-во. Расширение РН. Спрос выше предложения. Расширение проходит 3 этапа: 1. Доминирует строит-во объектов недв-ти отдельностоящих и строящихся для потребителей, имеющих достаточные доходы для полной оплаты. 2. Выгодно становится строит-во домов, промышленных зданий, кот. финансируются в основном с целью получения прибыли от инвестиций. 3. Выгодным становится любое строит-во, т.к. финансовые институты финансируют. 

Г – насыщение. Перенасыщение рынка. Строит-во невыгодно. Цены растут.