Глава 6. Бюджет строительства

 

Предвижу ваши возражения – «Зачем нам, инвесторам, обсуждать стройку? Давайте лучше поговорим о том, как найти хорошую бригаду строителей».

Мы обязательно поговорим и об этом.

Но сейчас просто доверьтесь моему опыту – вам надо быть в курсе того, как объект сдается в эксплуатацию. Это необходимо для того, чтобы не потерять деньги, избежать ошибок, чтобы аргументированно спорить с прорабом, когда он будет говорить вам: «Ну неееет, так сделать невозможно / очень трудно / очень дорого…». Да просто чтобы создавать такие объекты, которые будут приносить в дальнейшем легкую прибыль, а не головную боль.

 

Если не засучить рукава и не попробовать хотя бы раз в жизни сделать все собственными руками, то так никогда и не узнаешь, какие действия необходимы.

Билл Бишоп

 

Так что попробуйте собрать волю в кулак и прочитайте эту главу до конца. Я не стану учить вас технологии укладывания кафельной плитки (хотя, кстати, смогла бы!). Но я покажу вам, на что нужно обязательно обращать внимание при подготовке своего инвестиционного объекта к эксплуатации.

Готовы? Тогда поехали.

 

Метод полного интерьера

 

С методом полного интерьера мы уже познакомились, когда учились рисовать перепланировки. До начала ремонта вам необходимо прорисовать полную расстановку мебели. Для чего мы это делаем? В первую очередь для того, чтобы понимать, куда проводить свет и где установить розетки. Согласитесь, гораздо легче наметить это в самом начале, чем долбить стены под выключатели, после того, как вы поклеили обои.

Подумайте, как будет освещаться студия, куда можно добавить дополнительный свет в виде бра или торшера.

У маленькой студии есть специфика – на единицу площади приходится гораздо больше электроприборов, чем в большой квартире. Поэтому для студий у нас золотое правило – делаем максимальное количество розеток, и на каждой стене. Пусть арендатор потом расставит мебель, как ему нравится, но мы дадим ему возможность в любом месте устроиться с ноутбуком, поставить телефон на зарядку или вскипятить чайник.

Если вы поймете, что мощности, которая сейчас есть на объекте, будет недостаточно, просчитайте, сколько нужно добавить. Проверьте входной кабель на электричество и прикиньте, какие надо будет установить провода, чтобы они выдержали новую нагрузку.

Мы всегда протягиваем медный кабель сечением 6–8. Этого обычно бывает достаточно, чтобы обеспечить 3–4 небольшие студии. Посоветуйтесь с электриком. Лучше сделать это заранее, чтобы в дальнейшем избежать жалоб на выбивание пробок при перегрузке или, не дай бог, пожара.

Продумайте, где лучше установить счетчики электроэнергии. Можно поставить отдельный счетчик на каждую квартиру, а можно организовать в коридоре щиток со счетчиками всех арендаторов.

Метод полного интерьера поможет установить двери в правильном месте. Мебель в маленьком помещении должна быть компактна и функциональна, поэтому дверь не должна загораживать ни одну тумбочку.

Примените фантазию. Расставьте все так, как для себя. Я часто беру мел и рисую мебель прямо на полу и стенах. Это помогает понять, удобно ли будет человеку перемещаться по квартире с такой обстановкой.

Развивайте свое зрительное и пространственное воображение. Я очень люблю магазины вроде ИКЕА, где мебель часто представлена в интерьерах на небольших площадях. Там можно почерпнуть очень много интересных идей по планировке.

 

Метод полного погружения

 

Не хочу вас расстраивать, но вы должны иметь представление о том, как и что делается во время ремонта. К счастью, сейчас с этим гораздо проще. Вам не надо стелить ламинат, чтобы получить этот навык. Вы можете посмотреть ролик в Интернете и узнать, как класть плитку, как выбрать фановую трубу, какие розетки подходят для гипрока.

Зачем? Если по вашему проекту фановая труба должна идти по коридору, а прораб будет бить себя в грудь и доказывать, что это невозможно, вы не станете хлопать глазами и слушать его доводы. Вы объясните ему, как ВАМ надо, чтобы было сделано. Потому что вы понимаете, о чем идет речь.

Или если ваши рабочие попросят неделю на установку электропроводки, но вы будете знать, что на это нужно максимум два дня, вы не позволите им неделю бездельничать. Вы установите жесткие сроки, ведь вы понимаете, как происходит этот процесс.

И вообще – не давайте строителям водить вас за нос во время ремонта. Ваша задача – закончить проект как можно раньше и в том виде, в каком вы запланировали. Чем скорее закончится ремонт, тем скорее объект начнет приносить деньги. Поэтому лучше потратить время на изучение вопроса, чем снимать с ушей лапшу про сроки и сложности, которую вам будут навешивать рабочие.

Вы должны понимать такой психологический момент – если рабочие почувствуют хоть малейшее отсутствие контроля с вашей стороны, любая бригада, даже самая лучшая и самая ответственная, начнет филонить и упрощать себе задачи. Ну, видимо, так уж человек устроен.

Поэтому в ваших интересах быть профессионалом в вопросах строительства и не перекладывать весь контроль за процессом на плечи прораба. Берите отпуск и каждый день находитесь на объекте. Не надо сидеть там все время, но важно заезжать несколько раз в течение дня. Подвозите какие‑нибудь материалы, задавайте вопросы. Опыт показал – при таком подходе производительность вырастает вдвое!

 

Бюджет строительства

 

Составляя бюджет строительства бесчисленное количество раз, я поняла одну вещь – он ВСЕГДА будет потрачен полностью. Мы каждый раз делаем очень скрупулезный расчет, закладываем сумму на непредвиденные расходы, и каждый раз в лучшем случае укладываемся впритык.

Избегайте типичной ошибки – в начале строительства вам будет казаться, что бюджет составлен с запасом и можно не считать каждый рубль. Ближе к окончанию работ вы будете переживать, что денег не хватает. Избавьте себя от этих переживаний – с самого начала ремонта удешевляйте каждую позицию, ставьте жесткий дедлайн. Разделите бюджет на этапы строительства и проверяйте на каждом этапе, укладываетесь ли вы в запланированную сумму.

Призываю применять технику Струджа на самом раннем этапе и экономить на каждом гвозде. Все, что можно оставить без переделки, оставьте как есть. Изменяете только то, что действительно требует этого. Если обои нормальные – нет смысла их переклеивать. Если пол ровный – не перестилайте его. Если кухня в порядке – пусть она послужит вашим арендаторам.

Используйте все возможные источники для покупки недорогой б/у техники и мебели. Нет никакого смысла делать дорогой евроремонт. Все должно быть уютно, чисто, практично и удобно для жизни – но не более. Не заморачивайтесь на сложный дизайн, оставьте место для креатива вашим арендаторам!

Уже в середине процесса начинайте поиск арендаторов. Договоритесь с риелтором о предварительном показе квартиры (конечно, когда уже будет, что показывать). Если кто‑то заинтересуется вашим объектом на этом этапе, вы сможете учесть в своем ремонте требования будущих жильцов.

 

Формирование бюджета

 

Формируя бюджет, не пропускайте ни одной важной позиции:

• подготовка к ремонту (выбросить все лишнее, закрыть все, что нужно сохранить);

• снос ненужных стен;

• установка новых стен;

• установка электрики;

• разводка воды;

• устройство канализации;

• монтаж встраиваемой мебели;

• укладка пола.

 

Подготовка к ремонту

 

Если вы уже все решили, но еще не провели сделку, будет замечательно, если вы сделаете максимум предварительных шагов до того, как начнете отдавать кредит.

Что можно сделать на этом этапе?

• Выяснить, какие стены несущие.

• Посмотреть и набросать на плане, где проходят трубы.

• Создать макет интерьера.

• Обсчитать размеры объекта в квадратных и погонных метрах, чтобы предварительно прикинуть расход материалов.

• Определиться со счетчиками электроэнергии. Просчитать примерный расход электричества по будущему объекту. Выяснить, нужно ли будет добавлять мощность.

 

Перед началом ремонта обследуйте район, в котором расположен ваш объект. Найдите 2–3 небольших строительных магазина. Понятно, что основные материалы дешевле закупать на базах, но вам важно подстраховаться на случай, если, например, закончится строительный клей, гвозди или еще какая‑нибудь мелочь. Вы сможете быстро докупить это в маленьком магазине неподалеку вместо того, чтобы ехать на базу из‑за какой‑то ерунды. Конечно, цена будет чуть выше, но это точно лучше, чем устраивать простой в работе из‑за нехватки пары шурупов.

И, конечно же, до начала ремонта необходимо найти бригаду рабочих. Я заношу весь список работ, которые надо выполнить, в таблицу и обзваниваю разные бригады. Сравниваю цены по отдельным видам работ, общую сумму, сроки, которые называют рабочие. Понятно, что все это надо будет делить на десять, но в итоге я примерно понимаю, на что могу рассчитывать. Выбираю несколько бригад, которые можно приглашать на интервью, чтобы принять окончательное решение о том, кто будет строить.

Я предпочитаю бригады из других стран. У нас в Европе работают отличные ребята из Прибалтики, из Белоруссии. Работать с ними удобно, и не только из‑за более низких расценок. Парни приезжают зарабатывать. Чем скорее они закончат объект, тем скорее получат деньги. Поэтому они, так же как и мы, заинтересованы работать без перекуров. К тому же мы предоставляем им жилье, что для иностранного рабочего является дополнительным бонусом – не надо тратить свои деньги на аренду квартиры.

Вообще ремонт – это приключение не для слабонервных. На пути к успеху вас ждет много испытаний. Надо относиться к ним спокойно – по‑другому на стройке все равно не бывает. Из любой ситуации есть выход, и не один. Будьте философами, ищите плюсы. Я, например, нашла на стройке своего мужа. Кто‑то находит другие сокровища. Настраивайтесь на удачу. Даже если в стене квартиры не будет замурован клад, с положительным настроем вам будет гораздо легче перенести этот нелегкий процесс.

 

Мои выводы

 

Глава 7. Быть или не быть?

 

Риски предпринимательства переоценены. Самый большой риск – в 60 лет осознать, что остаток жизни придется жить на пенсию. Которой нет.

Александр Журба

 

Поговорим еще немного о сомнениях. Мы уже обсудили, что главный козырь в борьбе с сомнениями – подробная и достоверная информация и трезвый анализ. Но как часто, когда уже сделаны все предварительные расчеты, собраны воедино все необходимые детали, и остается сделать только один последний шаг – собственно принять решение, нас вдруг останавливает страх. Мы боимся рискнуть.

Я хочу помочь вам научиться принимать жизнеопределяющие решения, которые связаны с риском.