Оценка земельных участков методами доходного подхода

Цель работы - приобрети навыки решения задач по расчету стоимости земельных участков методами доходного подхода, также использованию денежных единиц, формирование денежных потоков, расчет ставок капитализации и дисконтирования

 

Пример решения задач:

Задача № 1

Оценивается земельный участок площадью 8985 м². Фактическое использование участка. Разработана докумен­тация на строительство двух зданий с учетом наиболее эф­фективного использования земельного участка.

1. Отдельно стоящее четырехэтажное здание. Общая площадь здания 3853,2 м².                                                 

2. Отдельно стоящее трехэтажное здание. Общая площадь зда­ния 5681,8м².

Срок экономической жизни зданий составляет 90 лет. Ставка арендной платы (А) 5800 руб. за 1 м² в год, потери от недозагрузки и неплатежей 10% от ПВД. Расходы условно постоянные (налог на имущество и др.) — 3 591 000 руб.

Расходы условно переменные — 2 719 000 руб. Затраты на строительство зданий (3₃) — 193 268 000руб. Коэффициент капитализации для зданий (К₃) — 19,11%. Коэффициент капитализации для земельного участка (К_у) — 18,0%

Возмещение инвестиций осуществляется по методу Ринга (прямолинейный возврат инвестиций).

Определить стоимость земельного участка.

Решение:

Рассчитаем общую сдаваемую площадь зданий: S = 3853,2 + 5681,8 = 9535 (м²)

Потенциальный валовой доход от единого объекта недви­жимости: ПВД = S х А = 9535 х 5800 = 55 303 000 (руб.) Действительный валовой доход: ДВД = ПВД - Потери = 55 303 000 - 5 530 300 = - 49 772 700 (руб.)

Чистый операционный доход от единого объекта: ЧОД = ДВД - Расходы = 49 772 700 - (2 719 000 + + 193 268 000) = 43 462 700 (руб.)

Доход, относимый к зданиям = 3₃ хК₃= 193 268 000 х х 0,1911 = 36 933 514,8 (руб.)

Доход, относимый к земельному участку = ЧОД - Доход, от­носимый к зданиям = 43 462 700 - 36 933 514,8 = 6 529 185,2 (руб.)

Стоимость земли = Доход, относимый к земельному участ­ку: К_у = 6 529 185,2: 0,18 = 36 273 251,11 (руб.).

 

Задача № 2

Оценивается земельный участок площадью 0,2 га, предостав­ляемый под строительство модульной автозаправочной стан­ции на шесть колонок.

Капитальные вложения на строительство (с учетом прибы­ли инвестора) составляют 4 200 000 руб. Срок экономической жизни 20 лет, планируемый доход на инве­стиции 20%.

Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:

- в течение суток с одной колонки продается 400 л бензина;

- средневзвешенный доход от продажи одного литра бензи­на и дизельного топлива составляет 1 руб. 20 коп.;

- с учетом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году.

Возмещение инвестиций осуществляется по методу Инвуда, или аннуитетному методу.

Определить стоимость земельного участка.

 

Решение

Находим коэффициент капитализации для сооружении:

К =0,2 + 0,00536= 0,20536.

Определяем годовой чистый операционный доход, приноси­мый сооружениями:

4 200 000 х 0,20536 = 862 512 (руб.).

Определяем годовой чистый операционный доход от АЗС (зе­мельного участка и сооружений):

6 х 350 х 400 xl,2 = 1 008 000 (руб.).

Находим остаток чистого операционного дохода, приходя­щийся на земельный участок:

1 008 000 - 862 512 = 145 488 (руб.). Стоимость земельного участка = 145 488: 0,2 = 727 440 (руб.).

 

Задача № 3

 

Определить стоимость земельного участка, вариантом наи­более эффективного использования которого является строитель­ство крытого рынка.

Площадь участка — 7000 м².

Общая площадь сооружений крытого рынка — 6300 м².

Полезная площадь сооружений рынка (65%) — 4095 м²

Определение величины расходов

Проектно-планировочные работы — 200 000 руб.

Грунтовые и дорожные работы — 900 000 руб.

Электричество — 500 000 руб.

Водоснабжение и автономное теплоснабжение -1 200 000 руб.

Канализация и дренаж — 1 600 000 руб.

Телефон - 300 000 руб.

Стоимость строительства сооружений крытого рынка —3500 руб./м².

3500 х 6300 = 22 050 000 руб.

Всего сумма расходов на строительство: 26 750 000 руб.

Прибыль предпринимателя 30% от величины расходов:26 750 000 х 0,3 - 8 025 000 руб.

Итого расходы на строительство с учетом прибыли —34 775 000 руб.

Решение

Определение величины доходов

Ставка арендной платы 600 руб./м² в конце месяца.

Потери от недозагрузки — 5% от ПВД.

Операционные расходы — 20% от ДВД.

Требуемая ставка дохода — 2,5% в месяц.

Прогнозный период — 4 года.

Поступления от перепродажи крытого рынка в конце про­гнозного периода — 20 000 000 руб. Решение

Расчет стоимости земельного участка:

ПВД = 600 х 4095 = 2 457 000.

ДВД.«2 457 000 х (1 - 0,05) = 2 334 150.

ЧОД = 2 334 150 х (1 - 0,2) = 1 867 320.

PV_прог = 27,773154x1867 320 = 51861365,93

PV_рев =20000 000x0,305671 = 6 113420.

Стоимость земли = 51 861 365,93 + 6 113 420 - 34 775 000 = - 23 199 785,93 = 23 200 000 (руб.).

 

 

ТЕСТЫ

Тест 1. При оценке застроенного земельного участка методом остатка исполь­зуются нижеперечисленные показатели, за исключением:

а) чистого операционного дохода, приносимого земельным участком и расположенным на нем зданием;

б) ставки дохода на капитал для земельного участка;

в) нормы возврата капитала для земельного участка;

г) срока службы здания, расположенного на земельном участке;

д) используются все вышеперечисленные показатели.

 

Тест 2. Процентная ставка, которая используется для пересчета величины годового дохода от использования земли в рыночную стоимость земельного участка, называется:

а) безрисковой ставкой дохода;

б) ставкой дисконтирования;

в) нормой возмещения капитала;

г) коэффициентом капитализации;

д) все ответы неверны.

 

Тест 3. Из нижеперечисленных укажите формулу, используемую для расчета стоимости земельного участка методом капитализации дохода:

а) Стоимость = Доход: Ставка капитализации;

б) Стоимость = Доход х Ставка капитализации;

в) Стоимость = Доход х Ставка дисконтирования;

г) Стоимость = Восстановительная Стоимость - Износ;

д) все ответы неверны.

 

Тест 4. Метод остатка можно использовать при оценке:

а) сельскохозяйственных земель;

б) земель поселений, застроенных общественными объектами;

в) земель поселений, застроенных торговыми помещениями;

г) лесных земель;

д) все ответы неверны.

 

Тест 5. Капитализация земельной ренты используется для оценки:

а) земель поселений, застроенных коммерческими объектами;

б) земель поселений, застроенных жилыми объектами;

в) земель под промышленными предприятиями;

г) земель сельскохозяйственного назначения;

д) все ответы верны.

 

Тест 6. Для определения варианта наиболее эффективного использования незастроенного земельного участка может использоваться:

а) метод остатка;

б) метод капитализации дохода;

в)       метод распределения;

г)        все указанные методы;

д)       все ответы неверны.

Практические задачи

 

Задача № 1

Стоимость земельного участка, купленного за 5000 дол., еже­годно увеличивается на 7%. На какую сумму по сравнению с первоначальной стоимостью возрастет стоимость земельного участка через восемь лет?

Задача № 2

Рассчитайте текущую стоимость перепродажи участка зем­ли со строениями, если через четыре года предполагается продать его за 250 тыс. руб. Ставка дисконтирования 12%.

 

Задача № 3

Какую сумму предприятию необходимо один раз перечислить на счет в банк, начисляющий 16% годовых ежеквартально, чтобы через четыре года приобрести земельный участок за 400 тыс. руб.?

 

Задача № 4

 Земельный участок с административным зданием стоимостью 300 млн руб. куплен в рассрочку на пять лет под 10% годовых. Какую равно­великую сумму необходимо в конце каждого года направлять на погашение долга?

Задача № 5

Составьте график погашения ипотечного кредита в 9 млн руб., предоставленного под залог земельного участка на три года под 12% годовых, если по условиям погашения:

а) заемщик в течение срока займа уплачивает только проценты, а основную сумму кредита погашает в конце третьего года одним платежом;

б) сумма кредита возвращается ежегодно равными долями, а   проценты выплачиваются каждый год с остатка основной суммы;

в) кредит погашается ежегодно равными суммами (аннуитет).

 

Задача № 6

Определите оценочную стоимость земельного участка.

Стоимость расположенного на нем здания составляет 3000 тыс. руб., срок его экономической жизни 25 лет.

Норма возмещения капитала определяется по прямолинейному методу.

Ставка дохода на инвестиции составляет 18%.

Чистый операционный доход от объекта в первый год эксплуатации составил 700 тыс. руб.

 

Задача № 7

Оцените стоимость земельного участка, на котором находится недавно построенное сооружение стоимостью 450 млн руб.

Продолжительность экономической жизни сооружения 40 лет, соответствующая ставка дохода на инвестиции равна 12%.

В первый год эксплуатации земельный участок с сооружением принес­ли чистый операционный доход в 65 млн руб. Норма возмещения капитала для сооружения рассчитывается по аннуитетному методу.

 

Задача № 8

Определите стоимость земельного участка под строитель­ство многоэтажного гаража-стоянки на 150 легковых автомашин.

Строительство одного гаражного места по типовому проекту стоит 120 тыс. руб., а годовой чистый операционный доход от всего объекта прогно­зируется в 3 млн руб.

По рыночным данным, коэффициент капитализации для зданий такого типа составляет 15%, а для земельного участка — 12%.

 

Задача № 9

Определите стоимость земельного участка под строитель­ство автозаправочной станции на три колонки.

Капитальные вложения на одну колонку составляют 40 500 дол.

Анализ эксплуатации действующих АЗС с аналогичным местоположе­нием дает следующие данные:

в течение часа с одной колонки в среднем в сутки продают 30 л бензина;

чистый доход с одного литра бензина составляет 6 центов;

срок экономической жизни АЗС составляет 10 лет;

возмещение инвестиций в АЗС производится по прямолинейному методу;

с учетом затрат времени на пересмену персонала, текущий ремонт и дру­гих потерь АЗС работает 300 дней в году;

планируемый доход на инвестиции составляет 16%.

Задача № 10

Чистый, доход от продажи урожая с участка земли составил 2500 дол.

Срок окупаемости затрат в сельскохозяйственное производство — 10 лет. Определите стоимость земельного участка.

 

 

Задача № 11

Используя метод разбивки на участки, определите стоимость земельного массива площадью 40 соток.

Планируется разбить данный массив на четыре участка по 10 соток каждый.

Предполагаемая цена продажи всех участков определена в 120 000 дол. (30 000 дол. за один участок).

Издержки на освоение и продажу относятся к настоящему времени и составят: прямые издержки на освоение — 35 000 дол.;

управление, охрана, контроль — 5000 дол.;

накладные расходы — 10 000 дол.;

прибыль подрядчика — 13 000 дол.;

издержки по продаже — 4000 дол.;

текущие расходы (налоги, страхование) — 5000 дол.;

прибыль застройщика — 18 000 дол.

 

Запланировано, что застройщик будет продавать один участок в конце каждого месяца. Месячная ставка дисконтирования для данного типа инвес­тиций определена в 2%.

 

Задача № 12

Используя метод разбивки на участки, определите стоимость земельного массива площадью 30 га при строительстве трех коттеджей на 1 га. Предполагаемая цена продажи благоустроенного участка 10 000 ден. ед. Издержки на планировку, подготовку и благоустройство относятся к настоящему времени и составят 150 000 ден. ед. Все остальные затраты и поступления от продажи отнесены к концу каж­дого соответствующего года. Административные расходы и накладные расходы равны 25% от общей цены продажи. Плата за кредит, расходы на содержание и прибыль составят 40% вало­вого дохода. Ежегодно планируется продавать по 30 участков размером '/₃ га. С учетом стоимости капитала и ожидаемого риска ставка дисконтиро­вания определена в 10%.

 

Задача № 13

Оцените массив земли общей площадью 50 соток, который застройщик планирует разделить на пять участков по 10 соток каждый.

Цена продажи участка 3000 дол.

Застройщик будет продавать один участок в конце каждого года.

Ставка дисконтирования для данного типа инвестиций определена в 10%.

Издержки относятся пропорционально к концу каждого года и состав­ляют:

проектирование, расчистка, инженерная подготовка — 4900 дол.;

управление и охрана — 500 дол.;

накладные расходы и прибыль подрядчика — 800 дол.;

маркетинг — 300 дол.;

текущие расходы (налоги, страхование) — 500 дол.;

прибыль предпринимателя — 1000 дол.

 

 

Контрольные вопросы:

1. Экономическое содержание доходного подхода

2. На каких принципах основан доходный подход?

3. Методы доходного подхода используемые для оценки земельных участков?

4. Метод капитализации земельной ренты

5. Метод остатка

6. Метод предполагаемого использования

7. Методы определения ставки капитализации?

8. Назовите функции денежной единицы?

 

 

Практическая работа №6