Правовое регулирование земельного рынка

Цель работы - Изучить нормативно-правовую базу, регламентирующую хозяйственный оборот, проведение государственного кадастра земли и оценку земли.

Темы для обсуждения:

1. Понятие земельного рынка

2. Субъекты земельного рынка

3. Классификация земельного рынка

4. Факторы, влияющие на земельный рынок

5. Нормативно правовые акты регулирующие земельные отношения в области оценки

6. Целевое назначение земельных участков

7. Формы собственности на землю

8. Разрешенное использование земельных участков

9. Ограничения и сервитуты

Контрольные вопросы:

1. Между какими субъектами и по поводу каких объектов возникают
земельные отношения?

2. Назовите основные законодательные акты, регулирующие земель­ные отношения в Российской Федерации.

3. Назовите основные законодательные акты, регулирующие земель­ные отношения в Брянской области

4. Какие формы собственности на землю существуют в Российской
Федерации?

5. Какие изменения в формах собственности предусмотрены Земель­ным кодексом Российской Федерации?

6. Каким образом возникает право частной собственности граждан
и юридических лиц на землю?

7. Какие ограниченные вещные права на землю существуют в Россий­ской Федерации?

8. Что понимается под ограничениями права собственности на земель­ный участок? Приведите примеры.

9. Какие права относятся к сервитуту? Приведите примеры.

10. Приведите примеры публичных и частных сервитутов.

11. На какие категории земли подразделяется земельный фонд Россий­ской Федерации?

12. Из каких юридических понятий складывается правовой режим
земельного участка?

13. Что понимается под разрешенным использованием земельного участка?

14. Какие требования или ограничения может содержать разрешенное
использование земельного участка?

15. Какие формы платы за землю установлены в Российской Федера­ции?

16. Какие земельные участки в настоящее время находятся в свобод­
ном гражданском обороте?

17. Какие ограничения прав собственности существуют для иностранных юридических и физических лиц в Российской Федерации?

18. Какие земельные участки являются делимыми?

19. В каких случаях земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд?

20. Какие убытки и потери возмещаются при изъятии земельного уча­стка для государственных и муниципальных нужд?

 

ТЕСТЫ

Тест 1. Сделка купли-продажи предусмотрена российским законодательством для земельных участков, находящихся:

а) в частной собственности;

б) в пожизненном наследуемом владении;

в) в постоянном бессрочном пользовании;

г) в долгосрочной аренде;

д) а) и б).

 

Тест 2. Согласие местных органов власти для сдачи земельного участка в арен­ду необходимо, если владелец этого участка обладает правом:

а) частной собственности;

б) пожизненного наследуемого владения;     

в) постоянного бессрочного пользования;

г) все ответы неверны.

 

Тест 3. К какой категории земель относится садоводческое товарищество, организованное при промышленном предприятии, находящееся в пре­делах городской черты:

а) к землям сельскохозяйственного назначения;

б) к землям предприятий промышленности, транспорта, обороны;

в) к землям населенных пунктов;

г) к землям природоохранного назначения;

д) все ответы неверны?

 

Тест 4. В понятие правового режима земельного участка не включаются:

а) требования к плотности и высоте застройки;

б) указание формы собственности на землю;

в) запрещение изменения целевого назначения земель;

г)  характеристика плодородия почвы;

д) все вышеперечисленное входит в понятие правового режима земельного участка.

 

Тест 5. В Российской Федерации запрещен свободный рыночный оборот земельных участков следующего разрешенного использования:

а) земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства;

б) земельные участки, выкупленные на аукционах и конкурсах;

в) земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищ­ного строительства;

г) земли лесного фонда;

д) все вышеперечисленные земли.

 

Тест 6. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации земель­ные участки предоставляются гражданам:

а) в частную собственность;

б) в частную собственность и пожизненное наследуемое владение;

в) в. частную собственность, пожизненное наследуемое владение
и постоянное бессрочное пользование;

г) в частную собственность и постоянное бессрочное пользование;

д) все ответы верны.

 

Тест 7. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации земель­ные участки в постоянное бессрочное пользование предоставляются:

а) гражданам;

б) федеральным казенным предприятиям;

в) предприятиям местной промышленности;

г) строительным организациям;

д) все ответы верны.

 

Тест 8. Иностранным юридическим лицам и гражданам не предоставляются в собственность земельные участки:

а) под промышленную застройку за чертой поселений;

б) сельскохозяйственные угодья;

в) под индивидуальную жилую застройку;

г) под застройку доходными объектами недвижимости;

д) предоставляются во всех указанных случаях.

 

Тест 9. Согласно Конституции Российской Федерации земельные отношения регулируются:

а) только федеральным законодательством;

б) только законодательством субъектов РФ;

в) только законодательными актами муниципальных образований;

г) совместно законодательными актами РФ и субъектов РФ;   

д) совместно законодательными актами РФ, субъектов РФ и муниципальных образований.                                                               

Тест 10. К какой категории земель относится заповедник на территории

города:

                                                                         

а) к землям лесного фонда;                             

б) к землям особо охраняемых территорий;    

в) к землям населенных пунктов;                      

г) все ответы неверны?

 

Практическая работа № 4

 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости

Цель работы - обосновать варианты различного использования объектов недвижимости, земельных участков, изучить применение принципов оценки недвижимости

Темы для обсуждения

1. Сущность и исторические основы развития оценки земли в России и за рубежом.

2. Федеральный закон об оценочной деятельности в РФ.

3. Стандарты оценки связанные с оценкой земельных участков

4. Виды стоимости земельных участков и факторы, влияющие на их цену.

5. Принципы оценки основанные на представлениях собственника

6. Принципы оценки связанные с эксплуатацией собственности

7. Принципы оценки, обусловленные действием рыночной среды, принципы,

8. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

9. Критерии наиболее эффективного использования земельного участка

10. Методы определения наиболее эффективного использования земельного участка

 

Задания

1. На свободном экономическом участке земли можно возвести четыре типа зданий: торговый центр, бизнес-центр, гостиница, кинотеатр. В результате анализа рынка недвижимости получена следующая информация (таблица 1). Определите наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка.

 

Таблица 1.

Показатель	Торговый центр	Бизнес-центр	Гостиница	Кинотеатр
Стоимость строительства, тыс.руб.	50 000	47 000	40 000	35 000
Чистый операционный доход, тыс.руб.	4 000	3 500	3 300	2 900
Коэффициент капитализации для зданий, %	14	15	17	13
Коэффициент капитализации для земли, %	11	11	11	11

 

2. На основе дохода, относящиеся к земле, определить наилучшее наиболее эффективное использование земельного участка, на котором можно возвести три варианта многоквартирного жилого дома (таблица 2). Анализ рынка показывает, что расходы по эксплуатации таких зданий составляют 60% от доходов. Норма доходности инвестиций для застройщика должна быть не менее 22%.

 

Таблица 2

Показатель	1	2	3
Стоимость строительства в расчете на 1м3, руб.	15 000	14300	13600
Количество квартир в доме Однокомнатных Двухкомнатных Трехкомнатная Четырехкомнатная Пятикомнатных	10 30 60 - -	20 50 20 - -	- - - 25 20
Общая площадь квартир, м2 Однокомнатных Двухкомнатных Трехкомнатных Четырехкомнатных Пятикомнатных	36 52 80 - -	40 60 90 - -	- - - 120 140
Прогнозируемая месячная арендная плата за квартиру, тыс. руб. Однокомнатных Двухкомнатных Трехкомнатных Четырехкомнатных Пятикомнатных	4500 6800 7200 - -	5500 7000 8500 - -	- - - 10 000 11600

 

3. В таблице 3 приведены данные, описывающие три варианта использования свободного участка земли.

 

Таблица 3

Показатель	Строительство жилого здания	Строительство офисного центра	Строительство торгового центра
Площадь зданий, м2	8000	9000	5000
Стоимость строительства зданий, руб./м2	12 000	11 000	10 500
Чистый операционный доход от всего объекта, тыс.руб.	16 000	19 000	21 000
Коэффициент капитализации для зданий	0,11	0,11	0,12
Коэффициент капитализации для земли	0,8	0,8	0,8

Определить: стоимость земли, вариант наилучшего и наиболее эффективного использования, общую стоимость выбранного варианта

 

4. Оценщик анализирует три варианта застройки земельного участка размером 12 соток. Стоимость одной сотки составляет 20 000руб. Первый вариант предусматривает строительство индивидуального жилого дома общей площадью 200 м2. Стоимость строительства такого дома в расчете на 1м2 общей площади составляет 12 000руб. По второму варианту возможно строительство индивидуального жилого дома общей площадью 250м2. Стоимость строительства такого дома в расчете на 1м2 общей площади составляет 10 600руб. Третий вариант предусматривает строительство индивидуального жилого дома общей площадью 300м2. Стоимость строительства составляет в расчете на 1 м2 общей площади 9 700руб.

Оценщику известна рыночная стоимость указанных типов домов. Так, дом построенный по первому варианту можно продать за 2 400 000руб., по второму варианту – за 2 800 000руб., по третьему варианту за 3 100 000руб.

Определите вариант наилучшего наиболее эффективного использования данного земельного участка.

 

Контрольные вопросы

1. Обоснуйте, какие факторы, влияющие на их цену?

2. Какие принципы оценки, основанные на представлениях собственника?

3. Какие принципы оценки связанные с эксплуатацией собственности?

4. Принципы оценки, обусловленные действием рыночной среды, принципы?

5. В чем сущность анализа наилучшего и наиболее эффективного использования?

6. Назовите критерии наиболее эффективного использования земельного участка

7. Назовите методы определения наиболее эффективного использования земельного участка

Практическая работа №5