Порядок виконання роботи. Обробка результатів

1 Визначити площу посіву в умовних кадастрових гектарах Р_уі за формулою (6.1).

2 Можливий об’єм закупок продукції V_мі визначити за формулою:

 

                    (8.1)                                       

 

3 Розрахункову урожайність У_рі визначити за формулою:

 

  ,                        (8.2)

 

      де Р_фі – фактична площа посіву і-ої культури.

   4 Середньозважений бал оцінки землі (рядок «разом», гр.4) визначити за формулою.

   5 Середньозважене значення розрахункової урожайності (ряд. «разом», гр.7) визначити за формулою:

                (8.3)

   6 Провести аналіз можливостей господарств з виконання їхніх пропозицій щодо виробництва продукції.

Характеристика вихідних даних наведена в таблиці 8.1.

Приклад розрахунку приведений у таблиці 8.2.

Таблиця 8.1 – Вихідні показники виробничої діяльності господарств

Господарства	Площа посіву Рфі, га	Бал часткової оцінки землі, Бі	Пропозиції господарств щодо укладання договору, цнт.
1	2	3	4
1	72	30	1500
2	225	40	5600
3	230	25	4600
4	140	33	3100
5	55	40	1300
6	202	45	5100
7	210	47	5000
8	70	43	1500
9	110	50	3300
10	120	61	3600
11	125	31	2800
12	230	26	4700
13	35	41	780
14	220	48	5200
15	115	51	3300
16	120	60	3600
17	215	44	5300
18	75	46	1900
19	160	34	3800
20	95	42	2300

 

   Таблиця 8.2 – Розрахунок об’ємів закупок цукрового буряка за ефективністю його вирощування з врахуванням економічної оцінки земель

Господарства	Пропозиції щодо заключення договору, цнт.	Площа посіву Рф, га	Бал часткової оцінки землі Бі	Умовна (кадастрова) площа Ру, га	Можливий об’єм закупок Vм, цнт.	Розрахункова урожайність Ур, цнт./га
1	2	3	4	5	6	7
1	10000	50	30	15	7500	150
2	20000	100	50	50	25000	250
3	5000	25	20	5	2500	100
4	5000	25	40	10	5000	200
Разом	40000	200	40	80	40000	200

 

На один кадастровий гектар припадає (40000:80) = 500 цнт. цукрового буряка

 

  Аналіз результатів роботи. Висновки

 Розрахунки приведені в таблиці 8.2 показують, що господарство № 3 не є надійним партнером для укладання договору, так як маючи найнижчий бал оцінки землі (20), може отримати тільки на 100 цнт. 1 га буряка, що економічно не вигідно.

 Найкращим партнерам для укладання договору є господарство № 2, яке має найвищу розрахункову урожайність(250 цнт./га) і зможе виробити найбільше продукції за найнижчими цінами.

  Крім того, цей висновок підтверджується тим фактом, що господарство № 3 запропонувало продати 5000 цнт. буряка, а виходячи з якості землі може виробити тільки 2500 цнт. У той же час господарство № 2 має можливість виробити значно більше продукції (25000 цнт. замість запропонованих 20000 цнт.) і перекрити недовиробництво продукції інших господарств.

Контрольні питання

1 Чому дорівнює вихідний рівень окупності затрат за економічною оцінкою земель?

2 Яку кількість типових господарств необхідно відбирати на кожну групу оцінюваних ґрунтів при економічній оцінці земель?

3 Який основний показник абсолютної родючості ґрунту?

4 Який основний показник відносної родючості ґрунту?

5 Яким основним показником характеризується потенціальна родючість ґрунту?

6 За якою формулою розраховують бали бонітету ґрунту?

7 Назвіть показники, які визначають абсолютний рівень економічної родючості ґрунту.

8 Як визначають розрахункову урожайність?

9 Як визначають середньозважене значення розрахункової урожайності?

10  За якою формулою визначають один із показників економічної оцінки земель – нормальний чистий дохід?

11  Назвіть показник, який визначає нормативи рентабельності виробництва.

12  Як розрахувати можливий об’єм закупок продукції?

 

Лабораторна робота № 9

    Тема. Розрахунок грошової оцінки земель економіко- плануваль-них зон населеного пункту

  Мета роботи. Освоїти методику розрахунку грошової оцінки земель економіко-планувальних зон населеного пункту згідно з нормативними документами.

   Вихідні дані:

   1) Площа території населеного пункту, що оцінюється.

   2) Кількість земельно-оціночних районів.

   3) Витрати на освоєння та облаштування 1кв. м території населеного пункту (таблиця 9.1).

   Тривалість роботи – 4 год.

   Основні теоретичні положення

    В основу грошової оцінки земель населених пунктів покладена капіталізація рентного доходу, що виникає завдяки місцерозташуванню населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштуванню його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інших інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану і функціонального використання земель.

  Грошова оцінка земель населеного пункту визначається окремо для забудованої території і окремо для сільськогосподарських угідь (у межах населеного пункту).

  Процедура розрахунку грошової оцінки земель населеного пункту включає:

  - визначення базової вартості 1кв.м земель;

  - виокремлення земельно-оціночних одиниць – районів;

  - встановлення меж економіко-планувальних зон та визначення коефіцієнта місця розташування земельної ділянки (Км2);

     - розрахунок вартості земель економіко – планувальних зон;

   - визначення функціональних (Кф) та локальних (Км3) чинників у межах економіко-планувальних зон;

   - грошову оцінку земель різного функціонального використання;

   - грошову оцінку земель, що використовуються як сільськогосподар-ські угіддя.

      Базову вартість земель (Ц_нм) населеного пункту визначають за формулою:

 ,      (9.1)

    де В – витрати на освоєння та облаштування території населеного пункту з розрахунку на 1 кв.м, грн.;

 Н_п – норма прибутку (6%);

 Н_к - норма капіталізації (3%);

К_м1 – коефіцієнт, який враховує значення і статус населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення.

    Процес рентоутворення в межах населеного пункту відбувається на досить великій та неоднорідній території, яка характеризується складним поєднанням природних і антропогенних ландшафтів, різноманітними функціонально – планувальними особливостями, різним рівнем прибутковості від використання земель. Це приводить до неоднорідності прояву рентоутворюючих чинників і тому обумовлює необхідність землеоціночної структуризації території, а саме: економіко-планувального зонування території населеного пункту.

   Процедура економіко-планувального зонування передбачає:

     а) аналіз природних і планувальних особливостей населеного пункту, як просторової структури;

      б) виділення земельно-оціночних одиниць – районів, що характеризуються відносно однорідними споживчими властивостями;

    в) пофакторну та інтегральну оцінку ступеня рентної цінності території населеного пункту у розрізі земельно-оціночних одиниць;

   г) об’єднання земельно-оціночних одиниць у економіко-планувальні зони за ступенем цінності території та її функціональним призначенням.

  Виділення земельно-оціночних районів проводиться після з’ясування існуючої ситуації в населеному пункті на основі вивчення та аналізу наявних картографічних і грунтових матеріалів, а також натурного обстеження території. Оціночні райони розмежовуються, як правило, автомагістралями, вулицями, залізницею, природними рубежами, межами ділянок та інше.

  Для встановлення меж економіко-планувальних зон застосовують переважно експертний метод оцінки території населеного пункту, який полягає в наступному.

  Спочатку заповняють анкету експертної оцінки, яка включає ряд чинників, які можуть вплинути на комплексний індекс цінності земельно- оціночного району.

   Оцінка окремого чинника встановлюється за 5-ти бальною шкалою. При цьому балом “5” оцінюється найкраще значення, а балом «1» - його відсутність або найгірше значення.

   Потім розраховують комплексний індекс цінності (I_i)  земельно- оціночного району:

Іі=    ,       (9.2)

   де І_с – середній бал земельно – оціночного району;

І – середньозважений бал для населеного пункту.

Середній бал земельно-оціночного району визначають як

Іс=   ,    (9.3)

    де Ір – сума балів оцінки чинників у районі;

n - кількість чинників.

  Середньозважений бал для населеного пункту визначають за формулою

І =  ∑ Ір*Іс/ ∑Ір,  (9.4)

   де і – кількість земельно-оціночних районів.

  При об’єднанні земельно-оціночних районів у економіко-планувальні зони враховують дію наступних чинників:

  а) суміжність районів;

  б) переважно однотипне їх функціональне використання;

  в) близькість значень комплексного індексу І_і (значення індексів окремих оціночних районів не повинні відрізняться між собою більше, ніж на 25%).

   Вартість 1 кв. м земель економіко-планувальних зон (Ц_нз) визначається за формулою:          

Ц_нз=Ц_нм *К_м2,        (9.5)

   де Км2 – коефіцієнт, який враховує містобудівну цінність території.

      Значення зонального коефіцієнта місця розташування земельної ділянки Км₂ розраховують за формулою:

,              (9.6)

   де Пі – площі земельно-оціночних районів, які входять до даної економіко-планувальної зони.

              Порядок виконання роботи. Обробка результатів

1 Розрахувати базову вартість земель населеного пункту. Значення коефіцієнта Км₁ прийняти рівним 1,0.

  2 Виділити земельно-оціночні райони і визначити їх площі (умовно).

  3 Заповнити анкету експертної оцінки території населеного пункту (умовно).

  4 Розрахувати значення комплексного індексу цінності Іі земельно-оціночних районів.

  5 Розрахувати значення зональних коефіцієнтів Км₂ місця розташування земельної ділянки.

  6 Розрахувати вартість 1кв. м земель економіко-планувальних зон Цн_3.

    Характеристика вихідних даних наведена в таблиці 9.1.

Приклад розрахунку грошової оцінки 1кв. м земель економіко-планувальних зон населеного пункту приведений у таблицях 9.2-9.7.

   Таблиця 9.1-Характеристика вихідних даних для розрахунку грошової оцінки земель економіко-планувальних зон

Номер варіанту	Площа території, що оцінюється, га	Кількість земельно-оціночних районів	Витрати на освоєння та облаштування території, грн./м^2
1	458,31	8	3,26
2	437,28	8	3,31
3	485,42	8	3,42
4	496,56	9	3,54
5	501,19	9	3,67
6	532,56	9	3,70
7	534,70	9	3,85
8	559,85	9	3,91
9	564,89	9	4,08
10	572,91	10	4,12
11	578,47	10	4,26
12	585,60	10	4,39
13	596,22	10	4,43
14	605,14	10	4,53
15	617,91	10	4,60
16	621,23	10	4,75
17	630,83	11	4,87
18	642,30	11	4,94
19	654,92	11	5,09
20	663,72	11	5,18

   Таблиця 9.2 - Вихідні дані (приклад)

Ч/ч	Показники	Значення показника
1	Площа території населеного пункту, що оцінюється П, га	422,08
2	Кількість земельно-оціночних районів і	11
3	Витрати на освоєння та облаштування території В, грн./м^2	3,20

 

   Базова вартість 1кв. м земель населеного пункту, обчислена за форму-лою (9.1), складає:

   Площі земельно-оціночних районів населеного пункту приведені в таблиці 9.3.

   Таблиця 9.3 -Земельно-оціночні райони населеного пункту

Номер району	Площа, га	Номер району	Площа, га
1	37,39	7	33,40
2	41,15	8	43,8
3	35,76	9	46,09
4	38,12	10	35,53
5	44,89	11	36,45
6	30,02		[422,08]

  Середнє: 38,37 га

  Максимальне: 46,09 га

  Мінімальне: 30,02 га

 

  Таблиця 9.4 -Анкета експертної оцінки території населеного пункту

Ч/ч	Чинники	Оціночні райони
		1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
1	Доступність до центру населеного пункту	2	3	5	4	1	2	2	3	5	1	4
2	Доступність до місць прикладання праці	3	3	3	1	5	4	2	2	4	1	4
3	Доступність до місць відпочинку	4	2	2	1	3	5	1	2	2	4	3
4	Віддаленість до зупинок громадського транспорту	5	1	4	3	1	1	4	5	2	4	5
5	Рівень зашумленості	1	2	3	2	4	3	3	4	5	5	2
6	Рівень теплопостачання	2	4	3	2	1	2	3	1	1	3	3
7	Рівень водопостачання	3	5	2	5	3	3	5	5	2	2	4
8	Рівень каналізації	4	3	3	5	2	4	1	3	3	5	1
9	Підтоплення ґрунтовими водами	1	4	2	3	4	5	2	4	4	2	2
10	Забезпечення магазинами	2	3	4	1	2	5	1	3	4	5	3
11	Забезпечення закладами побутового обслуговування	5	2	1	4	2	3	4	2	3	3	1
12	Забезпечення спортивними та культурними закладами	2	4	3	1	1	5	3	2	4	2	3
	Сума балів	34	36	35	32	29	42	31	36	39	37	35
	Середній бал	2,83	3,00	2,92	2,67	2,42	3,50	2,58	3,00	3,25	3,08	2,92

 

Таблиця 9.5 -Розрахунок комплексного індексу Іі земельно-оціночних районів

Оціночний район	Сума балів Ір	Середній бал Іс	Комплексний індекс Іі
1	34	2,83	0,96
2	36	3,00	1,02
3	35	2,92	0,99
4	32	2,67	0,91
5	29	2,42	0,82
6	42	3,50	1,19
7	31	2,58	0,87
8	36	3,00	1,02
9	39	3,25	1,10
10	37	3,08	1,04
11	35	2,92	0,99
Середньозважене значення	[386]	2,95

   Таблиця 9.6 - Значення коефіцієнта Км₂

Економіко-планувальні зони	Оціночні райони, які входять до зони	Площа, га	Км2
Ι	1, 4, 5, 7	153,80	0,89
ΙΙ	2, 3, 8,11	156,64	1,00
ΙΙΙ	6, 9, 10	111,64	1,11
Середньозважене значення Км2 для населеного пункту		[422,08]	0,99

   Таблиця 9.7 -Розрахунок середньої вартості 1кв.м земель економіко-планувальних зон

Економіко-планувальні зони	Площа зони, га	Базова вартість Цнм, грн./м^2	Значення коефіцієнта Км2	Вартість Цнм, грн./м^2
I	153,80	6,40	0,89	5,70
II	156,64	6,40	1,00	6,40
III	111,64	6,40	1,11	7,10

   Ан аліз  результатів роботи. Висновки

   У результаті виконання лабораторної роботи: визначена базова вартість 1 кв. м земель населеного пункту, яка складає 6,40 грн.; заповнена анкета експертної оцінки території населеного пункту; розраховані значення комплексного індексу цінності земельно-оціночних районів.

   Враховуючи значення комплексного індексу, оціночні райони об’єднані в три економіко-планувальні зон. Розрахована вартість 1 кв. м земель економіко-планувальних зон.

Контрольні питання

   1 Методичні основи грошової оцінки земель населених пунктів.

   2 Охарактеризуйте інформаційну базу нормативної грошової оцінки земель населених пунктів.

   3 З якою метою здійснюється нормативна грошова оцінка земель?

  4 Що покладено в основу грошової оцінки земель населених пунктів?

  5 Як визначають базову вартість 1 кв. м земель населеного пункту?

  6 Чому дорівнює норма прибутку (при розрахунку базової вартості земель)?

  7 Чому дорівнює норма капіталізації (при розрахунку базової вартості земель)?

8 Що передбачає процедура економіко-планувального зонування території населеного пункту?

9 Як проводиться процедура виділення земельно-оціночних районів?

10 Дію яких чинників враховують при об’єднанні оціночних районів у економіко-планувальні зони?

11 Що являє собою експертний метод оцінки території населеного пункту?

12 Яка послідовність проведення земельно-оціночної структуризації території населеного пункту?

13 Які чинники входять в анкету експертної оцінки території населеного пункту?

14 Вкажіть за якою шкалою (в балах) виконуються оцінка окремого чинника в анкеті експертної оцінки.

15 Що являє собою анкета експертної оцінки території населеного пункту?

16 Як розраховують комплексний індекс цінності земельно-оціночного району?

17 Як розраховують значення зонального коефіцієнта місця розташування земельної ділянки Км₂?

18 Як визначають вартість 1кв. м земель економіко-планувальних зон?

 

Лабораторна робота № 10

   Тема. Розрахунок грошової оцінки земельних ділянок різного функціонального використання в межах населеного пункту

   Мета роботи. Виконати розрахунок грошової оцінки 1кв. м земельних ділянок різного функціонального використання для однієї з економіко-планувальних зон території населеного пункту.

  Вихідні дані:

  1 Значення локальних коефіцієнтів місцерозташування земельної ділянки (таблиця 10.3).

  2 Вартість 1кв. м земель економіко-планувальних зон (лабораторна робота № 9, таблиця 9.7).

  Тривалість роботи – 4 год.

  Основні теоретичні положення

  Визначення вартості 1кв. м земельної ділянки певного функціонального використання Цн здійснюється з урахуванням функціонально-планувальних, інженерно-інфраструктурних, інженерно-геологічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних особливостей її місце розташування в межах економіко-планувальної зони за формулою:

                 ,                  (10.1)  

   де Цнз – вартість 1кв. м земель економіко-планувальної зони;

Кф – коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки;

Кмз – коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки (локальні чинники).

   Значення локальних коефіцієнтів на місцерозташування земельної ділянки приведені в таблиці 10.1. При цьому добуток пофакторних оцінок повинен бути в межах 0,75-1,50.

  Таблиця 10.1 -Локальні коефіцієнти на місцерозташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони (граничні значення)

Ч/ч	Назва рентоутворюючих чинників	Значення коефіцієнтів Кмз
1	Функціонально-планувальні фактори	1,04-1,20
2	Інженерно-інфраструктурні фактори	0,90-0,95
3	Інженерно-геологічні фактори	0,85-1,07
4	Історико-культурні фактори	1,06-1,20
5	Природно-ландшафтні фактори	1,05-1,11
6	Санітарно-гігієнічні фактори	0,80-1,05

   Територія населеного пункту в межах економіко-планувальних зон поділяється за функціональним використанням.

   Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки, наведені в таблиці 10.2.

    Таблиця 10.2 -Коефіцієнти функціонального використання земельної ділянки

Ч/ч	Категорія земель за функцією використання	Значення коефіцієнтів Кф
1	Землі комерційного використання	2,50
2	Землі промисловості	1,20
3	Землі житлової забудови	1,00
4	Землі транспорту, зв’язку	0,80
5	Землі громадського призначення	0,70
6	Землі технічної інфраструктури	0,65
7	Землі рекреаційного призначення та інші відкриті землі	0,50

 

   Порядок виконання роботи. Обробка результатів

   1 Розрахувати значення сукупного локального коефіцієнта Кмз, як добуток локальних коефіцієнтів, згідно з вказаним варіантом (табл. 10.3).

   2 Для однієї з економіко-планувальних зон території населеного пункту (лабораторна робота №9) за формулою (10.1) розрахувати вартість 1кв. м земель різного функціонального використання, використовуючи дані таблиці 10.2.

   Вихідних дані приведені в таблиці 10.3.

   Таблиця 10.3 -Характеристика вихідних даних для розрахунку значення сукупного локального коефіцієнта Кмз

Номер варіантів	Значення локальних коефіцієнтів
	Функціонально-планувальні фактори	Інженерно-інфраструктурні фактори	Інженерно-геологічні фактори	Історико-культурні фактори	Природно-ландшафтні фактори	Санітарно-гігієнічні фактори
1	1,04	0.95	1.07	1.20	1.11	1.05
2	1,05	0.94	1.06	1.19	1.10	1.04
3	1,06	0.93	1.05	1.18	1.09	1.03
4	1,07	0.92	1.04	1.17	1.08	1.02
5	1,08	0.91	1.03	1.16	1.07	1.01
6	1,09	0.90	1.02	1.15	1.06	0.99
7	1,10	0.95	1.01	1.14	1.05	0.98
8	1,11	0.94	0.99	1.13	1.08	0.97
9	1,12	0.93	0.98	1.12	1.07	0.96
10	1,13	0.92	0.97	1.11	1.06	0.95
11	1,14	0.91	0.96	1.10	1.05	0.94
12	1,15	0.90	0.95	1.09	1.06	0.93
13	1,16	0.95	0.94	1.08	1.07	0.92
14	1,17	0.94	0.93	1.07	1.08	0.91
15	1,18	0.93	0.92	1.06	1.09	0.90
16	1,19	0.92	0.91	1.07	1.10	0.89
17	1,20	0.91	0.90	1.08	1.05	0.88
18	1,04	0.90	0.89	1.19	1.11	0.87
19	1,05	0.95	0.88	1.18	1.10	0.86
20	1,06	0.94	0.85	1.17	1.09	0.83

 

    Так, наприклад величини локальних коефіцієнтів на розташування земельної ділянки за рентоутворюючими чинниками складають: 1,04; 0,94; 1,05; 1,17; 1,07; 0,99.

   Значення сукупного локального коефіцієнта Км3 буде

   Результати розрахунку вартості 1 кв. м земель різного функціонального використання в межах ІІІ-ї економіко-планувальної зони приведені в таблиці 10.4

   Таблиця 10.4 -Розрахунок вартості 1кв. м земель різного функціонального використання в межах ІІІ-ї економіко-планувальної зони території населеного пункту

Ч/ч	Функціональне використання земельної ділянки	Вартість Цнз грн./ м^2	Кф	Кмз	Вартість цнт., грн./м^2
1	Землі комерційного використання	7,10	2,50	1,25	22,54
2	Землі промисловості	7,10	1,20	1,27	10,82
3	Землі житлової забудови	7,10	1,00	1,27	9,02
4	Землі транспорту, зв’язку	7,10	0,80	1,27	7,21
5	Землі громадського призначення	7,10	0,70	1,27	6,31
6	Землі технічної інфраструктури	7,10	0,65	1,27	5,86
7	Землі рекреаційного призначення та інші відкриті землі	7,10	0,50	1,27	4,51

   Аналіз результатів роботи. Висновки

   У результаті виконання лабораторної роботи по вихідних даних розраховано значення сукупного локального коефіцієнта Кмз, який складає 1.27, і вартість 1 кв. м земель різного функціонального використання для ІІІ-ї економіко-планувальної зони території населеного пункту. При цьому максимальна вартість становить 22,54 грн./м² (землі комерційного використання), мінімальна – 4,51 грн./м² (землі рекреаційного призначення та інші відкриті землі).

Контрольні питання

1 Назвіть категорії земель за функцією використання.

2  Назвіть локальні чинники, що впливають на місце розташування  земельної ділянки.

3  Як розраховують значення сукупного локального коефіцієнта Кмз?

4  Вкажіть значення коефіцієнта функціонального використання Кф для земель комерційного використання.

5  Вкажіть значення коефіцієнта Кф для земель промисловості.

6  Вкажіть значення коефіцієнта Кф для земель житлової забудови.

7  Вкажіть значення коефіцієнта Кф для земель громадського призначення.

8  Вкажіть значення коефіцієнта Кф для земель транспорту, зв’язку.

9  Вкажіть значення коефіцієнта Кф для земель технічної інфраструктури.

10  Вкажіть значення коефіцієнта Кф для земель рекреаційного призначення.

11  Як визначається вартість 1 кв. м земельної ділянки певного функціонального використання?

12  Розрахунок грошової оцінки окремої земельної ділянки в населеному пункті.

13  За якою формулою визначають коефіцієнт індексації грошової оцінки земель?