Форма договора и порядок его заключения

 

Положения ГК о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160) и о письмен­ной форме договора (п. 2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом слу­чае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего ее содержание и под­писанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным обра­зом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (т. е. договоров) иными спосо­бами, установленными ГК[41]. Применительно же к письменной форме догово­ра законодатель отходит от общего правила и допускает заключение дого­вора не только путем составления одного документа, подписанного сторо­нами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей дос­товерно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК).

Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК о форме договора (п. 2 ст. 434), и может быть выражена формулой «исключе­ние исключения». Применительно к договору продажи недвижимости зако­нодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной фор­ме сделки (п. 1 ст. 160), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.

Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последст­вия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требова­ний, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

При заключении договора продажи недвижимости важное значение для его действительности имеет «фигура» продавца. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного, ограниченного вещного права на недвижи­мость (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учре­ждение), значительно повышается риск возможного признания такого дого­вора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижи­мым имуществом. В частности, государственное или муниципальное пред­приятие - как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК), так и субъект права оперативного управления (казенное предприятие) (п. 1 ст. 297 PJQ - не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия собственника этого имущества. Нарушение данного требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.

Примером к сказанному может служить разъяснение, содержащееся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связан­ных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 7). Согласно данному разъяснению, при разрешении споров, связанных с осуществлени­ем государственными и муниципальными предприятиями права хозяйст­венного ведения или оперативного управления, следует учитывать установ­ленные ст. 295 и 296 ГК ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом. Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные[42].

В определенных случаях и при соблюдении требования о необходимо­сти получения согласия собственника на продажу недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, сохраняется риск признания договора продажи недвижимости не действительным. Дело в том, что в отличие от иных коммерческих организаций государственные и муниципальные предприятия наделены не общей, а целевой (специальной) правоспособностью (ст. 49 ГК). Поэтому действия унитарных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом должны быть обу­словлены выполнением задач его уставной деятельности и целевым назна­чением предоставленного для выполнения этих задач имущества под стра­хом признания совершенных сделок недействительными. На этот счет также имеется официальное разъяснение Пленума Высшего Арбитражно­го Суда РФ. В соответствии с п. 9 постановления Пленума от 25 февраля 1998 г. № 8, в тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществленные с соблюдением требования о получении предваритель­ного согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК) на отчуждение другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого или недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием[43].

Что касается учреждений, финансируемых собственником, то они во­обще не вправе совершать договоры продажи в отношении имущества, за­крепленного за ними либо приобретенного за счет средств, выделенных им по смете (п. 1 ст. 298 ГК). Вместе с тем, если в соответствии с учредитель­ными документами учреждению предоставлено право осуществлять прино­сящую доходы деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов (включая недвижимость), учитывается на отдельном балансе и на­ходится в самостоятельном распоряжении учреждения. Следовательно, до­говоры продажи учреждением в качестве продавца недвижимого имущест­ва, которое учитывается на отдельном балансе и было приобретено на до­ходы, полученные от разрешенной собственником предпринимательской деятельности, соответствуют законодательству и не могут быть признаны недействительными.

Как известно, всякий гражданско-правовой договор считается заклю­ченным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Суще­ственными же условиями договора признаются условия о предмете догово­ра, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как суще­ственные или необходимые для договоров данного вида, а также все те ус­ловия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК)[44].

Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче не­движимости, ее принятию и оплате. В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несораз­мерного ущерба его назначению, и продавец является собственником зе­мельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего ро­да, а именно: права на земельный участок, передаваемые покупателю вме­сте с объектом недвижимости.

По сравнению с общими положениями о купле-продаже товаров зако­нодатель ужесточает требование относительно условия договора о прода­ваемом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имуще­ства должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта не­движимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижи­мого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о не­движимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор продажи недвижимости считается незаключенным.

Как уже отмечалось, недвижимость - это прежде всего земельные уча­стки и то, что неразрывно связано с землей. Переход в результате исполне­ния договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоот­ношений и по поводу этого земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. ГК содержит четкие правила, регулирую­щие такого рода изменения (ст. 552-553).

Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновремен­но с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимо­стью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующе­го земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимо­сти получает право пользования соответствующей частью земельного уча­стка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственни­ком земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным уча­стком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника зем­ли.

Таким образом, условие договора продажи недвижимости, продавец по которому одновременно является собственником земельного участка, о передаваемых покупателю правах на соответствующий земельный участок относится к существенным условиям такого договора, определенным диспозитивной нормой. При отсутствии в тексте договора (договоре-докумен­те) соответствующего пункта, договор тем не менее должен считаться за­ключенным, поскольку необходимое существенное условие содержится в договоре (договоре-правоотношении) в том виде, как оно определено диспозитивной нормой (п. 2 ст. 552 ГК).

В тех же случаях, когда продавец недвижимости не является собствен­ником земельного участка, условие о правах на земельный участок не отно­сится к существенным условиям договора, более того - правило о правах на земельный участок, которые переходят к покупателю недвижимости, опре­делено императивной нормой и находится за рамками договора продажи недвижимости.(Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от27февраля2001года№61).

Так, товарищество с ограниченной ответственностью(покупатель недвижимости) обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления администрации города о предоставлении ему в аренду земельного участка, принадлежащего бывшему собственнику строения на праве постоянного (бессрочного)пользования.

Свои требования истец обосновал тем, что он приобрёл строение в собственность по договору купли-продажи поэтому, исходя из смысла ст. 552 ГК РФ и ст.37 Земельного кодекса, вправе пользоваться земельным участком на тех же условиях. Что и продавец недвижимости.

Ответчик в подтверждение правомерности своих действий сослался на следующее. Статья31 Земельного кодекса[45], определяющая в качестве основного документа, удостоверяющего право бессрочного (постоянного)пользования земельным участком, государственный акт, выдаваемый и регистрируемый соответствующим Советом народных депутатов, а также ст.12указанного Кодекса, устанавливающая субъекты, которым могут передаваться в бессрочное (постоянное)пользование земельные участки, признаны недействующими. Поэтому документы на право бессрочного(постоянного) пользования земельным участком  в настоящее время выдаваться не могут. Земельный кодекс ст.37 и ГК РФ ст.52 не называют вид пользования (бессрочное пользование или аренда), а содержат термины «переходит(приобретает)право пользования», что должно рассматриваться как переход условий пользования землёй- сохранение размеров, целевого назначения, установленных сервитутов и ограничений в пользовании, Ане вида пользования.

Поскольку законодатель не ограничил прав собственника земли в выборе вида землепользования, последний в праве решать этот вопрос самостоятельно.

Арбитражный суд исковые требования удовлетворил по следующим основаниям.

Согласно ст.216ГК РФ к вещным правам,наряду с правом собственности относится и право постоянного(бессрочного)пользования земельным участком.

Это право защищается законом в равной степени(ст.305ГК РФ) и может быть ограничено только на основании Федерального закона(ст.1ГК РФ).

Земельный кодекс(ст.37)[46] устанавливает, что при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком. При этом выдаётся новый документ, удостоверяющий право на землю.

В соответствии с указанной статьёй Земельного кодекса, а также со ст.552ГК РФ покупатель приобретает право пользования не всем земельным участком, только той его частью, которая занята недвижимостью и необходима для её использования.

Вопрос о предоставлении покупателю оставшейся части земельного участка может быть решён в порядке, установленном действующим законодательством.

Постановление администрации, обязывающее товарищество с ограниченной ответственностью заключить с ней договор аренды признано незаконным, как противоречащее принципу свободы договора.       

В случаях, когда предметом договора купли-продажи недвижимости, напротив, является земельный участок, а находящаяся на нем недвижи­мость остается в собственности у продавца, условия пользования продав­цом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли-продажи. Если договор не содержит таких условий, про­давец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для пользования ею.

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое су­щественное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424, 485 ГК), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действу­ет иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федераль­ного закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[47].

Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи не­движимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежа­щая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК)[48].

Момент вступления в силу договора продажи недвижимости опреде­ляется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 433 ГК: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем. Примером является договор купли-продажи одноэтажного здания кафе «Сирень» с при строем общей площадью 130.96 (сто тридцать целых девяносто шесть сотых),принадлежащее Кузоватовскому районному потребительскому обществу на праве собственности. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По договору купли-продажи Продавец –Кузоватовское Райпо, в лице председателя продала, а Покупатель купила одноэтажное здание кафе «Сирень». До заключения настоящего договора одноэтажное здание кафе «Сирень» не продано, не заложено, не подарено и под арестом (запрещением)не состоит.

Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне не выгодных условиях.

По договору видно, что Продавец передала одноэтажное здание кафе «Сирень» Покупателю в пригодном для использования состоянии до подписания настоящего договора. Обязанность Продавца передать одноэтажное здание кафе «Сирень» считается исполненной после подписания настоящего договора.

Покупатель ознакомлена до заключения настоящего договора с техническим состоянием вышеуказанного одноэтажного здания кафе «Сирень» и претензий к нему не имеет. Покупатель осуществляет за свой счёт ремонт и эксплуатацию одноэтажного здания кафе «Сирень».

В соответствии сост.131ч.1, ст.223ч.2 ГК РФ[49] право собственности Покупателя на вышеуказанное одноэтажное здание кафе «Сирень» подлежит регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области.

Данный договор составлен в трёх экземплярах, первый остаётся у Покупателя, второй - у Продавца, третий – в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области. Все экземпляры договора имеют равную юридическую силу (приложение 1).

Исключение составляет лишь договор продажи жилых помещений. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или кварти­ры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).

Следует обратить особое внимание на то, что договор продажи недви­жимости (за исключением продажи жилых помещений) считается заклю­ченным и вступает в силу именно с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.

Так, комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. Судом при рассмотрении спора установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установлен­ном порядке, т. е. не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовле­творила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором. При этом апел­ляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.

В соответствии со ст. 425 ГК договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В п. 3 ст. 433 ГК ука­зано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено зако­ном.

ГК предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558) и договора купли-прода­жи предприятия (ст. 560). Кодекс не предусматривает обязательной госу­дарственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи нежилого помещения следует счи­тать заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК, а не с момента государственной регистрации[50].

Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи не­движимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК). Для сторон договор всту­пает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистра­ции перехода права собственности на недвижимость к покупателю заклю­чается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относит­ся и к тем случаям, когда стороны - продавец и покупатель - исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

Дополнительные требования, направленные на защиту проживаю­щих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558). В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его при­обретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюде­нии этого требования договор считается незаключенным.

На основании всего вышеизложенного можно сделать следующие выводы о том, что при не достижении соглашения по существенным условиям договора, договор считается незаключённым и не имеет никаких правовых последствий.