Понятие договора продажи недвижимости

 

Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта прода­жи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие послед­ний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Ис­ходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен сле­дующим образом.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору про­дажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность по­купателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное иму­щество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК)[20].

Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуалъным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).

Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдель­ного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение дого­вора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК). Родовая принадлежность договора прода­жи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулиро­вании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, вклю­ченными в § 7 гл. 30 ГК, к отношениям, связанным с продажей недвижимо­сти, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта не­движимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и опла­те продаваемого недвижимого имущества.

Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, при­сущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче прода­ваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.

Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».

 

Объекты недвижимости

 

В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие при­знаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объек­тов недвижимости.

Как уже отмечалось, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, пере­мещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недви­жимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объек­ты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имуще­ство (ст. 130ГК)[21].

Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятель­ными основными объектами недвижимости.

Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в от­ношении которых законодательством могут быть установлены ограниче­ния на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которой зем­ля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

На протяжении всех последних лет законами и иными правовыми ак­тами в имущественный оборот вводились отдельные категории земельных участков. Так, Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий»[22] граж­данам и юридическим лицам предоставлено право при приватизации госу­дарственных и муниципальных предприятий, а также при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий наряду с арен­дой земельных участков приобретать последние в собственность. Более того, Указом было предусмотрено, что земельные участки, предоставлен­ные гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, по их желанию могут продаваться им в собственность.

В соответствии с Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собст­венность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобно­го и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строи­тельства»[23] предусматривалась передача в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки. Гражданам, получившим в частную собствен­ность земельные участки для указанных целей, было также предоставлено право продавать их другим гражданам Российской Федерации независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок в пределах норм предоставления земельных участков. Договор ку­пли-продажи (купчая) земельного участка подлежал нотариальному удосто­верению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресур­сам и землеустройству.

Указом Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территории город­ских и сельских поселений, или права их аренды»[24] установлено, что расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и земле­устроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законода­тельством Российской Федерации. На основании данного Указа Прави­тельством РФ принято постановление от 5 января 1998 г. № 2 «Об утвер­ждении порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, распо­ложенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды»[25].

Следует отметить, что в настоящее время в российском законодатель­стве сложилась парадоксальная ситуация: когда еще не принят новый Зе­мельный кодекс Российской Федерации, а иные общие правила об ограни­чении оборота земельных участков отсутствуют, оборот земли законом практически не ограничен. В то же время, в соответствии с Конституцией Российской Федерации (п. 2 ст. 9)[26] признается возможность нахождения в частной собственности (а следовательно, и в имущественном обороте) зем­ли и других природных ресурсов.

Однако следует согласиться с тем, что оборотоспособными в настоя­щее время можно признать лишь те земельные участки, которые уже при­надлежат на праве собственности гражданам и юридическим лицам. В силу особой общественной значимости оборот земельных участков законода­тельно ограничен в публичных интересах, так же как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя, включая собственни­ков. Оборот земельных участков и иных природных ресурсов должен осу­ществляться лишь в той мере, в какой он допускается специальным законо­дательством - законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК). «Ведь количество и состав такого рода объектов объективно ограниче­ны в силу очевидных естественных причин, а их использование всегда по­этому, так или иначе, затрагивает интересы общества в целом»[27].

Что касается дальнейшего возможного развития правового регулиро­вания оборота земельных участков, то необходимо согласиться с О.М. Ко­зырь, которая считает, что «в отношении земли российское законодательст­во, видимо, последует мировой традиции, согласно которой ограничения оборота устанавливаются в зависимости от категорий земель. Так, для зе­мель сельскохозяйственного назначения они будут существенно отличаться от ограничений, налагаемых на оборот земель, используемых под застрой­ку. Оборот же земель заповедников, заказников и других особо охраняемых природных территорий должен быть практически исключен»[28].

Самостоятельными объектами недвижимости признаются также уча­стки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невоз­можно установление права собственности на недра вне зависимости от пра­ва собственности на землю[29]. Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении них действует презумпция государственной собст­венности: в соответствии с п. 2 ст. 214 ГК природные ресурсы, не находя­щиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных об­разований, являются государственной собственностью. Таким образом, ука­занные объекты в принципе не могут признаваться бесхозными.

Что касается правового регулирования оборота указанных объектов недвижимости, то нельзя не согласиться с О.М. Козырь, которая отмечает: «Поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании административного акта-лицензии, говорить всерьез о граждан­ском обороте этого вида объектов представляется преждевременным»[30].

Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров продажи указанных объектов как недвижимого имущества (т. е. с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реали­зуются как движимое имущество, когда продается, например, «лес на кор­ню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК о продаже недвижимости не подлежат применению, а соответствующие договоры за­ключаются по правилам продажи движимого имущества.

Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имуще­ства по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу это­го их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь созда­ваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). Данная норма ГК вызвала в юридической литературе дискуссии относительно принад­лежности к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершен­ных строительством (объектов незавершенного строительства).

По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государст­венной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым[31].

Позиция указанных авторов не изменилась и после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.[32] (далее - Закон о государст­венной регистрации), согласно которому в случае необходимости соверше­ния сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описа­ние объекта незавершенного строительства (п. 2 ст. 25). Например, по мне­нию О.М. Козырь, задача подобной информации - лишь обеспечить юри­дическую чистоту сделки с таким объектом, если объект для завершения его строительства должен быть отчужден другому лицу. Об этом свиде­тельствует и использование в Законе нетипичного для законодательного акта термина «необходимость совершения сделки», ориентирующего на нестандартную ситуацию. «Общим же правилом Закона о регистрации, -пишет О.М. Козырь, - остается регистрация права на вновь созданный объ­ект недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт его создания (п. 1 ст. 25)»[33].

По мнению других авторов, незавершенное строительство следует рассматривать в качестве особого объекта недвижимости со специальным правовым режимом". Такая позиция нашла подтверждение в многочислен­ных правовых актах, принятых до введения в действие Закона о государст­венной регистрации, а также воспринята судебной практикой. К примеру, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 «О мерах по продаже незавершенных строительством объектов»[34], начиная с 1992 г. незавершенные строительством объекты, сооружаемые за счет рес­публиканского бюджета Российской Федерации и средств государственных предприятий, находящихся в федеральной собственности, не обеспеченные финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для их завершения в нормативные сроки, подлежали реализации с откры­тых торгов (как объекты недвижимости) предприятиям, организациям, гра­жданам и иностранным инвесторам.

Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1181 «О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жи­лых домов»[35] было установлено, что незавершенные строительством жилые дома, находящиеся в федеральной собственности, в том числе в полном хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении организа­ций и учреждений, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года необходимого финансирова­ния из федерального бюджета, подлежали передаче для завершения строи­тельства либо продаже на инвестиционных и коммерческих конкурсах в целях обеспечения скорейшей достройки жилых домов и обеспечения гра­ждан жильем.

Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собст­венникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земель­ных участков под этими объектами»[36] предусмотрено, что при приватизации объектов незавершенного строительства возможна регистрация прав собст­венности на такие объекты, если заявитель представит документы, которые подтверждают приобретение данного объекта, право пользования земель­ным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавер­шенного строительства. Право приобретения в собственность земельных участков, на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица, которые стали собственниками соответствующих объектов недвижимости.

Официальная позиция судебной практики по вопросу о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуще­ству нашла отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики раз­решения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»[37]. Данное постановление включает в себя разъяснение, согласно которому по смыслу ст. 130 ГК и ст. 25 Закона о государственной регист­рации, незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимо­му имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам необходимо руководство­ваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на не­движимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими.

На наш взгляд, позиция судебной практики в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства. Действи­тельно, если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора строительного подряда, то в этом случае о нем нельзя говорить не только как об объекте недвижимого имущества, но и как об объекте вещных прав: он является объектом обязательства, выте­кающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обя­зательства (заказчика и подрядчика) возможна лишь по правилам уступки прав требования и перевода долга по обязательствам.

Другое дело, если обязательство по каким-либо причинам прекращено. В этом случае незавершенное строительство становится объектом вещных прав и объектом имущественного оборота. При этом объект незавершенно­го строительства имеет все признаки недвижимого имущества: он нераз­рывно связан с земельным участком и его перемещение без несоразмерного ущерба целевому назначению невозможно. Поэтому все сделки с таким объектом незавершенного строительства возможны лишь с соблюдением требований, предъявляемых к недвижимому имуществу.

Иллюстрацией к сказанному может служить пример из арбитражно-судебной практики, которая исходит из того, что незавершенный строи­тельством объект как объект недвижимости может быть предметом дого­вора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.

Прокурор предъявил иск в интересах Сбербанка России о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительст­вом объекта. Договор был заключен между акционерным обществом и об­ществом с ограниченной ответственность.

В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приоб­рело у акционерного общества незавершенный строительством объект по Договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистриро­ван, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести та­кую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственно­стью.

При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности. Высший Арбитражный Суд РФ оценил ситуацию следующим образом.

В соответствии со ст. 129 ГК объекты гражданских прав могут сво­бодно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе[38].

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограниче­ний в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершен­ные строительством. Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданско­го оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.

Согласно ст. 130 ГК к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерно­го ущерба их назначению невозможно. В ст. 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недви­жимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Из материалов дела следовало, что на участке возведены фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невоз­можно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.

В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земель­ные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента РФ от 11 декабря 1993 г. №2130 «О государственном земель­ном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строитель­ством объект и земельный участок. Отказ комитета от государственной ре­гистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.

Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбер­банка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное обще­ство) потерял право распоряжаться им любым способом. С учетом изло­женного было признано, что суд обоснованно удовлетворил иск прокурора[39].

Спорный характер носит также вопрос об отнесении к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри зданий. Дело в том, что нормы ГК, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения. Вместе с тем ГК допускает возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных ГК. Законом о государственной реги­страции в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения. Следовательно, специальные правила, регулирующие договор продажи недвижимости, подлежат применению в полном объеме и к отно­шениям, связанным с продажей нежилых помещений.

Объектами недвижимости, имеющими строго целевое назначение, признаются жилые помещения, под которыми жилищное законодательство понимает не только жилые дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помеще­ния (к примеру, изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет нежи­лых помещений, включая служебные, ведомственные помещения, общежи­тия, гостиницы-приюты и т. п.[40] Жилые помещения предназначены для про­живания граждан. Собственник, осуществляя права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, должен обеспе­чивать сохранение его назначения.

К недвижимому имуществу ГК отнес и ряд объектов, не обладающих необходимыми признаками недвижимости: неразрывной связью с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба их назначе­нию. Речь идет о подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания, космических объектах. С другими объектами недвижимости их объединяют две общие черты: во-первых, высокая стоимость указанных объектов и, во-вторых, наличие государственной регистрации, обеспечивающей индивидуализацию ука­занных объектов. Кодекс объединил названные объекты с недвижимым по своей природе имуществом в связи с необходимостью установления для тех и других единого правового режима.