Оценка стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами, для которых имеется информация о ценах сделок с ними. Данный подход исходит из принципа замещения, а получаемая с его помощью стоимость часто называется стоимостью замещения.

Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком предпринимаются следующие шаги:

1. сбор данных, изучение рынка оценки, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

Были отобраны аналоги находящиеся уральском округе и соответствующие по году выпуска, марке и модели объектам оценки

Таблица 8. Таблица характеристик аналогов:

№ п/п	Наименование марки модели	Состояние	Источник информации	Год выпуска	Пробег, км	Стоимость, руб.
1	Маз 5516	Продается Маз-5516А8-336, 2012г.в. в хорошем техническом состоянии, новая резина, двигатель ЯМЗ-6581, коробка 9 ступка, пробег 310тыс.км. Автомобиль без проблем. Интересующие вопросы по телефону. Торг при осмотре. Готов к эксплуатации. Возможен обмен.	https://auto.ru/truck/used/sale/maz/5516/15647622-e97aa6c8/?page_from=page_listing%2cblock_listing%2ctype_single	2012	310 000,00	280 000,00
2	Маз 5516	Год выпуска2012Пробег105 000 кмКузовСамосвалЦветБелыйДвигатель14.9 л / 328 л.с. / ДизельГ/подъёмность20 000 кгКоробкаМеханическаяТип кабины2-х местная с 2 спальнымиПодвеска кабиныМеханическаяПодвеска шассиРессора-рессораКолёсная ф-ла6x4Класс выхлопа EURO3РульЛевыйСостояниеНе требует ремонтаВладельцы2 владельцаТаможняРастаможенТоргВозможен	https://auto.ru/truck/used/sale/maz/5516/15480667-6085a2ba/?page_from=page_listing%2cblock_listing%2ctype_single	2012	105 000,00	280 000,00
3	Маз 5516	Наличие товара в Иркутске В наличии Модель грузовика МАЗ 5516 Объём двигателя 330 куб. см. Год выпуска 2013 Состояние Б/у Грузоподъёмность 20 000 кг. Тип Дорожный Привод 6x4 Документы Есть ПТС Топливо Дизельный Дополнительно Со спальником КПП Механика Руль Левый Объём кузова 12,00 куб. м.	https://spec.drom.ru/irkutsk/truck/dump/samosval-67585883.html	2013	150 000,00	250 000,00
4	Маз 5516	Год выпуска2012Пробег100 000 кмКузовСамосвал с 2-х разгрузкойЦветБелыйДвигатель14.9 л / 397 л.с. / ДизельГ/подъёмность19 000 кгКоробкаМеханическаяТип кабины2-х местная с 1 спальнымПодвеска кабиныМеханическаяПодвеска шассиРессора-рессораКолёсная ф-ла6x4Класс выхлопа EURO3РульЛевыйСостояниеНе требует ремонтаВладельцы1 владелецТаможняРастаможен	https://auto.ru/truck/used/sale/maz/5516/15899760-f8f8ee9f/?page_from=page_listing%2cblock_listing%2ctype_single	2012	100 000,00	290 000,00

 

Корректировка цен аналогов

Поскольку в качестве исходной информации использовались цены предложения, а не цены сделок, была применена скидка на уторгование 15,9 % от объявленной цены, согласно справочника оценщика.

Для аналогов рассчитан износ по методике, применяемой в затратном подходе, корректировка на отличия в износе объекта оценки и аналогов рассчитана следующим образом: (1-Иа)/(1-Ио), где Ио – износ объекта оценки, Иа - износ аналога.

Износ был рассчитан согласно методике, указанной в затратном подходе

Указанный износ, предусматривает старение в результате возраста, оцениваемые транспортные средства в результате ненадлежащей эксплуатации и длительного хранения без консервации нуждаются в проведении восстановительного ремонта (в отличие от аналогов которые «на ходу»), стоимость которого износ не предусматривает. На указанную стоимость должна быть уменьшена итоговая стоимость объектов оценки.

Таблица 9. Расчет представлен ниже:

№ п/п	Пробег, км	Стоимость, руб.	Стоимость с учетом скидки на торг, руб.	Физически износ объектов сравнения, %	Корректировка на износ	Стоимость с учетом корректировки на физическое состояние, руб.	Разница между скорректированной стоимостью и медианой
1	310 000,00	980 000,00	824 180,00	57,00	1,00	824 180,00	-14%
2	105 000,00	1 250 000,00	1 051 250,00	57,00	1,00	1 051 250,00	11%
3	150 000,00	950 000,00	798 950,00	57,00	1,00	798 950,00	-17%
4	100 000,00	1 300 000,00	1 093 300,00	57,00	1,00	1 093 300,00	14%
Объект оценки	Среднеарифметическое, руб.			57,00