Определение понятия недвижимость.

Определение понятия недвижимость.

Слово недвижимость образовалось в русском языке из трех слов: недвижимый, имущество, собственность. Таким образом в слове недвижимость язык закрепил след.черты: неподвижность, принадлежность кому-либо, принадлеж. на права собственности. Понятие недвижимость не отделено от других понятий имущества. Имущество-это совокупность имуществ, т.е. подлежащий денежной оценки юридич.отнош в котором находится данное лицо(физ или юр).

Статья 130 ГК РФ недвиж.и движимые вещи. Фед.закон от 4 декабря 2006 г.№201-ФЗ в пункте 1 статьи 130 наст.кодекса внесены изменения:

1) Недвижимым вещам (недвижимость) относят зем.участки, зем. Недр и все что прочно связано с землей, т.е. объекты перемещение которых безразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незаверш.строительства.К недвиж.вещам относятся воздушные и морские суда, суда внутр.плавания,космические объекты.Закон.и недв.вещами может быть отнесено и др.имущество.

2) Вещи не относящиеся к недвижимости деньги, ценные бумаги признаются движимым имуществом. Регистр.прав на вещи не требуется, кроме случаев указанных в законе. Кроме того, недвижимостью признается предприятие в целом как имуществ.комплекс, используемый для осуществления предпринимат.деятельности.

Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложений его труда и расходования ресурсов. При этом принимается, что собств.улучшения не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле. Представим недвижимость в виде табл.

Недвижимость
Вещь(физ.сущность)	Права(юр.сущность)
земля	Улучшен.	права	Обременения
Земельные участки, участки.недр, обособл. водные объекты, леса	Здания, сооружения, коммуникации, насаждения	Право собственности, наследств.владения, бессрочное пользование	Ипотека, кредиты, зониров. охрана памятников, сервитут, прочие ограничения.

 

2.Жизненный цикл объекта недвижимости- это период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект. Жизн.цикл состоит из стадий:

1.Формирование замысла объекта и выбор варианта использования свободного земельного участка

2.Проектирование улучшений

3.Изготовл. стр-во улучшений

4.Обращение(купля- продажа, дарение, сдача в аренду) с передачи имущ.права или появл.обременением на это право. Осущ.операции с объектом и регистрир. гос-вом изменения юр.судьбы последнего при купле/продажи объекта, меняется субъект права собственности.

5.Использование-употребление объекта по назначению с технич.и эксплуатац. обслуживанием. Со временем характ.объекта изменения, т.к. физ.улучшен.изнашиваются и функции устаревают. В процессе эксплуатации эпизодичн.осущ.технич.освидетельствен. и текущий ремонт отдельных улучшений без прекращения использования объекта в целом.

6. Модернизация: кап.ремонт,рекострукции,рестоврации, с возможностью перепрофилиров.измен.функций назначения объекта.Эта ситуация начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии перестает удовлетворять соврем.потребностям пользователей или его эксплуатация становится экономически не эффективн.

7.Утилизация-вторичное использование материалов..

Классификация ОН

В состав недвиж-ти входит природные и рукотворные компоненты. Природные компоненты недвиж-ти в зависимости от наборов их характеристик делятся на 2 группы:

1)Свободные зем.участки-т.е. зем.участки свободные от строений, коммуникаций и многолетних насаждений.Эти участки предназначены для стройки.

2) Земли с улучшениями, т.е насаждениями, зданиями, сооружениями всевозможного назначения.

Зем.участок-это ограниченная и неперемещаемая часть поверхности земли, имеющий замкнутые границы, привязку местоположения к юрид.задан.системе координат с адресными ориентирами.

Рукотворныее компоненты недвиж-ти делятся на группы:

1) Строения с инженерн.коммуник. и насаждениями. Строение подразделяется на 2 группы:здания предназначенные в основном для жизни и деятельности человека,а так же для функций обеспечения в осн.человеком с использов.машин и оборудов.

2) Сооружения предназнач.для функций обеспечив. в основном конструкциями,машинами, оборудованием при малом участии человека.

По функциям назначения выделяют 2 группы строений:объекты жилые и не жилые.

 

Экономическая сущность нед-ти

Нед-ть какт эконом-ая блага выполняет ф-ии: 1)предмета потребеления(без доходного) Ресурсы для личного общест-ого исполь-ия, т.е. жилой нед-ти включая приусадебные ЗУ или садоводство земель и строение медицинских, образ-х и др. общетсвенных учреждении. 2)реального актива ресурса. Для проиводства товаров и услуг с целью извлечения прибыли, т.е. комерческой недви-ти в т.ч. производственный включая земли сельзкохоз-ого назначения, имущественные комплексы пред-ии ит.д. 3) финансового актива, т.е. 3.1. томары приобретаемого для послед-ей спекулятивной перепродажи с прибылью.3.2. капитала вечной форме приносящий прибыль от сдачи в аренду и выгодной перепродажи.3.3 средства обеспеченные финансовых инстурментов (ценные бумаги).

К ососбенности нед-тти как товара относятся: 1)не перемещаемость объекта в пространстве ограничивает возможность реализации сделки только параметрами регионального рынка.2)уникальность объектов в след-ии неповторимости комбинации болльшого числа характерных признаков проводит к уникальности каждой сделки на рынке.3)долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке качеств составной части пред-ии(скрытого или явного) в течении длительного времени при любых колебаний конъектуры4)ограниченных зем.ресурсов и длитель-ть создания улучшений приводит к относительно низкой эластичности пред-ия и этого товара.

 

 

5. основные понятия и оценочные категории

Недвиж-ть имущества нах-ся в свод. граж.обороте явл-ся об-ом разл. сделок, что порождает потребность в оценке его ст-ти, т.к. в определении денеж.эквивалента разл.видов недв-ти в конкрт.момент времени.

Ст-ть недв-ти имет 2 форма прояления: потребную и ликвид.ст-ть. Потребная ст-ть обусловлена совокуп-ю естетв.и обз=ществ.свойств и процессов об-та недв-ти с т.з. конкретного пользо-ля, к-ыйисходит из сложив-ся варианта ее использования а также естеств. и общест. свойствами тов-ра к-ый определены уровнем технол.развития и общест.потребления

Плодородие и местоположение ЗУ, характ-ки зд.и соор.,их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие др. факторы потреюб ст-ть об-та нед-ти.

Меновая ст-ть воз-ет в процессе обмена объектов нед-ти, при этом тобщим эквивалентом измерения выступают деньги.

На конкур.рынке цена какдлож-ия. денеж.выражение сто-ти явл-ся фавтором управл-ии силы спроса и пред-ия.

Затраты денж.ср-ва потраченные на приобретение имущества или для достижения целей.

Цена ОН – цена конкретной соверш-ой сдлеки купли-продажи Он на рынке на опред-ую дату. Ценка как форма проявл-ия сто-ти, выражающая рез-ат жизненно отк-ся от сто-ти сделки между покуп-ем и продавцом в конкретных рыноч-х условия под влиянием финан. Факт-ов.

Виды ст-ти различ-ют на 2 группы:1)сто-ти в обменекак выражение меновой сто-ти(рыночная,ликвид-ая,залоговая,арендная,утилизац-ая),;2)сто-ть поль-ий,как сто-ть потреб.(инвест-ая,балансовая,кадостровая)

 

 

Виды стоимости в обмене

Сто-ть в обмене характ-ся способностью об-та недви-ти обмент-ся на деньги или др.товары.носит обычный характер и лежит в основе проведения операции с недви-ю на рынке:купли продажи, передачи в залог в т.ч. под кредиты,сдаче в аренду ит.п.

В фед.станд-те оценки №2(ФСО)» цель оченки и виды сто-ти указано:

при испооль-ия понятия сто-ти, при осущес-ия оценочной деят-ти.

при осущетсвлении оценоч.деят-ти осполь-ют виды сто-ти об-ка оценка:рыночная,инвести-ая,лик-ая,кадастр.

при опре-ии рыноч-ой ст-ти об-та оценки опр-ся наиболь вероят.цена по к-ой об-т оценки либо отчужден на дату оценки в условиях конк-ии,когда стороны сделки действуют разумно, т.е когда: * одна из сторон сделки не обязана отчуждать, а другая не обязана принимать исполнение;* стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и дейст-ют в своих инетерсах.*цена сделки пред-ет собой разумное возник-ие за об-т оценки и принуждение сделки с чьей либо стороны не было.*цена за ОО выраж-ся в денежной форме.

При опред-ии ликвид-ой ст-ти ОО опред-ся расчет вечечины,отраж наиболее вероятную цену, по к-ой данный об-т оценки либо отчужден за срок эксплуатации об-та оценки,когда продовец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества (Сликв=Срын)

При опред-ии сто0ти учит-ся влияние чрезвыч.обстоятельств, вынужден.вродовча прод-ть на условиях не соответствующих рыночным. Сликв=Срын * Кусл – З-ты

Залоговая ст-ть об-ты недвиж-ти обеспеч.ипотечный кредит, к-ую кредитор надеется получить при вынуд.продаже на рынке данного ОН в случаи неплатежеспо-ти заемщика

Страховая ст-ть- денеж.сумма, на кот-у. м.б. застрахованы.

Рыноч.ст-ть аренды- велечина аренд платы за к-ую м.б. сдан в аренду об-т недв-ти на дату оценки при типич-х условиях.

Рын ст.-ть аренд явл-ся разновидностью рын стои-ти и оцен-ся при сдаче крствосроч или долгосроч аренду

Утилизационная ст-ть – денеж сумма получ. после сноса и распродажи бывших мат-ов и конструк-ии за вычетом затрат на опер-ю

 

Принципы пользователя

1) Принципы полезности - всякий ОН обладает ст-стью только тогда, кода он полезен инвестору и мб использован для реализации опр ф-ий или личных потребностей. Например, исп-ие недвв-сти в качестве промышленного предпр-ия, кафе, офиса и пр.

Полезность – способность ОН удовлетворять потребности польз-ля в данном месте и в течение одного периода времени. Чем больше он способен удовлетворить потребность собств-ка, тем выше его полезность и ст-сть.

2) Принцип замещения – при наличии опр количества однородных (по полезности или доходности) ОН самым выскоим спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой, т.е разумный покупатель не заплатит за ОН больше минимальной цены, взимаемой за др аналогичные объекты с такой же полезностью. Максимальная ст-сть оцениваемого объекта опр-ся наименьшей ст-стью по к-рой м.б приобретен др аналогичный объект с эквивалентной полезностью.

Принцип замещения исп-ся во всех 3-х подходах к оценке недв-ти. С точки зрения затртаноо подхода данный принцип формируется след образом: рациональный покупатель не заплатит за ОН больше той суммы, к-рую он может заплатить за покупку ЗУ и стр-во на нем аналогичного ОН с такой же полезностью или ст-сть оцениваемого объекта не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта с такой же полезностью.

С точки зрения сравнительного подхода принцип замещения гласит: если на рынке имеются несколько аналогичных объектов с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться объект с минимальной стоимостью. Данный принцип яв-ся основным при опр-ии рын ст-сти.

С точки зрения доходного подхода данный принцип м.б сформулирован след образом ст-сть ОН имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого замещающего объекта приносящего желаемую прибыль или ст-сть ОН опр-ся конкурентными элементами сравнения среди альтернативного выбора вариантов инвестир-ия, приносящих аналогичную величину прибыли.

3) Принцип ожидания – связан с представлениями пользователя ОН и гласит: ст-сть объекта приносящего доход опр-ся величиной ден потока, ожидаемого от исп-ия оцениваемого объекта, а также суммы ожидаемой от его продажи.

Ожидание – установление текущей ст-сти доходов или др выгод, к-рые м.б получены в будущем, от владения недв-тью. Данный принцип лежит в основе доходного подхода и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

 

Понятие «износ»

неразрывно связано с понятием «долговечность».

Долговечность - это время, в течение которого эксплуатационные качества в зданиях и сооружениях сохраняются на заданном проектном уровне в соответствии с нормативными сроками службы. При этом она не зависит от периодически проводимых текущих и капитальных ремонтов. Различают физическую и функциональную (моральную) долговечность, а также обратные им понятия - физический износ и функциональный износ.

Физическая долговечност ь зависит от физико-технических характеристик конструкции: прочности, жесткости, геометрической неизменяемости, тепло- и звукоизоляции, герметичности и других параметров. Функциональная долговечность определяется соответствием зданий и сооружений по геометрическим размерам, благоустройству, архитектуре, технологической оснащенности и т.д. своему функциональному назначению. Существуют также понятия экономической (оптимальной) долговечности и обратного ему - экономического (внешнего) износа. Экономическая долговечность - это срок службы зданий и сооружений, в течение которого экономически целесообразно поддерживать их в рабочем состоянии. После этого затраты на содержание становятся нецелесообразными, так как значительно превышают сметную стоимость нового строительства.

 

 

При расчете износа

 

методом эффективного возраста используются понятия: срок физической жизни, срок экономической жизни, оставшийся сок экономической жизни. Срок физической жизни (Тфиз) - это срок, в течение которого здание может реально существовать с момента завершения строительства. Срок экономической жизни (Тэк) - это срок, в течение которого здание способно приносить прибыль. Сроки физической и экономической жизни могут сильно отличаться.Фактический срок жизни (Тфакт) - период времени, прошедший с момента создания объекта до даты проведения оценки. Эффективный возраст (Тэф) возраст, показываемый состоянием и полезностью здания. Эффективный возраст устанавливается на основе визуального осмотра и базируется на опыте и суждениях оценщика. Нормативный срок службы (Тнорм) - нормативно установленная минимальная продолжительность эффективной эксплуатации здания и его элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта.

Метод срока жизни предполагает, что потеря стоимости здания или его элемента в результате накопленного износа пропорциональна эффективному возрасту здания (элемента), т.е. имеет место соотношение: Фи/Сстр=Тэф/Тэк; где Фи - накопленный физический износ здания или его элемента, руб.; Сстр - стоимость нового строительства (восстановительная стоимость) здания или его элемента, руб. ФИ = (Тэф/Тэк) х Сстр или ФИ = (Тэф/Тэк) х 100%

 

 

Вопрос. Виды корректировок.

1. Корректировка на приобретаемые права

Сопоставление объектов корректнее производить с одинаковыми приобретаемыми правами. Оценке подлежит право собственности. Т.к. объекты-аналоги также реализуются по праву собственности, корректировка по данному элементу сравнения не производится.

2. Корректировка на условия финансирования

Расчеты между участниками сделки могут проводиться различным образом (переуступка прав требования, бартер, кредитование). При выборе аналогов с различными условиями финансирования необходим учет имеющихся отклонений. Т.к. объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения, корректировка не вносится.

3. Корректировка на условия продажи

При анализе информации важен всесторонний анализ условий сделки. Некоторые могут быть совершены в нетипичных рыночных условиях (родственные отношения, ограниченность времени у продавца, отношения между головной и дочерней фирмой и т.п.). Данные условия выявить достаточно сложно. Индикатором может служить сильное отклонение цены сделки от среднерыночной цены, характерной для данного сегмента рынка недвижимости, которая была определена в рамках анализа рынка. В данном случае корректировка не вводится, т.к. объект оценки и объекты-аналоги имеют сопоставимые рыночные условия продажи.

4. Корректировка на дату продажи

Данная поправка осуществляется исходя из анализа изменения цен на рынке.недвижимости в анализируемом сегменте за период с даты совершения сделки до даты оценки. При стабильной ситуации на рынке возможно использование ИПЦ (индекса потребительских цен) в помесячном измерении. В рамках данной оценки поправка не вносится, т.к. разница между датами подачи объявлений объектов-аналогов и датой оценки не существенна.

5. Корректировка на перевод из цены предложения в цену сделок (корректировка на торг)

Реальные сделки, заключаемые в договорах купли-продажи имущества, как правило, ниже цен предложений. Принимается экспертным путем. На основании информации, полученной у специалистов рынка недвижимости, поправка составляет 5-10%. В рамках данного расчета принята поправка в размере 9°/о. Корректировка процентная.

6. Корректировка на местоположение

Местоположение объекта оценки оказывает существенное влияние на стоимость объекта. Корректировка производилась с учетом мониторинга цен рынка коммерческой недвижимости.

7.Корректировка на площадь земельного участка

Все факторы, влияющие на стоимость единого объекта недвижимости можно разделить на факторы, которые влияют на земельный участок и которые только на объект недвижимости, а некоторые могут влиять одинаково как на земельный участок, так и на недвижимость. Например, такой фактор как месторасположение влияет как на недвижимость, так и на земельный участок, а физический износ только на объект недвижимости. Следовательно, для введения корректировок относящихся к зданию необходимо произвести корректировку на земельный участок. В данном примере из стоимости единого объекта недвижимости объектов-аналогов вычитается стоимость земельного участка.

8. Корректировка на площадь объекта недвижимости

Согласно общему правилу рынка с увеличением площади помещений стоимость единицы, в которой измеряется натуральная величина объекта оценки, при прочих равных условиях снижается и наоборот.

10. Корректировка на износ

При расчете необходимо выбирать здания с сопоставимым уровнем износа. Если имеются различия необходимо произвести оценку износа объектов-аналогов. В качестве укрупненного способа внесения корректировок можно на основе года постройки, нормы амортизационных отчислений, оставшегося срока экономической жизни, а также определения износа на основе визуального осмотра и определения износа по укрупненным признакам износа. При наличии различий, корректировки вносятся при помощи формулы:

П износ = (100 — И объекта)/(100-И аналога)

С объекта=С аналога * П износ

 

 

Метод прямой капитализации

Метод прямой капитализации используется, если:

• потоки доходов стабильны длительный период времени представляют собой значительную положительную величину;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, то есть является стоимостью всего объекта недвижимости.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

,

где С - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.)

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, то есть в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

Кроме того, в российских условиях актуальна проблема «информационной непрозрачности» рынка недвижимости. Отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка делают расчет ЧОД и ставки капитализации очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных отчислений.

Последовательность расчета ЧОД следующая:

1.Определяется потенциальный валовой доход (ПВД). ПВД - доход, который можно получить от недвижимости, при 100% -ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД=S* ,

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м₂.

Са - арендная ставка за 1 м².

2. Определяется действительный валовой доход (ДВД).

ДВД - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования платежей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы.

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу.

З. Из прогнозируемого ДВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы:

ЧОД=ДВД-ОР-ПР.

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести налоги на имущество и страховые взносы (от несчастных случаев и т.д.).

К операционным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов.

Основные операционные расходы:

• оплата услуг по управлению имуществом;

• коммунальные услуги;

• зарплата персонала;

• налоги на зарплату;

• пособия служащим;

• оплата договорных услуг (телефон, противопожарная система, лифт, охрана, устройство ландшафта и др.);

• содержание помещения, его уборка и др.;

• уборка прилегающей территории;

• содержание и косметический ремонт;

• расходы на сауну и бассейн;

• банковские платежи.

 

 

23.Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Метод ДДП - метод определения капитализированной стоимости доходов, при котором последовательно каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей. В общем виде математическое выражение для данного метода можно представить так:

,

где РV - текущая стоимость объекта оценки;

С_t - денежный поток периода t;

- ставка дисконтирования периода;

П - стоимость реверсии (перепродажи, остаточная стоимость);

n - период времени (годы).

Метод ДДП применяется когда:

1) предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

2) имеются данные, позволяющие обосновывать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

3) потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

4) оценивается недвижимость, функциональное назначение которой многопрофильное;

5) объект недвижимости строится или вводится в действие.

Для расчета ДДП необходимы данные:

• длительность прогнозного периода;

• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

• ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП:

1. Определение прогнозного периода, то есть срок эксплуатации недвижимости до ее перепродажи. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода S - 10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3 - 5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, а именно прогнозирование доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

• потенциальный валовой доход - весь доход, который способен принести объект за год при условии полной загрузки площадей до вычета операционных расходов;

• действительный валовой доход - ожидаемый доход от недвижимости с учетом уровня недозагрузки и неполучения платежей, а также прочего дохода;

• чистый операционный доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и амортизационных отчислений;

• денежный поток до уплаты налогов:

Денежный поток до уплаты налогов =ЧОД - капиталовложения -Обслуживание кредита + Прирост кредитов.

• денежный поток после уплаты налогов:

Денежный поток после уплаты налогов = Денежный поток до уплаты налогов - Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

3. Определение ставки дисконтирования - ожидаемой ставки доходности на вложенный капитал.

4. Дисконтирование потока чистых доходов - осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирование всех текущих стоимостей.

5. Расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

6. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

7. Расчет чистой текущей стоимости объекта недвижимости как разницы между текущей суммой доходов за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств.

Схема расчета денежного потока:

1 этап. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД).

2 этап. Определяется действительный валовой доход (ДВД) путем вычитания потерь от незанятости при сборе арендной платы и добавления прочих доходов (доход от бизнеса, расположенного на территории или внутри объекта).

3 этап. Определение чистого операционного дохода (ЧОД) путем вычитания из ДВД величины операционных расходов.

4 этап. Определение чистого денежного потока для недвижимости путем вычитания из величины ЧОД планируемых капиталовложений и обслуживания кредита.

 

 

Градостроительный регламент

Правилами землепол-ния и застройки устан-ся градо­стр-ный регламент для каждой террит-ной зоны с учетом особенностей ее распол-ния и развития, а также возможности терр-ного сочетания различных видов использования зем. учас-в: 1) жилые зоны предназ-ны для застройки жил. зданиями, культ-быт объектами и иными видами застроек; 2) обществ-деловые зоны исп-ся для застройки администр. зд, объектами образоват, культ-быт, соц и иного общест-го назначения;3) производ-ые (промыш-ые) зоны предн-ны для промыш­-ых, коммунально-складских и прочих произв-ых объектов; 4) зем. участки в составе инжен-ой и трансп-ой инфраструктур предн-ны для застройки объектами железнодор-го, автомоб-го, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, размещения инжен-ой инфра-ры; 5) рекреационные зоны – зем. участки, занятые городс-ми лесами, скверами, парками, садами, прудами, озерами, водохра-ми и предназ-ые для отдыха граждан и туризма; 6) зем. участки, которые исп-ся для ведения с/х произв-ва и занятые пашнями, многолетними насаждениями, зд, строениями, сооруж с/х назначения, относятся к зонам с/х назначения.

Изменение назначения ЗУ может происходить только в соотв-ии с ген. планами поселений. В пределах черты поселений могут выд-ся зоны особо охраняемых терр-ий, в к-ые вкл-ся ЗУ, имеющие особое природоохран., науч., историко­кул-ое, эстетич-ое, оздоровит и иное назначение.

Земли, наход-ся за пределами городск. черты, но состав-щие с городом единую соц, природн и хозяйств терр-ию и не входящие в состав иных поселений, назыв-ся пригород-ми зонами.

Развитие объектов недвижимости может осущ-ся только в установленном градостр-ым регламентом порядке.Разработка градостр-ых норм и стандартов приобретает де­централизо-ый характер с выделением 3 уровней - федерального, регионального и местного. Основным принципом явл-ся устан-ие на федер. уровне миним-ых или максима-ых допустимых парам-ов в зависимости от характера нормативов.

Развитие градостр-ва и градорегул-ия в России основано на Конституции РФ, гарантирующей права граждан на благоприятную среду обитания, жилище и все формы соц. обслуживания, что и составляет предмет планировки и застройки городов и населенных мест. Формир-ие городс. среды обеспеч-ся нормативно-правовой базой градостр-ва.

Оценка ЗУ

Настоящие стандарты оценки являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, походов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки

Виды стоимости объекта оценки: 1)рыночная, 2)инвест-я, 3)балансовая,4)стоимость для целей налогообложения, 5) ликвидационная, 6) страховая, 7) залоговая, 8) арендная.

При оценке объекта оценщик осущ-т сбор и обработку след. Документов:

1) Право устанавлив-х документов и сведений об обременении объектов оценки правами иных лиц

2) Данные бух учеба и отчетности

3) Инф-я необходимая для установления колич-х и кач-х характеристик с целью определения его стоимости, а также другой инф-и, связанной с объектом оценки

Процесс оценки представляет собой определенную последовательность процедур, используемых для получения оценки стоимости ЗУ

1эт. Постановка задачи, включая идентификацию объекта недвижимости и установление даты оценки. Оцениваемый объект идентифицируется с помощью почтового адреса, кадастрового номера, либо другого краткого описания его места положения. Идентификация также включает полное описание оцениваемого объекта, его состояния, а также стоимость всех улучшений ЗУ, включаемых в оценку стоимости. Описание состоит из двух разделов:описание ЗУ, описание улучшений.

2эт. Составление плана работ: 1) определение требований к инф-и, выбор методов оценки; 2) анализ наиболее лучшего ЗУ. Суть закл-ся в определении такого варианта эксплуатации участка при которой он дас максимальную стоимость;

3 эт. Анализ варианта лучшего и наиболее эффективного ЗУ. Заключается в выборе такого варианта эксплуатации ЗУ, при отором он даст макимальную стоимост

4 эт. Сбор и обработка инф-и. Оценщик осущ-т сбор инф-и по двум направлениям:по объекту оценки и по сегменту рынка. Информационная база по оцениваемому ЗУ его МП, размер, улучшения и оснащение инженерной структурой. Учет и анализ качества и количества потока дохода, учет и анализ затрат.

5 эт. Расчет ост. Стоимости улучшений

6 эт. Оценка рыночной стоимости

7 эт. Согласование результатов оценки

8 эт. Составление отчета об оценке, который затем передается заказчику.

 

Основные понятия сделок.

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки).

Цель любой сделки ~ приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

- законность содержания:

- правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершивших сделку;

- соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

- соблюдение формы сделки.

В случае, когда хотя бы одно из этих условий будет нарушено, сделка считается недействительной, т. е. не соответствующей закону и не влекущей желаемых правовых последствий.

При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой самой сложной недвижимой вещи, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Недействительные сделкимогут быть:

1) оспоримыми - сделки, признанные недействительными по решению суда;

2) ничтожными - сделки недействительные с самого начала ее совершения:

- совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;

- волеизъявление не соответствует подлинной воле;

- нарушены формы сделки и требования о ее государственной регистрации:

- сторона сделки недееспособна, т. е. не способна понимать значение своих действий;

- сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Наибольшее распространение получили сделки с недвижимостью, совершенные

для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимые) или для прикрытия другой сделки (притворные).

Сделки с недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем заключения договора, который имеет два значения:

- юридический факт, порождающий права и обязанности;

- само правоотношение, содержание которого составляет эти права и обязанности.

 

 

Ипотечный кредит.

В рыночных условиях хозяйствования банковский кредит один из основных источников заемных ср-в. Законодательство РФ предусматривает выдачу кредитов под различные виды обеспечений.

Важнейшие из них:

1) Залог имущества и имуществ.прав;

2) Гарантии и поручительство третьих лиц;

3) Страхование кредитного риска;

4) Переуступка в пользу банка, требований и счетов заемщика;

5) Предоставление связанных кредитов.

Залог объектов недвижимости, с целью получения денежной ссуды(ипотеч.кредита) называется ипотекой.

Субъектами кредитных отношений в области банковского кредита применительно к сфере недвижимости яв-ся все субъекты рынка недвижимости и сами банки.

Кредиторами яв-ся субъекты, передающие свои временные свободные средства в распоряжении заемщика на опред.срок.

Заемщик – строна кредитных отношений, получающая ср-ва в пользование и обязанное их возвратить в установленный срок. Например, застройщик, помещая свои ср-ва на расчет.счет в банке выступает в роли кредитора, а банк в роли заемщика. Таким образом, застройщик превращается в заемщика, а банк-кредитор.

Одним из наиболее часто использ.видов обеспечения яв-ся залог.

Залог – опред.как имущество, либо как др.ценности, служащие обеспечению займа, т.е.залог яв-ся неким способом обеспечения обязательств, при котором залогодержатель (юрид или физ лица) имеет преимуществ.право перед другими кредиторами, удовлет.свои требования из стоимости заложенного имущества.

Закладная – юрид, документ о залоге объекта недвиж, к-ый удовлетворяет отдачу объекту в обеспечении обязательст под кредит.