Понятие, предмет и метод жилищного права.

Понятие, предмет и метод жилищного права.

Понятие «жилищное право» употребляется в юридической литературе в двух смыслах: узком и широком. В узком смысле жилищное право представляет собой субъективное право конкретного человека на жилое помещение. Жилищное право в широком смысле — это совокупность правовых норм, регулирующих жилищные правоотношения, а также отношения, связанные с жильем. К таким нормам, в частности, относятся нормы административного, земельного, финансового и иных отраслей права.

Предметом регулирования жилищного права являются разнородные общественные отношения, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения». Перечень жилищных отношений установлен ст. 4 ЖК РФ (подробнее о жилищных правоотношениях см. раздел 1.3).

Учитывая, что жилищные отношения, названные в ст. 4 ЖК РФ, неоднородны, нельзя говорить и о единстве метода их правового регулирования. Поскольку жилищное право в широком смысле является комплексным институтом, то его метод характеризуется чертами, присущими гражданскому праву в целом, а также чертами, характерными для тех отраслей права, нормы которых присутствуют в жилищных правоотношениях.

Принципы жилищного права.

Принципы жилищного права выражают наиболее значимые начала жилищного законодательства и определяющие характер законодательства и практику его применения.

На положениях Конституции РФ основаны правовые принципы, отнесенные ст. 1 ЖК к основным началам жилищного законодательства. Таковыми являются:

1) обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправле­ния условий для осуществления гражданами права на жилище;

2) неприкосновенность жилища;

3) недопустимость произвольного лишения жилища;

4) беспрепятственное осуществление жилищных прав;

5) равенство участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоря­жению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК, другого федерального закона или существа соответствующих отношений;

6) судебная защита жилищных прав;

7) обеспечение восстановления нарушенных жилищных прав;

8) обеспечение сохранности жилищного фонда;

9) использование жилых помещений строго по назначению.

Указанной статьей Жилищного кодекса установлено, что граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

· Принцип неприкосновенности жилища закреплен в ст. 3 ЖК РФ, которая почти дословно воспроизводит ст. 25 Конституции РФ. В соответствии с этой нормой права никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных ЖК РФ целях и в предусмотренных другим федеральным законом сучаях, и в порядке или на основании судебного решения.

· Принцип недопустимости ограничения жилищных пра в устанавливает, что жилищные права могут быть ограничены только на основании федерального закона и лишь в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

· Принцип недопустимости произвольного лишения жилищ соответствует конституционному принципу, который содержится в ст. 40: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища». Данный принцип гарантирует стабильность жилищных прав граждан, в первую очередь, устойчивость в положении нанимателей жилых помещений по договорам социального найма.

· Принцип доступности пользования жилым фондом — принцип, содержащийся в ч. 3 ст. 40 Конституции РФ, — гласит, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

· Принцип свободы передвижения, выбора места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации. Согласно п. 4 ст. 1 ЖК РФ граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Ограничение права граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации допускается только на основании ЖК РФ или федерального закона.

3. Источники жилищного права.
Жилищное законодательство представляет собой совокупность (систему) нормативных правовых актов, с помощью которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие жилищно-правовые нормы. В соответствии с п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции РФ, по жилищному законодательству издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.

Исходя из вышеизложенного, можно выделить следующие группы источников жилищного права на основании их юридической силы:

1) Конституция РФ является правовой основой развития жилищного законодательства и имеет высшую силу и прямое действие;

2) ЖК РФ и принятые в соответствии с ним федеральные законы и иные нормативные правовые акты (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти);

3) Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ и органов местного самоуправления.

 

Главным источником любого российского права, в том числе и жи­лищного, является Конституция РФ. Наряду с положениями, рас­смотренными в предыдущих параграфах, Основной Закон содержит базовые положения для любого законодательства. В соответствии с ч. 1 ст. 15 Конституция РФ имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации; законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федера­ции, не должны противоречить Конституции РФ.

Основным актом, регулирующим жилищные отношения, безусловно, является ЖК РФ, который определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает основные начала правового регулирования жилищных отношений при различных видах использования недвижимости в жилищной сфере.

В части первой ГК РФ (гл. 18) регулируются право собственности на жилые помещения и иные права (права членов семьи собственни­ка жилого помещения), дается понятие квартиры как объекта права собственности, указываются основные начала регламентации права собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома и организации и деятельности товариществ собственников жилья. Часть вторая ГК РФ содержит главу (35), посвященную договору найма жилого помещения и другим договорам, предметом которых могут стать жилые помещения, а также нормы, регулирующие осо­бенности продажи жилых помещений. Часть третья ГК РФ в разд. V «Наследственное право» содержит кроме прочего нормы, устанавливающие особенности наследования жилых помещений.

Из других законов, содержащих нормы жилищного права, следует выделить действующий до 1 марта 2010 г. Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Феде­рации» (с изменениями и дополнениями), в котором устанавливаются основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, определяются права нанимате­лей и членов их семей при осуществлении приватизации жилья».

На федеральном уровне жилищные отношения регулируются не толь­ко законодательными актами, но и указами Президента РФ (например, указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов»¹) и постановлениями Прави­тельства РФ (например, постановления от 20 февраля 1995 г. № 161 «Об утверждении перечня категорий работников лесного хозяйства, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения в до­мах государственного жилищного фонда, находящегося в собственности Российской Федерации» и от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении типового договора социального найма жилых помещений»).

Особо следует остановиться на ведомственных нормативных актах, принимаемых министерствами и иными федеральными органами ис­полнительной власти. Из ведомственных нормативных актов, посвященных отношениям, связанным с жилыми помещениями, следует выделить приказ Мини­стерства юстиции от 6 августа 2001 г. № 233 «Об утверждении инструк­ции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения».

Как указывалось выше, жилищные отношения могут регулироваться нормативными актами субъектов Российской Федерации (республик в составе Федерации, краев, областей, городов Москва и Санкт-Пе­тербург, автономной области, а также автономных округов). В свою очередь акты субъектов Федерации также делятся на законодательные акты представительных органов государственной власти и иные нор­мативные правовые акты, принимаемые в пределах своей компетен­ции исполнительными органами государственной власти.

Международные договоры, участницей которых является Россия, также могут быть источником жилищного права.

На основании ст. 126 Конституции РФ Верховный Суд РФ, являясь высшим судебным органом по гражданским, уголовным, админист­ративным делам, подсудным судам общей юрисдикции, наряду с су­дебным надзором дает разъяснения по вопросам судебной практики. Одним из важнейших документов в сфере жилищного права следует признать постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при при­менении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Поста­новление Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14). Такие разъяснения способствуют правильному и единообразному применению в том числе и актов жилищного законодательства.

 

 

Содержание жилищных правоотношений.

Содержание жилищного правоотношения составляют субъективные жилищные права и неразрывно связанные с ними жилищные обязанности.

Субъективное жилищное право - это мера возможного поведения управомоченного субъекта жилищного правоотношения. Оно состоит из ряда правомочий, составляющих содержание субъективного жилищного права.

В содержание субъективного жилищного права входят по меньшей мере следующие правомочия:

а) правомочия на совершение собственных положительных действий, имеющих юридическое значение;

б) правомочие требовать совершения определенных действий от обязанного лица;

в) правомочия на защиту.

Основным средством обеспечения субъективного жилищного права является возложение на другое лицо юридической обязанности.Юридическая обязанность - это предписанная обязанному субъекту мера должного поведения его (обязанного лица).

Жилищное правоотношение называется простым, если в нем одному субъективному праву управомоченного лица противостоит одна обязанность обязанного лица. Например, в организационном правоотношении по учету нуждающихся в жилье гражданин, нуждающийся в жилье, вправе подать заявление с приложением необходимых документов о принятии его на учет нуждающихся в жилом помещении, а орган местного самоуправления обязан (при наличии законных оснований) принять гражданина на учет нуждающихся в жилье. В имущественном жилищном правоотношении как управомоченное, так и обязанное лицо имеют права и обязанности, а порой каждый имеет комплекс прав и обязанностей. Такие правоотношения называются структурно-сложными

Жилищным правам и обязанностям посвящена основная часть норм жилищного законодательства. В частности, к жилищным правам относятся:

· право заключения гражданско-правовых сделок по поводу занимаемого жилого помещения (возможность зависит от основания пользования);

· право вселения других граждан на занимаемую площадь;

· право нуждающихся граждан бесплатно получить жилое помещение по договору социального найма;

· другие права.

Обладая жилищем, независимо от оснований приобретения и пользования, граждане несут целый ряд обязанностей. По мнению законодателя, наиболее важными жилищными обязанностями являются:

· использование жилых помещений, а также подсобных помещений и оборудования только по назначению, при этом не ущемляя жилищных, иных прав и свобод других граждан;

· выполнение предусмотренных законодательством санитарно-гигиенических, экологических, архитектурно-градостроительных, противопожарных и эксплуатационных требований;

· своевременное производство оплаты жилья, коммунальных услуг;

· использование придомовых территорий без ущерба интересам других граждан и общества в соответствии с установленными правилами, соблюдение чистоты и порядка в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования.

 

Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной гражданским процессуальным законодательством.

Защита жилищных прав осуществляется путем:

1) признания жилищного права;

2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих Жилищному кодексу или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативные правовые акты государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;

6) иными способами, предусмотренными ЖК РФ или другим федеральным законом.

Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных ЖК РФ и другим федеральным законодательством. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

 

 

Частный жилищный фонд.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

Согласно части 2 статьи 19 ЖК РФ частный жилищный фонд включает в себя:

1) фонд, находящийся в собственности граждан, - индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные гражданами в собственность на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

2) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом, жилищный фонд, принадлежащий общественным организациям.

На первое место в данной классификации поставлен частный жилищный фонд, что свидетельствует о его значимости в жилищной сфере.

Резкому увеличению частного жилья способствовали принятие Закона о приватизации жилых помещений,а также положения Гражданского кодекса. В Гражданском кодексе содер­жится гл. 18, посвященная праву собственности на жилое помещение, согласно ст. 218 ГК член жилищного и жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой пай за квартиру, становится ее собственником.

Наниматели

Специфика договора найма жилого помещения маневренного фонда связана прежде всего с категорией нанимателей, перечень которых дан в статье 95 ЖК.

Первая категория нанимателей - граждане, проживающие по договору социального найма в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма.

Вторая категория - граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения были для них единственными.

Третья категория нанимателей - это граждане, единственные жилые помещения которых стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств. При этом ЖК не конкретизирует, что следует понимать под чрезвычайными обстоятельствами. По нашему мнению, к ним следует отнести обстоятельства непреодолимой силы, которые не зависят от воли граждан-нанимателей, то есть стихийные бедствия, войны, обвал дома и т.д.
Исходя из буквального толкования норм статьей 95 ЖК перечень категорий граждан-нанимателей не следует рассматривать как исчерпывающий.

Понятие, предмет и метод жилищного права.

Понятие «жилищное право» употребляется в юридической литературе в двух смыслах: узком и широком. В узком смысле жилищное право представляет собой субъективное право конкретного человека на жилое помещение. Жилищное право в широком смысле — это совокупность правовых норм, регулирующих жилищные правоотношения, а также отношения, связанные с жильем. К таким нормам, в частности, относятся нормы административного, земельного, финансового и иных отраслей права.

Предметом регулирования жилищного права являются разнородные общественные отношения, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения». Перечень жилищных отношений установлен ст. 4 ЖК РФ (подробнее о жилищных правоотношениях см. раздел 1.3).

Учитывая, что жилищные отношения, названные в ст. 4 ЖК РФ, неоднородны, нельзя говорить и о единстве метода их правового регулирования. Поскольку жилищное право в широком смысле является комплексным институтом, то его метод характеризуется чертами, присущими гражданскому праву в целом, а также чертами, характерными для тех отраслей права, нормы которых присутствуют в жилищных правоотношениях.

Принципы жилищного права.

Принципы жилищного права выражают наиболее значимые начала жилищного законодательства и определяющие характер законодательства и практику его применения.

На положениях Конституции РФ основаны правовые принципы, отнесенные ст. 1 ЖК к основным началам жилищного законодательства. Таковыми являются:

1) обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправле­ния условий для осуществления гражданами права на жилище;

2) неприкосновенность жилища;

3) недопустимость произвольного лишения жилища;

4) беспрепятственное осуществление жилищных прав;

5) равенство участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоря­жению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК, другого федерального закона или существа соответствующих отношений;

6) судебная защита жилищных прав;

7) обеспечение восстановления нарушенных жилищных прав;

8) обеспечение сохранности жилищного фонда;

9) использование жилых помещений строго по назначению.

Указанной статьей Жилищного кодекса установлено, что граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

· Принцип неприкосновенности жилища закреплен в ст. 3 ЖК РФ, которая почти дословно воспроизводит ст. 25 Конституции РФ. В соответствии с этой нормой права никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных ЖК РФ целях и в предусмотренных другим федеральным законом сучаях, и в порядке или на основании судебного решения.

· Принцип недопустимости ограничения жилищных пра в устанавливает, что жилищные права могут быть ограничены только на основании федерального закона и лишь в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

· Принцип недопустимости произвольного лишения жилищ соответствует конституционному принципу, который содержится в ст. 40: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища». Данный принцип гарантирует стабильность жилищных прав граждан, в первую очередь, устойчивость в положении нанимателей жилых помещений по договорам социального найма.

· Принцип доступности пользования жилым фондом — принцип, содержащийся в ч. 3 ст. 40 Конституции РФ, — гласит, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

· Принцип свободы передвижения, выбора места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации. Согласно п. 4 ст. 1 ЖК РФ граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Ограничение права граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации допускается только на основании ЖК РФ или федерального закона.

3. Источники жилищного права.
Жилищное законодательство представляет собой совокупность (систему) нормативных правовых актов, с помощью которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие жилищно-правовые нормы. В соответствии с п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции РФ, по жилищному законодательству издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.

Исходя из вышеизложенного, можно выделить следующие группы источников жилищного права на основании их юридической силы:

1) Конституция РФ является правовой основой развития жилищного законодательства и имеет высшую силу и прямое действие;

2) ЖК РФ и принятые в соответствии с ним федеральные законы и иные нормативные правовые акты (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти);

3) Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ и органов местного самоуправления.

 

Главным источником любого российского права, в том числе и жи­лищного, является Конституция РФ. Наряду с положениями, рас­смотренными в предыдущих параграфах, Основной Закон содержит базовые положения для любого законодательства. В соответствии с ч. 1 ст. 15 Конституция РФ имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации; законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федера­ции, не должны противоречить Конституции РФ.

Основным актом, регулирующим жилищные отношения, безусловно, является ЖК РФ, который определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает основные начала правового регулирования жилищных отношений при различных видах использования недвижимости в жилищной сфере.

В части первой ГК РФ (гл. 18) регулируются право собственности на жилые помещения и иные права (права членов семьи собственни­ка жилого помещения), дается понятие квартиры как объекта права собственности, указываются основные начала регламентации права собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома и организации и деятельности товариществ собственников жилья. Часть вторая ГК РФ содержит главу (35), посвященную договору найма жилого помещения и другим договорам, предметом которых могут стать жилые помещения, а также нормы, регулирующие осо­бенности продажи жилых помещений. Часть третья ГК РФ в разд. V «Наследственное право» содержит кроме прочего нормы, устанавливающие особенности наследования жилых помещений.

Из других законов, содержащих нормы жилищного права, следует выделить действующий до 1 марта 2010 г. Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Феде­рации» (с изменениями и дополнениями), в котором устанавливаются основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, определяются права нанимате­лей и членов их семей при осуществлении приватизации жилья».

На федеральном уровне жилищные отношения регулируются не толь­ко законодательными актами, но и указами Президента РФ (например, указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов»¹) и постановлениями Прави­тельства РФ (например, постановления от 20 февраля 1995 г. № 161 «Об утверждении перечня категорий работников лесного хозяйства, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения в до­мах государственного жилищного фонда, находящегося в собственности Российской Федерации» и от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении типового договора социального найма жилых помещений»).

Особо следует остановиться на ведомственных нормативных актах, принимаемых министерствами и иными федеральными органами ис­полнительной власти. Из ведомственных нормативных актов, посвященных отношениям, связанным с жилыми помещениями, следует выделить приказ Мини­стерства юстиции от 6 августа 2001 г. № 233 «Об утверждении инструк­ции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения».

Как указывалось выше, жилищные отношения могут регулироваться нормативными актами субъектов Российской Федерации (республик в составе Федерации, краев, областей, городов Москва и Санкт-Пе­тербург, автономной области, а также автономных округов). В свою очередь акты субъектов Федерации также делятся на законодательные акты представительных органов государственной власти и иные нор­мативные правовые акты, принимаемые в пределах своей компетен­ции исполнительными органами государственной власти.

Международные договоры, участницей которых является Россия, также могут быть источником жилищного права.

На основании ст. 126 Конституции РФ Верховный Суд РФ, являясь высшим судебным органом по гражданским, уголовным, админист­ративным делам, подсудным судам общей юрисдикции, наряду с су­дебным надзором дает разъяснения по вопросам судебной практики. Одним из важнейших документов в сфере жилищного права следует признать постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при при­менении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Поста­новление Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14). Такие разъяснения способствуют правильному и единообразному применению в том числе и актов жилищного законодательства.