Заняття 6 Правое забезпечення приватизації житлового фонду.

1. Право громадян на приватизацію державного житлового фонду.

2. Механізм приватизації об’єктів державного житлового фонду.

3. Приватизація житла в будинку, що потребує капітального ремонту.

4. Правові питання приватизації громадського житлового фонду.

5. Приватизація допоміжних приміщень житлового будинку.

6. Реприватизація житла.

 

Методичні рекомендації

1. При розгляді першого питання слід зазначити, що приватизація державного житлового фонду має за мету створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення їхніх потреб у житлі, залучення значної кількості громадян до участі в отриманні і збереженні наявного житла та формування ринкових відносин у цій сфері.

Ст. 65-1 Житлового кодексу закріплює право наймачів житлових приміщень у будинках державного чи громадського житлових фондів, за згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які проживають разом з ними, оформлювати займані ними приміщення у власність. При цьому законом встановлено два шляхи придбання у власність житлової площі наймачем: приватизація і викуп.

Необхідно визначити поняття приватизації державного житлового фонду відповідно до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” і Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян (затверджене наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству № 56 від 15 вересня 1992 р.).

Можна порушити питання, які потребують додаткового законодавчого врегулювання: оподаткування нерухомого майна громадян, розмір плати за земельні ділянки, на яких розташовано будинки, за користування прибудинковою територією; надання дотацій на його утримання, повернення у разі необхідності приватизованої квартири колишньому власникові тощо.

 

2. При розгляді механізму приватизації об’єктів державного житлового фонду слід зазначити, що він визначений постановою Кабінету Міністрів України № 572 від 08 жовтня 1992 р. “Про механізм введення в дію Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”. Розглядаючи механізм приватизації державного житлового фонду, необхідно зазначити, що нині існує прийнятий до розгляду парламентом проект нового Житлового кодексу України. Новий кодекс буде регулювати всі питання з утримання приватизованого і неприватизованого житла.

Оскільки приватизація як процес передачі державного майна у власність інших осіб поширюється тільки на об’єкти державного житлового фонду, то необхідно звернути увагу на перелік об’єктів приватизації та перелік об’єктів, заборонених для приватизації.

До того ж потрібно визначити, що до введення в дію Закону “Про приватизацію державного житлового фонду” коло суб’єктів приватизації квартир (будинків) державного житлового фонду з використанням житлових чеків обмежується громадянами України, що постійно проживають у цих квартирах (будинках) або перебували на обліку і потребують поліпшення житлових умов.

Особливу увагу слід звернути на термін приватизації, оскільки на сьогодні безоплатна приватизація державного житлового фонду є процесом тимчасовим, і відповідно до Постанови Верховної Ради України № 2160-III від 21 грудня 2000 р. “Про продовження терміну використання житлових чеків для приватизації державного житлового фонду” безоплатна приватизація державного житлового фонду з використанням житлових чеків здійснюється лише до 31 грудня 2006 р. Однак це правило не поширюється на безстрокову приватизацію — викуп державного житла за гроші.

Отже доцільно розглянути правову природу приватизаційних паперів, зазначивши, що безоплатна приватизація може здійснюватися шляхом:

1) безоплатної передачі житла в межах номінальної вартості житлового чека;

2) продажу надлишків житлової площі, що перевищує межі санітарної норми з частковою доплатою грошима.

Оскільки квартира (будинок) може належати за правом спільної власності двом або кільком особам, слід звернутися до норм Цивільного кодексу для з’ясування порядку користування приватизованим житловим будинком (квартирою).

 

3. При розгляді питання приватизації житла в будинку, що потребує капітального ремонту, потрібно зазначити, що відповідно до ст. 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” приватизації не підлягають квартири (будинки), в яких неможливо забезпечити безпечне проживання. Приватизація квартир у будинках, які увійшли до плану реконструкції поточного року, здійснюється після її проведення власником будинку.

Але наймачі, які проживали у квартирах до початку реконструкції, мають пріоритетне право на приватизацію цих квартир. Хоча замість надання житлового приміщення на час проведення ремонту наймачеві та членам його сім’ї може бути надане у постійне користування інше упорядковане помешкання.

Тож для з’ясування правових можливостей для приватизації займаного житла в будинках старої забудови слід детально розглянути та проаналізувати такі поняття, як ремонт, капітальний ремонт, реконструкція та порядок введення будинку, що потребує ремонту, до планів реконструкції.

 

4. Коли йдеться про приватизацію державного майна, не можна використовувати термін “приватизація” для громадського чи кооперативного житлового фонду. Для цих правовідносин слід застосовувати терміни: “паювання”, “відчуження”, “продаж житлових приміщень”.

Оскільки під приватизацією розуміють передачу державного житлового фонду в приватну власність, можна звернути увагу на те, що долю громадського житлового фонду визначають самі власники житлових приміщень. Вони, зокрема, вирішують питання про продаж наймачеві житлового приміщення, у зв’язку з чим той не вправі вимагати покладення на власника обов’язку по відчуженню квартири (будинку).

На підтвердження потрібно зазначити, що дія Закону “Про приватизацію державного житлового фонду” поширюється лише на житловий фонд, що перебуває у державній власності. А суб’єктами права колективної власності є трудові колективи державних підприємств, колективи орендарів, колективні підприємства, кооперативи, акціонерні товариства, господарські товариства, господарські об’єднання, професійні спілки, політичні партії та інші громадські об’єднання, релігійні та інші організації, що є юридичними особами.

Право колективної власності здійснюється вищими органами управління власника (загальними зборами, конференціями, з’їздами, іншими органами відповідно до статуту). Такий власник на свій розсуд визначає, як йому приватизувати житловий фонд — безоплатно чи за плату шляхом укладення договору купівлі-продажу майна.

Жоден державний орган не має права втручатися в дії колективного власника. Тому вказані органи не завжди ухвалюють рішення про безоплатну приватизацію квартири (будинку) тими, хто в них мешкає, і, навпаки, намагаються продавати за гроші колективне житло. Умови і порядок передачі житла у власність визначаються органами управління громадських організацій. Можна звернути увагу на те, що механізм приватизації громадського житлового фонду відсутній, тому приватизація громадського житлового фонду має полягати у передачі його на баланс відповідної ради згідно із Законом України “Про приватизацію державного житлового фонду”.

На закінчення варто навести приклад державного регулювання приватизації службового житлового фонду і вказати, що згідно з Постановою Кабінету Міністрів України від 11 липня 1992 р. “Про зміну та визнання таким, що утратили чинність, деяких рішень Уряду УРСР з питань надання житлових приміщень у будинках радгоспів”, квартири (будинки) радгоспів втратили статус службових і приватизуються на умовах і в порядку, визначених Законом України “Про приватизацію державного житлового фонду” та нормативними актами, що регулюють відносини, пов’язані з приватизацією житла.

 

5. Відповідно до п. 2 ст. 10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку (які передаються безоплатно і окремо приватизації не підлягають), технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Тому можна звернути увагу на те, що порядок оформлення права власності на допоміжні приміщення згідно із зазначеною вище статтею відсутні.

Багатоквартирний житловий будинок є спільною частковою власністю громадян — власників приватизованих квартир і відповідного державного органу, який виконує повноваження власника щодо об’єктів права комунальної власності, за умови, що не всі квартири у будинку приватизовано. Тож потрібно згадати ст. 355–372 Цивільного кодексу, які визначають порядок здійснення житлових прав при спільній власності.

 

6. При розгляді питання реприватизації житла слід зазначити, що Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду” не передбачає правових підстав для реприватизації житла — тобто зворотної передачі приватного житла до державного житлового фонду, проте законодавство передбачає такі випадки позбавлення права власності, як вилучення майна у власника при зверненні стягнення на це майно за зобов’язаннями власника та за обставин надзвичайного характеру.

Майно в інтересах суспільства за рішенням органів державної влади може бути вилучено оплатне (реквізовано) або безоплатно (конфісковано) у випадках, встановлених Кримінальним та Цивільним кодексами України.

Необхідно також додати, що порядок передачі громадянами, котрі виявили бажання одержати житло у державному житловому фонді, належного їм на праві приватної власності будинку (квартири і кімнати в квартирі) органові, який здійснює поліпшення їхніх житлових умов, що за змістом є також реприватизацією житла, регулюється наказом Держжитлокомунгоспу України № 24 від 01 червня 1995 р. “Тимчасове положення про порядок передачі громадянами житла, що перебуває в їхній приватній власності, органу, який здійснює поліпшення житлових умов”. При цьому у громадян виникає право на повторну приватизацію.

 

Завдання до теми

Задача № 1. Громадянин Шкідченко з 1990 р. є наймачем однокімнатної квартири у відомчому будинку. Загальна площа квартири 40 кв. м. Шкідченко, маючи намір приватизувати займане житло, звернувся до працівників юридичної консультації з проханням дати відповідь на запитання.

Контрольні питання

1. Чи має він право на приватизацію займаного житла?

2. Якщо так, то в якому порядку він може це здійснити?

3. До якого органу і які документи необхідно подати для здійснення приватизації?

4. Який строк підготовки та оформлення документів про приватизацію?

5. З якого моменту переходить право власності на житло та які документи підтверджуватимуть це право?

6. Чи зміниться порядок утримання приватизованого житла?

7. Які правові наслідки настають, якщо в квартирі прописані інші члени сім’ї, котрі не дають згоди на приватизацію житла?

8. Чи повинен він сплачувати гроші за приватизацію?

Дати розгорнуті відповіді на ці запитання.

 

Задача № 2. Сім’я Біленків у складі чотирьох осіб — чоловіка, дружини, їхнього сина з дружиною мешкає в трикімнатній квартирі державного житлового фонду загальною площею 62 кв. м. Син проходить альтернативну військову службу. Чоловік бажає приватизувати квартиру.

Контрольні питання

1. Роз’ясніть форми і порядок приватизації цієї квартири.

2. Хто буде власником приватизованої квартири?

3. Чи зміняться порядок і умови приватизації, якщо у сина й невістки наймача народилася дитина, котру прописали у цій квартирі?

4. Чи можлива приватизація, якщо не всі члени сім’ї бажають приватизувати квартиру?

5. Чи зміниться рішення, якщо будинок включений до плану реконструкції?

 

Задача № 3. Сім’я Зеленяків, яка складається з чоловіка, дружини, сина 12 років і дочки 6 років, займає двокімнатну квартиру житловою площею 24 кв. м. з 1998 р. сім’ю було взято за місцем проживання на квартирний облік для отримання трикімнатної квартири.

У травні 2000 р. Зеленяки приватизували займану ними квартиру. У серпні 2003 р. їм була надана однокімнатна квартира площею 18 кв. м. Зеленяк відмовився від отримання цієї квартири і звернувся зі скаргою до Харківської міської держадміністрації щодо надання їм трикімнатної квартири.

Контрольні питання

1. Чи правомірні вимоги Зеленяка?

2. В якому порядку має бути вирішено цей спір?

3. Яке рішення необхідно ухвалити?

 

Задача № 4. Валентина народилася через місяць після приватизації батьками квартири. Батько через три місяці після розлучення вирішив продати свою частку, але нотаріус відмовився посвідчити договір на купівлю-продаж частини квартири.

Контрольні питання

1. Чи є Валентина співвласницею квартири?

2. Чи мають право батьки відчужувати належну їм квартиру і в якому порядку?

3. Які особливості регулювання відносин батьків і неповнолітніх дітей в житловій сфері?

Висловіть свою позицію щодо рішення нотаріуса.

 

Задача № 5. У вересні 2001 р. квартирне управління Київської районної державної адміністрації м. Харкова звернулось з позовом про виселення сім’ї Калини у складі чотирьох осіб з квартири по вул. Пушкінській, де вони займають дві кімнати площею 40,3 кв. м, у трикімнатну квартиру житловою площею 41,8 кв. м. В обґрунтуванні позову було зазначено, що житловий будинок підлягає комплексному капітальному ремонту.

У зустрічному позові громадянка Калина виявила бажання приватизувати займану нею квартиру, оскільки раніше Київська районна державна адміністрація м. Харкова відмовила в цьому, зазначивши, що будинок включено до планів ремонту ще 1989 р.

Контрольні питання

1. Чи може Калина здійснити приватизацію зазначеної квартири?

2. Які документи необхідні для проведення ремонту?

3. Як співвідносяться поняття: “ремонт”, “капітальний ремонт”, “реконструкція”, “переобладнання”, “перепланування”?

4. Яке рішення має ухвалити суд?

 

Задача № 6. У квітні 2002 р. громадянин Бондаренко звернувся до місцевих органів про приватизацію житла, яке він з дружиною займає. Позивач зазначав, що з вересня 1995 р. працював на підприємстві, у зв’язку з чим йому було надано двокімнатну квартиру загальною площею 50 кв. м, яку він приватизував разом із сім’єю у складі 5 осіб. Приватизовану квартиру Бондаренко залишив дочці з сім’єю.

У січні 2002 р. він отримав нове житло в будинку державного житлового фонду. Посилаючись на те, що вони з дружиною не використали повністю свої житлові чеки, він має намір приватизувати нове. житлове приміщення, де мешкає. Місцевий орган приватизації відмовив йому, посилаючись на те, що приватизація здійснюється лише один раз.

Контрольні питання

1. Чи має право на приватизацію житла Бондаренко і в якій частині?

2. Хто буде власником житла?

3. Як розв’язати справу?

 

Задача № 7. У квітні 2005 р. громадянин Лисиця звернувся до суду з позовом відгодівельному радгоспу “Жихар” про приватизацію житла, яке вони займають. Позивач зазначав, що з вересня 2004 р. він працював у цьому господарстві, у зв’язку з чим йому було надано двокімнатну квартиру, яка належить радгоспу. Лисиця припинив трудові відносини з радгоспом, оскільки є інвалідом II групи.

Посилаючись на те, що він має намір приватизувати житло, в якому мешкає, а відповідач незаконно відмовив у цьому, позивач просив задовольнити його вимоги про усунення перешкод у приватизації квартири.

Контрольні питання

1. Чи підлягає службове житло приватизації?

2. Які об’єкти житлового фонду можуть бути приватизовані, а які ні?

3. Як розв’язати справу?

 

Задача № 8. Громадянин Вітренко заборгував платню за користування трикімнатною квартирою та побутові послуги на суму 7 тис. грн. Водночас, маючи намір приватизувати займане житло, він звернувся до органів приватизації, але йому було відмовлено в реалізації його права. Громадянин Вітренко за роз’ясненням звернувся до адвоката.

Контрольні питання

1. Чи законною є відмова у приватизації?

2. Чи може громадянин Вітренко приватизувати займане ним житло і яким чином?

3. Які строки приватизації передбачено чинним законодавством?