Глава 5. Когнитивная модель рынка земли

Земельный вопрос во все времена был актуален и затрагивал все стороны жизнедеятельности людей: социальную, политическую, экономическую и др. В настоящее время в России вопрос собственности на землю обретает свое новое развитие. Современные экономические условия диктуют новые для России рыночные законы, которые обусловливают направленность земельной реформы на развитие земельного рынка, участие земельных участков в свободном гражданском обороте. В то же время, земля как пространственная основа существования государства и его граждан, как звено экосистемы требует пристального внимания со стороны государства для обеспечения политической, экономической, экологической безопасности, социальной защиты населения, защиты исторических и культурных основ существования страны и ее граждан.

В связи с этим особую важность приобретают исследования, отвечающие на вопрос: какие направления развития земельного рынка возможны в России, какие социальные, политические, экономические последствия этих процессов возможны, какие существуют механизмы государственного регулирования земельного рынка.

Целью многочисленных прикладных исследований является разработка механизмов государственного регулирования земельного рынка в России. В связи с этим целесообразно описать систему земельного рынка, определив ее основные элементы и взаимосвязь между ними, сформировать модель земельного рынка, позволяющую осуществлять прогноз сценариев развития земельного рынка. Для описания системы земельного рынка необходимо, в первую очередь, изучить текущее состояние земельного фонда России, основные тенденции изменения его структуры и развития земельного рынка.

Использование системного подхода в исследовании позволяет сформировать модель земельного рынка, обеспечивающую возможность раскрыть основные процессы, учесть существенные аспекты его функционирования и оценить возможность влияния на них государства.

Для исследования процесса сбора земельного налога в государственный бюджет на основе экспертного оценивания была построена структурная модель рынка земли[11].

На основе экспертного оценивания была построена когнитивная карта процесса сбора земельного налога в государственный бюджет (рис. 5.1).

Рис. 5.1. Когнитивная карта рынка земли

Рассматривались три возможных варианта развития исследуемого процесса. Результаты моделирования проанализированы и выработаны рекомендации для управляющего субъекта[12].

В модели используются следующие показатели:

ОЗП = ЗН+А=КСз*Сн*Sзчс+Цз*Са*Sаз,

где:

ОЗП – объем земельных платежей;

ЗН – земельный налог;

А – платежи, за аренду государственных и муниципальных земель;

КСз – средняя кадастровая стоимость 1 кв.м.земли;

Сн – ставка земельного налога;

Sзчс – площадь земель, находящихся в частной собственности;

Цз – средняя рыночная цена за 1 кв.м. земли;

Са – ставка арендной платы;

Sаз – площадь государственных и муниципальных земель, переданных в аренду.

При условии сохранения значений других показателей в этой формуле, увеличение ставки земельного налога влечет увеличение объема земельных платежей, однако, из формулы видно, что удвоение ставки налога, не приведет к удвоению объема земельных платежей, т.к. необходимо еще учесть долю земельного налога в структуре земельных платежей. Например, в Нижегородской области по итогам 2005 года, доля земельного налога в структуре земельных платежей составляла около 45%. Соответственно, удвоение ставки земельного налога, приведет к увеличению объема земельных платежей на 0,45. Ниже задана матрица весов, соответствующая данной когнитивной карте, которая также была составлена на основе экспертных оценок.

 

Таблица № 5.1

факторы	ставка земельного налога	объем земельных платежей	ставка арендной платы	площадь земель в аренде	площадь земель в частной собственности	рыночная цена на землю	объем финансовых услуг	транзакционные издержки	доходы населения	выкупная цена земли
i
ставка земельного налога		0,45			-0,3
объем земельных платежей								-0,8
ставка арендной платы		0,55		-0,6	0,1
площадь земель в аренде					-0,2
площадь земель в частной собственности				-0,2			0,3
рыночная цена на землю										0,8
объем финансовых услуг
транзакционные издержки				-0,3	-0,8				-0,1
доходы населения				0,05	0,6
выкупная цена земли		0,2		0,1	-0,8

Сценарий 1

Исходные данные: рыночная цена на землю в муниципальном образовании растет на 10% ежегодно, муниципальная власть не планирует существенного изменения ставки земельного налога, ставки арендной платы, выкупной цены земли. Рынок земли развивается медленно, банки, кредитные организации с осторожностью предоставляют финансовые ресурсы для сделок с землей, транзакционные издержки не снижаются, доходы населения остаются на прежнем уровне.

Задача анализа: определить тенденцию изменения объема земельных платежей в течение последующих 5 лет в сложившейся ситуации.

 

Таблица № 5.2

Факторы	Импульс
ставка земельного налога (f1)
объем земельных платежей (f2)
ставка арендной платы (f3)
площадь земель в аренде (f4)
площадь земель в частной собственности (f5)
рыночная цена на землю (f6)	0,1
объем финансовых услуг (f7)
транзакционные издержки (f8)
доходы населения (f9)
выкупная цена земли (f10)

 

Таблица № 5.3. Результаты расчетов

Факторы	Период 1	Период 2	Период 3	Период 4	Период 5	Период 6
ставка земельного налога (f1)
объем земельных платежей (f2)		1,16	0,98	0,95	0,91	0,83
ставка арендной платы (f3)
площадь земель в аренде (f4)		1,01	1,03	1,05	1,08	1,11
площадь земель в частной собственности (f5)		0,94	0,87	0,79	0,72	0,63
рыночная цена на землю (f6)	1,2	1,3	1,4	1,5	1,6	1,7
объем финансовых услуг (f7)			0,98	0,96	0,94	0,91
транзакционные издержки (f8)			0,99	0,97	0,96	0,95
доходы населения (f9)
выкупная цена земли (f10)	1,08	1,16	1,24	1,32	1,4	1,48

 

 

Сценарий 1

Рис. 5.2. Результаты моделирования динамики процессов в соответствии со сценарием 1

Из результатов, представленных в таблице 5.3 и на диаграмме видно, что увеличение рыночной цены на землю и отсутствие влияния со стороны муниципальной власти приведет к снижению объема земельных платежей. Это обусловлено тем, что увеличение рыночной стоимости на землю приведет к увеличению выкупной цены на землю и налогового бремени, что в свою очередь повлечет отказ от права собственности на земельные участки и переходу к арендным отношениям, такая ситуация отрицательно отразится на привлечении финансовых средств для развития земельного рынка. Таким образом, можно сделать вывод, что муниципалитету необходимо активно применять методы регулирования рыночного оборота земель.

Сценарий 2

Муниципалитет планирует увеличить объем земельных платежей в течение 2 лет, путем увеличения ставок земельного налога и арендной платы в полтора раза. При этом, ситуация с земельным рынком в данном муниципальном образовании аналогична той, которая описана в Варианте №1: рынок земли развивается медленно, банки, кредитные организации с осторожностью предоставляют финансовые ресурсы для сделок с землей, транзакционные издержки не снижаются, доходы населения остаются на прежнем уровне. Рыночная цена земли растет в среднем на 10% ежегодно.

Задача анализа: определить результаты данной стратегии муниципалитета.

Факторы	Импульс
ставка земельного налога (f1)	0,5
объем земельных платежей (f2)
ставка арендной платы (f3)	0,5
площадь земель в аренде (f4)
площадь земель в частной собственности (f5)
рыночная цена на землю (f6)	0,1
объем финансовых услуг (f7)
транзакционные издержки (f8)
доходы населения (f9)
выкупная цена земли (f10)

 

Таблица № 5.4. Результаты расчетов

Факторы	Период 1	Период 2	Период 3	Период 4	Период 5	Период 6
ставка земельного налога (f1)	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5
объем земельных платежей (f2)	1,5	1,2	1,2	1,5	1,1	1,3
ставка арендной платы (f3)	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5
площадь земель в аренде (f4)	0,7	0,73	0,86	0,73	0,8	0,89
площадь земель в частной собственности (f5)	0,9	0,9		0,8	0,8	0,9
рыночная цена на землю (f6)	1,2	1,3	1,4	1,5	1,6	1,7
объем финансовых услуг (f7)		0,97	0,97	1,04	0,95	0,95
транзакционные издержки (f8)		0,6	0,9	0,9	0,6	0,9
доходы населения (f9)			1,04
выкупная цена земли (f10)	1,08	1,16	1,24	1,32	1,4	1,48

 

Сценарий 2

Рис. 5.3. Результаты моделирования динамики процессов в соответствии со сценарием 2

Проанализируем результаты, представленные в таблице 5.4 и на графике. Вначале идет увеличение ставок земельного налога и арендной платы в первый период, что позволит существенно увеличить объем земельных платежей, но в течение следующего года объем земельных платежей практически вернется к прежнему уровню в результате отказа части собственников от прав на земельные участки и снижения активности земельного рынка.

 

 

Сценарий 3

Стратегия муниципальной власти направлена на развитие земельного рынка. Муниципалитет вкладывает бюджетные средства на развитие информационных систем земельного рынка, упрощение процедур выкупа земельных участков, снижает тем самым транзакционные издержки. Рыночная цена земли растет, однако муниципалитет планирует снизить вдвое цену выкупа земли, снизить на 20% ставки налога, оставив прежними ставки арендной платы, мотивируя тем самым граждан и юридических лиц, приобретать землю в собственность.

Задача анализа: определить, как данная стратегия отразится на объеме земельных платежей.

Факторы	Импульс
ставка земельного налога (f1)	-0,2
объем земельных платежей (f2)
ставка арендной платы (f3)	0,5
площадь земель в аренде (f4)
площадь земель в частной собственности (f5)
рыночная цена на землю (f6)	0,1
объем финансовых услуг (f7)
транзакционные издержки (f8)
доходы населения (f9)
выкупная цена земли (f10)	-1

 

Таблица № 5.5. Результаты расчетов

Факторы	Период 1	Период 2	Период 3	Период 4	Период 5	Период 6
ставка земельного налога (f1)	0,8	0,8	0,8	0,8	0,8	0,8
объем земельных платежей (f2)	0,99	1,5	1,4	1,6		1,8
ставка арендной платы (f3)	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5
площадь земель в аренде (f4)	0,6	0,43	0,43	0,5	0,43	0,5
площадь земель в частной собственности (f5)	1,91	1,93	2,16	2,4	2,4	2,5
рыночная цена на землю (f6)	1,2	1,3	1,4	1,5	1,6	1,7
объем финансовых услуг (f7)		1,27	1,28	1,35	1,4	1,4
транзакционные издержки (f8)		1,01	0,6	0,7	0,5	0,2
доходы населения (f9)
выкупная цена земли (f10)	0,08	0,16	0,24	0,32	0,4	0,48

 

 

Сценарий 3

 

Рис. 5.6. Результаты моделирования динамики процессов в соответствии со сценарием 3

Из результатов, представленных в таблице 5.5 и на диаграмме, видно, что снижение ставок земельного налога и арендной платы, не только не приведет к уменьшению объема земельных платежей, но напротив, обеспечит устойчивый рост бюджетных доходов, за счет увеличения количества собственников земли.

Можно сказать, что 3 вариант является наиболее приемлемым и компромиссным, он позволит не только увеличить объемы земельных платежей, но и развивать рынок земли.

 

ЗАДАНИЕ К ГЛАВЕ 5

Исследовать модель рынка земли:

1. Добавить (удалить) один фактор в существующей модели рынка земли. Обосновать причины добавления (удаления) фактора.

2. По полученной когнитивной карте построить новую матрицу весов.

3. Выделить целевые, управляемые, наблюдаемые факторы в зависимости от субъекта управления. Обосновать свой выбор.

4. Произвести моделирование некоторых возможных сценариев развития ситуации, выбрать наиболее эффективный, обосновать свой выбор.

5. Исследовать процессы на устойчивость, указать наиболее устойчивый вариант развития ситуации и соответствующую ему матрицу весов.

6. Дать содержательное описание полученных сценариев развития ситуации в виде аналитической записки.