Определение потенциального валового дохода

Потенциальный валовой доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной сдаче в аренду без учета потерь и расходов. Потенциальный валовой доход состоит из дохода от сдачи в аренду оцениваемой квартиры.

Расчет арендной платы произведен на основании анализа рыночных арендных ставок на жилую недвижимость (журнал «КДО» №40(312), газета «Из рук в руки» №40(369)). Учитывая место нахождения квартиры, площадь, этажность, состояние, принимаем месячную арендную ставку 100$ (официальный курс $ на 10 ноября равен 29,8590 руб.).

Месячная арендная ставка равна: 100 х 29,8590 = 2 985,9 рублей.

Расчет величины арендной платы за пользование недвижимым имуществом приведен в таблице 2.

Таблица 2. Расчетгодовой арендной платы на недвижимость

№ п/п	Наименование помещения	Месячная арендная ставка, руб.	Период, мес.	Годовая арендная ставка, руб.
1.	1-комнатная квартира	2 985,9		35 830,8

 

Таким образом, потенциальный годовой валовой доход с учетом округления составит: 35 831 рубль.

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования квартиры и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы делятся:

Условно-постоянные;

Условно-переменные или эксплуатационные;

Расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

- налог на имущество;

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

-коммунальные;

-на содержание территории;

-на текущие ремонтные работы;

К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один раз за несколько лет. В рамках данного отчета операционные расходы оплачивает арендатор, поэтому действительный валовой доход будет равен чистому операционному доходу:

По договору пожизненной ренты «плательщик ренты» произвел оплату коммунальных платежей за все время владения квартирой (2000-2003 г.г.) в сумме 5866,82 рублей. По представленным Заказчиком платежным документам, коммунальные платежи за три года составили (нарастающим итогом):

2001 год – 1 250,24 руб.

2002 год - 2 845,84 руб.

2003 год – 5 866,82 руб.

Так как это накопительные суммы, необходимо определить размер каждого платежа за каждый год. В результате получаем следующий динамический ряд:

2001 год – 1,3 тыс. руб.

2002 год – 2,8 тыс. руб.– 1,3 тыс. руб.= 1,5 тыс. руб.

2003 год - 5,9 тыс. руб. – 2,8 тыс. руб. = 3,1 тыс. руб.

Определяем среднегодовой темп роста платежей:

Таким образом, операционные расходы составят сумму:

150руб. х 12мес. + 4786руб. = 6586 рублей,

где 150 – размер ежемесячной ренты, руб.;

12 – период выплат ренты, месяц;

4 786 = 3 100 х 1,544 (темп роста), - планируемые платежи в 2004 году, руб.

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год:

ЧОД = ПВД – ОР = 35 831-6 586=29 245 рублей.