Задачи, выполняемые оценщиком для достижения поставленной цели. Процесс оценки

В процессе оценки объекта следует определить его рыночную стоимость с учетом обременения пожизненной рентой. Данный отчет является развернутым повествовательным заключением об оценке с применением существующих общепризнанных подходов и методов оценки. Оценка проводится в рамках положений и методологии действующих «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 519 от 6 июля 2001года.

В процессе работы были собраны необходимые данные. Был проведен анализ информации для того, чтобы прийти к заключению о стоимости, применяя соответствующие подходы. При этом оценка стоимости рассматриваемого объекта включала в себя следующие этапы:

1.Постановка задачи. Заключение с Заказчиком договора об оценке. На этом этапе Оценщик идентифицировал реальный объект собственности, и определил связанные с ним юридические права. Сторонами были определены все существенные условия проведения оценки, а также выбрана эффективная (действительная) дата оценки.

2.Установление состава обременения, сроков выплаты ренты по договору.

3.Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки: на этом этапе были выявлены и измерены размеры и характеристики реальных активов, была собрана детальная информация, относящаяся к оцениваемому объекту. Оценщик осуществлял сбор и изучение правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Для установления количественных и качественных характеристик объекта Оценщиками были изучены следующие документы:

- технический паспорт, составленный Кропоткинским МП БТИ по состоянию на 11.02.92г.;

- свидетельство о государственной регистрации права собственности серия 23-АА №0000746, выданное Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним г. Кропоткина 11.10.2000г.;

- акт обследования жилищных условий от 13.07.2000г.

- договор №18920 о передаче в частную собственность от 17.08.2000г.;

- договор пожизненной ренты от 07.09.2000г., удостоверенный нотариусом г. Кропоткина Литовской О.В., зарегистрированный в реестре за № 4606;

Для оценки Оценщиками выполнены обмеры, которые ограничивались объемом и точностью, необходимыми и достаточными лишь для выполнения оценки.

4. Анализ рынка, к которому относится объект оценки: на данном этапе Оценщик исследовал отраслевые, территориальные, экономические, политические и прочие аспекты сложившегося рынка. Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

5. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов: Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Выбор подходов и их обоснование подробно изложены в соответствующих разделах отчета.

6. Согласование результатов: на данном этапе, анализируя полученные величины рыночной стоимости различными методами, Оценщик приходил к выводам о влиянии различных точек зрения на оцениваемую собственность, на ее итоговую оценку. Каждому из результатов был определен соответствующий весовой коэффициент, после чего итоги оценки были в соответствии с ними согласованы в итоговое заключение о стоимости. Расчет рыночной стоимости обремененной собственности.

7. Составление и передача Заказчику отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино, и излагаются в виде развернутого повествовательного письменного доклада об оценке, представляемого в соответствии с договором на оценку Заказчику.

 

4. ФОРМА ОТЧЕТА. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Отчет составлен в форме, соответствующей требованиям Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г., а также Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001г. Отчет представляет собой стандартный повествовательный письменный доклад на русском языке.

Статус отчета: официальный документ, имеющий доказательственное значение.

Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Рыночная стоимость, согласно ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г., – это «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Безрисковая ставка доходности – ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Итоговая величинастоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) согласно ст.130 ГК РФотносятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Определение права собственности на недвижимость включает в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом. Право собственности на недвижимость обычно выражается каким-то признаком владения, в отличие от самой недвижимости как физического объекта. Таким образом, право собственности на недвижимость относится к нематериальным понятиям.

Обременения (ограничения) устанавливаются на основе закона или договора. Например, недвижимость может быть обременена правом залога, сервитутом, правом преимущественного приобретения и т.д. Наличие обременения (ограничения) может влиять на величину стоимости такой недвижимости, как правило, снижая эту стоимость.

Договор ренты, согласност. 583 ГК РФ, - это договор, по которому
одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Слово "рента" происходит от позднелатинского "rendita" и латинского "reddita", дословно - "отданная назад, возвращенная". В разных языках это слово имеет различное значение: в немецким словом "Rente" обозначается пенсия, в английском (rent) - арендная или квартирная плата, во французском (rente) - ежегодный доход, получаемый владельцем по облигациям государственных займов.

«Обременение рентой недвижимого имущества». Ст. 586 ГК РФ
1. Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

2. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (ст. 399) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты (ст.599 ГК РФ), получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст594 ГК РФ, либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты, потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Выкупная цена постоянной ренты (ст.594 ГК РФ). При отсутствии условий о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным п.3 ст.424 ГК РФ.

В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора (п.3 ст.424 ГК РФ) исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

 

5. ПРАВА НА ОЦЕНИВАЕМЫЙ ОБЪЕКТ

При оценке определяется рыночная стоимость 1-комнатной квартиры №1, обремененной пожизненной рентой, принадлежащей ООО «Титаник», расположенной по адресу: РФ, г. Кропоткин, ул. Садовая, 120.

Данный объект оценки находится на праве собственности Заказчика - ООО «Титаник». Свидетельство 23-АА №0000746 о государственной регистрации права собственности на квартиру, общей площадью 21,3 кв.м., жилой площадью 11,6 кв.м., находящейся по адресу г. Кропоткин, ул. Садовая, 120, кв.1, выдано 11 октября 2000 года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним г. Кропоткина. В данном свидетельстве указано существующее ограничение (обременение) права собственности. Согласно ст.587 ГК РФ имущество находится в залоге у получателя ренты – Пановой Анны Ивановны.

Договором пожизненной ренты предусмотрены следующие обязательства «рентоплательщика»:

· обеспечивать пожизненно «получателю ренты» выплату на сумму одного МРОТ, установленного законом, в денежном выражении, но не менее 150 рублей в месяц;

· предоставить вышеуказанную квартиру «получателю ренты» для проживания без ограничений;

· осуществлять за свой счет оплату коммунальных расходов и обязательных платежей (в т.ч. налогов на имущество);

· произвести ремонт квартиры с соблюдением существующих единых правил и норм эксплуатации, установку решеток на окнах,

· выполнить косметический ремонт вышеуказанной квартиры частями по мере необходимости и по согласованию с «получателем ренты», а также участвовать соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.

Согласно ст.209 ГК РФ «Содержание права собственности» «собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом». Однако в данном случае рассматривается обремененное право собственности. В соответствии со ст. 604 ГК РФ «плательщик ренты» вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания только с предварительного согласия «получателя ренты»

Оценка выполнена с учетом обременения оцениваемого права собственности пожизненной рентой.