Виды осмотров и особенности организации ремонта зданий

Для поддержания зданий в технически исправном состоянии и продлении их сроков службы необходимо систематически контролировать состояние и условия экс­плуатации стен. Этот контроль целесообразно совме­стить с общим и внеочередным осмотром зданий в сро­ки, предусмотренные Положением о проведении плано­во-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий и Правилами и нормами технической эксплуата­ции жилищного фонда.

Обследования и наблюдения за состоянием крупно­панельных зданий позволили выделить следующие во­просы, на которые необходимо обратить внимание в про­цессе осмотров:

- непосредственное увлажнение стен ливневыми, па­водковыми и грунтовыми водами. Здесь необходимо выявить состояние водосливных устройств, козырьков, во­досточных труб, отмосток подвалов (затопляемость вес­ной, осенью и в летний период), чтобы принять необхо­димые меры по ликвидации любых возможностей непо­средственного увлажнения стен (рис. 1);

- механические повреждения. Необходимо выявить повреждения стен транспортными средствами, образован­ные при прокладке инженерных коммуникаций и слабо­точной разводящей сети, при устройстве жильцами «холодильников», лазов для животных и т. д. Все повреж­дения должны быть ликвидированы при текущем ре­монте;

- дополнительная нагрузка на стены, которая образует­ся в результате остекления лоджий и балконов, осу­ществляемого жильцами, устройства на балконах скла­дов хозяйственных вещей, дополнительных крепле­ний козырьков к стенам; установки больших цветоч­ных ящиков и т. д. Задача состоит в том, чтобы разъ­яснить жильцам недопустимость таких действий, ликви­дировать дополнительную нагрузку, а в случае не­обходимости устроить дополнительные крепления, свя­зи и т. д.;

- состояние стыков панелей. Осмотром, простукива­нием, частичным вскрытием и расшивкой в доступных местах оценить состояние стыков. Дополнить эту оценку отзывами жильцов о влиянии стыков на комфортные условия проживания, а в необходимых случаях — замерить воздухопроницаемость приборами ИВС--2М или ДСКЗ-1.:.Внести предложения по ликвидации поврежде­ний, о типе герметика и утепления;

- состояние утеплителя в многослойных наружных ограждающих конструкциях: многослойных панелей стен и совмещенных крыш. Визуальный осмотр теплоизоля­ционных материалов в таких конструкциях исключен, поэтому приходится разрушать бетонные слои в зонах промерзания с временным восстановлением (если ре­монт не производят) разрушенных участков. Если утеп­литель деформировался и образовались пустоты, то такие участки многослойных панельных стен, будут про­мерзать, а совмещенные крыши нельзя эксплуатировать, так как при временной нагрузке (снег, люди и др.) осе­дают и разрушаются рулонный ковер и стяжка;

Таблица 3. Виды и периодичность осмотров крупнопанельных зданий
Вид осмотра	Сроки проведения	Объект осмотра
Общий	2 раза в год (весной и осенью)	Здание в целом: конст­рукции, инженерное обо­рудование, защитно-деко­ративные покрытия. Внешнее благоустройство
Частичный	При дефектах, требу­ющих срочного устра­нения	Отдельные конструкции и оборудование здания
Внеочередной	Не позднее 1—2 дней после стихийных яв­лений и бедствий	Конструкции и оборудо­вание, которые \ могли подвергнуться разруше­нию и деформации
Комплексный	1 раз в 10 лет	Конструкции зданий с указанием периодичности и эффективности ремонта наружных стен

- состояние защитно-декоративного покрытия. Внеш­ним осмотром и простукиванием в доступных местах оценить состояние защитно-декоративного покрытия, вы­явить и зафиксировать в журнале осмотра поврежден­ные участки. Одновременно внести предложения по лик­видации повреждений, которые могут стать основой для выбора метода ремонта;

- состояние других частей зданий: главных - входов, крылец, кровли и др. Некоторые дефекты этих частей зданий могут оказывать существенное влияние на со­стояние прилегающих участков стен. Своевременная ликвидация выявленных дефектов поможет избежать разрушения этих участков.

эксплуатации крупнопанельных зданий, так как, по дан­ным АКХ им. К. Д. Памфилова и Мосжилуправления, физический износ полносборных жилых домов на пер­вом этапе (10—15 лет) и на этапе, соответствующем рас­четному сроку (80—120 лет), более интенсивен, чем в промежутке между этими периодами.

Это позволило бы собрать большой фактический ма­териал о поведении крупнопанельных зданий в эксплуа­тационных условиях, о способах ремонта различных по­вреждений и их эффективности, о применяемых мате­риалах для этой цели и о других важных для эксплуа­тационной практики вопросах. Обобщенные таким пу­тем материалы могли бы стать основой для разработки методов капитального ремонта крупнопанельных зданий и общего руководства по повышению их долговечности в эксплуатационных условиях.

Положением о проведении планово-предупредитель­ного ремонта жилых и общественных зданий (М.: Строй-издат, 1965) предусмотрены следующие виды и сроки ремонтов жилых и культурно-бытовых зданий:

текущий профилактический ремонт через 3 года;

текущий непредвиденный ремонт ежегодно;

выборочный капитальный ремонт через 6 лет;

комплексный капитальный ремонт через 30 лет.

Эти виды и сроки ремонта, ориентированные на кир­пичные здания, как показали наши исследования, не могут быть приняты для крупнопанельных зданий. Для них целесообразны следующие виды и сроки ремонтов:

текущий непредвиденный ремонт ежегодно;

послеусадочный ремонт стен через первые 5 лет;

выборочный капитальный ремонт через каждые 10 лет;

комплексный капитальный ремонт через 40 лет.

Срок проведения послеусадочного ремонта обуслов­лен завершением процесса усадки и обоснован экспери­ментально. Этот ремонт не может быть назван текущим профилактическим, так как здесь поставлена задача ликвидировать все повреждения, образовавшиеся после короткого, но самого неблагоприятного периода эксплуа­тации крупнопанельных зданий.

Выборочный капитальный ремонт предусматривается через каждые 10 лет после послеусадочного ремонта. Этот срок также подтверждается натурными наблюде­ниями. После первого 14—15-летнего периода эксплуа-

щии в зданиях выходят из строя козырьки входов, не­которые панели цокольной или подкарнизной части сте-сяы и другие конструктивные элементы. Поэтому необхо­димо через 15 лет эксплуатации зданий (5 лет до после­усадочного ремонта и 10 лет дальнейшей эксплуатации) заменить эти конструктивные элементы, т. е. произвести выборочный капитальный ремонт, которьнг^а^тем выпол­няется через каждые 10 лет.

Комплексный капитальный ремонт, при норматив­ном сроке службы зданий 125 лет, целесообразно осу­ществлять через каждые 40 лет,-чтобы к концу норма­тивного срока было выполнено не менее двух таких ре­монтов.

Таким образом, предлагаемая система планово-пре­дупредительного ремонта (ППР), включающая осмот­ры— общий, внеочередной и комплексный — и ремон­ты— непредвиденный, послеусадочный, выборочный ка­питальный и комплексный капитальный,— призвана обеспечить и сохранить требуемые эксплуатационные ка­чества и долговечность как наружных панельных стен, так и всего здания. Однако фактическое состояние дел с осуществлением системы ППР не соответствует пла­нируемому. Так например, потребность в ремонте по ряду городов РСФСР на начало 1985 г. составила около 2 млн. м² жилой площади, что превышает фактически выполненные объемы ремонтных работ более чем в 10'раз.

Необходимо отметить, что предлагаемая система пла­ново-предупредительного ремонта может быть дополне­на другими видами ремонта, принятыми и осуществляе­мыми в других странах. Так, в Польше к текущим ре­монтам относят гарантийные, планово-предупредитель­ные и специальные ремонты, а также постоянное техни­ческое содержание конструктивных элементов, деталей и оборудования здания [2]. К ремонтным работам, на­ряду с текущими и капитальными ремонтами, отнесена модернизация, в ходе которой предусматривают перепла­нировку квартир и дооборудование здания новыми тех­ническими устройствами.

Гарантийные ремонты выполняет генеральный под­рядчик с целью приведения конструктивных элементов здания в состояние полной технической исправности и функциональной эффективности. Планово-предупреди-тельные ремонты проводят взапланированные сроки.