Право частной собственности на землю граждан, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство. Аренда земли. Право купли-продажи, залога, наследования земли в крестьянском (фермерском) хозяйстве

Действующее законодательство устанавливает режим общей совместной собственности на имущество фермерского хозяйства (ст. 6 Закона). В состав имущества входит и земельный участок. Вопрос о праве собственности на земельный участок фермерского хозяйства был решен задолго до действующего Закона уже в час­ти первой Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 257 ГК РФ). При этом Кодекс допускает установление законом или договором иного режима собственности на имущество фермерско­го хозяйства. Иным режимом в данном случае может быть общая долевая собственность всех членов хозяйства на земельный уча­сток, или индивидуальная собственность одного лица, например, главы фермерского хозяйства, как это было установлено Законом РСФСР о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Будучи собственниками земельного участка, члены хозяйства наделены определенными правами, закрепленными в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ).

В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственники земельных участ­ков имеют следующие права на использование земельных участков: право использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения; проводить в соответствии с разре­шенным использованием оросительные, осушительные, культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты и др.

Члены хозяйства — собственники земельного участка — вправе им распорядиться путем совершения одной из гражданско-правовых сделок. При этом необходимо соблюсти нормы Земельного кодекса, устанавливающие особенности купли-продажи земельных участков (ст. 37).

Наиболее распространенная форма сделки — купля-продажа. Общие правила ее совершения прописаны в Гражданском кодексе, но имеются и особенности, обусловленные объектом сделки — зе­мельным участком сельскохозяйственного назначения. Такие осо­бенности закреплены в Законе об обороте земель сельскохозяйст­венного назначения.

Основное условие продажи земельного участка из земель сель­скохозяйственного назначения — преимущественное право покупки субъектом Российской Федерации (или муниципальным образова­нием). Закон четко прописывает механизм реализации этого усло­вия — письменное извещение о продаже с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет (не более чем 90 дней).

Решение о покупке должно быть принято в течение 30 дней, в противном случае продавец вправе продать участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении.

Закон устанавливает требование сохранения целевого использо­вания земельных участков, т. е. при оформлении купли-продажи сто­роны договора — продавец и покупатель — не вправе включать в до­говор пункт об изменении целевого назначения земельного участка. Следующей по распространенности сделкой является аренда земельного участка. Фермер — собственник участка вправе сдать его в аренду с соблюдением условий и ограничений, установлен­ных земельным законодательством.

В соответствии с Законом об обороте земель сельскохозяй­ственного назначения в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участ­ки, находящиеся в долевой собственности. Максимальный срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного на­значения не может превышать 49 лет.

Законом субъекта Федерации может быть установлен мини­мальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий в зависимости от разрешенного использования сельскохо­зяйственных угодий, передаваемых в аренду.

Договором аренды земельного участка может быть предусмо­трена передача арендуемого участка в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесе­ния арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В случае аренды земельного участка, находящегося в государ­ственной или муниципальной собственности, арендатор также вправе приобрести арендуемый земельный участок в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

В целях более полного использования земель сельскохозяй­ственного назначения установлено правило, согласно которому площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного на­значения, одновременно находящихся в аренде у одного арендато­ра, не ограничивается.

Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, как указано в Законе об обороте земель сельскохозяй­ственного назначения, осуществляется в соответствии с Федераль­ным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1. Согласно ст. 62 Закона могут быть заложены зе­мельные участки, не исключенные из оборота и не ограниченные в обороте.

Наследование земли в фермерском хозяйстве осуществляет­ся в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федера­ции (ч. З)2.

В соответствии со ст. 1179 ГК РФ, после смерти любого члена крестьянского (фермерского) хозяйства наследование осуществля­ется на общих основаниях.

При этом, если наследник умершего члена крестьянского (фер­мерского) хозяйства сам членом этого хозяйства не является, он име­ет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей совместной собственности членов хозяйства. Срок выплаты компенсации определяется соглаше­нием наследника с членами хозяйства, а при отсутствии соглашения судом, не может превышать одного года со дня открытия наследства. При отсутствии соглашения между членами хозяйства и указанным наследником об ином доля наследодателя в этом имуществе считается равной долям других членов хозяйства. В случае принятия наследни­ка в члены хозяйства указанная компенсация ему не выплачивается.

Особо следует отметить случаи прекращения деятельности хозяйства после смерти члена фермерского хозяйства, в том чис­ле в связи с тем, что наследодатель был единственным членом хозяйства, а среди его наследников лиц, желающих продолжать ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, не имеется. В таких случаях имущество крестьянского (фермерского) хо­зяйства подлежит разделу между наследниками по общим пра­вилам, установленным ГК РФ.