Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, с использованием которой может быть оценен данный объект оценки.

Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.

Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.

Тема № 12: «Информационное обеспечение при оценке недвижимости»

Типы информации, необходимые для оценки недвижимости

 

Для определения объёма требующейся информации необходимо:

1) Изучить договор об оценке, особенно техническое задание на проведение работ;

2) Провести интервью с заказчиком и собственником;

3) Провести осмотр и техническую экспертизу объекта.

 

Информация, необходимая для проведения процесса оценки объекта недвижимости, подразделяется на внутреннюю и внешнюю (рисунок 20).

 

Рисунок 20 - Информация, необходимая для проведения процесса оценки объекта недвижимости

Формирование массивов внешней информации

 

Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности:

- общая;

- специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера. Она не участвует в конкретных расчетах, но используется для обоснования принимаемых оценочных решений.

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчётов в том или ином методе.

Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются:

1) Экономические показатели:

- темпы экономического роста;

- уровень инфляции;

- индекс деловой активности;

- инвестиционный климат в стране;

- уровень национальных и зарубежных капиталовложений;

- изменение ставок процента и курса национальной валюты;

- уровень доходов населения

- тенденции экономического развития;

- организация кредитования недвижимости.

2) Политические и социальные факторы:

- Стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

- доверие правительству;

- приближение выборов и прогнозируемость их результатов

- программы капитального строительства;

- законодательная и налоговая политика государства;

- демографический фактор.

 

Основные источники внешней информации:

1) Программы правительства и различные прогнозы;

2) Данные государственных организаций (например, Госкомстат);

3) Исследования международных финансовых организаций (МВФ, ВБ);

4) Аналитические обзоры информационных агентств (Росбизнесконсалтинг, АК&М, Финмаркет);

5) Электронные информационно-поисковые системы;

6) Периодическая электронная печать.