Глава 2. Оціночна діяльність в Україні

Методична база оцінки

При проведенні оцінки об'єкта на підставі ухвали суду, арбітражного суду, третейського суду або рішення уповноваженого органу з контролю за здійсненням оціночної діяльності в Україні оцінювач зобов'язаний використовувати вид вартості об'єкта оцінки, зазначений у відповідній ухвалі чи рішенні. При складанні звіту про оцінку оцінювач зобов'язаний використовувати інформацію, що забезпечує достовірність звіту про оцінку як документа, що містить відомості доказового значення.
Стандарти оцінки визначають види вартості об'єкта оцінки, підходи до оцінки та методи оцінки.
Ринкова вартість об'єкта оцінки - найбільш ймовірна ціна, за якою об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини.
Види вартості об'єкта оцінки, відмінні від ринкової вартості:
а) вартість об'єкта оцінки з обмеженим ринком - вартість об'єкта оцінки, продаж якого на відкритому ринку неможлива або вимагає додаткових витрат у порівнянні з витратами, необхідними для продажу вільно обертаються на ринку товарів;
б) вартість заміщення об'єкта оцінки - сума витрат на створення об'єкта, аналогічного об'єкту оцінки, в ринкових цінах, що існують на дату проведення оцінки, з урахуванням зносу об'єкта оцінки;
в) вартість відтворення об'єкта оцінки - сума витрат у ринкових цінах, що існують на дату проведення оцінки, на створення об'єкта, ідентичного об'єкту оцінки, із застосуванням ідентичних матеріалів і технологій, з урахуванням зносу об'єкта оцінки;
г) вартість об'єкта оцінки при існуючому використанні - вартість об'єкта оцінки, що визначається виходячи з існуючих умов та мети його використання;
д) інвестиційна вартість об'єкта оцінки - вартість об'єкта оцінки, що визначається виходячи з його прибутковості для конкретної особи при заданих інвестиційних цілях;
е) вартість об'єкта оцінки для цілей оподаткування - вартість об'єкта оцінки, яку визначають для обчислення податкової бази і розраховується відповідно до положень нормативних правових актів (в тому числі інвентаризаційна вартість);
ж) ліквідаційна вартість об'єкта оцінки - вартість об'єкта оцінки у разі, якщо об'єкт оцінки має бути відчужений у строк менше звичайного терміну експозиції аналогічних об'єктів;
з) утилізаційна вартість об'єкта оцінки - вартість об'єкта оцінки, що дорівнює ринковій вартості матеріалів, які він у себе включає, з урахуванням витрат на утилізацію об'єкта оцінки;
і) спеціальна вартість об'єкта оцінки - вартість, для визначення якої в договорі про оцінку або нормативному правовому акті обумовлюються умови, не включені в поняття ринкової або іншої вартості, зазначеної у стандартах оцінки.
Підходи до оцінки:
витратний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки, з урахуванням його зносу;
порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними;
дохідний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від об'єкта оцінки.
Метод оцінки - спосіб розрахунку вартості об'єкта оцінки у рамках одного з підходів до оцінки.
Оцінка в усьому світі розглядається як один з механізмів ефективного управління власністю. Поступово і в Україні з формуванням класу власників постає проблема її ефективного використання і відповідно виникає потреба в послугах оцінювача.
Основні проблеми, які зазвичай покликані вирішувати оцінювачі, пов'язані з оцінкою вартості. Вона має велике значення для потенційного покупця або продавця при визначенні обгрунтованої ціни угоди, для кредитора - при прийнятті рішення про надання іпотечного кредиту, для страхової компанії - при відшкодуванні шкоди. Якщо уряд відчужує власність, власнику може знадобитися її оцінка, щоб оскаржити пропозицію уряду про "справедливу сатисфакцію".
При укладанні орендного договору з включенням положення про підвищення рівня орендної плати остання встановлюється у відсотках від ринкової вартості. Якщо одна компанія прагне придбати іншу, то їй може знадобитися оцінка поточної вартості нерухомості, що належить останньої. Оцінка може проводитися з метою оптимізації оподаткування і т.д.
Потреба в оцінці вартості може виникати в ряді випадків. Так, якщо громадянин або організація володіють будь-яким майном, що перебуває у власності держави чи уряду Москви на правах господарського відання, то при приватизації даного об'єкта необхідне укладення професійного оцінювача. Обов'язковість оцінки передбачається також при викупі або іншому вилучення майна у власників для державних або муніципальних потреб. Наприклад, якщо приватний гараж стоїть на місці планованого проведення чергового автомобільного кільця, і його власнику пропонують звільнити місце для майбутньої дороги, то сума компенсації повинна буде визначатися незалежним оцінювачем. При внесенні до статутного капіталу підприємства негрошового внеску, який перевищує 200 мінімальних оплат праці, необхідна його ринкова оцінка.
Найбільш часто незалежний оцінювач залучається при переоцінці основних фондів підприємства. Оцінка необхідна також при залученні інвестицій. Традиційний спосіб покриття дефіциту оборотних коштів - кредит. Забезпеченням по кредиту може бути застава майна. Як показує міжнародний досвід, базою при визначенні заставної вартості є ринкова вартість об'єкта застави. Для оцінки рівня ризику, який бере на себе кредитна установа, що забезпечує себе можливістю відшкодувати достатню суму коштів у разі неповернення позичальником кредиту, необхідно визначити відношення між ринковою вартістю застави та розміру кредиту.
Необхідна оцінка і в разі страхування майна, так як потрібно визначити страхову вартість цього майна або оскаржити суму, в яку страхова компанія оцінила збитки.
Відповідно до нового законодавства при укладанні шлюбного контракту можна залучити оцінювача для визначення вартості майна, що у випадку розлучення значно полегшить вирішення майнових суперечок.
Цілі оцінки тісно пов'язані з її методами. Оптимальність вибору того чи іншого методу оцінки об'єкта в великій мірі залежить від кваліфікації та практичного досвіду оцінювача.
У стандартах оцінки оцінювачам рекомендується визначати вартість об'єктів, застосовуючи як можна більшу кількість методів оцінки, обмежене лише відсутністю необхідної інформації. Тоді при узгодженні результатів оцінки по різних методах ймовірність отримати більш точне значення вартості об'єкта значно зростає.
Методи оцінки нерухомості можуть бути згруповані у відповідності з витратним, доходним та порівняльною (ринковими) підходом.
Методи витратного підходу увазі знання оцінювачем специфіки, правильно оцінювати фізичний, функціональний, економічний знос, вартість об'єкта при найкращому і найбільш ефективному використанні. Для визначення вартості за методами дохідного підходу необхідно знання фінансової математики, володіння поняттями капіталізації та дисконтування, вміння адекватно оцінювати ризики вкладення капіталу, прогнозувати грошові потоки, аналізувати ринкову інформацію і передбачати динаміку зміни вартості об'єкта в залежності від зовнішніх факторів. Методи порівняльного підходу припускають наявність достовірної ринкової інформації про продажі аналогічних об'єктів. Ці методи є найбільш достовірними, однак від оцінювача потрібне знання ринку, аналітики достатньої кількості реальних операцій і правильне застосування необхідних поправок (на дату продажу, місце розташування, призначення і т.д.).
Розглядаючи сфери застосування цих методів, можна зробити висновок, що якщо об'єкт не є прибутковим, то для його оцінки доцільно застосовувати витратний та порівняльний підходи. У випадку, якщо об'єкт приносить дохід, то основним методом стає прибутковий, а допоміжними - витратний і порівняльний. Комплексне використання всіх трьох методів дозволяє більш точно обгрунтувати ринкову вартість об'єкта. У рамках кожного з підходів існують цілий ряд методик розрахунку ринкової вартості.

Витратний підхід

При застосуванні витратного методу слід пам'ятати, що отримана на його основі вартість є базисом ринкової вартості доходопріносящего об'єкта. Наприклад, ринкова вартість комплексу автозаправної станції буде значно більше витрат на будівництво, а вартість готелю, розташованої у невдалому місці (на околиці міста), буде менше, ніж вартість, визначена витратним методом.
Практика показує, що найбільші проблеми при використанні витратного підходу виникають у зв'язку з оцінкою ринкової вартості землі. Найбільш достовірним методом оцінки землі з позицій західної теорії є метод порівняльного аналізу зіставних продажів. Використання цього методу в українських умовах практично неможливо через невизначеність українського законодавства про землю і непрозорості інформації про угоди з купівлі або продажу земельних ділянок.
Витратний підхід, який використовується для оцінки нерухомості, заснований на припущенні, що витрати, необхідні для створення оцінюваного об'єкта в його існуючому стані або відтворення його споживчих властивостей, є прийнятним орієнтиром для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки.
Однак тут необхідно розуміння відмінності між відновною вартістю (вартістю відтворення) об'єкта і вартістю заміщення.
Відновлювальна вартість (вартість відтворення) визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної копії оцінюваного об'єкта з використанням таких же архітектурно-планувальних рішень, будівельних конструкцій і матеріалів і з тим же якістю будівельно-монтажних робіт. При визначенні відновної вартості відтворюються той же функціональний знос об'єкта і ті ж недоліки в архітектурних рішеннях, які є у оцінюваного об'єкта.
Вартість заміщення визначається витратами в поточних цінах на будівництво об'єкта, що має з оцінюваним еквівалентну корисність, але побудованого в новому архітектурному стилі з використанням сучасних стандартів, матеріалів, дизайну і планування.
Кордон між відновною вартістю об'єкта та вартістю його заміщення завжди умовна, і оцінювачу в кожному конкретному випадку доводиться вирішувати проблему вибору того чи іншого виду вартісної оцінки залежно від умов застосування витратного підходу.
При оцінці витратним підходом необхідно визначити: ринкову вартість ділянки землі; вартість відновлення об'єкта або його заміщення; величину накопиченого зносу об'єкта; ринкову вартість нерухомості витратним методом як суми вартості ділянки землі і відновної вартості об'єкта за мінусом накопиченого зносу.
У українських умовах об'єктом оцінки є не повне (абсолютне) право власності на земельну ділянку, а лише право користування на правах оренди. Теорія оцінки вартості земельної ділянки виділяє тут п'ять основних методів визначення вартості: капіталізація земельної ренти (дохідний підхід); метод співвіднесення (перенесення); метод розвитку (освоєння); техніка залишку для землі; метод прямого порівняльного аналізу продажів. Визначення вартості земельної ділянки методом капіталізації земельної ренти полягає в капіталізації доходів, отриманих за рахунок орендних платежів. В Україны мало поширена практика здачі в оренду приватних землеволодінь, орендуються головним чином державні і муніципальні земельні ділянки. При цьому нормативна ціна землі неадекватна її ринкової вартості.
Найнадійнішим з усіх вищевказаних методів у світовій практиці прийнято вважати метод прямого порівняльного аналізу продажів. Розрахунок методом порівняльного аналізу продажів полягає в аналізі фактичних угод купівлі-продажу аналогічних земельних ділянок, порівнянні їх з оцінюваним і внесення відповідних поправок на відмінності, які є між порівнянними ділянками і оцінюваним. У результаті спочатку встановлюється продажна ціна кожного зіставного ділянки, як якщо б він мав ті ж характеристики, що й оцінюваний ділянку, а потім визначається середньозважена вартість оцінюваного земельної ділянки.
Наступним етапом застосування витратного підходу є визначення відновної вартості об'єкта або вартості заміщення. Існують чотири способи розрахунку відновної вартості або вартості заміщення.
Метод кількісного аналізу полягає в складанні кошторисів витрат на всі види робіт, необхідних для будівництва окремих конструктивних елементів об'єкта і об'єкта в цілому: витрати праці, матеріалів, засобів механізації робіт. До цих витрат необхідно додати накладні витрати і прибуток забудовника, а також витрати з проектування, будівництва, придбання та монтажу обладнання, необхідні для відтворення оцінюваних поліпшень.
Кількісний аналіз найбільш точний, але і найбільш трудомісткий. Для його застосування потрібні висока кваліфікація оцінювача і великий досвід у складанні будівельних кошторисів.
Поелементний спосіб розрахунку представляє собою модифікацію кількісного методу, але він набагато менш трудомісткий, оскільки грунтується на використанні не одиничних, а укрупнених кошторисних норм і розцінок. В якості одиниць виміру вартості беруть найбільш характерні показники конструктивних елементів (1 куб.м цегляної кладки, 1 кв.м покрівельних покриттів тощо).
Метод порівняльної одиниці заснований на порівнянні вартості одиниці споживчих властивостей оцінюваного об'єкта з вартістю аналогічної одиниці виміру подібного типового споруди. Суть методу полягає в тому, що для оцінюваного об'єкта підбирають об'єкт-аналог, схожий з оцінюваним по конструкційним характеристикам, використовуються, і технології виготовлення. Потім вартість одиниці виміру об'єкта-аналога (1 куб.м, 1 кв.м і пр.) множиться на число одиниць оцінюваного об'єкта.
Це найбільш простий спосіб оцінки об'єкта нерухомості і широко застосовується оцінювачами, особливо при проведенні переоцінки основних фондів підприємств.
Індексний спосіб полягає у визначенні відновної вартості оцінюваного об'єкта шляхом множення балансової вартості на відповідний індекс переоцінки. Індекси для переоцінки основних фондів затверджуються Держкомстатом РФ і періодично публікуються у пресі.
Визначення накопиченого зносу є заключним етапом витратного підходу.
При витратному підході визначення зносу використовується для того, щоб врахувати відмінності в характеристиках нового об'єкта і реально оцінюваного об'єкта нерухомості. Облік зносу об'єкта - це свого роду коригування вартості знову відтвореного будівлі для визначення вартості оцінюваного об'єкта.
У залежності від факторів зниження вартості нерухомості знос підрозділяється на фізичний, функціональний і зовнішній (економічний).
Фізичний знос відображає зміни фізичних властивостей об'єкта нерухомості з часом (наприклад, дефекти конструктивних елементів). Фізичний знос буває двох типів: перший виникає під впливом експлуатаційних факторів, другий - під впливом природних і природних факторів.
Існують чотири основні методи розрахунку фізичного зносу: експертний (найточніший, але і найбільш трудомісткий, розраховується на основі створення дефектної відомості та визначення відсотків зносу всіх конструктивних елементів будівлі або споруди); нормативний (або бухгалтерський); вартісної та метод розрахунку терміну життя будівлі.
Функціональний знос - це втрата у вартості, викликана тим, що об'єкт не відповідає сучасним стандартам: з точки зору його функціональної корисності, за архітектурно-естетичним, об'ємно-планувальних, конструктивних рішень, впорядкованості, безпеки, комфортності та іншим функціональним характеристикам. Якщо додатково отримана вартість перевищує витрати на відновлення, то функціональний знос усувний. Елементом усувного функціонального зносу можна вважати відсутність каміна, витрати на установку якого перекриваються збільшенням прибутковості та ринкової вартості нерухомості. Величина усувного зносу визначається як різниця між потенційною вартістю будівлі на момент його оцінки з оновленими елементами і його ж вартістю на дату оцінки без оновлених елементів. До непереборних функціональному зносу відноситься зменшення вартості через фактори, пов'язаних як з недоліком, так і надлишком якісних характеристик будівлі.
Якщо фізичний і певною мірою функціональний знос можна усунути шляхом реконструкції або модернізації будівлі, то знос зовнішнього впливу в більшості випадків неустраним.
Зовнішній (економічний) знос - це втрата у вартості, обумовлена ​​впливом зовнішніх факторів. Економічний знос може бути викликаний цілим рядом причин, таких як загальноекономічні, внутрішньогалузеві, правові зміни або зміни, пов'язані з законодавством, муніципальним постановам, зонування і адміністративним розпорядженням.
Основними факторами зовнішнього зносу в Україні є загальний стан в економіці, яке в окремих регіонах посилюється місцевими чинниками, наявність дискримінує законодавства для окремих видів підприємницької діяльності, штрафи за забруднення навколишнього середовища.
Існують два підходи до оцінки зовнішнього зносу - порівняння продажів аналогічних об'єктів при стабільних і змінених зовнішніх умовах і капіталізація втрат в доході, що відноситься до зміни зовнішніх умов. Після визначення сукупного накопиченого зносу оцінювач для одержання підсумкової вартості об'єкта нерухомості додає до ринкової вартості земельної ділянки різницю повної відновної вартості об'єкта і накопиченого зносу.
Витратний підхід застосуємо до оцінки практично будь-яких об'єктів нерухомості. Однак не у всіх випадках таке застосування виправдано (наприклад, оцінка доходопріносящей нерухомості).
Найбільш поширеною сферою застосування витратного підходу є оцінка об'єктів на "пасивних" або малоактивних секторах ринку нерухомості. Перевага застосування витратного підходу в даному випадку пов'язане з тим, що недостатність або недостовірність інформації про відбулися угодах з купівлі-продажу об'єктів-аналогів у ряді випадків обмежує можливість використання інших підходів до оцінки.
Витратний підхід застосовують також при техніко-економічному обгрунтуванні нового будівництва, при оцінці ринкової вартості об'єктів незавершеного будівництва та реконструйованих об'єктів. У цьому випадків витратний підхід дозволяє оцінити ефективність інвестиційного проекту.
Використовуючи поєднання витратного та дохідного підходу, а саме порівнюючи витрати на будівництво об'єкта з отриманим від нього доходом, оцінювач робить висновок про найкращий і найбільш ефективне використання земельної ділянки, що відноситься до об'єкта оцінки. Для відображення результатів оцінки у фінансовій звітності підприємства (переоцінка основних фондів) оцінювачі на підставі Положення з бухгалтерського обліку (ПБО 6-97) "Облік основних засобів" визначають вартість об'єкта оцінки витратним підходом.
Постійно розширюється сферою застосування витратного підходу виступає ринок страхових послуг. У даному випадку перевага цього підходу віддається тому, що страхова сума, сума страхового внеску і страхового відшкодування визначаються виходячи з витрат страхувальника витратним підходом.

Ринковий підхід

Порівняльний (ринковий) підхід до оцінки нерухомості характеризується аналізом ринкових продажів об'єктів, аналогічних і схожих з оцінюваним. Для того щоб цей підхід був застосований до конкретної ситуації, необхідно володіти великим обсягом накопичених і достовірних статистичних даних про продажі порівнянних об'єктів нерухомості, що можливо лише за умови високої розвиненості ринку нерухомості.
У російських умовах для оцінки об'єктів ринковим методом доводиться використовувати будь-які наявні відомості про минулі угодах по об'єктах, так як проблема пошуку інформації для даного методу ускладнюється її закритістю.
При оцінці вартості банку суть даного підходу полягає в тому, що курс акцій банку відображає ринкову привабливість цього банку як об'єкта придбання та інвестування. Показник ринкової привабливості звичайно розраховується за відкритим акціонерним товариствам, акції яких котируються на фондових біржах. Для того щоб визначити показник ринкової привабливості банку, що випустив тільки звичайні акції, необхідно розділити прибуток після оподаткування за минулий рік на число акцій, що знаходяться в обігу на кінець цього року. Отриманий показник є доходом на одну акцію. Потім ринкова продажна ціна акцій на будь-яку довільно обрану дату співвідноситься з отриманим результатом - доходом в розрахунку на одну акцію, в результаті чого визначається показник ринкової привабливості. Для української практики даний підхід у даний час практично неможливо використовувати на практиці, бо акції украхнських комерційних банків, за винятком Ощадбанку, на фондових біржах не котуються. Тим не менш, завдання прогнозування курсової вартості акцій банків після злиття залишається актуальною.

Прибутковий підхід

Ринок оренди на відміну від ринку продажів є найбільш динамічним, більш відкритим і багатим з інформаційної точки зору. Доходи від оренди в більшості випадків є основою для застосування дохідного підходу до оцінки нерухомості.
Загальновизнано, що прибутковий підхід - це найбільш інформаційно забезпечений і, отже, найбільш вірогідний підхід до оцінки нежитлової нерухомості України. Крім того, прибутковий підхід при всій складності є найбільш сильним і гнучким інструментом оцінки, здатним вирішувати завдання не тільки в галузі нерухомості, але і в інших областях: інтелектуальної власності, бізнесу, інвестиційних проектів та ін Розглянемо дохідний підхід докладніше.
У світовій практиці при прибутковому підході використовуються: метод прямої капіталізації і метод дисконтування грошових доходів.
Метод прямої капіталізації заснований на прямому перетворенні чистого операційного доходу (ЧОД) у вартість шляхом поділу його на коефіцієнт капіталізації. Поняття ЧОД являє собою розраховану стійку величину очікуваного річного чистого доходу, отриманого від оцінюваного майна після вирахування операційних витрат і резервів на заміщення. Визначення ЧОД базується на припущенні, що майно буде здано в оренду за ринковими орендними ставками, а в якості прогнозного періоду розрахунку буде взято найбільш типовий рік володіння.
Розрахунок ЧОД починається з визначення потенційного валового доходу (ПВД) - очікуваної сумарної величини ринкової орендної плати та плати від додаткових послуг, які супроводжують основного виду діяльності (плата за користування стоянкою, за встановлення настінної реклами і т.д.). Наступним кроком розрахунку ЧОД є визначення ефективного валового доходу (ЕВД). Для отримання ЕВД передбачувані втрати від незайнятості орендних площ та несплати орендної плати віднімаються з потенційного валового доходу. Ці втрати узгоджуються з імовірністю того, що частина орендної плати протягом прогнозованого року не буде зібрано, а частину площ залишиться не зайнятою орендарями. Так як в оціночній діяльності не існує стандартів для визначення цих втрат, то кращим способом для отримання інформації є розгляд подібного об'єкта власності, для якого є дані по рентних платежах за тривалий період часу, з яких можна дізнатися рівень втрат на практиці.
ЧОД розраховується як різниця між величиною ЕВД і величиною операційних витрат (ОР). Операційними витратами називаються періодичні витрати для забезпечення нормального функціонування об'єкту і відтворення доходу, їх прийнято ділити на:
· Умовно-постійні;
· Умовно-змінні (експлуатаційні);
· Витрати (резерв) на заміщення.
До умовно-постійних ОР належать витрати, розмір яких не залежить від ступеня завантаженості об'єкта. Як правило, це податки на майно, орендна плата за землю, ПДВ, витрати на страхування.
До умовно-перемінних ОР належать витрати, розмір яких залежить від ступеня завантаженості об'єкту і рівня послуг, що надаються. Основні умовно-змінні витрати - це витрати на управління, комунальні платежі, на забезпечення безпеки і т.д.
Витрати на заміщення віднімаються як щорічні відрахування (резерв) у фонд заміщення (аналогічно бухгалтерської амортизації).
Формула оцінки виглядає так:
V ₀ = CF / R, (1)
де: V ₀ - поточна вартість (вартість на момент оцінки) бізнесу, CF - річний грошовий потік, R - коефіцієнт капіталізації.
Найбільш складним етапом оцінки нерухомості методом капіталізації є визначення коефіцієнта (або ставки) капіталізації. У західному класичному варіанті метод прямої капіталізації передбачає для капіталізації використовувати коефіцієнт (ставку), який зі ринкових угод, за якими одночасно відомі ціна оренди і продажу. Практика показує, що в українських умовах знайти таку інформацію неможливо.
Коефіцієнт капіталізації при оцінці бізнесу зазвичай визначається як різниця між ставкою доходу на капітал (ставкою дисконту) для оцінюваного підприємства та очікуваним середньорічним темпом росту доходу підприємства.

 

 

Формула для знаходження коефіцієнта капіталізації має вигляд:

R = r - g

(3)

де: R - коефіцієнт капіталізації, r - ставка дисконту, g - очікуваний середньорічний темп зростання доходу.
Іншим методом визначення коефіцієнта капіталізації є метод підсумовування (кумулятивного побудови). Суть методу полягає в тому, що в якості базової застосовується безризикова ставка відсотка і до неї послідовно додаються поправки на різні види ризику, пов'язані з особливостями оцінюваної нерухомості (премія за ризик вкладення в об'єкт нерухомості, премія за низьку ліквідність, поправка на інвестиційний менеджмент та ін.).
Як свідчить аналіз останніх періодичних видань, в західній оцінній практиці головну роль в даний час грає метод дисконтування грошових доходів. Метод дисконтування грошових потоків - найбільш універсальний розрахунковий інструмент капіталізації, що дозволяє визначити справжню вартість майбутніх грошових потоків. Грошові потоки можуть довільно змінюватися, нерівномірно надходити і відрізнятися високим рівнем ризику. Це пов'язано зі специфікою такого поняття, як нерухоме майно. Нерухоме майно набувається інвестором в основному з-за певних вигод у майбутньому. Інвестор розглядає об'єкт нерухомості у вигляді набору майбутніх переваг і оцінює його привабливість з позиції того, як грошове вираження цих майбутніх переваг співвідноситься з ціною, за якою об'єкт може бути придбаний.
При розрахунку ринкової вартості об'єкта нерухомості методом дисконтування грошових потоків послідовно визначаються:
· Термін прогнозного періоду (термін проекту);
· Чистий операційний дохід;
· Прогнозні (майбутні) грошові потоки по кожному періоду проекту;
· Можливий грошовий потік від реверсії (продажу) об'єкта нерухомості наприкінці прогнозного періоду;
· Ставка дисконтування для майбутніх грошових потоків;
· Ринкова вартість об'єкта нерухомості.
Термін прогнозного періоду залежить від ряду чинників: рівня і темпу інфляції; типу об'єкта; кліматичних умов, в яких він функціонує, і ін У міжнародній оцінній практиці прийнято приймати середній термін проекту, якщо інше не передбачено додатковими умовами, рівним 7 - 10 років. Для українських умов типовим строком проекту можна прийняти період, що дорівнює 3-5 років.
Відповідно до принципу очікування основної оцінки ринкової вартості дохідним методом є ЧОД, який здатний генерувати у вартість за допомогою дисконтування. Цей дохід повинен бути спрогнозований для кожного року використання об'єкта. Розрахунок ЧОД виконується шляхом прогнозу формують його доходів і витрат.
Для прогнозування грошового потоку від реверсії зазвичай вибирається один з трьох способів:
· Пряме завдання величини реверсії;
· Прогнозування тенденції зміни вартості власності за період володіння;
· Застосування ставки дисконтування до потоку грошових коштів після сплати податків послепрогнозний періоду.
Ставка дисконтування визначається як середня норма прибутку, яку інвестори очікують отримати на капіталовкладення у схожі об'єкти в умовах даного ринку. Оскільки норма прибутку прямо пропорційна ризику, ставка дисконтування прямо залежить від того, наскільки високо середній оцінює рівень ризику, пов'язаний з вкладенням коштів у придбання даної нерухомості. Чим вище рівень ризику, тим більше ставка дисконтування і відповідно менше вартість майбутніх доходів. При розрахунку ставки дисконтування слід враховувати, що вона розглядається як нижній граничний рівень прибутковості вкладень, при якому інвестор допускає можливість вкладень своїх коштів у даний об'єкт, враховуючи, що є альтернативні вкладення, які передбачають отримання доходу з тим або іншим ступенем ризику. Для розрахунку ставки дисконтування використовується декілька методик, найбільш переважними з яких є метод ціни капітальних вкладень і метод підсумовування.
Так як метод підсумовування був розглянутий вище, то зупинимося докладніше на методі ціни капітальних вкладень.
Цей метод розрахунку ставки дисконтування заснований на аналізі інформації фондового ринку. Розрахунок проводиться на підставі трьох компонентів:
· Номінальна безризикова ставка;
· Загальна прибутковість ринку в цілому (середньоринковий портфель цінних паперів);
· Коефіцієнт бета.
При розрахунку номінальної безризикової ставки можна користуватися показниками по безризикових операціях - як середньоєвропейськими, так і українськими. Для підвищення точності розрахунку безризикову складову ставки дисконтування можна обчислювати, виходячи з даних про котирування вітчизняних і європейських цінних паперів.
Як середньоринкової прибутковості використовується прибутковість щодо збалансованого інвестиційного портфеля цінних паперів. Список акцій на основі котирувань яких розраховується середня прибутковість, регулярно публікується в засобах масової інформації та в Інтернеті.
Метод розрахунку коефіцієнта бета полягає в аналізі ключових факторів макроекономічного, галузевого, фінансового та законодавчого ризиків, що впливають на компанію.
Процес розрахунку теперішньої вартості здійснюється за допомогою приведення до поточної вартості майбутніх грошових потоків по кожному періоду проекту на основі застосування теорії грошової вартості в часі і полягає в наступному додаванні всіх отриманих значень і виручки від продажу (реверсії).
Хотілося б відзначити, що в умовах розвинутого ринку нерухомості всі три підходи при використанні достовірних даних повинні призводити до приблизно однакових результатів. Результат оцінки, отриманий будь-яким методом, істотно відрізняється від інших, є симптомом того, що в процесі оцінки була або використана недостовірна інформація, або була допущена помилка методичного або математичного характеру.
Щоб скласти підсумковий висновок про ринкову вартість об'єкта нерухомості, необхідно провести остаточне узгодження результатів оцінки. Для цього потрібно надати вагові коефіцієнти результатами оцінки, отриманим кожним із трьох підходів. Вагові коефіцієнти показують, яка частка вартості, отриманої в результаті використання кожного із застосовуваних методів оцінки, присутній у підсумковій величиною ринкової вартості оцінюваного об'єкта.
Узгодження результатів, так само як і цілі оцінки, в якійсь мірі відображає адекватність застосування кожного з підходів. Так, якщо результати оцінки необхідні для страхування об'єкта, перевага віддається витратного підходу. Якщо необхідно визначити ринкову вартість об'єкта для купівлі-продажу, то частіше використовують методи доходного та порівняльного підходів. Якщо результати оцінки необхідні для того, інвестувати певні кошти в розвиток об'єкта нерухомості, то краще використовувати один з методів дохідного підходу.

Звіт про оцінку

Належним виконанням оцінювачем своїх обов'язків, покладених на нього договором, є своєчасне складання в письмовій формі і передача замовнику звіту про оцінку об'єкта оцінки. Загальні вимоги до змісту звіту про оцінку такі.
Звіт не повинен допускати неоднозначного тлумачення або вводити в оману. У звіті в обов'язковому порядку зазначаються дата проведення оцінки об'єкта оцінки, використовувані стандарти оцінки, цілі й завдання проведення оцінки об'єкта оцінки, а також наводяться інші відомості, які необхідні для повного і недвозначного тлумачення результатів проведення оцінки об'єкта оцінки, відображених у звіті.
У разі якщо при проведенні оцінки об'єкта оцінки визначається не ринкова вартість, а інші види вартості, у звіті повинні бути зазначені критерії встановлення оцінки об'єкта оцінки та причини відступу від можливості визначення ринкової вартості об'єкта оцінки.
У звіті повинні бути зазначені:
· Дата складання та порядковий номер звіту;
· Підставу для проведення оцінювачем оцінки об'єкта оцінки;
· Юридична адреса оцінювача і відомості про видану йому ліцензії на здійснення оціночної діяльності по даному виду майна;
· Точний опис об'єкта оцінки, а щодо об'єкта оцінки, який належить юридичній особі, - реквізити юридичної особи і балансова вартість даного об'єкта оцінки;
· Стандарти оцінки для визначення відповідного виду вартості об'єкта оцінки, обгрунтування їх використання при проведенні оцінки даного об'єкта оцінки, перелік використаних при проведенні оцінки об'єкта оцінки даних із зазначенням джерел їх отримання, а також прийняті при проведенні оцінки об'єкта оцінки допущення;
· Послідовність визначення вартості об'єкта оцінки та її підсумкова величина, а також обмеження і межі застосування отриманого результату;
· Дата визначення вартості об'єкта оцінки;
· Перелік документів, що використовуються оцінювачем і які визначають кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки.
Звіт може також містити інші відомості, що є, на думку оцінювача, важливими для повноти відображення застосованого ним методу розрахунку вартості конкретного об'єкта оцінки.
Для проведення оцінки окремих видів об'єктів оцінки законодавством України можуть бути передбачені спеціальні форми звітів.
Звіт власноручно підписується оцінювачем і завіряється його печаткою.
Підсумкова величина ринкової або іншої вартості об'єкта оцінки, зазначена у звіті, складеному на підставах та в порядку, які передбачені Федеральним законом, визнається достовірною і рекомендується для цілей здійснення операції з об'єктом оцінки, якщо в порядку, встановленому законодавством України, або в судовому порядку не встановлено інше.
У разі наявності спору про достовірності величини ринкової чи іншої вартості об'єкта оцінки, встановленої у звіті, в тому числі і в зв'язку з наявним іншим звітом про оцінку цього ж об'єкта, зазначений спір підлягає розгляду судом, арбітражним судом відповідно до встановленої підвідомчості, третейським судом за згодою сторін спору чи договору або в порядку, встановленому законодавством України, який регулює оціночну діяльність.
Суд, арбітражний суд, третейський суд має право зобов'язати сторони здійснити операцію за ціною, визначеною в ході розгляду спору в судовому засіданні, лише у випадках обов'язковості здійснення операції у відповідності до законодавства України.

 

 

 

Глава 3 Вдосконалення.