Расчёт затрат на восстановление (восстановительной стоимости)

В рамках курсовой работы затраты на восстановление (восстановительную стоимость) объекта оценки необходимо определить методом сравнительной единицы.

Затраты на восстановление (восстановительная стоимость) объекта определяются по формуле

 

ВС = ВС₁₉₆₉ И₁₉₈₄ К₁₉₈₄ И₁₉₉₁ К₁₉₉₁ Кд.о × Пп × КНДС, (2)

 

где ВС1969	–	восстановленная стоимость зданий и сооружений в ценах 1969 года (согласно укрупнённым показателям восстановительной стоимости, определённым на основе данных технического паспорта и соответствующего сборника УПВС);
И1984	–	индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ на 01.01.84 г. (в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94);
К1984	–	территориальный коэффициент к индексу на 1984 г.;
И1991	–	индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ на 01.01.91г. (в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 06.09.1990 г. № 14-Д);
К1991	–	территориальный коэффициент к индексу на 1991 г.;
Кд.о	–	рыночный поправочный коэффициент на строительно-монтажные работы к базисному уровню 1991 г.;
Пп	–	прибыль предпринимателя;
КНДС	–	коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость.

 

Расчёт затрат на восстановление (восстановительной стоимости) здания может быть представлен в виде таблицы 4.2.

 

Таблица 4.2 − Расчёт затрат на восстановление (восстановительной стоимости) объекта оценки

показатель	значение
1. Стоимость единицы объёма базового объекта, руб. /куб.м
2. Объём оцениваемого объекта, куб. м
3. Стоимость оцениваемого объекта, руб.

 

Продолжение таблицы 4.2

4. Корректировки на особенности оцениваемого объекта:
поправка на климатический район (Общие указания к сборникам УПВС)
поправка на сейсмичность (Общие указания к сборникам УПВС)
индекс пересчёта цен с 1969 г. на 1984 г., в том числе для ………………отрасли территориальный коэффициент для Хабаровского края
индекс пересчёта цен с 1984 г. на 1991 г., в том числе для ………………отрасли территориальный коэффициент для Хабаровского края
индекс пересчёта цен с 1991 г. на дату оценки
5. Затраты на восстановление, руб.
6. Прибыль предпринимателя, %
7. Затраты на восстановление с прибылью предпринимателя, руб.
8. НДС, %
9. Затраты на восстановление с прибылью предпринимателя и НДС, руб.

 

Расчёт прибыли предпринимателя. Для целей курсовой работы может быть использована методика определения прибыли предпринимателя, предложенная Д. Д. Кузнецовым и Е. С. Озеровым. Для расчёта использовать данные СНиП 1.04.03-85* часть II «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»: для определения продолжительности строительства здания, аналогичного объекту оценки; распределения капитальных затрат по месяцам (кварталам).

Методика основывается на предположении, что:

− инвестор, нанимающий подрядчика, имеет возможность вложить средства в другой проект, с аналогичной нормой отдачи;

− денежные потоки, представляющие собой затраты на приобретение участка, осуществление строительства и полномасштабного ввода объекта в эксплуатацию, по динамике распределения во времени совпадают с денежными потоками по альтернативному проекту;

− прибыль предпринимателя может быть оценена по формуле

 

, (3)

где ПП – прибыль предпринимателя;

С – сумма всех издержек;

Сальт – альтернативные издержки.

Расчёт прибыли предпринимателя может быть представлен в виде таблицы 4.3.

 

Таблица 4.3 – Расчёт прибыли предпринимателя

Номер квартала				…	Итого
1. Ставка дисконтирования (норма отдачи на капитал), %
2. Капитальные вложения по кварталам, % (СНиП 01.04.03-85*, часть 2)
3. Сумма всех издержек, руб. (ВС без ПП и КНДС)
4. Капитальные вложения по кварталам, руб. (стр. 3 × стр. 2)
5. Коэффициент дисконтирования (1+стр.1)^м, где M=n-(Кн-1); К – количество кварталов строительства; Кн – номер квартала
6.Альтернативный доход, руб. (стр. 4 × стр. 5)
7. Прибыль предпринимателя, %

 

Определение накопленного износа. При определении накопленного износа учитываются физический, функциональный и внешний виды износа.

Физический износ (устаревание) – потеря стоимости в результате использования объекта, изнашивания, разрушения, увеличения стоимости обслуживания и воздействия прочих физических факторов.

Функциональный износ (устаревание) – потеря стоимости объекта собственности, связанная с невозможностью, либо не в полном объёме выполнять изначально предназначенные функции. Данный вид износа связан с такими факторами, как конструкционные недостатки, устаревшая архитектура, удобства планировки и т.д.

Экономический (внешний) износ – связан с потерей стоимости, вызванной внешними факторами, не зависящими от объекта собственности.

Для целей курсовой работы величину накопленного износа определить методом разбиения, который заключается в учёте всех видов износа.

Накопленный физический износ определить в соответствии с Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р).

Расчёт исправимого физического износа может быть представлен в виде таблицы 4.4.

 

Таблица 4.4 – Расчёт исправимого физического износа

Наименование конструктивных элементов	Уд. вес конструкт. элементов	ВС конструкт. элементов	Износ, %	Исправимый физический износ, руб. (п.3 п.4/100)	Остаточная стоимость, руб. (п.3 – п.5)
1. Фундамент
2. Стены
3. Перегородки
4. перекрытия
5. кровля
6. Полы
7. Оконные и дверные блоки
8. Отделочные работы
9. Санитарно-технические и электротехнические устройства
10. Прочие
Итого

 

Расчёт неустранимого физического износа короткоживущих элементов может быть представлен в виде таблицы 4.5.

 

Таблица 4.5 – Расчёт неисправимого физического износа короткоживущих элементов

Наименование конструктивных элементов	ВС конструкт. элементов	Остаточная стоимость, руб.	Факти- ческий срок эксплуатации, лет	Норматив- ный срок эксплуатации, лет	Коэффи- циент износа (п.3/п.4)	Износ (п.3 п.6)
1. Перегородки
2. кровля
3. Полы
4. Оконные и дверные блоки
5. Отделочные работы
6. Санитарно-технические и электротехнические устройства
7. Прочие
Итого

Расчёт неустранимого физического износа долгоживущих элементов может быть представлен в виде таблицы 4.6.

 

Таблица 4.6 – Расчёт неисправимого физического износа долгоживущих элементов

показатель	значение
1. Стоимость нового строительства, руб.
2. Фактический возраст здания, лет
3. Нормативный срок эксплуатации, лет
4. Исправимый физический износ, руб.
5. Неисправимый физический износ короткоживущих элементов, руб.
6. Остаточная стоимость короткоживущих элементов, руб.
7. Неисправимый физический износ долгоживущих элементов, руб. (стр. 1 – стр. 4 – стр. 6)´ стр. 2/стр. 3

 

Расчёт общего физического износа объекта оценки может быть выполнен в виде таблицы 4.7.

 

Таблица 4.7 – Общий физический износ

Вид износа	Стоимость, руб.
1. Исправимый физический износ
2. Неисправимый физический износ короткоживущих элементов
3. Неисправимый физический износ долгоживущих элементов
Итого:

 

При определении величины функционального износа отдельно выполнить расчёт устранимого и неустранимого износа. Функциональный износ считается устранимым, если стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Величина устранимого функционального износа определяется затратами на его устранение. Расчёт может быть представлен в виде таблицы 4.8.

 

Таблица 4.8 – Определение величины устранимого функционального износа

Наименование затрат на устранение	Стоимость, руб.
…….
Итого устранимый функциональный износ:

 

Стоимость неустранимого функционального износа, вызванная несоответствием конструктивного решения современным стандартам, может быть определена капитализацией потерь в арендных платежах либо капитализацией сверхнормативных расходов на содержание объекта оценки. Метод прямой капитализации рассмотрен ниже.

Внешний экономический износ – это уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов, законодательных условий, финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и другие. Расчёт внешнего износа осуществить любым доступным методом: методом парной продажи; методом капитализации потерь в арендных платежах; методом срока жизни.

Если величина всей совокупности видов накопленного износа превышает 50% полной восстановительной стоимости объекта оценки, используется следующая формула для расчёта:

 

1 – И_н = (100 – И_ф) × (100 – И_функ) × (100 – И_в), (4)

 

где И_н – величина накопленного износа;

И_ф – физический износ;

И_функ – функциональный износ;

И_в – внешний износ.

 

Определение стоимости земельного участка. В виду неразвитости рынка земельных участков, допускается определение стоимости земельного участка любыми возможными методами. Наиболее доступными являются метод прямой капитализации и метод остатка.

Расчёт рыночной стоимости земельного участка методом остатка может быть представлен в виде таблицы 4.9.

 

Таблица 4.9 – Расчёт рыночной стоимости земельного участка

Показатель	Значение
1. Чистый операционный доход, руб. в год
2. Остаточная стоимость здания, руб.
3. Коэффициент капитализации для здания, %
4. Чистый операционный доход, относящийся к зданию, руб. (стр. 2 ´ стр.3)

Продолжение таблицы 4.9

5. Чистый операционный доход, относящийся к земельному участку, руб.
6. Коэффициент капитализации для земельного участка, %
7. Рыночная стоимость земельного участка, руб. (стр.5 / стр.6)

 

Итоговый расчёт стоимости объекта оценки затратным подходом может быть представлен в виде таблицы 4.10.

 

Таблица 4.10 – Общая стоимость объекта оценки по затратному подходу составит

Показатель	Стоимость, руб.
1. Затраты на восстановление (восстановительная стоимость) здания
2. Накопленный износ
3. Стоимость участка земли
4. Итого стоимость объекта оценки по затратному подходу (стр. 1 – стр.2 + стр.3)

 

Сравнительный подход

При оценке недвижимости сравнительным подходом используются метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора. Выбор метода оценки студентом осуществляется самостоятельно исходя из имеющихся данных.

Метод прямого сравнительного анализа продаж. При использовании данного метода необходимо провести выбор объектов аналогов. Характеристики объектов-аналогов могут быть представлены в виде таблицы 4.11.

 

Таблица 4.11 − Характеристика объектов-аналогов*

Элемент сравнения	Объект-аналог
№ 1	№ 2	№ 3	№ 4	№ 5
Источник информации
Цена предложения, руб.
Цена предложения, руб./м^2
Общая площадь, м^2
Местоположение объекта
Состояние подъездных путей
Условия рынка

Продолжение таблицы 4.11

Функциональное назначение
Состояние объекта
Инфраструктура территории
Наличие коммуникаций
Парковка
Охрана

 

*могут быть использованы другие характеристики, отражающие особенности сегмента рынка рассматриваемого в курсовой работе (они соответствуют элементам сравнения, выделяемым в таблице 4.12).

 

Стоимость объекта оценки провести в два этапа. Вначале определяется стоимость единицы сравнения (как правило, 1 м²), а затем стоимость всего объекта оценки по формуле

 

V= S C, (5)

 

где V	–	стоимость объекта оценки, руб.;
S	–	площадь объекта оценки, кв.м;
С	–	стоимость единицы сравнения, руб./кв.м.

 

Расчёт стоимости 1 м² площади объекта оценки может быть представлен в виде таблицы 4.12.

 

Таблица 4.12 – Определение стоимости объекта оценки методом сравнительных продаж

Элемент сравнения	Объект оценки	Объект-аналог
№ 1	№ 2	№ 3	№ 4	№ 5
Цена предложения, руб.
Общая площадь, м^2
Цена предложения, руб./м^2
Местоположение объекта
корректировка
скорректированная цена
Состояние подъездных путей
корректировка
скорректированная цена

 

Продолжение таблицы 4.12

Условия рынка
корректировка
скорректированная цена
Функциональное назначение
корректировка
скорректированная цена
Состояние объекта
корректировка
скорректированная цена
Инфраструктура территории
корректировка
скорректированная цена
Наличие коммуникаций
корректировка
скорректированная цена
Парковка
корректировка
скорректированная цена
Охрана
корректировка
скорректированная цена
Весовые коэффициенты
Цена за 1 м^2

 

В курсовой работе могут использоваться иные элементы сравнения и корректировки.

Все вносимые корректировки должны быть обоснованы. Способы расчёта корректировок представлены в работе.

Метод валового рентного мультипликатора. При использовании данного метода необходимо провести выбор объектов-аналогов. В отличие от предыдущего метода определения стоимости, необходимы дополнительные сведения о величине продуцируемого данным объектом оценки денежного потока (рентного дохода). Стоимость объекта оценки определяется по формуле

 

Vоо = Др × ВРМ, (6)

 

где Vоо	–	стоимость объекта оценки;
Др	–	рентный доход оцениваемого объекта;
ВРМ	–	валовой рентный мультипликатор.

Расчёт валового рентного мультипликатора можно представить в виде таблицы 4.13.

 

Таблица 4.13 – Определение валового рентного мультипликатора

Объект-аналог	Цена продажи	Потенциальный валовой доход	Валовой рентный мультипликатор
Усреднённый валовой рентный мультипликатор

 

Доходный подход

 

При оценке недвижимости доходным подходом используются метод дисконтированных денежных потоков (при нестабильных потоках) и метод прямой капитализации (при равновеликом потоке доходов). Выбор метода оценки студентом осуществляется самостоятельно исходя из имеющихся данных.

Выполняя оценку доходным подходом, необходимо помнить следующие теоретические положения:

1. Доход, который генерирует недвижимость, следует относить к обеим её частям: и к земле, и к улучшениям.

2. Доход, относимый к улучшениям, имеет две составляющие – доход на капитал и доход для возврата (возмещения) капитала.

3. Доход, относимый к земле, представляет собой доход только на капитал.

4. Доход от улучшений присутствует в общем доходе только в процессе экономической жизни этих улучшений и зависит от их остаточной стоимости, а доход, относимый к земле, постоянен и неограничен во времени.

5. Доход для возврата (возмещения) первоначальных инвестиций формируется только на базе стоимости улучшений, являющихся изнашиваемым активом.

6. Совокупный годовой доход собственника состоит из суммы доходов, которые генерируют земля, улучшения, и фонда возмещения.

Метод прямой капитализации. При использовании метода прямой капитализации стоимость объекта оценки определяется по формуле

 

, (7)

 

где Vоо	–	стоимость объекта оценки;
ЧОД	–	чистый операционный доход от владения объектом недвижимости;
R	–	ставка капитализации.

 

Ставка капитализации (R) может быть определена любым методом. Обоснование выбора метода должно быть представлено в курсовой работе. Наиболее часто используется метод определения коэффициента капитализации с учётом возмещения капи­тальных затрат:

 

R = Ron + Rof, (8)

 

где Ron	–	ставка доходности инвестиции (капитала), являющаяся компенса­цией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денеж­ных средств с учётом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
Rof	–	норма возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений.

 

Ставка дохода на капитал (Ron) строится методом кумулятивного построения:

 

Ron = R f + П1 + П2 + П3, (9)

 

где R f	–	безрисковая ставка дохода;
П1	–	премия за риск вложения в объект недвижимости;
П2	–	премия за низкую ликвидность;
П3	–	премия за инвестиционный менеджмент.

 

Более подробно премии за риск описаны в разделе «метод дисконтированных денежных потоков».

Норма возврата капитала (Rof) определяется одним из трёх методов:

1. Метод Инвуда – метод возврата капитала за счёт доходов при формировании фонда возмещения со ставкой процента, равной ставке дохода на капитал (инвестиции):

 

R = R Y + SFF(n, Y), (10)

 

где SFF – фактор фонда возмещения;

Y = Ron (ставка дохода на инвестиции).

 

Метод используется для оценки активов, генерирующих постоянный по величине поток доходов.

2. Метод Ринга. В этом методе возврат капитала происходит ежегодно равными долями, сумма которых равна величине изнашиваемой части первоначальных инвестиций:

 

R = Ron + 1/ n, (11)

 

где n – оставшийся срок экономической жизни.

 

3. Метода Хоскольда занимает промежуточное место среди двух вышеназванных методов. Для него характерно аккумулирование вкладов в фонде возмещения по некоторой безрисковой ставке процента:

 

R = R Y + SFF(n, Yf), (12)

 

где Yf – безрисковая ставка процента.

 

Расчёт стоимости объекта оценки методом прямой капитализации может быть выполнен в виде таблицы 4.14.

 

Таблица 4.14 – Определение стоимости объекта оценки методом прямой капитализации

Показатель	Значение
1. Общая площадь, м^2
2. Ставка аренды, руб./м^2 в мес.
3. Потенциальный валовой доход, руб. (стр. 1 ´ стр.2 ´12)
4. Коэффициент недозагрузки и недополучения арендной платы, %
5. Действительный валовой доход, руб. (стр. 3 ´ (1 – стр.4))
6. Операционные расходы

Продолжение таблицы 4.14

Условно-постоянные расходы
налог на имущество, руб.
платежи на землю, руб.
страховые платежи, руб.
Условно-переменные расходы
коммунальные расходы и расходы по оплате труда, руб.
затраты на текущий ремонт инженерных систем, руб.
затраты на модернизацию и капитальный ремонт, руб.
затраты на резерв на замещение, руб.
7. Чистый операционный доход, руб. (стр. 5 – стр.6)
8. Ставка капитализации, %
9. Стоимость объекта оценки, руб. (стр. 7 / стр. 8)

 

Метод дисконтированного денежного потока. Определение рыночной стоимости объекта оценки провести в следующей последовательности:

1. Составить прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости (в прогнозный период).

2. Определить величину стоимости объекта оценки на конец прогнозного периода (стоимость реверсии).

3. Определить ставку дисконта одним из методов (метод кумулятивного построения; метод сравнения альтернативных инвестиций; метод выделения; метод мониторинга).

4. Произвести приведение будущей стоимости доходов в прогнозный период и стоимости реверсии к текущей стоимости (четвёртая функция денежной единицы). Определить величину стоимости объекта оценки методом дисконтированного денежного потока путём суммирования текущей стоимости периодического потока дохода и текущей стоимости реверсии.

При определении ставки дисконта методом кумулятивного построения используется следующая формула:

 

R = R f + П…, (13)

 

где R	–	ставка дисконта;
R f	–	безрисковая ставка дисконта;
П	–	премии за риск (выбор премии и её величины зависит от конкретного объекта оценки).

Обоснование выбора премий за риск должно быть отражено в курсовой работе. Премия за риск вложения в объект недвижимости (вероятность потери потребительской стоимости объекта недвижимости в результате воздействия определённых факторов). Для расчёта величины премии могут быть использованы данные таблицы 4.15.

 

Таблица 4.15 – Премии за риск вложений в объект недвижимости

Вид и наименование риска	Категория риска
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный
Изменение законодательства	динамичный
Несистематический риск
Природные и чрезвычайные ситуации	статичный
Ускоренный износ здания	статичный
Неполучение арендных платежей	динамичный
Неэффективный менеджмент	динамичный
Криминогенные факторы	динамичный
Финансовые проверки	динамичный
Неправильное оформление договоров аренды	динамичный
Количество наблюдений
Взвешенный итог
Сумма
Количество факторов
Поправка на риск вложений в объект недвижимости

 

Премия за низкую ликвидность (поправку на длительную экспозицию при продаже объекта и время по поиску нового арендатора).

Премия за инвестиционный менеджмент (учёт сложности управления объектом недвижимости как объектом инвестиций).

Премия за инфляционный риск (вероятность неожиданных изменений темпов инфляции).

Расчёт величины стоимости объекта оценки методом ДДП может быть представлен в виде таблицы 4.16.

 

Таблица 4.16 – Определение величины стоимости объекта оценки методом ДДП