Определение доли инвестора при формировании

ООО «Кластер»

В каждом отдельном регионе (муниципалитете) доля инвестора в составе ООО «Кластер» рассчитывается по-разному. Общим правилом служит то, что возвратность средств для инвестора не должна превышать пяти лет, а рентабельность его вложений значительно превосходит ставку банковского процента.

Практика подсказывает большой разброс цифр, определяющих процент прибыли, получаемой инвестором при реализации проекта. Так, одной из моделей может служить строительство паркингов в Санкт-Петербурге, где владельцы плоскостных гаражей создают потребительский кооператив, а город предоставляет участок земли, занимаемый гаражной стоянкой, для строительства и эксплуатации паркинга. В дальнейшем, ГБУ, кооператив и инвестор (в рамках ООО «Кластер», где являются учредителями) сообща финансируют возведение объекта и дальнейшую его эксплуатацию. При таком ходе дела, доля инвестора в ООО «Кластер» составляет 70 процентов.

Другая модель возникает в Устьянском районе Архангельской области. Там, за счёт частного и государственного финансирования, должны осуществляться два десятка взаимосвязанных проектов. Доля инвестора в ООО «Кластер» рассчитана в пределах 45-55 процентов, срок возвратности средств составляет от 2, 5 до 4 лет.

Третья модель – в Ставрополье, где видится возможным покупка действующего хозяйства со стороны нескольких колхозов, и реализация модели Чартаева и системы АС в полном объёме на базе такого хозяйства. Доля инвесторов (колхозов) в составе ООО «Кластер» не должна превышать 30 процентов, поскольку для них открывается возможность реализации своих проектов посредством создаваемого производственного комплекса.

Таким образом, подход к каждой территории остаётся сугубо индивидуальным. Первоначально, рассматривается вариант, когда ГБУ/МБУ получает, наравне с Союзом ПК и Инвестором, равную долю – треть от прибыли. Затем, с учётом привходящих факторов, производится конкретный перерасчёт.

1.5. Использование преференций, содержащихся в законодательстве для каждого из участников (ГБУ/МБУ, инвестор, кооператив), с целью аккумулирования в ООО «Кластер» всех имеющихся возможностей, включая выделение бюджетных субсидий и участков земли без конкурса

Система АС предполагает использование всеми участниками ООО «Кластер» специфических преимуществ, которыми обладает каждый из таких участников по отдельности. Тем самым, финансовая составляющая, привносимая инвесторами, складывается с административно-бюджетными возможностями региональной (районной) власти и с организационно-налоговыми преференциями, определяемыми законодательством для потребительских кооперативов. Некоторые из приведённых аспектов упоминались ранее; ниже вопрос излагается в системном виде.

 

Преимущества для субъектов Федерации и муниципальных образований

Администрация региона (муниципалитета) в вопросах развития играет роль менеджера инвестиционного проекта, по своей ёмкости равного субъекту РФ (МО). В результате, в регионе появляется существенный источник внебюджетных доходов, а сами «менеджеры», а именно государственные служащие, отвечающие за реализацию проектов развития, на законных основаниях получают заработанную ими премиальную долю своего зарплаты, связанную с «эффективностью и результативностью» работы по её конечному результату (см.2.3).Партнерство (а не противостояние) населения и бизнеса с властью, запускает на территории субъекта РФ механизм финансирования инвестиционных мега-программ, что отражается в виде роста экономических показателей и обеспечивает качественные перемены социального плана.

В системе АС, со стороны органов власти появляется возможность бюджетного софинансирования проектов развития территории путём субсидий, предоставляемых ГБУ, МБУ в качестве бюджетного задания. Осуществление (без проведения конкурсов как в отношении ГБУ, МБУ, так и самими ГБУ, МБУ) проектов развития территории за счёт, частично, бюджетных средств, превращает ГБУ, МБУ в инструмент целевого бюджетного финансирования таких проектов.

Помимо перечисленных преимуществ, Земельный кодекс РФ позволяет, с использованием механизма ГБУ, МБУ выделятьучастки земли без конкурса. Арендатором таких участков, с целью реализации на них проектов развития, может выступать ООО «Кластер».

Особое значение при реализации таких возможностей имеет юридический механизм их обеспечения, с использованием полномочий государственного бюджетного учреждения (ГБУ). Ниже, приводится подробное обоснование бесконкурсной процедуры передачи участка для строительства (как пример) завода в рамках Концепции развития территории.

В соответствии с Федеральным законом от 08.05.2010 № 83-ФЗ, в Закон от 12.01.1996 №7-ФЗ «О некоммерческих организациях» введена статья 9.2 «Бюджетное учреждение» (далее – ФЗ № 7). В пункте 9 ст. 9.2 ФЗ №7 установлено, что земельный участок, необходимый для выполнения бюджетным учреждением своих уставных задач, предоставляется ему на праве постоянного (бессрочного) пользования. Это означает, что субъект Федерации или муниципалитет может передать участок, на котором предполагается реализовать проект (например, строительство завода или, как в Санкт-Петербурге, многоярусного паркинга), в бессрочное пользование ГБУ.

Согласно п. 6 ст. 9.2 ФЗ №7 в случае сдачи в аренду (с согласия учредителя) недвижимого имущества, закреплённого за ГБУ, финансовое обеспечение содержания такого имущества со стороны государственных органов не осуществляется. Таким образом, средства от аренды земельного участка, переданного ГБУ, поступают на счёт ГБУ как доход от коммерческой деятельности (п. 3 ст. 298 ГК РФ), фиксируются в качестве внебюджетных и внереализационных доходов и подлежат налогообложению в соответствии с п. 3 ст. 286 Налогового кодекса РФ (в ред. Федерального закона № 83-ФЗ). Данные нормы свидетельствуют о принципиальной возможности со стороны органа власти осуществить передачу участка, даже занятого арендаторами, в бессрочное пользование ГБУ, а для ГБУ – сдать в аренду этот участок застройщику. При этом никаких конкурсных процедур для потенциальных арендаторов, которым ГБУ сдаст участок, действующее законодательство данном случае не предусматривает в принципе, также как никакого конкурса не предусмотрено и в процедуре передачи участка, со стороны субъекта РФ в бессрочное пользование ГБУ.

Кроме того, в пп. 11 п. 2 статьи 39.6 ЗК РФ указано, что договор аренды земельного участка без проведения торгов заключается в случае предоставления земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям. Иными словами, в случае передачи со стороны субъекта РФ в бессрочное пользование ГБУ участка, торгов для такой процедуры не требуется. Это делает юридически обоснованными действия администрации субъекта РФ по передаче участка посредством ГБУ для строительства завода, паркинга и т.д.

Следует отметить, что данный земельный участок как принадлежал, так и продолжает принадлежать субъекту РФ на праве собственности. Право постоянного бессрочного пользования как одно из ограниченных вещных прав, предусмотренных ст. 216 ГК РФ, обладает приоритетом перед обязательственными правами. Следовательно, наличие имеющегося договора аренды в отношении данного земельного участка не выступает непреодолимым препятствием для передачи собственником земельных участков на ограниченных вещных правах иным субъектам.

Более того, собственник (в качестве которого выступает субъект РФ) может по своему усмотрению свободно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе передавая это имущество на праве пожизненного наследуемого владения третьим лицам. Сказанное следует, в числе прочего, из п. 1 ст. 212 ГК РФ, устанавливающего, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, а также из п. 4 ст. 214 ГК РФ, в соответствии с которым имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение.

Кроме того, согласно п. 9 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» в редакции Федерального закона от 08.05.2010 № 83-ФЗ (далее – ФЗ № 7 ) земельный участок, необходимый для выполнения бюджетным учреждением своих уставных задач, предоставляется ему на праве постоянного (бессрочного) пользования. Как установлено в ст. 298 ГК РФ, государственное бюджетное учреждение может распоряжаться с согласия собственника закрепленным за ним, в том числе и на праве постоянного бессрочного пользования недвижимым имуществом, включая и его передачу в аренду иным коммерческим или некоммерческим организациям. При этом в случае сдачи в аренду с согласия учредителя недвижимого имущества, закрепленного за бюджетным учреждением учредителем или приобретенного бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему учредителем на приобретение такого имущества, финансовое обеспечение содержания такого имущества учредителем не осуществляется (п. 6 ст. 9.2 ФЗ № 7). Следовательно, не существует препятствий со стороны действующего законодательства к тому, чтобы собственник передал земельный участок в постоянное бессрочное пользование государственному бюджетному учреждению, а то, в свою очередь, сдало в аренду этот участок застройщику.

Особо подчеркнем, что закон (п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ) не содержит в себе специального требования осуществления конкурсных процедур при передаче земельных участков в постоянное бессрочное пользование гражданам и организациям на основании решения государственного органа, осуществляющего в соответствии со ст. 125 ГК РФ управление имуществом, находящимся в государственной собственности. Отсутствуют также причины говорить о нарушении содержащегося в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ обязательного проведения аукциона при передаче в аренду земельного участка. Дело в том, что, по смыслу соответствующего законодательного положения, речь в нем идет о заключении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, но не закрепленных за государственными предприятиями и учреждениями (см. абзац 2 п. 4 ст. 214 ГК РФ), то есть о таких земельных участках, распоряжение которыми осуществляется непосредственно органами исполнительной власти, уполномоченными на управление имуществом, находящимся в государственной собственности.

Между тем все действия по распоряжению имуществом, переданным государственному бюджетному учреждению на праве оперативного управления либо на ином ограниченном вещном праве, в установленных законом пределах (п. 3 ст. 298 ГК РФ) производятся самим этим учреждением. Поэтому требование по отношению к учреждению обязательного проведения каких-либо конкурсных процедур при передаче в аренду закрепленного за ним недвижимого имущества является неправомочным и может считаться вмешательством в хозяйственную деятельность данного учреждения, что противоречит принципу недопустимости вмешательства в частные дела, установленному п. 1 ст. 1 ГК РФ.

Таким образом, есть все основания утверждать, что действующее законодательство в принципе не требует проведения торгов при предоставлении городом земельного участка (например, застроенного плоскостными гаражами, как в Санкт-Петербурге) в бессрочное пользование государственному бюджетному учреждению, с последующей передачей учреждением этого участка в аренду для строительства объекта.

Доказательство правомерности передачи участка земли (для строительства на нём завода, паркинга, жилого дома) государственному бюджетному учреждению со стороны собственника (субъект РФ) содержится в п. 2 ст. 269 ГК, где установлено, что лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Это не означает, что ГБУ начинает распоряжаться таким участком (что запрещено п.3 статьи 269 ГК РФ). Речь идёт лишь о правомочии пользования, то есть собственником участка по-прежнему остается субъект РФ – а использование участка, в том числе право сдачи его в аренду для возведения паркинга, с согласия собственника переходит к ГБУ.

Распоряжение какой-либо вещью как определение ее дальнейшей фактической и юридической судьбы, по общему правилу, представляет собой отчуждение данного имущества на возмездных либо безвозмездных основаниях. Между тем в указанном случае земельный участок не переходит к застройщику, поэтомуправовой титул принадлежности участка государственному бюджетному учреждению (а равно и субъекту РФ как собственнику) остается неизменным. В указанной связи следует особо подчеркнуть, что речь не идет о внесении земельного участка в качестве вклада в уставный капитал созданного хозяйствующего субъекта, а именно о передаче участка в аренду на условиях, предусмотренных действующим законодательством.

В итоге, система АС предлагает алгоритм, в соответствии с которым, путём издания соответствующих постановлений Правительства субъекта РФ: вносятся изменения в устав ГБУ (позволяющие осуществлять деятельность по привлечению инвесторов в строительные и иные проекты); осуществляется передача участка в постоянное (бессрочное) пользование ГБУ; даётся разрешение на сдачу данного участка в аренду под строительство завода (или паркинга). Юридически, такой алгоритм позволяет осуществить бесконкурсную процедуру передачи участка земли инвестору-застройщику, которым выступит ООО «Кластер» (учредители: ГБУ, инвестор, кооператив работников и жителей).

Это делает возможным успешную реализацию любого проекта в рамках системы АС, призванной принести доход всем ее участникам и способствовать достижению значимых социальных и экономически результатов.

Преимущества для инвесторов

 

Для инвесторов появляются следующие возможности:

-совместного с бюджетом финансирования проектов; субсидирования ставки по кредитам за счёт федеральных трансфертов;

-получения, для реализации проектов, участков земли и бюджетных средств без конкурса на основании бюджетного задания, реализованного ГБУ (МБУ) за счёт субсидий [пункт 5) статьи 6 Федерального закона от 8 мая 2010 года №83-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений)]. Это позволяет диверсифицировать вложения во взаимосвязанные программы, осуществляя на территории субъекта РФ или муниципального образования единый Инвестиционный план, снижает риски при реализации проектов и повышает их рентабельность;

-оптимизации налогов при использовании законодательства в части прав потребительского кооператива (состоящего преимущественно из работников), как инструмента производственно-финансовой деятельности. Об этом – подробнее.

Обычная система налогообложения, при больших оборотах (не позволяющих использовать упрощённую модель) предполагает для коммерческой структуры уплату: НДС – 18% (для некоторых товаров и услуг 10% или 0%); налог на прибыль – 20% (в федеральный бюджет 2%, в бюджет субъекта РФ 18%), налог на имущество организаций – 2,2% (либо: с кадастровой стоимости, если она установлена по ставке 1,7% в 2015 году), НДФЛ (налог на доходы физических лиц) – 13%. Страховые взносы: для ПФР 22%, для ФСС 2.9%, для ФОМС 5.1%.

В то же время, потребительские кооперативы в ряде случаев не являются объектом налогообложения (или эти выплаты уменьшены) по следующим видам налогов и страховых взносов:

- налог на добавленную стоимость (НДС не платится, поскольку происходит обмен товаров для удовлетворения нужд пайщика на увеличение средств на личном счёте такого пайщика);

- акцизы;

- налог на прибыль (у кооператива имеется доход, распределяемый среди пайщиков, идущий на социальные нужды и вносимый в качестве инвестиций в проекты развития);

- налог на имущество;

-страховые взносы (паевое накопление ими не облагается);

- прочие налоги и сборы.