Критерий выбора местоположения

3.1. Качественная характеристика местоположения объекта девелопмента (гольф-клуба)

Местоположение гольф-клуба как объекта девелопмента может быть определено с двух позиций: макроуровень и микроуровень.

1. Макроуровень. Выгодность местоположения обусловлена инвестиционной привлекательностью Краснодарского края для российских и зарубежных инвесторов. Standard & Poor’s присвоил Краснодарскому краю международный рейтинг «В+ позитивный», по национальной классификации «ruA». Сочи победил в гонке за проведение Олимпийских игр, что ускорило процесс превращения его в «Южную столицу России». На Юге России все ярче заявляют о себе два новых крупных (федерального значения) деловых и торговых центра: Краснодар и Сочи.

2. Микроуровень. Местный уровень обусловлен целевым рынком сбыта представляемых услуг (размещения, спорта, развлечения и отдыха) в конкретном районе (месте) Краснодарского края, который обладает следующими достоинствами:

1) великолепный природный ландшафт (участок расположен в предгорье Кавказа на стыке степной и лесной зон – природно-климатические характеристики практически идентичны местности Венский Лес в Австрии) (см. рис. 4).

Рис. 4. Территория будущего гольф-клуба с высоты птичьего полета

 

2) север участка представляет собой пологонаклонную равнину (обезлесенный пологий склон с редкими группами деревьев и кустарников); юг участка представляет собой предгорную равнину (широколиственный лес из дуба черешчатого и бука); перепад высот: с 80 м на севере до 300 м над уровнем моря на юге, протяженность участка – 7 км, ширина – 2,5 км, площадь – 1750 га;

3) природно-климатические характеристики района:

– зона умеренно – влажного климата;

– количество осадков – 643 мм, равномерно распределенных в течение года;

– дождливая погода составляет 12% (43 дня) года;

– пасмурная без осадков – 7% (26 дней);

– морозные погоды составляют 7% (25 дней);

– безморозный период – 55% (200 дней).

– почвы – черноземы слитые выщелоченные, участок расположен в зоне слабой водной и слабой ветровой эрозии (см. также рис. 5 – 6);

Рис. 5. Структура климата территории в погодах

 

 

4) близость делового центра г. Краснодара (см. рис. 7);

5) близость к районному центру, где расположены больница, МЧС, органы власти, управления и охраны порядка, железная дорога;

6) расстояние до Краснодарского международного аэропорта – 40 км (30 мин езды по трассе);

7) в окрестностях проектируемого гольф-клуба расположены привлекательные объекты рекреации: водопады (Наташкины, Утаенные, Афипские), скалы (Новые, Красные, Золотые камни, Желтые монастыри), горы (Плоская, Собер-Баш, Папай, Ламбина, Герсеванова, Бараний Рог и др.), озеро (Верхнеафипское Лох-Несси), горные реликтовые степи (Собер-Баш, Папай) дольмены в ст. Убинской, Ильские палеолитические стоянки, можжевеловые редколесья.

Рис. 6. Диаграмма климата территории

 

9) участок принадлежит одному юридическому лицу:

– на правах собственности (более 1200 га);

– на правах долгосрочной аренды (550 га);

10) расстояние от предполагаемых мест строительства клабхауса, отеля и коттеджей до ЛЭП и газораспределительной подстанции – 0,5 км.

Самой природой обусловлено грамотное географическое зонирование комплекса. Дома для временного проживания будут располагаться на безопасном расстоянии от гольф-поля и слегка приподняты над его уровнем. Апартаменты и коттеджи будут размещены в самых живописных уголках клуба. Часть из них будет непосредственно примыкать к полю для гольфа и озеру, другие будут располагаться глубже в лесу.

С террас клабхауса, в свою очередь, будет открываться великолепный панорамный вид на поле для гольфа с лесом и озерами, а также лесистый горный хребет на заднем плане.

 

 

 

3.3 Прогноз изменений качественных характеристик объекта девелопмента

В настоящее время разрабатывается ряд проектов, положительным образом влияющих на привлекательность проекта:

1) на въезде в Краснодар со стороны гольф-клуба (трасса Новороссийск – Краснодар) на берегу р. Кубань, практически незамерзающей в зимнее время, будет построен гидроаэропорт малой авиации VIP-класса для сообщения с городами-курортами Черноморского и Азовского побережий Краснодарского края;

2) рядом с районным центром планируется возведение гипермаркета (расстояние от проектируемого гольф-клуба – 2,5 км);

3) в проектируемом отеле будет расположена вертолетная площадка на 2 вертолета для воздушных прогулок и поездок.

4) планируется возведение нового моста через р. Кубань (в районе Рубероидного завода (хут. Хомуты)).

 

4. Критерии оценки команды-инициатора проекта

4.1 Опыт разработки, представления и реализации девелоперских проектов

4.2 Личностные качества разработчиков, их порядочность, надежность

4.3 Заинтересованность инициаторов девелоперского проекта в его реализации от начала и до конца

Инициатор проекта – ООО «Компания ВИЛЛАН», динамично развивающаяся компания, осуществляющая свою деятельность в Краснодарском крае (основана в 2006 г.). Является членом Российской гильдии риэлтеров, ТПП Краснодарского края. Специализируется на выполнении полного цикла работ, связанных с консультированием, юридическим сопровождением сделок, инвестиционной деятельностью, продажей и покупкой всех видов недвижимости, а также последующей эксплуатацией объектов коммерческой недвижимости обеспечивает эффективность бизнеса наших клиентов.

Генеральный директор компании – Репин Павел Владимирович, 1969 г. р. Женат, двое детей. Образование: Ташкентский топографический техникум (техник-топограф), Академия труда и социальных отношений (юрист). Занимал должности: землеустроитель (Администрация Гулькевичского района), начальник отдела КГУП «Крайтехинвентаризация» (г. Краснодар)

Финансовый директор – Максимов Дмитрий Васильевич, 1968 г.р. Женат, имеет дочь. Образование: экономический факультет Кубанского государственного университета. Занимал должности: начальник кредитного отдела «ИНКА банк», начальник планово-экономического отдела МУП «Агросервис», заместитель председателя Усть-лабинской ТПП, доцент кафедры международного туризма и менеджмента КубГУ, кандидат географических наук, автор 8 учебных пособий, 29 научных статей, посвященных малому бизнесу, статистике и финансам в сфере туризма, демографическим и экономическим проблемам ЮФО и Краснодарского края

Главный бухгалтер – Тютина Галина Владимировна, 1953 г. р. Замужем, имеет дочь. Образование: экономический факультет Кубанского государственного университета. Занимала должность: главный бухгалтер «Хлебозавод №4» (Краснодар).

Компания является инициатором создания Краснодарской гильдии управляющих и девелоперов. Численность персонала в головном офисе (г. Краснодар) – 40 чел., в сочинском офисе – 15 чел.

Достижения компании.

1. Позиционирование бренда и услуг компании на глобальном рынке посредством сети Интернет.

В интернет-проекте «Квадрум» (www.kvadroom.ru), совместно с «Компания ВИЛЛАН» были открыты разделы «Сочи», «Краснодар», «Абхазия». В интернет-проекте «Из рук в руки» (www.irr.ru) во всех разделах по недвижимости Краснодарского края всплывают баннеры компании. На главной странице крупнейшего портала по недвижимости Рамблер-ОРСН (orsn.rambler.ru) совместно с «Компания ВИЛЛАН» был создан раздел «недвижимость Краснодара» и заполнен раздел «недвижимость Сочи».

При запросе «недвижимость Краснодара» в поисковых порталах Яндекс www.yandex.ru и Рамблер www.rambler.ru сайт «Компания ВИЛЛАН» прочно занял первое место в выводимом списке сайтов.

В статистике Национальной единой риэлтерской сети (www.ners.ru) сайт «Компания ВИЛЛАН» занимает первое место по ежедневной посещаемости среди всех сайтов недвижимости ЮФО!

2. Активная деятельность по привлечению инвестиций в девелоперские проекты на территории Краснодарского края.

«Компания ВИЛЛАН» – одно из первых предприятий Краснодара, вышедших на рынок услуг по привлечению инвестиций с последующим управлением создаваемых объектов недвижимости. Надежность и профессионализм Компании подкреплен реальным опытом предоставления полного комплекса услуг, начиная с инвестиционного консалтинга и заканчивая собственно управлением строительством и текущей эксплуатацией.

В качестве примера работы на рынке услуг управления недвижимостью можно привести реализацию проекта ТОЦ «Купеческий двор» в центре Краснодара (управление строительством, коммерческая эксплуатация), а также начало работы над реализацией проекта 6-этажного ТОЦ «Карасунский» (начато строительство).

Компания предоставляет следующие услуги:

1) Брокеридж

· Подбор и реализация объектов во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости

· Все операции с землей, в том числе с/х назначения

· Все операции с жилой недвижимостью Краснодара и Сочи

· Сопровождение арендных отношений

· Согласование интересов инвесторов, собственников и арендаторов

· Анализ рынка, оценка недвижимости

2) Управление объектами недвижимости

· Разработка концепции подбора и размещения арендаторов

· Позиционирование и продвижение объекта на рынке

· Разработка договорной базы

· Техническая эксплуатация объекта

· Коммерческое управление объекта

3) Инвестиционный консалтинг

· Оценка эффективности вложения инвестиций в проект

· Бизнес-планирование

· Подбор источника финансирования

· Оценка финансовых и проектных рисков

· Корректировка проекта с целью повышения эффективности

4) Девелопмент недвижимости

· Представление интересов корпоративных клиентов и инвесторов

· Разработка концепции проекта

· Подготовка проектной документации

· Управление строительством и строительными рисками

· Маркетинговое продвижение

Окружение проекта

В нашем примере под окружением проекта подразумевается система взаимоотношений местного, регионального сообществ и объекта девелопмента как источник превращения Тhreats (угроз) проекта в Оpportunities (внешние возможности) проекта. Как известно, взаимоотношения структурных элементов любой системы обусловливаются задачами поддержания жизнедеятельности каждого элемента системы. Нами рассматриваются следующие элементы на 2 уровнях.

Первый уровень – сообщество краевого центра и прилегающих районов Республики Адыгея и края (Абинский, Крымский, Северский, Динской районы):

– краевая администрация;

– бизнес-элита;

– местное население.

Второй уровень – местное сообщество:

– районная администрация;

– представители местного бизнеса;

– местное население.

 

5.1 Лояльность органов власти (личный интерес ЛПР, бюджетная отдача, дивиденды от реализации проекта)

Заинтересованность в проекте краевой администрации обусловлена: поступлением средств в региональный бюджет (налог на имущество, налог на прибыль и т.д.), ростом социально-экономических показателей, имиджа региона. Проект попадает под Положение «Об экспертном совете по инвестиционным проектам» в части соответствия требованиям к проектам, которым дается «зеленый свет» при согласовании и других мероприятиях, зависящих от Администрации региона.

 

5.2 Отношение бизнессообщества

Бизнес-сообщество готово участвовать в проекте, с одной стороны, как потребитель услуг (отдых, спорт, бизнес услуги), с другой, – как поставщик продуктов питания, коммунальных услуг, стройматериалов и т. д.

 

5.3 Отношение местного сообщества

Характерная черта проекта – отсутствие отрицательных последствий для всех элементов сообщества. Реализация представленного проекта позволит:

– ускорить развитие комплекса отраслей, ориентированных на деловой туризм;

– способствовать развитию гольфа на Кубани в качестве спорта и культуры (особого образа жизни);

– достичь мультипликативного эффекта;

– способствовать формированию позитивного имиджа столицы Кубани.

Местное сообщество связывает с проектом:

– новые рабочие места (140 – 164 чел.);

– заработную плату выше среднекраевого уровня;

– рост благосостояния;

– превращение части жителей в потребителей услуг.