Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ:  Археология Биология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия ЭкологияТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву 
Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Оценка коммерческого помещения сравнительным подходом
При применении сравнительного подхода стоимость Объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость Объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа (объект сравнения, аналог) сравнивается с оцениваемым имуществом. Точность расчета стоимости Объекта оценки сравнительным подходом зависит от объема (полноты) и качества (достоверности) информации о сделках купли-продажи (или предложениях на продажу). Сравнительный подход состоит из следующих этапов: 1. Определение цели оценки с идентификацией вида оцениваемых прав Объекта оценки и аналогов. 2. Анализ рынка недвижимости аналогов, совпадающих по функциональному назначению с наилучшим и наиболее эффективным использованием Объекта оценки. 3. Выбор единицы сравнения. 4. Отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичная оферта); проверка информации по отобранным аналогам о цене продажи, запрашиваемой цене, условиях оплаты, местоположению, физических характеристиках и других условиях сделки. 5. Выбор наиболее существенных параметров сравнения для корректировки цен аналогов. 6. Корректировка стоимости единиц сравнения аналогов на различия в параметрах сравнения. 7. Анализ скорректированных значений единичных цен аналогов. 8. Согласование скорректированных значений единичных цен аналогов и заключение о стоимости Объекта оценки сравнительным подходом. В цену продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними. Девять обязательных элементов сравнения представлены в Таблице 12.
Исходные данные об объектах сравнения (аналогах) На основании полученных данных получена табл.13. Таблица 12. Исходные данные об объектах сравнения (аналогах) (Распечатки аналогов см. в приложении 2)
В цену продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между аналогами и Объектом оценки.
Таблица 13. Результаты корректировок
Обоснование величины корректировок: · Местоположение – все аналоги расположены вблизи метро, но аналог два по времени находится почти в два раза ближе, поэтому введем небольшую корректировку в -0,2%. · Аналоги имеют разную площадь. Объекты сравнения 1 и 2 имеют меньшую площадь, ставим корректировку в +3% для 1 и +10% - для второго. Для третьего аналога ставит корректировку в -5%. · Количество этажей у аналогов 1 и 2 отличается от объекта оценки. Поэтому вводим для них корректировку в +3%
Наименьшую валовую коррекцию имеет аналог 2. Весовые коэффициенты: для аналога 1 – 0,43, для 2- 0,17, для 3 – 0,1, для 4 – 0,4 Таким образом, стоимость Объекта оценки сравнительным подходом составит:
СО.О.= 0,43*404681,85+0,17*218389,9+0,4*165134,7= 277 193,359 руб/м2.
СО.О = 277193,359*8600 = 2 383 862 883 руб.
Оценка доходным подходом Оценка доходным подходом основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ (выгод). При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации (сдачи в аренду) и дохода от продажи. Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют методы капитализации и дисконтирования. Метод прямой капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости Объекта оценки. Для оценки стоимости помещения бизнес-центра методом прямой капитализации необходимо определить по рыночным данным коэффициент капитализации, который отражает взаимосвязь между годовым доходом и стоимостью помещения бизнес-центра. Используя метод сравнительного анализа продаж подобных объектов (отбор которых осуществляется по критериям, применявшимся в сравнительном подходе, при этом сами объекты должны быть иными), при известной заявленной цене продажи и расчетном потенциальном валовом доходе определяется расчетная ставка капитализации (коэффициент капитализации). Наилучшим вариантом являются помещения-аналоги, предлагаемые на продажу одновременно и для сдачи в аренду.
Используемая информация по аналогам формируется в табл. 14, (Распечатки аналогов см. в приложении 2). Стоимость аренды аналогов берется сразу за год. Таблица 14.
Таблица 15. Расчет среднерыночной арендной платы.
Обоснование вносимых корректировок · Площадь у аналогов разная, вводим корректировки в размере -10% для первого аналога, +1,5% - для второго и +13% для третьего. · Количество этажей у всех аналогов разное. Вводим корректировки в +3%, +9% и +6%. Таким образом, стоимость Объекта оценки составит Со.о. = 17891,1*0,33 + 20721,4*0,33 +34700,3*0,33 = 24 193,22 руб./м2 Таблица 16. Расчёт коэффициента капитализации
Так как цен на продажу а аналогов не было указано, были найдены аналоги им в разделах «продажа бизнес-центров» и взяты примерные цены. Определяем среднеарифметический коэффициент капитализации: 0,31/3=0,103 Таким образом, стоимость Объекта оценки доходным подходом составит СО.О.= 24 193,22*12*8600/0,103 = 2 020 016 427 руб.
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
Последнее изменение этой страницы: 2017-01-24; просмотров: 286; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 18.191.17.12 (0.03 с.) |
